• építés

Kivitelezés: az elhatározástól a szerződéskötésig

Az elhatározástól a szerződéskötésig

Az előző részekben foglaltak tanulmányozása után az építtetőben (beruházóban) kialakul egy alternatívasorozat az általa elképzelt tetőtér beépítésével kapcsolatban. Amikor az építtető magától már nem tudja az alapgondola­tot továbbfejleszteni, de tisztázta a létesítendő tetőtér­-beépítés funkcióját, akkor a gyakorlati megvalósítás érde­kében közölnie kell az általa helyesnek ítélt koncepciót a kiviteli tervdokumentációt megalkotó műszaki szakember­rel, a tervező építésszel.

Tervezői megbízás

A tervező kiválasztásakor a következő szempontoknak célszerű érvényre jutniuk:

• megfelelő szakmai gyakorlat,
• legyen olyan meggyőzőképessége, hogy egy téves építtetői alapeszme helytelen voltát is be tudja bizonyítani,
• képes legyen magát az építtető helyébe képzelni, érveit mérlegelni.

Ajánlatos továbbá azt is megnézni, hogy a tervező fog­lakozott-e már tetőtér-beépítés tervezésével, mert ez is a szakmai felkészültség egyik fokmérője. Ezek a szem­pontok természetesen csak a magánjellegű padlástér-­beépítéseknél, ill. azok tervezésekor érvényesülhetnek.

Vállalati, üzemi stb. tetőtér-beépítés esetén természetesen más a követendő eljárás:

• ha a megrendelő (beruházó) rendelkezik megfelelő – tervezésre jogosult – szakembergárdával, akkor azzal végezteti el a tervezést;
• ellenkező esetben a tervdokumentáció elkészítésére felkér egy tervezőszervezetet (tervezővállalat, gazdasági társulás stb.).

A nem magánjellegű tervezési munkák lebonyolításakor a következő sorrend betartása indokolt:

• az építtető (beruházó) megbízást küld a tervezőszervezetnek, amelynek feltétlenül tartalmaznia kell a következőket:
• a beruházások engedélyezési okmányait,
• a beruházási javaslatot (mint alapgondolatot!),
• a majdani kivitelezők és szállítók felsorolását,
• a ráfordítandó összeg nagyságát és forrását,
• a tervszolgáltatás megkívánt határidőit;
• ezek után a tervező – szerződéstervezet formájá­ban – visszaigazolja a megrendelő felé a megbízás el­fogadását;
• miután a kivitelező és a tervező, valamint az építtető (beruházó) közös álláspontot alakított ki és újra ellenőrizte a szerződést, megkezdődhet a tervezés.

Magánmegrendelés esetén ehhez hasonló a követendő szerződéskötési eljárás: az építtető megbízást juttat el az általa kiválasztott tervezőhöz vagy gazdasági közös­séghez, amely megbízásnak feltétlenül tartalmaznia kell a következőket.

Ezek:

• a létesítendő tetőtér-beépítés helyét, tulajdonosának vagy/és kezelőjének nevét, címét;
• az építtető beépítési elgondolását, a majdani tetőtér­ben lakók számával, nemével, életkorával, hobbijaival;
• az építkezésre szánt összeg nagyságát és forrását;
• a kivitelezés megkezdésének általa tervezett idő­pontját.

A tervező általában személyes tárgyalás után fogadja el a megbízást, amelyről szerződést készítenek. Ezek után a tervező(k)re az a kötelezettség hárul, hogy a kivitelezett tervdokumentációt a következők szerint alkossa meg.

Tervdokumentáció:

• a tervezett tetőtér-beépítés legyen megvalósítható az építtető anyagi eszközeiből;
• feleljen meg a különböző előírásoknak és rendelke­zéseknek;
• lehetőség szerint tegyen eleget az építtető kíván­ságainak; a felhasználandó anyagok, szerkezetek, az alkalmazott szerkesztési elvek, technológiák korszerűek és egyben gazdaságosak legyenek;
• a tervezett tetőtér-beépítés jól illeszkedjék a környe­zetéhez, homlokzati és belső kiképzése egyaránt eszté­tikus legyen.

A műszaki ellenőr és a felelős műszaki vezető feladatai

Magánjellegű építkezéseknél már a tervezés folyamán célszerű felkérni egy műszaki ellenőrt a kiviteli tervdoku­mentáció elkészülte utáni értékelésére, valamint az épít­kezés megvalósítási folyamatának ellenőrzésére. Az épít­tető ilyenkor írásbeli megbízást juttat el a műszaki ellenőr­höz, aki ugyancsak írásban szerződést küld vissza. Nemritkán maga a tervezőmérnök látja el a műszaki ellenőri funkciót is.

A nem magánjellegű tetőtér-beépítések esetében általá­ban a beruházó (építtető) alkalmazásában áll a műszaki ellenőr. Nem kisebbítve a műszaki ellenőr szerepének jelentőségét, meg kívánjuk jegyezni, hogy egy tetőtér-­beépítés műszaki ellenőrzése távolról sem olyan bonyolult és komplex feladat, mint pl. egy lakótelepi épületé. A munka volumene, a dolgozók létszáma, a kivitel technológiája sem igényel magasabb szintű felkészülést. Az előbbiek ellenére – mint minden egyes építési munkánál – ez esetben is indokolt a műszaki ellenőr jelenléte. Műszaki szakembert – ellenőrt – alkal­mazhat az építtető, de nagy volumenű munkák esetén maga a kivitelező is.

Van egy speciális építési forma, amiről eddig még nem volt szó: a házilagos építés. A házilagos kivitelezésen olyan építési munkát értünk, amikor az építőipari szak-és segédmunkák nagy, sőt döntő részét az építtetők maguk végzik, ill. olyan közreműködők segítségét veszik igénybe, akiknek munkájuk ellenértékeként anyagi ellenszolgálta­tást nem adnak (pl. rokon, kolléga, esetleg társadalmi munka).

Nyilvánvaló azonban, hogy a kivitelezés házilagos jel­legének ennek ellenére is meg kell maradnia. Ez azt jelenti, hogy a szak- és segédmunkák túlnyomó részét továbbra is a kivitelezőként szereplő építtetőnek kell elvégeznie. Házilagos kivitelezésben az előbbieket meghaladó, rend­szeres, ellenszolgáltatás ellenében való részvétel kontár­kodásnak minősül és pénzbírságot von maga után.

A műszaki ellenőr a tervező(k) mellett az építtető meg­bízható támasza

Azonkívül, hogy részt vesz a kivitelezés­ben, az építtetővel felméri a már elkészült munkákat, ill. ellenőrzi a kivitelező felmérését, mindig egyértelműen az építtető érdekeit kell képviselnie.

A felmérési naplót – az egyes elkészült munkarészek eltakarása (pl. vakolás, előfalazás, burkolás) előtt – mennyiségi és minőségi szempontból ellenőrzi, továbbá a munkanemek végszámláit megvizsgálja – ugyancsak a felmérési napló alapján. Ezeken kívül folyamatosan tájé­koztatja az építtetőt a költségvetés és a tényleges kivite­lezési ráfordítás közti különbségről. Az előbbiekből követ­kezik, hogy a műszaki ellenőr megbízása – az építkezés menetének figyelemmel kísérésén kívül – már csak azért is célszerű, mert megkíméli az építtetőt a végelszámolás­kor esetleg előforduló kellemetlen meglepetésektől (pl. anyagi károsodás).

A műszaki ellenőrnek át kell tudnia tekinteni az egész építkezést a tervezéstől a kivitelező elszámolásáig. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy ismernie kell a tervezési előírásokat, és a tervezés során figyelembe vehető szer­kezeteket, technológiákat, anyagokat, gyártmányokat, valamint a kivitelezéssel kapcsolatos szabványokat, tech­nológiai és szervezési fogásokat.

A műszaki ellenőr tevékenysége a tetőtér-beépítés során a következőkre terjed ki:

• már esetleg a tervezés során észrevételeket tehet, ha a terv nem a megfelelő előírások betartásával készül, ill., ha abban más hiányosságokat tapasztal;
• segíthet az építtető laikus elképzeléseit műszaki nyelven megfogalmazni, korrigálva a helytelen kívánsá­gokat:
• az építkezés megkezdése előtt köteles a műszaki dokumentációt áttanulmányozni és az építési engedéllyel összevetni: hiányzó terv, szakvélemény, engedély esetén fel kell szólalnia;
• a kivitelezés megkezdése előtt a kivitelezővel – eset­leg az építtető bevonásával – munkahely-átadási jegyző­könyvet kell felvennie, az átadás tényét az építési naplóban is feltüntetve;
• az építési munkát szerződés szerinti intervallumok­ban-de min. 15 naponként-ellenőrizni kell; az építtetőtől átvett dokumentáció szerint át kell néznie, hogy a ki­vitelezés a terveknek és a költségvetésnek megfelelően történik-e;
• észrevételeit rögzítenie kell az építési naplóban;
• ellenőriznie kell a kivitelező által vezetett felmérési naplót (ezt ellenjegyezni, ill. észrevételeit bejegyezni);
• ellenőriznie kell a norma szerinti anyagfelhasználást, ill. az időarányos munkavégzést, szintén a normák alapján;
• ha szervezési hiányosságokat (munkaerőhiány, rossz sorrendben következő technológiai folyamatok, anyag­beszerzési nehézségek stb.) észlel, elkerülésükre javas­latot kell tennie az építési naplóban;
• meg kell vizsgálnia a felhasznált anyagok minőségét;
• be kell tartatnia a balesetvédelmi előírásokat;
• az elvégzett munkák utáni elszámolásakor ellenőriz­nie kell az építési naplót, a felmérési naplót, valamint a beérkezett számlákat;
• köteles közreműködni az átadás-átvételi eljárásban, jegyzőkönyvének készítésében;
• a végelszámolás során véleményeznie kell, és a ki­vitelezővel egyeztetni a költségvetés póttételeit.

Nagy költségkihatású tetőtér-beépítések esetén a mű­szaki ellenőr még a költségvetés készítését megelőzően részt vesz az ún. organizációs bejáráson. Nyilvánvaló, hogy a műszaki ellenőr ilyenkor is az építtetőt (beruházót) képviseli. A helyszíni bejárás jegyzőkönyv felvételével zárul, amelyet a három fél (építtető, tervező, kivitelező) egyaránt aláír. A résztvevők aláírásukkal veszik tudomásul, és fogadják el a jegyzőkönyvben foglaltakat, és attól a későbbiek során nem térhetnek el.

Az organizációs eljárás folyamán a költségvetés készí­tője méretkimutatást készít a terv szerinti szerkezetekről, majd különféle segédletek segítségével költségvetési ki­írást állít össze. Ezt felhasználva készíti el az árelemző – a műszaki ellenőr felügyeletével – az egyes munkák egységárát. A költségvetési kiírás és az árképzés véglege­sítésében a műszaki ellenőrön kívül részt vesz az épít­tető és a kivitelező is.

Minden olyan építkezést – így a padlástér-beépítést is -, amely építési engedélyezési eljárás alá esik, csak felelős műszaki vezető felügyelete alatt szabad megkez­deni és elvégezni. Az alkalmazott felelős műszaki vezető nevét, címét, valamint a képesítését az építtető jelentse be az engedélyt kiadó tanács építési osztályán, nyolc nappal az építkezés megkezdése előtt.

A felelős műszaki vezető képesítése lehet:

• mérnöki,
• üzemmérnöki és
• technikusi végzettség.

Kiemelkedő feladata ilyenkor: a megrendelőt képviselve fokozottan ügyelnie kell arra, hogy a gyakorlati építőmunka a megadott tervek szerint készüljön el, és költsége marad­jon a költségvetés megszabta kereteken belül, továbbá állandóan ellenőriznie kell a megvalósuló műszaki-tech­nológiai és minőségi szintet. Fokozottan kell figyelnie a balesetvédelmi szabályok, továbbá a vagyonvédelmi elő­írások betartására.

Az építési napló vezetése

Az építési napló vezetése nem feltétlenül kötelező az i 50 000 Ft-ot meg nem haladó építési munkák esetén. Az építési napló címoldalán közölni szokták az építkezés adatait. A belső naplólapokra a megrendelő, ill. képvise­letében a műszaki ellenőr (és helyettese), ill. a szerződéses meghatalmazásnak megfelelően a tervezői művezető tehet bejegyzéseket. A vállalkozó képviselőjeként csak az építési munka felelős irányítója, ill. helyettese rögzítheti benne észrevételeit. Az építési naplót úgy kell vezetni, hogy utólagos javítás­nak, pótlásnak ne legyen helye. Ezért lehetőleg tollal teszik meg a bejegyzéseket, mégpedig úgy, hogy az üres lap­részeket (ábrák melletti területeket) áthúzzák.

Az építési napló (lapjai indigósak) három példányban készül. A naplóban az építkezés folyamán bekövetkező esemé­nyeket, ill., észrevételeket naponta folyamatosan kell ve­zetni. Minden oldalon célszerű feltüntetni az épület (tetőtér-­beépítés) megnevezését.

Naponta általában a következő­ket jegyzik be az építési naplóba:

• dátum,
• meteorológiai adatok (különös tekintettel a 7 és a 13 órakor mért külső hőmérsékletre, valamint szélerősségre),
• létszám (műszaki, fizikai – szak- és segédmunkás – esetleg adminisztratív létszám),
• a napi munkavégzés leírása, mennyiségi mutatókkal, címszószerűen.

Ezeket az adatokat minden egyes munkanapon be kell írni, még akkor is, ha semmi említésre méltó esemény nem történt.

Bejegyezhetők még az építési naplóba a követ­kezők:

• a munkahely átadás-átvételi jegyzőkönyve;
• a tervdokumentáció átvételének igazolása;
• az egyes fontosabb munkafázisok ellenőrzésének leírása és eredménye (pl., betonozás előtti zsalu- és beton­vas szerelés vizsgálata, ill., egyeztetése a tervvel);
• a későbbiek során nem látható (eltakart) építési mun­karészekkel kapcsolatos közlések és ellenőrzésük;
• egyéb kivitelezői és építtetői észrevételek.

Felmérési naplót csak nagyobb költségkihatású – pl. többlakásos – tetőtér-beépítés esetén használnak. A fel­mérési napló egyébként helyettesíthető a tervdokumen­táció idomtervével, ill. a méretkimutatással, ha a meg­valósítás során nem tértek el tőle. A napló egyrészt nyilván­tartási részből (dátum, időjárás, dátum) áll, másrészt napló­részből, amely mennyiségi számításokat és az ezzel kap­csolatos idomvázlatokat tartalmazza.

Kivitelezési megbízás

A költségvetés fajtái

Az építési engedély birtokában a megrendelő (építtető vagy beruházó) – ha nincs saját kivitelező szakember­gárdája – kivitelezőt keres a terveken elképzelt mű gya­korlati megvalósítására. Előzetes megállapodás után az építtető első teendője az írásbeli megbízás eljuttatása a kivitelezőhöz.

Ennek a megbízásnak tartalmaznia kell:

• az építkezés alapadatait (helyét, beruházóját, jel­legét),
• költségvetést és egyéb dokumentációkat,
• a kezdő és befejező határidőket,
• a rendelkezésre álló pénzügyi hátteret (OTP, kész­pénz, egyéb).

A megbízás áttanulmányozása után a kivitelező – töb­bek között – megfontolja a következőket:

• van-e az adott időintervallumban szabad kapacitása,
• a gazdasági eredményesség szemszögéből elő­nyös-e a vállalkozás,
• beszerezhetők-e a kívánt anyagok.

A kivitelező és az építtető képviselői az építési helyszín megtekintése után elkészítik az építési vállalkozói szerző­dést, amelyet mindkét fél kézjegyével lát el, és amelytől a továbbiakban csak közös megegyezés esetén térhet­nek el.

A szerződés tartalmazza:

• az elvégzendő építési feladat pontos meghatározását,
• a teljesítési (rész) határidő(ke)t,
• a kivitelezési költség nagyságát, kiegyenlítésének módozatait és az elszámolási feltételeket,
• milyen segédberendezéseket ad az építtető a munka­végzés során (pl. áram, különböző gépek),
• az anyag- és szerkezetbeszerzés módjait és felelősét.

Ezenkívül a kivitelezőnek be kell mutatnia az építtető által beszerzett érvényes építési engedélyt, majd át kell adnia a számára megfelelő példányszámú tervdokumen­tációt. Tájékoztatni kell, hogy az esetleges hiányzó mű­szaki terveket, szakvéleményeket stb. mikor veheti át. Az építési munkák elkészülte után a kivitelező felméré­sekre, hiteles naplóbejegyzésekre és más okmányokra támaszkodva, elszámolást készít. Az elszámolás lehet tételes és átalányáras.

A tételes elszámolás alapja a költségvetés, amely a következőket tartalmazza:

• költségvetési sorszám.
• tételkiírás,
• mennyiség,
• mértékegység.
• a bérmunka díja vagy anyagköltséget is tartalmazó egységár,
• összérték.
• a kisiparos (kivitelező) aláírása és telephelye.

Ez a költségvetés a felek által kölcsönösen elfogadott egységárakat tartalmazza. A tételes elszámolást a tény­legesen elkészült, minőségben megfelelő munkamennyi­ség alapján végzik.

Elszámoláskor a kivitelező tételes számlát ad, amely a következőket tartalmazza:

• a kiállítás helye és ideje,
• a kisiparos (kivitelező) neve és telephelye,
• a megrendelő címe és neve,
• az elvégzett munka leírása és mennyiségei,
• a közösen elfogadott egységárak,
• a költségvetés kérdéses tételszámai,
• a tételértékek teljes összege,
• a kisiparos (vállalkozó) aláírása és pecsétje.

Az átalányáras (fixáras) megállapodási forma esetén az elfogadott költségvetés teljes összegét megemelik mintegy 3-6 %-kal, viszont a kivitelező lemond az építkezés folya­mán jelentkező esetleges többletmunkák ellenértékének térítéséről.

A fixáras megállapodáson kívül pótmunkára is szükség lehet. A pótmunka a kivitelezés folyamán felmerülő, a tervezői vagy építtetői módosításokkal, kiegészítésekkel kapcsolatos, előre nem kalkulált feladatokat tartalmazza, amely a kivitelezőnek, mint abszolút többlet, külön meg­térítendő.

Gyakori az az eset, amikor a megrendelő nem kíván minden munkát a kivitelezőkkel végrehajtatni, mert fel­készültsége lehetővé teszi az egyes építési műveletek saját erővel való elvégzését. Ez az alternatíva – a saját munkaerő felhasználása miatt – esetenként jelentősen csökkentheti a kivitelezési költségeket.

A kényesebb szerkezetek (pl. tartószerkezetek) meg­építését azonban mindenkor a hozzáértő szakavatott ki­vitelezőkre kell bízni. Ilyen kényes szerkezetek a határoló falak, a hőszigetelt tetőtéri mennyezet, az ács-, a tetőfedő-, valamint a bádogos munkák, az épületgépészeti munkák.

Ilyenkor a kivitelezési megbízás csak azokat a munka­részeket tartalmazza, amelyeket az építtető ténylegesen vállalatba ad. Kapcsolódó munkanemek esetén a szerződésben rögzíthetők a saját munkák és a kivitelezést végzők együttműködésének feltételei (pl. részhatáridők).

Ha a kisiparos nem vállal generálkivitelezői feladatot, akkor a magánépítkezéseken általában minden munka­nemet más-más kivitelezőre bíznak. Nyilvánvaló, hogy például a festő-mázoló munkákra nem olyan fontos írás­beli megbízás készítése, mint a sokkal nagyobb anyagi vonzatú kőművesmunkákra. Ennek ellenére érdemes min­den vállalkozóval pontos szerződést kötni és azt be is tartatni, mert így a későbbi viták, sőt az esetleges peres­kedések elkerülhetők.