• felújítás
• panelház

A kivitelezés folyamata panelfelújításnál

A nyertes vállalkozó rendszerint a lehető leghamarabb megkezdi a kivitelezési munkák megtervezését, a szükséges anyagok, eszközök, berendezések és szakemberek biztosítását, az esetleg szükséges al­vállalkozói szerződések előkészítését és megkötését. A munka előkészítése után a helyszíni tevékenység a felvonulás­sal, az organizációs munkálatok végrehajtásával veszi ténylegesen kezdetét.

Természetesen a tényleges munkakezdés felkészült vállalkozó ese­tén úgy történik, hogy a szükséges munkálatokat a vállalkozó az ál­tala célszerűnek tartott sorrendbe állítja, meghatározza azok átfutási időit, szükséges erőforrásait, és az egyes munkafázisok kapcsolódá­sait. Ezek egy része a kivitelező által többé-kevésbé szabadon vá­lasztható, más kapcsolatok a technológiai követelmények által előre meghatározottak.

A kivitelezési munkák között elvégzendő munkaszakaszok egy­mást követő, időnként egymással átfedésben levő, néha pedig – több­nyire a szűk átfutási idő miatti kényszerből származóan – egymással párhuzamosan történő elvégzése a munka mennyisége és minőségi követelményeiből adódó időt kívánnak.

A kivitelezési munkaszakasz lezárását a vállalkozó részéről az építtető felé történő készre jelentés készíti elő, és ténylegesen a sike­res műszaki átadás-átvétel koronázza meg, amelyet követhet a szer­ződő felek közötti pénzügyi elszámolás.

A munkák ütemezése

A kivitelezés többnyire egy meglehetősen összetett tevékenységsor, amelyhez anyagok, gépek, eszközök és szakemberek megfelelő idő­ben és megfelelő helyen történő biztosítása szükséges. Persze vannak igen egyszerű, kis volumenű, egy vagy két szakmát érintő beavatko­zások, amelyek előzetes megtervezése nem igényel különösebb módszertani tudást. Ezeknél – persze nagyon leegyszerűsítve – oda kell menni, vinni kell a kalapácsot, vésőt, ragasztót, el kell kezdeni a munkát, és mielőbb be kell fejezni.

Természetesen a nagy munkák­nál is ugyanez érvényes, de ahhoz, hogy a megfelelő felkészültségű és létszámú szakember a helyszínre vonuljon, és a magas órabérű szakemberek folyamatosan végezhessék munkájukat, az egyik szak­ma ne akadályozza a másikat, minden kivitelező biztonságos körül­mények között végezhesse a munkáját, már bonyolultabb szervezés szükséges. Erre a célra az elmúlt évtizedekben többféle módszert fej­lesztettek ki, többségű a haditechnikából került át (pl. az egészség­ügybe a bonyolult műtétek előkészítésére, és hasonlóképpen az épí­tőipar területére szánta).

Az egyszerűbb esetekben (megteszi a kockás papír, és) az építés­vezető, vagy az előkészítésért felelős mérnök józan és hozzáértő gondolkodása, bizonyos esetekben azonban a tervezőmunkához rendkívül hatékony segítséget adhatnak a különböző ütemtervező, hálótervező, vagy folyamatszervező szoftverek, a számítógépes hát­tér.

Számítógépes támogatás

Ezek segítségével már nemcsak a végrehajtandó folyamatok idő­beliség jeleníthető meg, hanem az ehhez kapcsolódó erőforrás-fel­használás is, sőt, az erőforrásokhoz rendelt költségek révén a költségek időbeli alakulása is nyomon követhető. A számítógépes támoga­tás lehetővé teszi a különböző szervezési lehetőségek, variációk összevetését az erőforrás-biztosítás, illetve a költségek és határidők alakulása szempontjából is. Ez az építtető számára is módot ad a mű­szaki ellenőr közreműködésével annak elemzésére, hogy az egyes változatok közül számára – például az épület használatának időleges zavartatásának megítélhetősége révén – melyik jelenti a legkedve­zőbbet.

Ütemterv

Már az ajánlatkérésnél célszerű, de a szerződéskötés feltételeként mindenképp ajánlott megkövetelni a vállalkozótól a tevékenységére vonatkozó ütemterve átadását. Noha a vállalkozó saját célra nyilván részletesebb ütemezést készít a komolyabb, összetettebb munkáknál, az átadásra kerülő ütemtervnek tartalmaznia kell a lényeges sarok­pontokat, a „mérföldköveket”, amelyek által a műszaki ellenőr idő­ben beavatkozhat a folyamatba.

Ideális esetben a szerződésben az ütemtervben feltüntetett mér­földkövek kötbérterhes részhatáridőként jelölhetők ki, így a vállalko­zó nemcsak a szerződés véghatáridejére válik anyagilag érdekeltté a befejezésben, hanem a menet közbeni ütemes előrehaladásban is ér­dekelt.

A munkakezdés feltételei, a munkaterület átadás-átvétele

A szerződés megkötésekor rögzítésre kerül, hogy a vállalkozó mikor kezdheti meg a helyszíni tevékenységét, és ezt milyen feltételek mel­lett teheti meg, illetve a részéről a munkakezdéshez milyen feltételek biztosítását látja szükségesnek.

A szerződésben rögzített kölcsönös feltételek teljesítése esetén a kitűzött időpontban a szerződő felek képviselői a helyszínen megje­lennek, és amennyiben kölcsönös egyetértésben megállapítják, hogy a munkakezdés feltételei teljesülnek, lefolytatják a munkaterület át­adás-átvételi eljárást, valamint megnyitják az építési naplót. A munkaterület átadás-átvétel dokumentálható az építési napló­ban, vagy külön erre a célra felvett jegyzőkönyvben.

A helyszín közös bejárása során a vállalkozónak át kell tekintenie a munkavégzés helyszínét és ez alapján nyilatkoznia kell, hogy a te­rület a biztonságos munkavégzésre alkalmas. Rögzíteni kell a munkaterület kiterjedését, határait, használatának esetleges korlátozásait. Az építtető, illetve a képviseletében eljáró műszaki ellenőr át kell, hogy adja a kivitelezőnek (legkésőbb ekkor) a jogerős építési enge­délyt, és a jogerős bélyegzővel ellátott tervdokumentációt, amennyi­ben engedélyköteles munkálatokról van szó.

Át kell adnia – persze képletesen és ha ezt a munka szükségessé teszi – azt a geodéziai sokszögelési pontot, amelyről a munkák vég­zéséhez szükséges vízszintes és/vagy magassági adatok levehetők. Az eljárásban közreműködőknek rögzíteniük kell a munkaterület­re kerülő közmű- és energiamérők állását, és meg kell állapodniuk – ha szerződésben erre nem került még sor – a vállalkozó által a közmű- és energiahálózatok igénybevételének feltételeiről.

Munkaterület átadása, kivitelezés megkezdése

A munkaterület átadás-átvételét követően a munkaterület a kivite­lező birtokában áll mindaddig, amíg a munkák befejezési műszaki át­adás-átvételt követően azt az építtető vissza nem veszi. Ez egyrészt kötelezettségekkel, másrészt pedig jogokkal jár. Csak példaként em­lítve a vállalkozó köteles az átvett terület vagyonvédelméről gondos­kodni, ha ebben megállapodás történt a szerződésben, viszont mivel az építkezési helyszín veszélyes területnek minősül, jogosult megha­tározni, hogy a területre ki, mikor és milyen feltételekkel léphet be.

A munkaterület átvétele nélkül is megkezdhető a kivitelezés, ez azonban az építtetőre számos olyan kötelezettséget ró, amelynek tel­jesítése felkészültség és ismeret hiányában nem biztosítható. Ezért néhány kisebb munkától eltekintve kifejezetten ajánlott a munkaterü­let jegyzőkönyvi átadása. Ennek keretében vagy szerződéses megál­lapodásban kell rögzíteni, hogy a munkaterületen folyó tevékenység munkabiztonsági megfelelőségéért, az ott dolgozók munkavédelmi koordinációjáért a felelősséget a kivitelező viseli. Amennyiben ilyen értelmű megállapodás nincs, az építtetőt, a műszaki ellenőrt és a ki­vitelezőt a jogszabályokban meghatározottak szerint terheli a felelős­ség egy esetleges munkabaleset bekövetkezte esetén.

A kivitelezési időszak feladatai

A kivitelezési időszakban természetesen a kivitelező szerepe megha­tározó, az ő tevékenysége hatékony vagy éppen tesze-tosza munkája határozza meg a projekt későbbi sikerét, a szerződésszerű teljesítést. A kivitelezőt azonban nem szabad felügyelet és ellenőrzés nélkül hagyni, még akkor sem, ha a munka nagyságrendje, jellege nem igényli műszaki ellenőr közreműködését. Az ellenőrzés nélkül vég­zett tevékenység óhatatlanul vezet a látható, de a kivitelező által kü­lönböző okok miatt észre nem vett hibákhoz, és ami súlyosabb, olyan „rejtett hibákhoz”, amelyek az épület, épületrész későbbi használata során okozhatnak akár súlyos problémákat. Ezért a műszaki ellenőr vagy kisebb munkán az építtető ellenőrző szerepe szükséges és kike­rülhetetlen.

Kooperációs értekezlet

A műszaki ellenőr és a kivitelező, valamint az építtető kapcsolata a szerződésben meghatározott rend szerint történik. Általában a kap­csolat „leghivatalosabb” formája az építési napló, a napi ügyek tekintetében pedig természetesen a helyszíni egyeztetés, az építkezés kö­zös bejárása. Nagyobb, több szakmát, vállalkozót vagy alvállalkozót érintő munkák esetén heti vagy kétheti gyakorisággal célszerű úgy­nevezett kooperációs értekezletet tartani, amelyen az említett közre­működőkön kívül alkalomszerűen, meghívásra, vagy rendszeresen részt kell, hogy vegyenek a tervezők is.

A közös bejárást követő meg­beszélésen az általános jellegű szervezési és műszaki kérdések egyeztetésén és azokban történő közös álláspont kialakításán túl konkrét műszaki megoldásokra vonatkozó megállapodásokra is sor kerülhet, ami állásfoglalásra jogosult személyek részvétele esetén közvetlen beavatkozásokat, intézkedéseket tesz lehetővé, így rendkí­vül hatékonynak tekinthető.

Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az építtető szerepe a kivitele­zési időszakban sajátos, különösen azon esetekben, amikor egyéb­ként műszaki ellenőr is alkalmazásában van. Ilyenkor ugyanis az építtető a finanszírozói pozíciójából olyan lépéseket is megengedhet magának, amelyek a munka előrehaladását akadályozzák, vagy vi­tákhoz vezethetnek.

Ha a megállapodás arra vonatkozik, hogy a kép­viseletében eljáró műszaki ellenőr jogosult teljesítés igazolásra és változtatások szakszerű elrendelésére, akkor nem megengedhető, hogy az építtető a vállalkozó művezetőjének közvetlen utasításokat adjon költséget növelő munkálatokra, például, főként akkor, ha sem a műszaki ellenőr, sem pedig a vállalkozó jogosult képviselője nincs jelen. Tehát az építtetők önmérsékletre kell, hogy törekedjenek, és igyekezzenek betartani a szerződést abban a tekintetben is, hogy el­várásaikat, igényeiket a megnevezett szakértő képviselőjükön ke­resztül érvényesítsék.

Ezzel összefüggésben érdemes továbbá kiemelni, hogy az építtető nem adhat olyan utasítást semmilyen körülmények között sem a vál­lalkozónak, amelynek végrehajtása az élet- és vagyonbiztonságot ve­szélyezteti. Az ilyen utasítás végrehajtását a vállalkozó szakmai ala­pon meg kell, hogy tagadja, és ebben az esetben a szerződés felmon­dására sem válik jogosulttá az építtető.

Előfordulhat olyan utasítás is az építtető részéről, amely szakszerűtlen, de nem veszélyezteti az élet- vagy vagyonbiztonságot, ám ha a vállalkozó felhívta erre a fi­gyelmet, annak végrehajtását meg kell tennie, viszont az ebből szár­mazó minden felelősség és kár az építtetőt terheli. Érdemes tehát az ilyen esetekben is az építtető érdekeinek képviseletére hivatott mű­szaki ellenőrön keresztül kommunikálni, mivel a szakmailag felké­szült műszaki ellenőr az építtetői szándék helytelenségéről talán ké­pes meggyőzni az építtetőt.

Összegzés a kivitelezéshez

Összegezve tehát a kivitelezési időszakban az építtető szerepe nor­mál esetben nem meghatározó, sőt kifejezetten alárendelt. A képvise­letében eljáró műszaki ellenőr ugyanakkor fontos szerepet tölt be az építési munka mennyiségi, és minőségi teljesítésének megfelelősé­gében ellenőrző és teljesítésigazoló szerepkörében. Természetesen szakmai képzettségéből jogosultságából – ami szakmai szempontból természetesen kötelezettségeket is ró rá – adódóan az építtető érde­keinek elsődleges képviseletén túl a mérnöki szakma és a közérdeke­inek érvényesülését is biztosítania kell a kivitelezési időszakban.

Az építtető szerepe elsődlegesen abban rejlik, hogy figyelemmel kísérje a munkálatok előrehaladását, értékelje, és egyetértése esetén fogadja el a műszaki ellenőr szakmai javaslatait, biztosítsa a szükséges, az ő illetékességébe tartozó feltételeket, és egyenlítse ki a jogos és igazolt számlák összegét a vállalkozó és a műszaki ellenőr mun­kájának ellenértékeként. Lehetősége van azonban arra is, hogy a munkálatok előrehaladása során javaslatokat tegyen, igényt jelöljön meg változtatásokra vonatkozóan is, ám legyen tudatában, hogy ezek a határidő, a költségek vagy a műszaki tartalom változtatásával jár­hatnak együtt. Ilyen jellegű kezdeményezéseit a műszaki ellenőr fe­lé, rajta keresztül tegye.

A készre jelentés, a műszaki átadás-átvétel

A színvonalas, mindkét fél számára kellő biztonságot nyújtó, kölcsö­nös előnyökre építő, építési munkákra vonatkozó szerződések sajá­tossága az, hogy az elvégzendő munkálatok mennyiségi és minőségi tekintetben kellő pontossággal azonosítottak. Ennek eredménye, hogy a munkálatok előrehaladása mennyiségi szempontból egyértel­műen mérhető. Az elkészülő munkálatokkal kapcsolatos minőségi elvárások előzetes rögzítése lehetővé teszi a késznek minősített ré­szek megfelelő minőségének ellenőrzését is.

Nem szabad azonban figyelmen kívül hagyni, hogy a szerződő fe­lek a „kész” fogalmát adott esetben eltérően értelmezhetik, ami viták forrása lehet. Ennek megelőzésére szokás kikötni a szerződésben a vállalkozó részéről egy „készre jelentés” – benyújtási kötelezettségét. Ennek lényege, hogy amikor a vállalkozó az általa végzett munkála­tokkal elkészült, vagy azok befejezésének időpontját nagy pontossággal meg tudja határozni, általában írásban közli, hogy a kivitele­zési munkákkal meghatározott időpontra elkészül, és kéri egyben az építtető részéről a műszaki átadás-átvételi eljárás kitűzését.

A gya­korlatban ez a tervezett műszaki átadás-átvétel előtt általában 7 nap­pal korábban történik, így az építtetőnek, illetve képviselőjének ele­gendő idő áll rendelkezésére a késznek nyilvánított építmény ellen­őrzésére, a hiba- és hiányjegyzék előzetes összeállítására, és a mű­szaki átadás-átvétel megszervezésére. Természetesen a szerződés­szerű teljesítéshez az szükséges, hogy a műszaki átadás-átvétel a ki­tűzött határidőre megtörténjen, ellenkező esetben a vállalkozót szankció sújthatja.

Amennyiben tehát a vállalkozó a készre jelentést időben megtette, és a műszaki átadás-átvétel sikeresnek bizonyul, az építtető által a határidőhöz képest későbbi időpontra kitűzött eljárás miatt a vállalkozó nem kötbérezhető. A készre jelentés – amennyiben a szerződő felek ebben állapodnak meg, vagy az építtető ezt elfogad­ja – történhet természetesen szóban is, de célszerűbb írásban megten­ni.

A műszaki átadás-átvételi eljárásra a rendszerváltást megelőzően meglehetősen szigorú eljárási szabályok voltak érvényben, még a 1990-es évek elején is formanyomtatványokon kellett az eljárást do­kumentálni. Később az EU-s jogharmonizáció keretében az ezt sza­bályozó jogszabályok hatályon kívülre kerültek. A műszaki át­adás-átvételre vonatkozó általános, elvi jellegű szabályozást az 1959. évi IV. törvénnyel közzétett Ptk. tartalmazza.

A műszaki átadás-átvételi eljárás rendszerint az elkészült épület, épületrész közös bejárását jelenti a közreműködő érdemi szereplők részéről. Részt vesz tehát rajta az építtető, amennyiben ilyen van, a képviseletében eljáró műszaki ellenőr, illetve lebonyolító, a kivitele­ző, az üzemeltető (lakóépület esetében nyilván ezen a lakás haszná­lója értendő), és ha készültek tervek, különösen építési engedélye­zésre benyújtott tervdokumentáció, a tervezők is.

A bejárás keretében általában az építtető vagy a képviseletében el­járó műszaki ellenőr jegyzékben rögzíti a szemrevételezéssel észlel­hető hiányokat, hibákat. Az eljárás során a vállalkozónak nyilatkoznia kell arra vonatkozóan, hogy a hiányokat és hibákat milyen éssze­rű határidőre vállalja kiküszöbölni.

A hibákkal kapcsolatban alapvetően hat lehetőség merül fel:

1. előfordulhat, hogy a vállalkozó a feltárt hibát nem ismeri el,
2. a vállalkozó a kijavítás elől más okból elzárkózik,
3. a hibajavítása nem lehetséges,
4. az építtető a hiba kijavításától eltekint,
5. a vállalkozó a hibát elismeri és a javítást ésszerű határidőn be­lül elvégzi,
6. az eljárás során sem hiányt, sem hibát nem észlelnek a résztve­vők.

Az 1. és 2. esetben a hiba okának feltárásához szakértő igénybevé­telére lehet szükség, aminek költségeit az eredmény függvényében az építtető vagy a vállalkozó viseli. Amennyiben ennek ellenére sem érhető el közös álláspont, végső soron a peres eljárás az egyetlen le­zárási lehetőség, ez azonban lehetőség szerint kerülendő.

Lényeges annak eldöntése egyébként, hogy a hiba a rendeltetésszerű használa­tot akadályozza-e vagy sem, ugyanis amennyiben igen, a vita nem pusztán az adott hibajavításáról, hanem a szerződés teljesítéséről is szól(hat), és ekkor a tét korántsem csak a javítási költség, hanem akár a teljes szerződéses összegre számított kötbér és kártérítés is lehet. Megjegyzendő, hogy amennyiben jóteljesítési biztosíték áll az épít­tető rendelkezésére, a későbbiekben, ha a vállalkozó felszólítás elle­nére sem javítja ki a hibát, lehetősége van a jóteljesítési biztosíték terhére a hibajavítását más vállalkozóval elvégeztetni.

A 3. esetben is lényeges annak tisztázása, hogy a hiba a rendelte­tésszerű használatot akadályozza-e, vagy sem. Amennyiben igen, az meglehetősen súlyos helyzetet teremt, mivel maga a kész épület, épületrész nem vehető használatba, ennek minden ódiumát természe­tesen a helyzet okozójának kell viselnie, a kötbért és kártérítést is be­leértve, szükség szerint a felmerülő, pótlást biztosító bérleti és egyéb költségeket is számításba véve. Ha a hiba a rendeltetésszerű haszná­latot nem akadályozza, az építtető és a vállalkozó megállapodást köt­het a hiba által okozott értékcsökkenés mértékének megfelelő csök­kentéséről, vagy más módon való ellentételezéséről.

A 4. esetben ugyancsak a hiba értékének megfelelő összegre vo­natkozó megállapodás köthető a szerződő felek részéről, azonban nem szabad az építtetőnek olyan hiba kijavításától eltekintenie, amely egyébként a rendeltetésszerű használatot lehetetlenné teszi, vagy a működés-használat biztonságát veszélyezteti.

Az 5. és a 6. eset kommentárt nem igényel, ezek a mindkét fél szá­mára a szerződés tisztességes lezárását jelentő esetek.

A műszaki átadás-átvétel alkalmával az érintetteknek nyilatkoza­tokat kell tenniük, illetve bizonyos dokumentumokat kell biztosítani az építtető részére, vagy a később lefolytatandó használatba vételi el­járás, illetve az üzemeltetés céljára.

A tervezőnek nyilatkoznia kell, hogy az elkészült állapot az általa megtervezetteknek megfelel, illetve az esetleges változtatások részé­ről elfogadhatók.

A kivitelezőnek át kell adnia a felelős műszaki vezető nyilatkoza­tát, amely a kivitelezési terveknek, illetve annak hiányában a szerző­désnek, valamint az érvényben lévő jogi és műszaki előírásoknak a megfelelőségét igazolja. A vállalkozónak cégszerűen kell kiadnia a kivitelezői nyilatkozatot a munkák tartalmára és minőségére. Ezen felül át kell adnia a kezelési és karbantartási dokumentumokat, beleértve a beépített anyagok megfelelőség igazolási bizonylatait, továb­bá a beépített berendezések, eszközök jótállási dokumentumait, ke­zelési utasításait.

Mindezeken túl – amennyiben a kivitelezés tervdo­kumentáció alapján készült, vagy korábbi tervek rendelkezésre áll­nak, és azokat a kivitelező az építtetőtől megkapta, a kivitelezőnek át kell adnia a megvalósulási tervdokumentációt, amelyen piros színű tollal a tervezetthez képesti vagy új megoldásokat a felelős műszaki vezető ellenjegyzésével ellátva fel kell tüntetnie. Elektromos és gé­pészeti munkák kivitelezése esetén a biztonsági ellenőrzésre, ellen­őrző mérésekre (pl. érintésvédelem), próbaüzemre vonatkozó doku­mentumokat is át kell adnia. Ezt egészíti ki – amennyiben oktatást igénylő berendezéseket is telepítettek – a majdani kezelők kioktatá­sára vonatkozó jegyzőkönyv.

Ha mindezen adminisztratívnak tűnő, ám sokszor rendkívül lénye­gesnek bizonyuló lépések megtörténnek, a műszaki átadás-átvételi jegyzőkönyv lezáró szakaszában sor kerülhet a kivitelező részére át­adott (munka)terület visszavételére, szükség szerint annak az üze­meltető, használó részére továbbadására, illetve annak megállapítá­sára, hogy az eljárás két meghatározó szereplője, az építtető, illetve a kivitelező közös álláspontja szerint.

Ezek:

1. a műszaki átadás-átvétel hiba- és hiánymentesen lezárható,
2. a műszaki átadás-átvétel kitűzött határidőig hiba- és/vagy hi­ánypótlási kötelezettséggel lezárható,
3. a műszaki átadás-átvétel bármely okból (pl. bizonyos doku­mentumok csatolásáig) felfüggesztésre kerül, avagy
4. a műszaki átadás-átvétel eredménytelen, annak meghatározott időpontban, vagy a hiba- és hiánypótlás készre jelentését köve­tően kitűzött időpontban történő ismételt megtartása szükséges.

Az eljárás kimenetele tekintetében a szerződés teljesítése megtör­tént az 1. pont szerinti megállapodás esetén, lényegét tekintve – bár feltételesen – megtörtént a 2. pont szerint, így ezen esetekben a vál­lalkozó teljesítési pozícióban van, tehát a továbbiakban kötbér és kártérítési felelősségre nem szokás kötelezni. Ettől függetlenül ko­rábbi részhatáridő késedelmére vonatkozó kötbérigény továbbra is érvényesíthető az építtető részéről, kivéve, ha a szerződés szerint at­tól határidőre történő végteljesítés esetén eltekint.

A 3. esetben a feltételek teljesítésének időpontjától, a felfüggesz­tés indokának súlyosságától függ, hogy a teljesítés és azzal összefüg­gő szankciók tekintetében az építtető milyen álláspontot foglal el. Amennyiben a 4. eset következik be, a szerződésszerű teljesítés nem következik be, kivéve, ha az eljárás sikerrel megismételhető a kitű­zött határidő előtt, és a kivitelezőnek az ebből fakadó következmé­nyeket viselnie kell.

A sikeres műszaki átadás-átvételi eljáráshoz kapcsolódva megtör­ténhet az építtető és a vállalkozó közötti végteljesítés-igazolási jegy­zőkönyv felvétele is, amely feljogosítja a vállalkozót a végszámla benyújtására. Figyelni kell azonban arra, hogy amennyiben a jótállá­si biztosítékhoz kötött a végteljesítés, vagy a bankgarancia a vég­számla kifizetése előtt az építtető birtokába kerüljön, vagy a vég­számlából a megállapodás szerinti visszatartás megtörténjen.

A bankgarancia a lejárati időpontjában általában automatikusan felszabadul, a pénzügyi visszatartás esetén azonban az építtetőnek kell arra figyelnie, hogy a jótállási idő lejáratakor – és semmiképp sem később – a visszatartott pénzeszközök a vállalkozónak átadásra kerüljenek.

A használatbavétel

Azon felújítási és/vagy karbantartási munkák esetén, amelyek építé­siengedély-kötelesek, a jogszabályokban rögzítettek, illetve már az építési engedély feltételeiben is előírtak szerint egyben használatba­vételi engedélyezésre is kötelezettek.

Az ilyen kivitelezési munkák sikeres műszaki átadás-átvétele, il­letve a hiba és hiánypótlások elvégzése után az építtető vagy a kép­viseletében közreműködő műszaki ellenőr (lebonyolító) állítja össze, és az építtető írja alá a használatbavételi eljárás lefolytatására irányu­ló kérelmet az elsőfokú építési hatóság részére. Magát az eljárást az elsőfokú építési hatóság folytatja le.

Rendszerint a kérelem benyúj­tása után akár több héttel összehívott helyszíni szemle miatt a hasz­nálatbavételi engedély alapjául. A bejárásra általában meghívást kap az építési engedélyezésben közreműködött valamennyi szakhatóság, közmű- és energiaszolgáltató, és a helyszíni jegyzőkönyvben vagy meghatározott időn belül írásban megküldve rögzíti a használatbavé­teli kérelemmel kapcsolatos álláspontját.

A helyszíni bejárás dokumentumai és a kitűzött határidőn belül be­érkező állásfoglalások alapján állítja ki az elsőfokú építési hatóság képviselője a használatbavételi engedélyt, amely – feltéve, hogy ez alatt az idő alatt egyetlen érdekelt fél sem nyújt be fellebbezést a ha­tározat ellen – általában 15 napon belül válik jogerőssé.

A használatbavételi engedélyezés olyan hatósági eljárás, amelynek keretében az elsőfokú építési hatóság illetékes szakemberei a hely­színen győződnek meg arról, hogy az építési engedélyben meghatá­rozott és a vonatkozó tervek szerint kivitelezett épület felújítás és/vagy korszerűsítés nyomán az épület és annak minden funkcioná­lis helyisége rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenysé­gekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 29.§ értelmében a használat­bavételi engedély iránti kérelemhez a 4. fejezetben felsorolt doku­mentumokat mellékelni kell.

A használatbavételi engedély akkor adható meg, ha a felsorolt ál­lásfoglalások, nyilatkozatok kikötésekkel vagy azok nélkül hozzájá­rulást tartalmaznak, és az épület együttes a rendeltetésszerű és biz­tonságos használatra alkalmas.

Természetesen lényegesen egyszerűbb a használatbavétel akkor, ha az elvégzett építési munkák nem voltak építésiengedély-kötele­sek, ilyenkor a sikeres műszaki átadás-átvétel után az épület és helyiségei igénybevételének ismételt megkezdésével a használatbavé­tel lényegében megtörténtnek tekinthető.

A kivitelezés lezárása, az „utógondozás”

Ahogyan a versenyeztetésre vonatkozó fejezetrészben a vállalkozó kiválasztásával összefüggésben említettük, hogy a kiválasztási dön­tés adott esetben sok-sok esztendővel a kiválasztást követően is ha­tással lehet a lakóközösség életére, a kivitelezési munkák befejezése sem jelenti a kivitelezővel való kapcsolat lezárását.

Természetesen le kell folytatni az ismertetett műszaki átadás-átvé­teli eljárást, vissza kell venni a kivitelezőtől az általa átvett (munka)területeket, ha a korszerűsítés és/vagy felújítás engedélyre kötelezett, le kell folytattatni a használatbavételi eljárást. Ezek sike­res végrehajtása jelenti a szerződésben vállalt – mennyiségi és minő­ségi – műszaki, illetve időbeli kötelezettségek teljesítését. A szerző­déses teljesítés a pénzügyi – elszámolási kérdések rendezésével vá­lik teljes körűvé, így a lezárás egyik alapvető feladata a teljesítés ér­tékének tisztázása, és a jogos ellenérték kifizetése.

E kissé körmön­font megfogalmazást az indokolja, hogy a kivitelezési munkák zö­ménél az ún. szerződésszerű teljesítés és egyösszegű, prognosztizált, fix áron kötött megállapodás esetén is felmerülnek rendezendő téte­lek (pl. a víz- vagy energiahasználat dokumentálása és költségeinek rendezése), a finoman szólva kifogásolható mennyiségi vagy minő­ségi teljesítés esetén pedig komoly nézetkülönbségek feloldása vár a szerződő felekre.

Nyilvánvaló, hogy pénzügyileg is teljes „tükröt” kell állítani, azaz minden számla- és pénzmozgást a vonatkozó jogi előírások szerint kell rögzíteni, valamint az adókkal és közterhekkel összefüggő valamennyi kötelezettség teljesítését is át kell tekinteni. Kevéssé tudott, ismert még a vállalkozói körben is, hogy egy-egy beruházás esetén nem kihagyható az ún. „aktiválás” sem.

Ennek lényege – műszaki szemszögből közelítve -, hogy a vállalkozó által létrehozott értéket, mely a műszaki átadás-átvétel, illetve, ha ilyenre külön hivatalosan is sor kerül, a használatbavétel időpontjáig a vállalkozó főkönyvében szerepel, a jelzett esemény időpontjával mint fordulónappal átkerül az építtető – esetünkben a társasház közössége – gazdasági- pénz­ügyi nyilvántartásába. Ez a látszólag egyszerű lépés a nagyobb volu­menű, összetett, több vállalkozót vagy alvállalkozót megmozgató kivitelezéseknél akár többhetes intenzív együttműködést igényelhet a műszaki és pénzügyi közreműködők részéről.

Ha a műszaki átadás-átvétel, a használatbavétel, majd az elszámo­lás és az aktiválás megtörténik, a szerződő felek rendszerint úgy gon­dolják, hogy ezzel a hivatalos kapcsolatuk véget ért. Ez azonban még a legsikeresebb kivitelezés esetén sem igaz, és különösen nem a mi­nőségileg alacsony színvonalon végrehajtott beavatkozások esetén.

A meghatározott jótállási időszakon – ez nagyobb értékekről lévén szó általában legalább 24 hónapos időtartamra szóló vállalkozói kö­telezettségvállalást jelent – belül bekövetkező hibák, „nem megfelelőségek” korrekciója jó esetben az eredeti szerződésben fog­lalt megállapodás alapján meghatározott időn belül a vállalkozó feladata. Fel kell azonban hívni a leendő építtetők figyelmét arra, hogy a jótállási kötelezettség a vállalkozót csak az olyan hibák tekinteté­ben kötelezi, amelyek az úgynevezett „rendeltetésszerű” használat közben álltak elő.

Amennyiben a használat nem tekinthető rendelte­tésszerűnek (például az esővíz-levezető csatornán szándékos rongá­lás nyomai láthatók), a javítást a vállalkozó elvégezheti, de ez eset­ben a költségek a megrendelőt terhelik. Említést érdemel, hogy az utóbbi időben – az EU-s előírásokkal összhangban – az építőipari munkák egyre nagyobb részében ad át a vállalkozó, beszállító keze­lési-karbantartási utasítást az elvégzett munkákra vagy beépített be­rendezésekre. Bár nem minden önös érdek nélkül teszi, hiszen né­hány felróható jótállási hiba ezzel visszautasítható, ám összességé­ben e tendencia a kellő gondossággal végzett fenntartási-karbantar­tási feladatok következtében az élettartamokat megnöveli.

Kivitelezési hibák

Amennyiben a vállalkozó a számára felróható hibák javításának feladatát felszólítás ellenére sem hajtja végre, a megkötött szerződés tartalmának függvényében két lehetőség kínálkozik. Ha jótállási biz­tosítékot kikötött a szerződés, és az az építtető rendelkezésére áll, ak­kor annak terhére – számlákkal és más dokumentumokkal igazolt módon – a szükséges munkákat elvégeztetheti más vállalkozóval.

Ha viszont nem áll rendelkezésre jótállási biztosíték, legfeljebb bírósági úton, igazságügyi szakértők közreműködésével, hosszú folyamat eredményeként szerezhető vissza a más vállalkozóval történő hibaja­vítás terhe. így hát összességében ajánlható, hogy a vállalkozó által szerződött munka jellegével, kockázataival arányban álló jótállási biztosítékhoz ragaszkodjon az építtető a szerződéskötés alkalmával.

Mivel a kisebb munkákon dolgozó kisvállalkozók bankgaranciát nem vagy nehezen tudnak szerezni, annak lehetőségét sokan nem is ismerik, javasolható a végszámlából történő visszatartás. Ennek mér­téke nem nagyon illik, hogy az 5 %-os mértéket meghaladja, mivel ez a tapasztalatok szerint a hibajavítási munkák fedezetére általában elegendőnek bizonyul. Ha a hibák mennyisége nagyobb, akkor az valószínűleg már a kivitelezés során szakember számára nyilvánva­lóvá válik, ilyenkor minél hamarabb a szerződést fel kell mondani a későbbi problémák megelőzése érdekében.

Végül említést kell tenni arról, hogy a vállalkozók által beépített szerkezetek, anyagok, berendezések tekintetében a jótállási időszak letelte után is bizonyos felelősséggel bírnak.

Az 1959. évi IV. törvény a Ptk-ról a 308.§-ban rendelkezik a sza­vatossági jogokról. Ennek az építőipari szerkezetekre, termékekre történő gyakorlati végrehajtására született meg az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek köte­lező alkalmassági idejéről szóló, 11/1985 (VI.22.) ÉVM – IpM – KM – MÉM – BkM együttes rendelet. Ebben az épületek szempontjából kiemelten fontos szerkezeteket és termékeket 5, illetve 10 éves köte­lező alkalmassági idejű csoportokba sorolja.

Amennyiben az ezen rendeletben foglalt lényeges elemek a köte­lező alkalmassági idő előtt tönkremennek, a megrendelő a jótállási idő letelte után a szavatossági jogai érvényesítésével kérheti a kivite­lezőtől kára részbeni vagy teljes körű megtérítését. Itt is jelezni szük­séges azonban, hogy nem lehet kárigényt támasztani abban az eset­ben, ha a rendeltetésszerű használattól eltérő igénybevétel következ­ménye egyértelműen a kérdéses elem tönkremenetele.

Érdemes mérlegelni a szerződő felek részéről – különösen a kivi­telezési időszakban kialakult jó kapcsolat esetén -, hogy a szerződő felek ezen kapcsolata miként hasznosítható a későbbiekben. A meg­rendelőnek érdemes megfontolnia, hogy a kivitelezővel karbantartá­si szerződést kössön. Ennek eredményeként a rendeltetésszerű hasz­nálat esetén is elkerülhetetlen tervszerű megelőző karbantartásokat, fenntartási feladatokat az végezheti, aki töviről hegyire ismeri az épületet, annak rendszereit, megbízhatósága már kipróbált, és ár­szintje ugyancsak ismert.