• felújítás
• lakásfelújítás
• panelház

Melyek a panelfelújítások állagmegóvó és értéknővelő hatásai?

A forgalmi érték

A piaci forgalmi érték fogalma és meghatározásának módja

Valamely ingatlan piaci forgalmi értéke a hazai ingatlanértékelő szakma által elfogadott TEGoVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets – az Eszközértékelők Európai Csoportja) Útmutató el­veinek és módszertani ajánlásainak megfelelő, aktuális definíció sze­rint a következő:

„A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy in­gatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandósá­got mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között, tisztessé­ges feltételek mellett zajló tranzakció keretében, megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, kö­rültekintően és kényszer nélkül cselekedett.” (European Valuation Standards, MalSz-FÜTI OMEGA, Bp. 2003. alapján.)

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már le­zajlott, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált eset­re való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása (a halmazba a földrajzi elhelyezke­dés szempontjából a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, illetve azo­nos típusú ingatlanok tartoznak bele).
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
   Kizárólag azonos értékformákat, ill. jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a kü­lönböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: Az értékelésben az értékmódosító tényezők közül az értéket je­lentősen befolyásolókat föl kell tüntetni, és értékmódosító hatásukat – lehetőség szerint – számszerűen is szükséges meghatá­rozni. A fajlagos alapértéket az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani.
6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.

A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása érték­módosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosí­tó tényezőként kizárólag olyan jelentős, értéket befolyásoló té­nyező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazá­ra nem jellemző.

Az értékmódosító tényezők közül a tárgyunk szempontjából re­leváns műszaki elemek kiemelése indokolt, úgymint:

• károsodások;
• kivitelezési hibák;
• alapterületek: bruttó és nettó területek megszokottól eltérő nagysága;
• alapozás módja;
• fő teherhordó szerkezetek megoldásai;
• közbenső és zárófödémek megoldásai;
• tetőszerkezet kialakítása, héjalása;
• határoló szerkezetek és nyílászárók;
• burkolatok minősége, értéke;
• szakipari munkák;
• épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások;
• épülettartozékok.

Az ingatlanértékelési módszerek (piaci összehasonlító; hozamszá­mításon alapuló; költségalapú) közül e metodika szolgáltatja az ak­tuális piaci értékítélettel leginkább konform becsértéket. A kiadvá­nyunk témakörébe tartozó, az iparosított technológiával készült lakó­épületek lakásai is ezen metodika alapján értékelendők.

Az avulások különböző típusai

Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés: idővel az épületszer­kezetek elhasználódnak, felújításra szorulnak; új anyagok, szerkeze­tek, továbbá új megrendelői elvárások, divatok jelennek meg a pia­con. Az egyes vagyontárgyak értékének változását az idő múlásával az úgynevezett élettartamgörbék írják le.

Az avultság nemcsak a műszaki értékvesztést jelenti, hanem ma­gában foglalja a funkcionális, valamint a gazdasági-környezeti vi­szonyok változása miatti értékcsökkenést is. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatok vagy ki nem javíthatók.

Az ingatlanértékelési gyakorlatban általában az avulás három alapvető összetevőjével kal­kulálunk:

• fizikai (műszaki) avulás;
• funkcionális avulás;
• gazdasági (környezeti), erkölcsi avulás.

Az avulás három összetevője közül a fizikai avulás egy része javít­ható, cserélhető, felújítható (pl. burkolatok, vakolatok stb.), azonban vannak helyrehozhatatlan avulási elemek (az erkölcsi avulás például ilyen), amelyek közvetlen befolyásolása, korrekciója nem lehetsé­ges. Tekintsük át az amortizáció három fő elemét részletesebben.

Fizikai avulás:

Ez a működés során fellépő kopás és elhasználódás, valamint a ter­mészet erőinek, elemeinek hatása következtében fellépő értékcsök­kenés. Számítása során a kort, az állapotot (vagyis a fizikai kopás mértékét), avagy az idő múlásából adódó kopást, valamint a jövőbe­li használat valószínű költségét veszik figyelembe. A fizikai avulás esetében meg kell határozni az épület fő szerkezeteinek romlását és e szerkezetek értékének arányát az összértékhez viszonyítva. A kal­kuláció a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát veszi fi­gyelembe.

Általános esetben (a példák szintjén) a következő, gazda­ságilag hasznos teljes élettartamok használatosak:

• városi téglaépületek: 60-90 év,
• városi, szerelt szerkezetű épületek: 40-70 év,
• kertvárosi, családi ház jellegű épületek: 50-80 év,
• teherhordó falpanelok, födémpanelok 80-120 év

Funkcionális avulás:

A funkcionális avulás az építési módszerek, a tervezés, az anyag­használat, illetve a technológia fejlődése következtében fellépő ér­tékcsökkenés. Az adott ingatlan (vagyontárgy) esetében elégtelen funkciókat; felesleges többletkapacitás(oka)t vagy építményeket; hi­ányos közműellátottságot; vagy – jellemzően – működési többlet­költségeket eredményez.

Gazdasági (környezeti), erkölcsi avulás:

A gazdasági avulás az ingatlanon (vagyontárgyon) kívül álló befo­lyásoló tényezőkben bekövetkezett változásokból adódik. Kiváltó okai lehetnek: az ingatlan (vagyontárgy) iránti lecsökkent kereslet, az építési anyagok, a munkaerő, a közmű-, az építési, ellátási vagy szállítási költségek növekedése, továbbá a megváltozott jogi (építési és egyéb szabályozási) előírások, rendeletek, valamint környezetvé­delmi szempontok.

Az értékelés folyamán az avulás mértékét mindhárom kategóriá­ban külön, és százalékosan kell megadni. Számítható összevont becslések alapján vagy részletesebb elemzések útján.

A legegyszerűbb esetben az avultságot egyetlen számértékkel be­csüljük meg. Az avultság ily módon történő megállapításakor a fizi­kai, a funkcionális és a gazdasági avultságot 0-1 közötti számmal fejezzük ki, amelynek alapját az értékelő (elsősorban műszaki) szak­ember szakmai felkészültsége adja meg. Az avultságot vizsgálhatjuk úgy is, hogy az egyes szerkezetek korát viszonyítjuk azok gazdaságosan hátralevő élettartamához.

A hitelbiztosítéki érték

Fontos megismerni még a hitelintézetek hitelnyújtáskor alkalmazott hitelbiztosítéki érték fogalmát. Az ingatlanértékelésben kitüntetett jelentőségű hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megál­lapítása során az értékelők a jelzálog-hitelintézet által folyósított köl­csönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figye­lembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megillet­nek. A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték.

A jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló, 1997. évi. XXX. törvényben megfogalmazottakkal összhangban a hitelbiztosí­téki érték megállapításának irányelveit, módszertanát az 54/1997. (VIII. 1.) FM és a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletek, valamint az utóbbit módosító 32/2000. (VIII. 29.) PM rendelet együttesen hatá­rozzák meg. A hitelbiztosítéki értékeléseknél a költségalapú módszer elsősor­ban ellenőrző számításokként szolgálhat.

A kivitelezési munkák érték­tartó, értéknövelő hatása

A kivitelezési munkáknak az ingatlan értékét befolyásoló hatása szempontjából megkülönböztethetünk értéktartó, illetve értéknövelő felújításokat.

Értéktartó felújítások közé tartozik az ingatlan egyes szerkezetei­nek, illetve környezetének olyan gondozása, amely használati értéké­nek, élettartamának fenntartását szolgálja. Ezek a beavatkozások ál­talában a karbantartás, felújítás fogalomkörébe tartoznak, pl. az aláb­biak:

• szigetelések javítása,
• homlokzatok, homlokzati panelok felújítása (repedések, csorbu­lások, hézagok stb. esetében),
• nyílászárók javítása, cseréje,
• belső burkolatok felújítása,
• fa- illetve acélszerkezetek mázolása stb.

A felsorolásból is látható, hogy ezeken olyan javítási, karbantartá­si munkák összességét kell érteni, amelyek bizonyos időszakonként elvégezhetők, elvégzendők. Ugyancsak közéjük sorolandók a hibák (pl. beázások) forrásainak gyors és hatékony megszüntetései, ame­lyek elmulasztása a szerkezetek károsodásához vezet.

Az értéknövelő felújítások a lakások, az épület minőségének eme­lését, értékük növekedését célozzák, vagyis a lakás használhatóságát, esztétikai megjelenését javítják, energia-felhasználásuk gazdaságo­sabbá tételére irányulnak.

Értéknövelő felújítások közé sorolandók:

• hőtechnikai paraméter javítása (homlokzatok, tetők stb. utóla­gos hőszigetelése),
• akusztikai paraméterek javítása (áthallások mérséklése,
• az épület, illetve a lakások felszereltségének a javítása (épület­gépészeti, elektromos vezetékek, berendezési tárgyak cseréje),
• épületen belüli funkcionális átalakítások (pl. tetőtér-beépítés, la­kásátrendezés, erkélyek beépítése),
• az épület környezetének megváltoztatása (parkolók számának növelése, parkosítás).

Az ingatlanok felújítása, korszerűsítése a műszaki, ill. használati értékük növekedése mellett általában pozitív hatást gyakorol ezen in­gatlanok, mint a szabad piacon (potenciálisan) értékesíthető vagyontárgyak forgalmi értékére is.

Az épületszerkezetek (tetőszigetelés, homlokzatok, nyílászárók), valamint az épületgépészet és az épületvillamosság korszerűbb, energiatakarékosabb megoldásokkal történő felújítása, a lakók komfortérzetének javulása mellett az energiamegtakarításban mérhető, kalkulálható költségelőnyt jelent a lakás/lakóépület üzemeltetője számára. Ez a szabad piaci vásárlók vásárlási döntéseire is kedvező hatást gyakorol.

Hasonló mondható el a lakóépületek közvetlen környezetének ál­lag- ill. minőségjavítása nyomán, a lakókörnyezeti zöld- és közleke­dőterületek (parkok, játszóterek, utak, járdák, parkolók) felújítása, korszerűsítése esetében is, amely számottevő differenciálódást okoz­hat a lakóterületek keresettsége, árarányainak alakulása tekintetében. Budapesten pl. a Pók utcai lakótelep kulturált, környezettudatos ki­alakítása, folyamatos felújítása – a földrajzi elhelyezkedésen túl – a létesítéstől kezdődően, évtizedeken át folyamatosan fenntartotta és ma is fenntartja e lakótelep lakásainak (10 %-ot meghaladó) ár- és keresettségi előnyét számos más, pusztán a lakóépületek műszaki színvonalát tekintve azonos vagy igen hasonló fővárosi lakótelep la­kásaival szemben.

Összefoglalásként megállapíthatjuk, hogy az ingatlan felújítások, korszerűsítések eredményeként előálló műszaki állagmegőrzés, ill. értéknövekedés szakszerűen számszerűsíthető az adott ingatlanok pi­aci forgalmi értékének meghatározásakor. A műszaki állapot és szín­vonal különbségeit az ingatlanszakértői értékelések – a részletesen kialakított és általánosan elfogadott értékelési metodikák alkalmazá­sa révén – megfelelően képesek visszaadni.