Ház - 204. oldal

A főzésen kívül a házimunkák másik jelentős területe a ruhaneműk rendben tartása és tárolása, amire a következő lehetőségek kínálkoznak.

Melyek:

• mobil ruhásszekrényben (szekrénysorban) ;
• beépített szekrényben;
• ruhatárolóban (gardrób);
• öltözőben.

A hazai bútortípusok szűk választékának némileg ellentmondva, majdnem mindegyik szekrénysorban van ruhatárolási lehetőség, a fiókoktól kezdve a kis és nagy ajtós szekrényekig. Ezeket általában a lakótérben és a hálókban helyezik el.

A beépített szekrények sokkal praktikusabbak, mint a mobil szekrények, egyrészt, mert ugyanazon lakásterület közel kétszeres tároló-térfogatot jelent, másrészt a bekerülési költség lényegesen kevesebb, mint a mobil változaté, ráadásul általában praktikusabb is. Beépített szekrény hálókban, gyerekszobában, közlekedőkben és fürdőben helyezhető el. Lényege tehát az, hogy minden ruha ott tárolható, ahol az éppen szükséges (természetesen erre legkevésbé a nappali jöhet szóba).

A legpraktikusabb a külön ruhatároló helyiség (járható szekrény), ahol egy helyiségben, akár a falat is körülpolcozva, a család ruhakészletének 95%-a is tárolható. Ruhatárolóként egy igénytelenebb, ablak nélküli tér is megfelel, de az lényeges, hogy a középpontban legyen (a könnyű elérhetőség miatt). A ruhatároló helyiség szellőzését mindenképpen meg kell oldani, lehetőleg úgy, hogy a légcsere kevés szennyeződéssel járjon, ami úgy lehetséges, hogy a kiszellőzést valahol felül, a lakás valamelyik nagyobb és tiszta légterű helyiségéből oldjuk meg. Kapcsolódhat előtérből vagy közlekedőből, alternatívaként a hálószoba vagy a vasalótér is szóba jöhet. Az öltöző a ruhatárolóhoz hasonló, de szűkebb tárolási funkcióval, viszont elfér benne a háziasszony toalettasztala, tükörrel, polccal és egy ülőalkalmatossággal.

Ajánlott méretei:

• alapterület: min. 2,00m²;
• oldalméret: min. 0,80m;
• hosszméret: min. 1,40m.

Az öltözőt 4,00m²-ig nem kell külön szellőztetni, elég, ha a kapcsolt térrel alul-fölül 100-100cm² keresztmetszetben szellőzőráccsal kapcsoljuk össze. Ha az öltöző alapterülete a 6,00m²-t meghaladja, fűthető és ablaka van, lakószobának minősül!

A vasalás helye családonként változik, amelyek a következők lehetnek:

• az ún. háztartási szoba;
• konyha;
• étkező;
• fürdő;
• az esetleges kondiciónálószoba;
• külön erre a célra létesített helyiség.

Mérete, ill. helyigénye ugyancsak a használat módjától függ. Ha az ágynemű mosását, vasalását otthon végzik, akkor a helyigény nagyobb, vasalóasztal vagy vasalóállvány szükséges.

Takarítóeszköz-tároló

A lakás takarítóeszközeinek és -szereinek legtöbbször valamely beépített szekrényben vagy a padlásfeljárók alatti terekben akad hely.

A takarítóeszközök helye:

• 0,30m²;
• legalább a lakás 1%-a;
• legkisebb mérete 0,30m.

Lomkamra

Nem feltétlenül szükséges a lakáshoz, ugyanis ahol pince vagy padlás is van, ott tárolhatók a használaton kívüli tárgyak is.

A konyha az élelem előkészítésén túl főként a főzést szolgálja, de a mosogatás és étkezés mellett sok esetben a háztartási munkák közül pl. a mosást, a vasalást és a varrást is itt végzik. Ezeket már a tervezés fázisában szem előtt kell tartani.

A konyhában a területhez és munkafolyamathoz három munka-helycsoportot kell figyelembe venni: az előkészítési, a főzési és a mosogatási és edénytároló helyet. Az előkészítéshez megfelelőre méretezett munkafelület és tárolóhely szükséges. A tárolóhely a munkafelület fölött és alatt, fiókokban helyezkedik el.

A főzőhely a tűzhely, amely kapcsolódik az előkészítési munkafelülethez, és még jobb, ha tálaló munkafelület is kapcsolódik hozzá. A tisztítóhely a munkatér második része, amely magában foglalja az egy- vagy kétmedencés mosogatót, természetesen meleg vízzel ellátva. A három munkafázis a helyesen tervezett konyhában elkülönítve végezhető aszerint, ahogy a folyamat ezt megkívánja.

A konyha alaprajzi elrendezése többféle lehet:

• egysoros;
• kétsoros (párhuzamos);
• sarok (L alakú);
• patkó (U alakú).

A főzőhelyiségek a lakás területének arányában és az étkezés helyének meghatározása alapján különböző (főzőkonyha, étkezőkonyha, teakonyha és főzőszekrény) nagyságúak. A főzőkonyha biztosítja a teljes konyhafunkció ellátását, területe 4,00-6,00m², természetes megvilágítással és szellőzővel rendelkezik. Ülőalkalmatosság csak az esetleges előkészítő munkához van, az étkezés a térben kapcsolt étkezőben vagy a nappaliban lehetséges, a kapcsolatot ajtó vagy átadóablak jelenti.

Az étkezőkonyha olyan lakásokban megfelelő, ahol a konyhai főzési munkákon túl a család étkezése is itt zajlik. Ez manapság már egyre kevésbé kedvelt, csak kisebb alapterületű lakásoknál tervezik, mert vendégek étkeztetésére a főzőmunkatér nem ideális terület (szag, látvány).

Bútorozásánál az étkezőrész miatt az egyoldali vagy sarokszekrénysor jöhet számításba.

Az étkezőkonyha méretjellemzői a következők:

• alapterület beépített berendezéssel min. 6,00m², de inkább nagyobb;
• legkisebb alaprajzi méret: egyoldali szekrény + falra fordított asztal esetén 2,20m; szabadon elhelyezett étkezőasztal + szekrénysor esetén 2,80m.

A teakonyha a kisebb alapterületű lakások főzési helyisége.

Jellemzői a következők:

• alapterület: min. 2,00m²; max. 4,00 m²;
• legkisebb mérete: 1,45m;
• természetes megvilágítás és szabadba nyíló ablakfelület: gáztűzhely esetén kötelező; elektromos üzemű tűzhely esetén csak szellőzés is elegendő.

Főzőszekrény egyszobás lakásoknál létesíthető. A főzőhely csak elektromos üzemű lehet, gázüzemű szigorúan tilos. Előszobára vagy közlekedőre nyitható, de külön szellőztetés szükséges.

Jellemzői a következők:

• alapterület: 0,60-2,00m2;
• legkisebb alaprajzi mérete 0,60m.

A főzőszekrény a kapcsolt tértől függönnyel, ajtóval, esetleg redőnnyel is elválasztható, az előtte lévő terület (előszoba) mérete olyan legyen, hogy a külön közlekedési sáv szabadon maradjon.

A konyhákkal kapcsolatban általánosságban szükségesnek tartjuk megjegyezni a következőket:

• gázüzemű tűzhely esetén szabadba nyíló ablaknak kell lennie;
• gázüzemű tűzhelynél teljesítményarányos konyhai légtérfogat szükséges;
• ha a konyha csak a lakótérről nyílik, akkor abban gázüzemű tűzhely nem használható;
• a főzőhelyiség szabad falnyílással csak étkezőre nyílhat, ezt nevezik étkező- vagy lakókonyhának;
• háztartási hűtőgép elhelyezhető legyen benne kivéve a teakonyhát és a főzőszekrényt;
• közvetven vagy közvetett fűtésről gondoskodni kell;
• kapcsolódjon az élelmiszertárolóhoz.

Élelemtároló

A konyha ellátásához fontos, hogy bizonyos mennyiségű élelmiszer mindig kéznél legyen, ill. az ételmaradék tovább felhasználható, ehhez pedig szakszerűen tárolható legyen. Az élelem az éléskamrában, kamraszekrényben, valamint a kis lakások teakonyhájához vagy főzőszekrényéhez kapcsolódó, falra szerelt, legalább 70l űrtartalmú, ún. élelmiszerszekrényben, továbbá a háztartási hűtőben, ill. a mélyhűtőben tárolható. E tárolók célja lényegében azonos, a megoldás azonban eltérő.

A legkisebb lakásoknál élelmiszerszekrényt, az 1 + 2 szobás lakásoknál pedig kamraszekrényt létesítenek. A kamraszekrény általában a főzőtérbe kerül, de a közlekedőben is elhelyezhető, azonban ez utóbbi kevésbé ajánlatos, mert a kívánatos közvetlen természetes szellőzés szellőzőkémény hiányában csak akkor oldható meg, ha a kamraszekrény a külső térhez közel van. Az éléskamra mérete függ a lakás nagyságától, ill. a tulajdonos igényeitől, hogy mit és hogyan szándékozik benne elhelyezni, ill. tárolni. Szellőztetéséről, vagyis légcseréjéről mindenképpen gondoskodni kell.

Az éléskamrát az épület árnyékos oldalán, lehetőleg külső főfallal határoltan tervezzük. Ennek oka az, hogy a belső, alacsony hőszigetelő képességű válaszfal miatt a tárolóhelyiség gyorsabban felmelegszik. Fordítottan is érvényes, a téli nyitott ablak miatti alacsony kamrahőmérséklet által nagyobb a lakás hővesztesége.

Kamrákban a tárolást főleg állványos polcokon, ritkábban ládákban (vagy fiókokban) oldják meg. Követelmény, hogy a polcok felülete lakószobánként, ill. két kisszobánként (félszobánként) legalább 0,90 m2 legyen, valamint az, hogy a polcok vagy részben zárt tárolók átszellőztetése megoldott legyen. Kamrában hűtőgépet vagy mélyhűtőt elhelyezni nem tanácsos, mert a hűtő által leadott meleg levegő a kamra légterét fűti, nyáron pedig olyannyira túlfűtheti, hogy a kamra élelmiszer-tárolásra alkalmatlanná válhat. Mélyhűtő vagy hűtőláda részére nagyobb légterű helyiséget válasszunk, pl. gázkazán terét, nagy közlekedőt, lakóelőteret stb.

A lakások természetkapcsolatát az ablakok és az erkélyajtó közvetítésével az erkély, a terasz, a tornác és az átrium jelentik.

Erkély

Az erkély a födém konzolos meghosszabbításával kialakított vagy a földszinti lábazati falhoz „gyámolított”, az épület tömegsíkja elé ugratott épületrész. Minimális mérete a falra merőlegesen nézve 1,20m, területe nincs meghatározva, csakis a funkció és az épületkarakter határozza meg. Nagyobb erkélyeknél az esetleges „pihenőbútorokat” is figyelembe kell venni. Igen előnyös az olyan erkély, amely nyaranta a család étkezésének tere lehet.

Erkélyek előkertbe való benyúlásának mértéke, ha az erkély alja és az alatta lévő terep között leg-alább 2,00m-es szintkülönbség van, nincs szabályozva. Utcavonalon való építésnél a járdától mérten legalábbb 3,00m magasságban és max. 1,50m-t nyúlhat be a közterület fölé. Az oldalkert előírt legkisebb méretébe erkély nem nyúlhat bele, függetlenül anyagának, ill. szerkezetének tűzrendészeti besorolásától. A franciaerkély nem más, mint egy padlószintig üvegezett nyitható ablak (erkélyajtó), áttört mellvédráccsal.

Teraszok

A teraszok szerepe a lakásoknál sokkal nagyobb, mint az erkélyeké, teljesebb és kényelmesebb bútorozhatóságukkal jobban szolgálják az embert. A legnagyobb méretű teraszok a földszinti lakóterekhez tervezhetők, általában a kedvező égtáj felőli és védett oldalon. Utcai előkertben nagyobb teraszra kevésbé van lehetőség, mint az oldalkertben, sőt még inkább a belső kertben. A kert felőli nagyobb intimitású terasz felé a család télen és nyáron egyaránt szabadon kitárulkozhat.

A teraszokat vagy feltöltésre, vagy gazdasági, ill. egyéb helyiségek fölé építik. Építési költségük nagyon eltérő, egy építési törmelékből feltöltött terasz-alépítmény természetesen lényegesen olcsóbb, mint egy járható tető, korláttal és vízelvezetéssel stb. A jól funkcionáló terasz azonban előbb-utóbb meghálálja az építésére fordított pénzt és időt, csak jól kell tudnunk azt használni. Az emeleti, valamint minden beton- és kőanyagú teraszt nyáron, a forróság ellen mindenképpen védeni kell (főként az épület közelében), növényi vagy mesterségesen épített árnyékolókkal.

Tetőteraszok

A tetőteraszok ma nálunk is terjedő változata, a tetőkert vagy biotető funkció szempontjából azonos a hagyományos tetőterasszal, mégis sokkal praktikusabb annál. A tetőkert használati értékét növeli, hogy az emelet vagy felsőbb lakószint „zöld területtel” kapcsolódik a lakáshoz. A tetőkert biotalaját a teherhordó szerkezet fölötti 20-30cm vastag kultúrréteg jelenti. Hátránya tulajdonképpen csupán az, hogy a zárófödémet a talajréteg (és növényzet) miatti többletteherre kell méretezni. Ez a többletköltség azonban tetőkert alatti lakótér esetében a fűtési költségben megtérülhet. Figyelem! Ez a megoldás különleges tetőszigetelési rendszert és kifogástalan minőségű kivitelezést követel!

Tornác

Tornác főként a régi építésű házaknál található, ma már csak elszórtan épül. Lényege, hogy az épület valamely oldala, több oszloppal gyámolított tetővel vagy terasszal, fölülről fedett. Azokat az erkélyeket és teraszokat, amelyek az előtte lévő terepnél vagy épületrésznél 1,00m-rel magasabban vannak, védőkorláttal kell ellátni. A védőkorlát szerepét a mellvédfalak vagy virágvályúk is betölthetik. A határolók (korlátok és mellvédfalak) magassága a terasz padlószintjétől 1,00m legyen.

A múltban az étkezés a felsőbb rétegeknél központi ebédlőhelyiségben, a polgári családoknál a lakókonyhában, a parasztságnál pedig – miután a pitvarban megfőzték az ebédet – magában a lakószobában zajlott. A századelőn a középréteg is igyekezett a gazdagok módjára, úgy étkezni, hogy a középre helyezett nagy asztal és díszes tálalók töltsenek ki egyetlen helyiséget, az ebédlőt vagy a nappali tartózkodásra szolgáló szobát. Ez volt általában a lakás egyetlen reprezentatív helyisége, itt zajlott minden közös családi esemény. A hétköznapokon sok esetben megmaradt a konyhában való köznapi étkezés, az ebédlőt ünnepélyes alkalmakkor használták.

Ma, amikor a konyhai munkát a család felnőtt tagjai munkájuk mellett végzik, egyszerűsödik a berendezés, előtérbe kerülnek a praktikumok. Már a tervezésnél meg kell határozni az étkezés helyét és a bútorzat elrendezését.

Az étkező elhelyezhető :

• magában a főzőkonyhában, azaz a 6,00m²-nél nagyobb alapterületű ún. étkező vagy lakókonyhában;
• külön étkezőben;
• a lakóelőtérben;
• a nappali főzőhelyiség felőli szegletében;
• alternatív megoldás, ha a „gyors reggeliző” egyben előkészítő asztal a főzőhelyiségben, de a családi étkezés helye az előzőek valamelyike.

Lényeges szempont, hogy az étkezőhely, ill. -asztal szoros kapcsolatban legyen az előkészítővel, ill. főzőkonyhával.

A kapcsolat többféle lehet:

• közvetlen ajtós;
• átadóablakos;
• bárjellegű, ahol az étkező- és főzőtér között mobil, könnyen mozgatható fal vagy belső ablak van.

Az ajtós kapcsolatnál nagyon lényeges az ajtószárny nyilasi vagy működési űrszelvénye, mert egy kedvezőtlen irányba nyíló ajtó sok bosszúság forrása lehet. Az átadóablak légmentesen zárható és könnyen nyitható legyen. Lényeges kiegészítő eleme a rakodóasztal, mely az étkezőasztaltól jól elérhető kell legyen. Igen ötletes megoldás, amikor az átadóablakra végével rátolt étkezőasztal másik oldala maga a konyhai alsó szekrény, a tárolópult.

A bárjellegű étkezés a mai életritmus civilizációs velejárója, amennyiben sokan az étkezést nem meghitt családi együttlétnek vagy annak egyik fázisának, hanem a gyorsított emberi táplálékpótlásnak tekintik csak. Kis alapterületű lakásoknál termeszétesen nem annyira igényről, mint Kényszerről beszélhetünk. Van, ahol még maga az étkezőpult is kétszintű, alul a fogyasztás fő ételei, fölül a köret és az üres edény foglal helyet. Ezt javasoljuk, hogy ha lehet, csak alternatív étkezőhelynek tervezzük be, alkalmi és futóétkezésre.

Igen lényeges az ülőalkalmatosság, hogy az étkezés élményére koncentráló ember legalább háttámlás, de ha lehet, karosszékben foglaljon helyet. Az étkezés közbeni kis pihentetés a szék karjára könyökölve – a tökéletesebb emésztésen túl – a nap hátralévő részében erősen meghatározza az ember hangulatát. E szempontnak erősen ellentmond a bárszékek kényelmetlensége.

Az étkezőasztal elhelyezhető:

• a sarokban, ülőgarnitúrával;
• a végével falra ütköztetve;
• a falnál, de körülülhetően;
• a helyiség közepén.

Legkényelmesebb az utóbbi két elrendezés, viszont ezekhez kell a legnagyobb tér. Szokás még az étkezőasztalt falhoz, ablak alatt elhelyezni, emiatt már a tervezés stádiumában se válasszunk „csak” nyíló ablakot. Legjobbak a bukó- vagy a vízszintes osztóbordázatú bukóablakok, amelyeknél a szellőztetéshez elegendő csak az egyik ablakszárnyat megnyitni. A nyílószárnyú ablak – függetlenül attól, hogy az étkezőhely az ablakmellvédhez asztallal vagy székkel kapcsolódik – szinte használhatatlan szellőztetésre.

A lakótér a lakás nappali tevékenységekre és pihenésre használt helyiségeinek csoportja, melyet az egészségügyi és a gazdasági helyiségekkel a közlekedők kötnek össze, ill. választanak el.

Sok lakásban sajnos hiányzik ez a nappali szoba, aminek gazdasági okai vannak. Nem jó, ha a nappali helyiség egyben háló is. Ha a lakás minden szobája egyúttal hálószoba, akkor a nappali fontos szerepét természetesen a szülői háló tölti be, így a legfáradékonyabb (és legidősebb) családtagoknak kevesebb idő marad egymásra és pihenésre. Ez ingerültséghez, az otthontól való távolodáshoz, és (sajnos) sok esetben a családok szétszakadásához vezethet.

A nappali sok funkciója között vannak közös és egyéni jellegű foglalatosságok

Ilyenek a zene-hallgatás, a társalgás, a vendégfogadás, a játék, és nagyon fontos az étkezés. A közös helyiség, a nappali tere vagy esetleg más helyiség lehet ebédlő, dolgozó, dohányzó, kártyaszoba, zeneszoba együtt vagy külön-külön is, a helyi adottságok figyelembevételével. Azt, hogy mikor és mihez kell külön helyiség, az anyagi forrásokon túl az dönti el, hogy a különböző igények egyidejű kielégítése a családi körülmények és adottságok figyelembevételével mennyire zavaró, ill. lehetséges. A lakásában intenzív munkát végző alkotó embernek olyan helyiség szükséges, mely a nappali szobától független, és lehetővé teszi a zavartalan munkavégzést, magányos ember vagy gyermektelen házaspár esetében viszont a nappali egyik szeglete akár a dolgozórész is lehet.

A mai korszerű lakásokban mindig van egy nagyobb, közös nappali, amely egyesíti az egymást nem zavaró igényekhez kapcsolódó funkciókat: a kollektív jellegűeket, az egyéni jellegűek közül pedig azokat, amelyek a család adottságainál fogva egymás zavarása nélkül megférnek benne. A nappali kialakításánál fontos szabály, hogy világosan kiemelkedjék központi része, amely körül a család élete zajlik. Ez általában az ülőgarnitúra körüli tér, a tévével és zenesarokkal, esetleg kandallóval, de lehet a külön társalgó- vagy a kártyasarok is.

A nappali terének megosztását a bútorcsoportok helyigénye és a közöttük szükséges közlekedési sávok határozzák meg. A társalgó mindenképpen szükséges, az a bejárattal átellenes vagy oldalsó falon, lehetőleg egy egységbe kerüljön.  A szétszórt, magas bútorok riasztó képet nyújtanak, és úgyszólván „összenyomják” a belső tér koncepcióját.

Kisebb alapterületű nappaliknál az ülőbútorok fal vagy ablak mellé is helyezhetők, hogy a szabad tér legalább három oldalról egyensúlyban legyen. Osztott terű nappaliknál vagy ahol nagyobb méretű, felnyitható ajtó van, a bútorzat és a színek harmóniát alkossanak, ne egy-egy, különálló egyveleg benyomását keltsék (pl. keleti bútorral berendezett sarok, barokk ülőgarnitúra és a nagymama szekrénysora).

Osztott szintű nappali közbenső lépcsője ne vágja ketté a teret, hanem a funkciók természetes választóeleme legyen, pl. kiemelt étkezőnél, süllyesztett zene- vagy kandallósaroknál stb. A berendezés ne bútorkiállítás vagy -raktár látszatát keltse, hanem díszlet legyen a család békés és nyugodt életének színterén. Például kandallótűznél zenehallgatás, poharazgatásnál videózás, kártyázásnál dohányzás stb.

A nappali berendezésénél van néhány olyan szempont, melyet még a tervezés fázisában tanácsos figyelembe venni:

• Előtérből a nappaliba lépő felé az ülőgarnitúra ne háttal álljon, hanem tárulkozzék felé.
• A természetes megvilágítás fénye, tehát az ablak akkor a leghatásosabb, ha a társalgó ülősarkot oldalról éri.
• Ha van kandalló, akkor arra az ülőhelyek átrendezése nélkül is rá lehessen látni.
• A belső növények úgy kerüljenek az ablakok elé, hogy ne uralják, hanem szolgálják a lakást.
• Ha csak egy mód van rá, akkor inkább ülő- és kiegészítő bútorokkal rendezzük be a nappalit, ne pedig szekrénysorral, kivéve a könyvespolcot, amely lehet a nappali dísze is.

A lakásnak legalább egy szobája

• központi és etázsfűtés esetén legalább 17,00m²;
• egyedi fűtés esetén legalább 18,00m² legyen.

Ha a nappalihoz szabad falnyílással hálófülke kapcsolódik, a lakóterület 16,00m²-re csökkenthető, mivel a fülke kiegészítő alapterülete a nappali alapterületébe beszámít (egy helyiség).

A lakószobák alapterülete min. 6,00m² legyen (a 12,00m²-t meg nem haladó szoba félszobának minősül).

Hálófülke

Kisebb alapterületű lakások hálófülkéje, területgazdálkodási meggondolásokból, a nappalihoz kapcsolható. Esetenként dolgozószobával vagy dolgozótérrel is érintkezhet, de ez kevésbé jellemző. A hálófülke lakószobához kapcsolásának feltétele az, hogy a két helyiség közötti határfalnak legalább a fele szabad falnyílás legyen, ami természetesen függönnyel elválasztható. A hálófülke legkisebb alapterülete 4,00 m², ezen túl igény szerinti. Egy vagy két fekvőhely – legalább két oldalról körüljárhatóan – el kell helyezhető legyen benne.

A hálófülke a következő feltételek kielégítése mellett kapcsolható a lakószobához:

• ha nincs közvetlen szellőző és természetes megvilágítást biztosító ablaka, akkor legfeljebb 6,00m² alapterületű lehet;
• ha az előző eset áll fenn, akkor a nappali természetesen bevilágított felületeit a hálófülke alapterületét is beszámítva kell meghatározni ;
• ha a hálófülke időszakosan, pl. tolható ajtóval önálló légterű helyiséggé alakítható, akkor gondoskodni kell a természetes megvilágításról és szellőztetésről.

Hálófülke legkisebb falmérete 2,05m, belmagassága tetőzáradékban való elhelyezésnél átlagosan 2,20-2,50m lehet. Ferde tetőfödém esetén a legkisebb falmagasság min. 1,00m, egy fekvőhely elhelyezéséhez (párhuzamosan vagy arra merőlegesen).

A hálófülke szélessége a bútorozhatóság miatt:

• kétoldali, egy-egy fekvőhely esetén minimum 2,40m;
• kettős (francia-) ágy esetén minimum 2,80m legyen.

Hálószoba

A lakások hálószobáinak számát, típusait, ill. megoldásának módjait a család létszám összetételétől függően kell megtervezni. A hálószobák – beleértve a gyerekszobát is – a lakásterület 40-50%-át teszik ki, tehát terület-gazdálkodási szempontból is mértékadónak tekinthetők.

A hálószoba az éjszakai pihenés helye, a lakás intim része. Elrendezésük egyszerűbb a nappaliénál, mert csak a fekvőhelyet (ágyneműtárolóval), esetleg ruhatároló szekrényt kell elhelyezni bennük. Egy tágasabb hálószoba az éjszakai pihenésen kívül egyéb foglalatosságnak is helyszíne lehet, pl. olvasás, tévézés, rádiózás, esetleg időszakos munka, tanulás stb.

A hálószobák bútorozásánál figyelembe kell venni a minimális közlekedési sávot vagy űrszelvényt – általában 60 cm – mind középütt, mind a falak mentén. A hálószobák méretét és területét úgy kell meghatározni, hogy abban legfeljebb két személy számára legyen elhelyezhető fekvőhely. Érdemes inkább kisebb alapterületű hálókat tervezni, mint fiú- és lánygyermek számára egy közös nagyobbat.

A hálószoba tervezéséhez az is hozzátartozik, hogy a tervezővel tudassuk:

• közvetlen fürdőszoba-kapcsolat szükséges-e?
• a szülői hálóban két egy- vagy egy kétszemélyes (francia-) ágy legyen-e?
• a szülők külön-külön hálót kívánnak-e ?

A hálószobák legkisebb alapterülete a következő:

• egyszemélyes 6,10m²;
• kétszemélyes (szülői): 12,00m².

A szülői háló optimális alapterülete azonban 14,00-16,00m², sőt a kettős ágy és a körülötte lévő közlekedőterületek, éjjeliszekrények, valamint az ajtó nyitási űrszelvénye, az ágynemű- és ruhatárolók (szekrények) helyigénye miatt még a 16,00m² is kevés lehet.

Az ágyak elhelyezése és a belmagasság összefüggése azonos a hálófülkénél ismertetettekkel. A természetes megvilágítást és szellőztetés lehetőségét közvetlenül biztosítani kell. A tetőtéri helyiség 6,10m²-es minimális alapterületi előírását a hasznos alapterülettel (1,90m-nél nagyobb belmagasságú rész) kell teljesíteni; ennél a teljes terület lényegesen nagyobb lehet.

Gyerekszoba

A családban élő gyermekeket minden korban önálló egyéniségnek kell tekintenünk, és lehetőség szerint gondoskodnunk kell külön birodalmuk zavartalanságáról. A gyerekszobát az élet három szakasza, a csecsemő-, a kisgyerek- és az iskoláskor sajátos követelményei szerint kell megtervezni.

A csecsemő gondozásához általában nem szükséges külön szoba, a kiságy elhelyezhető a szülői hálóban is. Ez természetesen egyéni dolog, sok helyen az egy-két hónapos csecsemőt már külön fektetik. (A gyermekpszichológusok szerint a későbbiekre való tekintettel ez a legszerencsésebb megoldás, ugyanis nincs elszakadásélmény, mely nemcsak a gyereknek, hanem a szülőnek is konfliktusokat okoz.)

A gyerekszoba léte a kisgyermekkorban a legnagyobb jelentőségű, amikor a gyermek az otthoni idő legnagyobb részét itt tölti. Az iskolás gyermek már kevesebbet tartózkodik a szobájában -az iskolába járás miatt, szabadidejét is egyre inkább a többlettanulás és az otthoni munka tölti ki. Idősebb gyermekkorban igényei egyre inkább közelítenek a felnőttekéhez.

A gyerekszoba mérete a szülői háló és a lakószobák közötti legyen, a nagyobb mozgástér (és játéktér) érdekében. Ennélfogva, vagyis a nagyobb szabad padlófelületek miatt az emeletes ágy ma ugyanúgy igény a kisebb lakásokban, mint a nagyobbakban.

A gyerekszoba tervezésénél mindenképp érdemes a következő néhány apróságot figyelembe venni:

• egyedi (hagyományos) vagy központi fűtésnél a fűtőtest előtti rácsozat elhelyezhetősége;
• lehetőleg puha (szőnyeg) padlóburkolat;
• csak bukóablakokat építsünk be, mert a nyílószárny nyitott helyzetben nagyon veszélyes;
• egynemű gyerekek szobája vagy játszószoba közé ajtót csak külön igény esetén tegyünk;
• több gyerekszoba a lakáson belül egy csoportot alkosson;
• gyerekszobákkal azonos szinten mindenképpen legyen WC, kézmosóval.

A lakóépület tervezésénél  – a tervezés-előkészítési munkákon túl, az alábbiak a mérvadóak:

• a szerkezet (anyag);
• a forma (megjelenés) és
• a használati funkció (rendeltetés).

Az építtetők – mint a nem szakemberek e témában -, legfeljebb csak a saját otthonuknál kapcsolódnak be a formák teremtette világba, és nem valószínű, hogy az emberléptékű megvalósítás mértani alakzatainak elméleti szempontjai érdeklődésre tarthatnának számot.

A forma hatásdinamizmusa és mértani tömegaránya messzemenően meghatározzák:

• az épület karakterét és
• a környezettel való kapcsolatot.

Egy épületet természetesen saját igények alapján, de mindig egy adott vagy alakuló (tervezett) környezethez kell formálni úgy, hogy annak megjelenése ne legyen sem hivalkodó, sem pedig túlzottan jelentéktelen az utcaképben.

A tervezett épülettömeg a funkcióbeli és szerkezeti rendszer teljes megtartásával, csak a részlet-megoldások kismérvű változtatásával más és más külsővel jelenhet meg.

Az épületek vertikális és horizontális méretrendszerét:

• előre gyártott épületeknél a modul koordináta-rendszer 3 vagy 6M-es méretrendjében célszerű felvenni (a 30 és 60cm többszörösében) ;
• a hagyományos rendszereknél is szebb ugyan az előző méretkoordinátában való formameghatározás, de ritkán adódik rá lehetőség, a változó utcakép, tömeg, tetőidom, és természetesen az építtetői igények miatt is.

Megszokott és gyakori dolog, amikor a szűk telek teljes – OÉSZ adta – kihasználása az előzőektől eltérő méretekre ösztönöz. Szerencsére már az összes hazai ablaktípus a 3M méretrendben készül, vagyis a 60cm-es oldalmérettől kezdve 30cm-es lépcsőben változtatják szélességüket és magasságukat (2,40m-ig). Az ablakok adta méretháló kapaszkodót jelent a homlokzati kép egyedi rendszerének alakításához.

Az ablakok mérethálótól való eltéréséből is adódhat a homlokzatok egyedisége és különlegessége, amit mindig az adott forma és funkció összehangolása határoz meg. (Fontos tudni azt, hogy az egyedi méretre, alakra tervezett ablak ára a készen kaphatóénak sokszorosa!) A világon elterjedőben lévő, előre gyártott elemes lakóházak homlokzata is lehet egyedi, a tulajdonos szabta és saját kötött méret-rendjén belül. Az előregyártás nem zárja ki a kötelező és szigorú hőtechnikai követelmények kielégítését, a 12-20cm vastag falakkal és az átlagnál nagyobb méretű üvegfelületek mellett is betartható az előírt érték, alig változó költséggel, sőt előfordulhat költségcsökkenés is.

Nemcsak az előre gyártott falelemek, hanem a tartó-, ill. tetőszerkezeti elemek is segíthetik a szebb és szabadabb építészeti megfogalmazás teljesebb kibontakoztatását. A belső téri tervezésnél sem szabad soha szem elől téveszteni a funkció és a forma egységét, legyen az akár csak egy ablakdeszka vagy éppen kandalló. A lakásbelsők és bútoraik stílusos formamegválasztása természetesen összhangban kell, hogy legyen az épülettel és azon belül egymással is.

Az épületforma meghatározásában nagy jelentőségű – a már említetteken túl – az épülettömeg és a tető arányának, a tetősík hajlásszögének megállapítása. A tető hajlásszöge, ill. a fedés lejtése befolyásolja a belső teret is, vagyis hat az épületen belüli funkciókra is.

A jó tervezés alapja nem más, mint az előrelátás.

 Az építészeti tervezés is előrelátás. Előrelátása az építtető igényeinek, előrelátása az igények fejlődésének. Az igényeket meg kell fogalmazni, majd belőlük épületet kell formálni. Az épület az életünket körülvevő fizikai keret, mindennapjaink kísérője. Az épület védelmet nyújt az időjárás viszontagságai ellen, pihenésünk és a nyugodt családi légkör meghitt tere. Az építészet térbeli művészet, melynek három dimenziója alkotja házunkat, lakásunkat.

A lakás

A lakás a meghatározott helyiségek igény szerinti csoportja, amely az embercsoport, a család otthona. A lakás akkor felel meg igazán a tőle elvártaknak, ha a család minden tagja – felnőttek és gyerekek – egyaránt jól érzik abban magukat, és megfelelően elkülöníthetően lehetővé teszik a pihenést, a kikapcsolódást, a relaxációt.

A jó lakás jellemzője, hogy:

• lakói életét szolgálja;
• lakója menedékhelyet és nyugalmat talál benne;
• a család „összetartó” bázisa.

A lakáskultúra

A régi magyar falu és kisváros házainak túlnyomó része földszintes volt. A többszintes épületek lakásai csak egy szinten elégítették ki lakóik igényét. Az emeletes polgári villák, majd a kétszintes csoportházak vezettek el a köztudatban odáig, hogy a lakás funkcióit szintekre bontottan megosztva is elfogadják az emberek.

Az otthonnal kapcsolatos sokoldalú igényeket egyenként nem elégíthetik ki az egymás mellé vagy fölé sorolt helyiségek teljes mértékben, tehát a lakás szervesen egymáshoz kapcsolt különféle rendeltetésű részekből áll. A lakás területe – a fő funkcióknak megfelelően – két nagy csoportra osztható : a lakó- és az azt kiegészítő területekre. A lakóterület lakóhelyiségekre (lakószoba, étkező, hall) és szabadtéri területekre (tornác, terasz) oszlik. A lakás kiegészítő területe három mellékhelyiség-típust foglal magába: az egészségügyi, a gazdasági és a közlekedési helyiségeket.

Gazdasági helyiségek: a konyha, a kamra és a mosóhely, egészségügyi helyiség a WC, a mosdó és a fürdőhelyiségek. A közlekedési helyiségek a szélfogó, a belépő, az előszoba, az átjáró és a lépcsők, amelyek szervesen összekapcsolják, és egyúttal szét is választják a lakás különböző részeit. A lakás helyiségei csoportosításának alapja az, hogy egyes tevékenységek nappal végezhetők, pl. a főzés, az étkezés, a társalgás, a vendégfogadás, a házimunka, rádióhallgatás, tévénézés, olvasás, tanulás stb. Ezek az életmegnyilvánulások általában zajosabbak, így célszerű elkülöníteni a csendesebb lakókörtől, vagyis az „éjszakai” tevékenységektől: a pihenéstől, az alvástól, és az ezekhez társuló tisztálkodástól és öltözködéstől.

Speciális elkülönülési igényt hoz magával egy hosszadalmasabb betegség stb. A két zóna többféleképpen elválasztható a lakás típusa szerint, azaz hogy a lakás egy- vagy többszintes. Régebben a két zóna helyiségei két különálló traktuson belül, de ugyanazon szinten helyezkedtek el. Családi házaknál ma a másik megoldás kerül előtérbe, amikor is az elkülönítést a szintbeli tagozódás jelenti, általában úgy, hogy a földszintre a nappali tevékenységek, a fölső szintre pedig az alvás és a pihenés helyiségei kerülnek.

A két lakószintet a lépcső kapcsolja egybe, ezért ennek helye, helyzete és kialakítása alapvetően befolyásolja az alaprajzi felépítést. A lépcső lehet az épületen belül vagy kívül. A külső elhelyezéstől ma egyre többen idegenkednek, többnyire csak önálló lakások megközelítésére épül. A belső lépcső szabad közlekedést és kapcsolatot biztosít a lakások vagy a lakás belső terei között. A lépcső indítható lépcsőházból (ez gazdaságtalanabb, de az önálló lakás megközelítésének feltétele), vagy külön erre kiképzett térből, vagy a lakás előszobájából is.

A lépcső telepítésének leglényegesebb szempontja, hogy az éjszakai pihenés helyiségei úgy legyenek megközelíthetők, hogy azokat a lehető legkisebb mértékben kelljen zavarni. A lépcső általában közlekedőre vagy gardróbhelyiségre érkezik. A megoldás hátránya, hogy a két szint egymástól meglehetősen elszigetelt, és a lépcső építészeti-esztétikai hatásai nem érvényesülhetnek.

A kétszintes lakások lépcsője a nappaliban elhelyezve a lakás díszévé, érdekes és mozgalmas építészeti elemévé válhat. A nappali galériával kétszintes térré is bővíthető. A galériáról lefelé táruló látványt inkább a család szűkkörű igényei, a lentről a galéria felé táruló látványt pedig annak teljes harmóniájának megmutatása szempontjából kell „megkomponálni”. A lentről fölfelé formálásnak jelentőségteljesebbnek kell lennie, már a nappaliban való huzamosabb tartózkodás miatt is.

Galéria

A galéria alapvetően többnyire csak a közlekedés szerepét tölti be, ami igen lényeges a nappali tér és a fölső szint kapcsolatában. Ha ennél több szerepet szánunk neki, akkor mindig mérlegelni kell azt a szempontot is, hogy – mivel a felső szinten lévő helyiségek mind a galériára nyílnak – életünk gyakorlatilag feltárul a nappaliban tartózkodók szeme előtt. A galériával kapcsolatban az sem hagyható figyelmen kívül, hogy ez a megoldás jelentős fűtési problémát és költségtöbbletet is okoz, mert a meleg és az elhasznált levegő mindig felszáll, tehát a galérián és az onnan nyíló helyiségekben túl meleg és szellőzetlen lesz a levegő, míg alul, a nappaliban hideg. Megéri-e tehát az a látvány, amit kapunk, azzal szemben, hogy a nappali miliője egy helyiségből majdhogynem az egész lakás intimitását tárja elénk?

A kétszintes vagy félszint-eltolásos lakásoknál is gondolni kell az esztétikai hatásokra, mert ezek alapvetően – akár a galériák -meghatározzák az otthonunkról ki-alakuló összképet. Mindezek miatt egy lépcső és annak korlátja, a galériával egységben megtervezve és a tér fókuszában tartva, igen hangsúlyos elemmé válik. A nappali belső terében elhelyezett lépcső soha nem „eldugott”, az vagy a térben van, vagy a közlekedőhöz kapcsolódik. Az építészeti, ill. lakásművészeti lapokban jól látható, hogy a nappali főhangsúlyú eleme a lépcső vagy a kandalló, melyek alapvetően meghatározzák annak miliőjét.

A lakás belső funkciókapcsolatát, a legkisebb létszámigényű tértől a legnagyobbig, úgy kell meghatározni, hogy a lehető legteljesebb mértékben kielégítsék mind az esztétikai, mind pedig a lehető legkényelmesebb életvitelből adódó igényeket. Az elsőrendű azonban mindig a lakások belső terének zavartalansága és intimitása.

Általános követelmények

A lakástervezés alapvető követelményeit nemcsak a szabályok miatt, hanem saját érdekünkben is tanácsos betartani.

A helyiség  területe és kapcsolatai

A helyiségek alaprajzi kialakítása és méretei, a nyílászárók méretei és elhelyezése, a szellőzés és megvilágítás mértéke mind meg kell feleljenek a vonatkozó előírásoknak. A lakóhelyiségekben személyenként legalább 15,00m³ légtér szükséges. Fűthető lakószoba és lakóelőtér bejárati ajtaja közvetlenül a szabadból nem nyílhat (ez természetesen nem vonatkozik az erkélyajtókra).

Élelmiszer-tárolásra, -földolgozásra, főzésre, étkezésre használt helyiségek, valamint lakószobák légtere illemhely, ill. WC-berendezéssel is ellátott helyiség légteréhez közvetlenül nem kapcsolódhat, ill. egymásba nem nyílhat, még alternatív megközelítés esetén sem.

A helyiségek padlómagassága

Pince- vagy alagsori szinten csak mellékhelyiségek létesíthetők, lakóhelyiségek nem. A lakóhelyiségek padlószintjét a terepszint fölött, az épületet körülvevő terepszinthez és az utcai járdavonal pontjához viszonyítva határozzuk meg.

Helyiségek, illetve közlekedési terek méretei

A helyiségek legkisebb alaprajzi méretei lakásoknál a következők:

• szabad szélesség 0,80m;
• szabad mélység 1,10m, befelé nyíló ajtószárny esetén 1,40m.

Ezek a méretek az 1,90m vagy azt meghaladó belmagasság -hasznos alapterület – biztosítása mellett, a közlekedési nyílások űr-szelvényeinek figyelembevételével értendők. A lakószoba legkisebb hasznos alaprajzi mérete nem lehet kisebb 2,00m-nél.

A közlekedési ajtók és űrszelvényeik lakáson belül:

• bejárat és a nappali szoba tere közötti részben minimum 0,85x 2,96m;
• gazdasági és egészségügyi helyiségeknél minimum 0,60 x 1,96 m

A lakások belső közlekedési lépcsőinek szabad szélessége (a korlát belsejétől mérten):

• legalább 0,80 m;
• ívelt lépcsőkar esetén 1,00 m.

A belső lépcső űrszelvénye -függetlenül annak alakjától (egyenes karú vagy íves) – olyan legyen, hogy 2,00 x 1,80 x 0,60m méretű bútorok szállítása ne okozzon gondot. Ez csigalépcsőnél vagy az ívelt fordulóknál kb. 1,00m szabad karszélességet kíván meg. Közlekedőben csak akkor létesülhet lépcső, ill. padlójában akkor lehet szintkülönbség, ha az jól látható helyen van. Az induló- és érkezőszintnél a lépcső élétől 0,80 m-nél közelebbre fal, ajtó vagy bútor ne kerüljön.

Helyiségek belmagassága

A helyiségek hasznos alapterületének belmagasságai a következők:

• nappali, hall, szobák, étkező, dolgozó, lakókonyha, egészségügyi helyiségek esetén legalább 2,50m. Ugyanezen helyiségek átlag belmagassága ferde födémek esetében ugyancsak 2,50m legyen;
• kiegészítő helyiségek, a lakáson belüli tárolók és alternatív közlekedők (gardróbok is) szabad belmagassága legalább 2,20m, ugyanez vonatkozik a lépcsőn függőlegesen mért űrszelvényre és az átlagbelmagasságra is;
• 1,90m szabad belmagasságú térbe épületszerkezeti elem nem nyúlhat bele;
• a lakáson kívüli, de a lakáshoz tartozó helyiségek: pince, kazánház, gépkocsi- és egyéb tárolók legkisebb belmagassága 2,00m, ill. 2,00m átlagbelmagasság úgy, hogy a közlekedéshez 0,80 x 1,90m méretű szabad űrszelvény mindenképpen biztosított legyen.

A lakótér hasznos terének számításához csak az 1,90 m és afölötti belmagasságú részeket kell, ill. szabad számításba venni, kivéve, ha a számítás célja éppen a tényleges légtér számítása a szellőzéshez, ill. a fűtéshez, azaz épületgépészeti problémák megoldásához.

A lakás nem nappali tartózkodásra használt szobáiban és tereiben az átlagbelmagasság – ferde födém esetén – 2,20 m-ig csökkenthető, mégpedig úgy, hogy az átlagbelmagasságot mindig az adott helyiségre, nem pedig a szintre számítjuk, ugyanis az átlagos belmagasság kifejezés alatt a helyiség hasznos alapterületi térfogatának (m3) és hasznos alapterületének (m2) hányadosát (m3/m2) kell érteni.

Tájolás, benapozás, természetes megvilágítás

Az épület tájolásánál figyelembe kell venni:

• a telek fekvését;
• a telek és környéke domborzati viszonyait;
• a környező szomszédos épületeket;
• a lakás nagyságát (a szobaszámok tekintetében);
• a szinteket és azok tájolási kötöttségeit, valamint kertkapcsolataikat.

Az egészségügyi szempontok miatt fontos, hogy a lakás magasabb igényű és huzamosabb nappali tartózkodásra szolgáló helyiségeit a lehető legtöbb napsugárzás érje. Ezért nem létesíthető olyan lakás, melynek minden szobája északra vagy északnyugatra tájolt, mert csak nyáron kap kevés napot, ráadásul akkor is csak reggel vagy este. Mivel hazánkban többnyire ez az uralkodó szélirány (főleg télen), állandóan ki van téve az időjárás-változások káros hatásának is.

Hőmérséklet válzotás

A lakások kedvező tájolású lakótereinél is gondot okoz a nagy hőmérséklet-változás, a nyári 30-40 °C meleg és a téli -10-20°C hideg. Amíg télen fűtéssel, megfelelő falakkal és jól záró nyílászárókkal a hideg ellen viszonylag egyszerűen védekezhetünk, addig nyáron ez sokkal nehezebb a meleggel szemben. A probléma megoldásában alapvető jelentőségű a lakóhelyiségek megfelelő tájolása. Míg a napsütés ősztől tavaszig kellemes, addig nyáron, főleg a nap delelőjén, perzsel, zavarja életvitelünket. Télen kellemesebbek a déli vagy délnyugati szobák, nyáron pedig az északkeletre vagy a keletre nézők. Összegezve ezeket, fontos tehát, hogy a lakás szobái különböző irányba legyenek tájolva, és ha lehet, a két ellentétes irányban legyenek a teraszok.

A lakóhelyiségek között a legnehezebb meghatározni a hálószobák legkedvezőbb tájolását. A déli vagy nyugati tájolású hálószobák nyáron nagyon megbosszulják magukat, mivel a falakban elraktározódott és éjszaka leadott hő szinte lehetetlenné teszi az alvást. Ezért a keleti vagy az északkeleti tájolás a célszerű.

A délre tájolt lakószobák homlokzati falait megfelelő leárnyékolással: loggiával, terasszal és előtetővel kell védeni a nyári túlmelegedés ellen. A keleti falakon lévő ablakok esetében mindez nem szükséges, mert a reggeli napsugárzás kisebb és a külső hőmérséklet is alacsonyabb, elegendő lehet tehát egyszerűbb árnyékoló is. A lakások benapozását a kedvező és kedvezőtlen hatásokat mérlegelve kell biztosítani. A lakás legalább egy szobájának vagy két félszobájának, három vagy ennél több szobás lakásnál pedig legalább két lakószobájának ablakos falfelületei a „benapozott homlokzatra” kell kerüljenek.

A természetes megvilágítás érdekében minden lakóhelyiséget megfelelő természetes megvilágítást biztosító ablakkal és üvegfallal kell ellátni úgy, hogy azokon a napfény (a „benapozott homlokzatokon”) legalább két órát besüthessen a téli napfordulón (december 21.) is.

A természetes megvilágítású helyiségek üvegfelülete legalább a hasznos alapterület (1,90m-nél nagyobb belmagasságú terület) /s része legyen (ez főzőfülkében elmaradhat). Ennek a felületnek 1/2-ed része nyitható legyen. Az ablakok szellőzőfelületeinél biztosítani kell rovarhálók elhelyezését, valamint az árnyékolás (külső vagy belső) lehetőségét.

A benapozás tetőtéri ablakok beépítése esetén sokkal kedvezőbb – feltéve, hogy a tetőhajlásszög optimális (3/26. ábra). Magasabb tetőlejtésnél a téli, laposabbnál a nyári benapozás az intenzívebb. Ez azonban nem enyhíti az előírt 1 : 8 üvegfelület és az 1 : 3 nyitható felület kialakításának kötelezettségét !

A napfény elleni védelem legtökéletesebb módja a teraszok vagy az ablakok előtti rész rácsozattal való beépítése és növényzettel futtatása. Azért ez a legtökéletesebb, mert a növényzet levelei folytán nyáron ez akár 100%-os árnyékvetést is jelent, télen viszont, a lombhullatás után, a napfény legalább 90%-os intenzitással jut a lakásba. Erre alkalmas növények a vad- és nemes szőlők vagy bármely futtatható lombhullató hazai egyed. Ugyanezt a hatást részben nyújthatja egy nagy lombozatú évelő fa is. Vigyázat, mert az árnyékolás sötétít is, így előfordulhat, hogy nyáron is villany kell az olvasáshoz és a főzéshez!

A lakásokhoz kapcsolt vagy a lakóépületben létesülő, ülő munkahelyű dolgozószobák ablakfelülete a hasznos alapterület része kell legyen. A megvilágítandó alapterület meghatározásakor a helyiség területéhez hozzá kell számítani a helyiséget árnyékoló szerkezet, pl. erkély vízszintes vetületének helyiség előtti területét is.

Szellőztetés

A lakások szellőztetése, vagyis a levegőszükséglet biztosítása az emberi lét alapfeltétele. A lakások tereinek levegőutánpótlását természetes szellőztetéssel oldják meg. Természetes szellőztetésnél a levegő nyitható ablakokon vagy a szellőzőkürtőn, ill. kéményen keresztül áramlik az épületbe. Ez egyrészt a különböző sűrűségű levegőoszlopok közötti gravitációs nyomáskülönbség, az ún. statikus nyomáskülönbség miatt lehetséges.

A gravitációs nyomáskülönbség kialakulásának feltétele, hogy az áramló levegő útjának, más néven áramkörének egy részében a levegő sűrűsége eltérjen a szabad térben áramló levegő sűrűségétől. A lakások időszakos szellőztetését ablaknyitással a legegyszerűbb megoldani.

A tulajdonképpeni lakóháztervezés a megvalósuló házzal kapcsolatos munkák leglényegesebb fázisa, sok esetben éppen ezen áll vagy bukik az elképzelt lakóház „sorsa”. A nem kellően előkészített tervezésből konfliktusok adódhatnak a tervezőnél, a hatósági engedélyezésnél, a lakóház építésénél és – nem utolsósorban – a használat során is.

Hogy ezeket elkerülhessük, válasszuk a következő sorrendet, mint leendő építtetők és az építési telek tulajdonosai:

• az igények fölmérése;
• anyagi helyzetünk és lehetőségeink tisztázása és tisztánlátása;
• a tervezési jogosultsággal rendelkező tervező kiválasztása;
• közös hatósági egyeztetések (építtető-tervező-szakhatóság);
• a tervezési program kialakítása;
• vázlattervek készítése az építési övezet előírásai szerint;
• vázlattervek építtetői egyeztetése;
• konzultációk az építtető és a tervező között;
• a tervezés előkészítésének zárótárgyalása (építtető-tervező).

Ezekkel a szakkönyvek többnyire nem foglalkoznak, ugyanis azok általában a kezdő vagy gyakorló szakemberekhez szólnak. Megfogalmazásuk olyan, hogy sok szakmai kifejezésükkel éppen a leendő építtetőt vezetnék tévútra. A következőkben úgy adjuk közre a szükséges ismereteket, hogy a lakóházról azt erezhessük, hogy azt mi is terveztük, annak ellenére, hogy tulajdonképpen csak az igényt határoztuk meg. Nagyon jó, ha a tervezővel majdhogynem baráti kapcsolatba kerülünk, ellenkező esetben ugyanis a készített terv csak egy, tervező által nyújtott „szolgáltatás” lesz.

Törekedjünk ennél többre, mert a tervezővel szembeni „ féltékenység” vagy „zárkózottság” nem hozza felszínre több éve tarsolyunkban gyűlő esztétikai élményeinket és tulajdonképpeni személyiségünket. A leendő hajlék szempontjából alapvetően fontos, hogy a tervező számára se csak egy ügyfél, hanem annál közelebbi személy lehessünk.

Az építtetői igények fölmérése

A tervezés előkészítésének egyik leglényegesebb és legfontosabb szakasza az igényfölmérés, azaz hogy mire futja, milyen házat szeretnénk, milyen különleges igényeink vannak. Mindezt természetesen a tervező tudomására kell hozni, ami nemcsak némi vázlatot jelent, hanem tájékoztatni kell őt sok mindenről, ami távolabbi életünket érinti és befolyásolja.

Ilyenek például a következők:

• családunk jelenlegi és várható létszáma;
• a későbbiekben szándékozunk-e nagyszülőt a lakásunkba hozni;
• gyerekeinknek az elkövetkező években vagy évtizedekben akarunk-e a telkünkön lakásbővítési lehetőséget nyújtani (toldalék-, emeletráépítés, esetleg telekosztás stb.).

Beszélgessünk arról, hogy a hazai utazásaink során látott épületeknél mi az, ami tetszik, és mi az, ami zavar bennünket. Ezeket esetleg a helyszínen megmutathatjuk vagy fotóval is alátámaszthatjuk. Vigyázzunk azonban a külföldi példákkal, mert ugyan egyes országokban nagyon sok szép ház van, de nem mind illeszthető hazai építészeti lehetőségekhez (anyaguk, technológiáik, a szabványok és az áruk miatt).

Fel kell mérni, hogy a helyi építési lehetőségek figyelembevételével a lakóház „ütemezett megvalósítása ” műszakilag hogyan lehetséges. Ez ugyanis a tervezés idején még olyan megoldásokat is lehetővé tesz, amik építés közben már csak igen körülményesen és költségtöbblettel jöhetnek szóba. El kell dönteni, akarunk-e gazdasági épületet vagy épületrészt, és ez hol helyezhető el (épületben, épület alatt, épület mögött stb.), elegendő-e hozzá pénzügyi keretünk, valamint a telek befogadóképessége?

Vannak-e különleges igényeink az épületszerkezet anyagait illetően, és ha igen, azt is elemeznünk kell. Az anyagok kiválasztása itt természetesen nem a belső burkolatokat és tapétákat jelenti, ezek később, az építkezés alatt is változhatnak, ezeket semmi esetre se vásároljuk meg előre, mert mire szükségesek lennének, addigra egy tucat szebbet találhatunk, és csak bosszankodni fogunk.

Színigény és a környezeti kötöttségek

Tisztázni kell viszont minden esetben az építtetői színigényt és a környezeti kötöttségeket. Ilyenek a tetőfedés anyaga és színe, a homlokzatburkolatok és színeik, valamint a homlokzati felületképzések. A színek eldöntéséhez jó, ha ismerjük az épületet körülvevő későbbi növények fajtáit (pl. ezüstfenyő, piros szilva stb.). Akarunk-e később és milyen anyagú, az utcáról is látható kerítést vagy építményt elhelyezni a telken? Nagyon lényeges szempont a kerítés, mert annak lábazata fontos, hogy azonos legyen az épület lábazatával, míg elemei az erkély vagy a terasz korlátjával harmonizáljanak.

Az előzőek áttekintése után tisztázni kell, hogy van-e az építtetőnek elképzelése a következőkről:

• a helyiségek nagysága (m²);
• a belső lépcső az előszobából vagy a nappaliból legyen megközelíthető, ill. használható;
• osztott vagy nyitott terű lakások tetszenek inkább (pl. galériára való helyiségkapcsolatok);
• garázs az épületben vagy attól külön legyen (ha mód van rá, jobb, ha az épületben van);
• a garázs és a lakás rendelkezzék-e belső (közlekedős) kapcsolattal ;
• a lakásbejárat helye;
• a fűtési igények: egyedi kályhás vagy etázsfűtés (radiátoros vagy padlófűtés), esetleg kandalló;
• vendégszoba külső megközelítéssel vagy lakáskapcsolattal szükséges-e;
• a konyha jellege (lakókonyha: főző étkezővel; főző, ételbár jellegű; teakonyha stb.);
• élelmiszer-tároló (kamra, külön helyiség a hűtőládának stb.);
• mosás helye;
• különleges igények (klíma-, kondicionáló-, sport-, szabadidő-, szauna-, szolárium-, barkács-, fotó-, stúdió-, rendelő-, ügyfélváró-, dolgozóhelyiség stb.)

A következő tanácsot a tervezőknek szánjuk. Az igényfölmérést az építtető család minden felnőtt tagjával és több alkalommal végezzük el (mert közben biztosan eszébe jut valakinek valami fontos, utólag pedig ez nem biztos, hogy megoldható).

Vázlatterv nélkül ne vállaljuk a tervezést

Mindenképpen kikötésként kell rögzíteni azt, hogy a tervezés folyamata mindkét fél részéről bármikor megszüntethető. Ez nem pszichológiai tanács, hanem a könnyebb kapcsolatfölvétel és a bizalom miatt célszerű.

A tervezési díjat „tól-ig” jelleggel adjuk meg, mert ez is segít a jobb emberi kapcsolatok megteremtésében, nem okoz feszültséget, ha pl. már a harmadik vázlattervet kell készíteni vagy az ügyintézésből adódóan hatósági többletmunkák adódnak. A nemkívánatos feszültségek ugyanis visszahatnak a minőségi tervezésre is, természetesen negatív értelemben. A kiviteli terveket csak az engedélyezési tervek után, az ÉSZB szakvéleménye és az építési engedély birtokában érdemes elkészíteni.

Gazdasági számítások

Az igényfölméréssel párhuzamban a gazdasági számításokat is el kell végezni, mégpedig két szempontból.

Előszámítás

Fel kell mérni a rendelkezésünkre álló teljes kereteket:

• készpénz;
• takarékkönyv és értékpapír;
• meglévő anyagok értéke;
• hitelek
• OTP-kölcsön;
• bankhitel;
• munkáltatói támogatás stb.;
• tanácsi juttatások:
• kölcsön;
• állami támogatás stb.;
• szociálpolitikai támogatások:
• gyermekek számától függő;
• eltartott szülőre vagy szellemi fogyatékos családtagra vonatkozó;
• az építtető által elvégezhető munkák értékeinek összesítése (pl. anyag, beszerzés, segédmunka részaránya, valamely szakmunka stb.).

Mindezek összege adja a rendelkezésünkre álló anyagi fedezet mértékét, aminek ismeretében megtervezhetjük a leendő épület nagyságát.

Területszámítás

Alapvető fontosságú minden számításhoz annak ismerete, hogy mennyi a jelen időben és környezetünkben egy lakás bekerülési költsége, m²-re vetítve.

Ennek kiderítése igen egyszerű:

• kérdezzünk meg olyanokat, akik az utóbbi években építkeztek, és átlagoljuk az általuk becsült nyarakat ;
• tájékozódhatunk az OTP kölcsönadással foglalkozó csoportjánál, ahol szinte naprakész m²-árak vannak (körzetenként). Természetesen más a falusi, mint a városi vagy fővárosi ár, ezen ne is csodálkozzunk ;
• vegyük figyelembe a tervező tájékoztatását is.
• Mindezek ismeretében tovább számolhatunk, a következőket figyelmbe véve:
• mennyi idő múlva építkezünk;
• mennyit kamatozik a pénzintézetnél elhelyezett összeg a felhasználásig;
• mennyit csökken a pénz értéke az infláció miatt stb.

A tervezés

Az épület tervezésével megfelelő jogosultsággal rendelkező tervező vagy csoport bízható meg. Már álló referenciaépületek segíthetnek az ideális tervező megválasztásában.

Kik tervezhetnek, ki lehet tervező?

Az építéstervezési jogosultság személyi és szakmai feltételei egységesen vonatkoznak valamennyi tervezést végző személyre, függetlenül attól, hogy az építéstervezési tevékenységet milyen szervezeti jogi keretek között, ill. vállalkozásszerűen vagy társadalmi munkában végzik.

A személyi és szakmai feltételek a következők:

• megfelelő szakirányú szakképesítés;
• a jogszabályokban előírt szakmai gyakorlati idő;
• a tervezési tevékenység alapján, meghatározott körben szerzett személyi minősítés.
• Az előzőek alapján jogosultsági szempontból „tervezői” és „vezető tervezői” jogosultság különböztethető meg.

Az építéstervezés feltételei

Különbség van az ún. tervező szervezetek (vállalat, szövetkezet, kft. stb.) és a magánszemélyek építéstervezési jogosultságának működési feltételei között. Tervező szervezetnek azok a gazdálkodó, költségvetési és szakcsoportok minősülnek, amelyek működésüket a területileg illetékes építéstervezési nyilvántartást vezető építési szakigazgatási szervezetnél bejelentették.

Magánszemélyek és társaságaik építéstervezési jogosultságának legfontosabb működési feltétele a Magántervezői Névjegyzékbe való felvétel, amelynek szakmai feltételei a következők,

Ezek:

• a személyi jogosultság igazolása szakmai képesítéssel;
• hatósági erkölcsi bizonyítvány + illeték;
• mellékfoglalkozásban való foglalkozáskor a munkáltatónál való bejelentés igazolása.

Magántervezési tevékenység fő-és mellékfoglalkozásban egyaránt folytatható. Azon személyek, akik megfelelő szakmai képesítéssel és igazolható gyakorlati idővel rendelkeznek, a tervezői névjegyzékbe való felvétel nélkül tervezhetnek:

• saját maguknak;
• közeli hozzátartozójuk részére;
• lakás-, garázs-, üdülőszövetkezet tagjaiként a szövetkezet részére.

A tervező a tervrajzok minden példányát alá kell írja és a tervezői jogosultságának számát fel kell tüntesse. Ezenkívül a dokumentációhoz „tervezői nyilatkozatot” kell mellékelnie. (Az építtetőnek nem kell ellenőriznie a tervező jogosultságát és képesítését, erről büntetőjogi felelőssége tudatában a tervező nyilatkozik a „tervezői nyilatkozatban”).

Hatósági egyeztetések

A telek beépítésével kapcsolatos egyik leglényegesebb fázis a hatóságokkal való egyeztetés. Mindenképpen meg kell győződni a beépítés, beépíthetőség feltételeiről, valamint a közműcsatlakozás lehetőségeiről, ill. kötelezettségeiről.

A hatósági egyeztetéseken a következőkről kell tájékozódni:

• a helyi tanács építési szakigazgatási szervénél a beépítési tervről (rendezési terv) és a helyi tanácsrendeletben foglaltakról;
• a földhivatalnál, hogy nincs-e bejegyezve az ingatlan-nyilvántartási (tulajdoni) lapon a beépítési lehetőségre nézve terhelő vagy kötelező teljesítés:
• a helyi tanácsnál, hogy környezet- vagy tájvédelmi szempontból van-e előírt kötelezettség vagy védettség.

Nem árt, ha az építtető is jelen van az egyeztetésen, mert így elkerülhetők a későbbi konfliktusok, és nem tervezői csökönyösségnek tűnnek bizonyos kötöttségek. Műemléki környezet esetében a külön szakhatósági (Műemléki Felügyelőség) egyeztetés is szükséges.

Elengedhetetlenek a közmű-egyeztetések:

• utcai ivóvízvezeték-hálózat nyomvonala, keresztmetszete és lecsatlakozásának pontosítása;
• villamos légvezeték vagy földkábel helye és a csatlakozás feltételei (pl. légvezetékről, de földkábellel stb.);
• gázvezeték helye (nyomási fokozat) és keresztmetszete, kapcsolási ponttal;
• csatorna (szennyvíz- és csapadék-) nyomvonala, jellege (zárt, nyitott, nyomás alatti stb.) és folyásiránya (csatlakoztatás miatt);
• telefonhálózat (csak kötelező tűzvédelmi riasztás esetén szükséges);
• egyéb nyomvonaljellegű építmények, melyek ugyan nem telek, vagyis a rajta épülő épület ellátását biztosítják, de valamilyen módon, pl. védőtávolságok vonatkozásában érintik azt (pl. országos lég-, gáz-, kábelvezeték stb.);
• környezeti tűzvédelmi egyeztető vizsgálat (van-e a közelben „A” tűzveszélyességi osztályba tartozó létesítmény). Ez csak a szabványos helyszínrajz elkészítéséhez szükséges.

Minden olyan szervezet, amely hatósági jogkörrel is rendelkezik (tanács, tűzrendészet, ÁKJF, posta, víz-csatorna, áramszolgáltató, vízügyi szerv, gázszolgáltató, rendőrség, Műemléki Felügyelőség, közlekedési felügyelet stb.), felkeresés esetén köteles válaszolni az építtető vagy tervező írásos kérdéseire a telek beépítésével, ill. az épület elhelyezésével kapcsolatban. Ha valami tisztázatlan marad, azt mindenképpen dokumentálni kell. Ezek a nyilatkozatok egy évig, ill. visszavonásig érvényesek. Magánszemély építtető esetén a szakhatóságok véleményét (és nem a közművekét) az elsőfokú építésügyi hatóság szerzi meg! (Általában pl. a tűzvédelmi szakhatóság a magántervező vagy építtető részére nem is ad szakvéleményt.)

A tervezési program

A véglegesnek tekinthető tervezési program az eddig ismertetett szempontok és kérdések tisztázása alapján alakítható ki. Az építtető részéről az eredetileg megfogalmazott igények közül általában sok minden változik az előkészítés ideje alatt, a különféle, ezalatt kiderülő kötöttségek miatt. Például nagy változtatásokat okozhat egy olyan hatósági kikötés, hogy a tetőgerinc az utcára merőleges legyen. Az építtetői tervezési programot ne jó előre lerajzolt – és már véglegesnek tekintett – ház jelentse, hanem a már előkészítésben fölsorolt kérdéseket tisztázva adjuk meg a tervezőnek.

A tervezési programban fel kell tárni minden olyan igényt, amiről úgy érezzük, a tervezőnek tudnia kell, oldva az eddig titokként őrzött „családi intimitásokat”. (Például a bidé elhelyezése a fürdőszobában, fürdőszoba és háló közvetlen kapcsolata stb.).

A programot elég jegyzetszerű felsorolásban meghatározni. Ha többlakásos lakóházról vagy több-személyes tervezőgárdáról van szó, tanácsos ezt írott dokumentumként kezelni, mert előfordul¬hat, hogy valamelyik félnek szüksége lesz rá a tervezés vagy a megvalósítás során.

Vázlattervek

A vázlatterv az első lényegesnek tekinthető dokumentálható rajzbeli elképzelés, melyet minden esetben a tervező készít, az előkészítés és a tervezési program alapján (3/1. ábra). Ez a vázlat már alapvetően meghatározó úgy funkcionálisan, mint a szerkezeti rendszerek és a forma tekintetében.

Nagyon jó, ha a vázlatot – amennyiben az idő és a díj engedi – több változatban készíti el a tervező. Sőt ha egy építtető egy tervezőgárdával dolgoztat, akkor érdemes több személyt felkérni vázlatterv készítésére, természetesen hasznos (és teljes) területét is meghatározva: m² (m²); metszet(ek);

Milyen a jó vázlat?

A jó vázlat nem tartalmaz sok műszaki adatot, hanem a kívánt funkció és lakás egyéb előnyeit és a környezethez igazodás lényegi szempontjait tartalmazva, teljes képet ad a leendő tulajdonosnak és használónak. Már az alaprajz meghatározza a ház alakját, befoglaló méretét, főfalainak helyét, a födémgerendázás irányát stb. A főfalak azután az n x 60 cm-es modul-rendszerben, a válaszfalak pedig az  építtetői igényekhez képest a végleges tervet csak egy személlyel dolgoztassuk ki.

A vázlatterv foglalkozzon minden olyan lényeges kérdéssel, problémával, amely a laikus építtetőtől kezdve a hatósági egyeztetésig ellenőrizhető (3/2. ábra) és érthetően megválaszolható.

A vázlatterv a következő minimumot tartalmazza :

• a beépített bruttó (falakkal együtt számított) terület/költségszámítás ;
• az épület elhelyezése helyszínrajzon kidolgozva;
• tetőidom (környezet miatt);
• vázlatos utcakép (léptékhelyes) ;
• alaprajzok, az egyes helyiség még átdolgozás nélkül korrigálhatok.

A vázlattervet a méretek ellenőrizhetősége érdekében léptékhelyesen (pl. 1 : 200; 1 : 100 stb.) kell megrajzolni. A vázlatterv készítés olyan fázisában, amikor a vázlat már megfelel az építtetőnek, mindenképpen ajánlatos épületgépész, esetleg statikus véleményét is kikérni (pl. a kémények helye, az egyedi áthidaló tartószerkezetek vonatkozásában).

Az előkészítési munka összegzése

Az elkészült vázlatok vagy vázlattervek alkalmasak:

• elvi építési engedélyezés iránti kérelem benyújtásához;
• kivitelezői szerkezetegyeztetésekhez;
• építtetői zsűrizésre (függetlenül annak kidolgozottsági szintjétől).

Az elvi engedély ugyan építési engedélyt nem jelent, de segíti a pontosabb tájékozódást; tisztázza a beépítéssel és az épület elhelyezésével kapcsolatos kérdéseket még a végleges terv készítése előtt. Mindenképpen tanácsos a kivitelezői szerkezetegyeztetés, főként a fal- és födémszerkezet megválasztása miatt. Ha a kivitelező a tervezés fázisában még ismeretlen, akkor sem árt konzultálni kivitelezési szakemberrel, zártsorú vagy egyéb összeépítések alapozásáról és annak technológiájáról és egyéb lényeges problémákról. Ez az egyeztetés azonban nem feltétlenül nélkülözhetetlen, de ellenkező esetben a leendő kivitelező már kész tények előtt áll.

Az építtetői „zsűrizés” a terveztetésben igen fontos szakasz. Érdemes a már elkészült vázlatot vagy vázlatokat hozzáértő és laikus barátoknak, ismerősöknek megmutatni, mert ha már a kész tervek és engedélyek birtokában kapunk érdemleges szempontokat, az már nagyon bosszantó lehet.

A vázlattervvel kapcsolatosan még érdemes a következőket megemlíteni. Az építtetőnek átadott vázlat legalább 2/3 hét „átgondolás” után kerüljön vissza a tervezőhöz, az építtető észrevételeinek felsorolásával. A rajzolvasáshoz kevésbé értő laikus építtetők – amennyiben a vázlatot elfogadták  –   „tanulják meg” annak funkcióelrendezését, és tervezői számonkérésben pontosítsák azt. Képzeletben a lakás bejáratától kalauzolva vezessék végig a tervezőt mint vendéget, és mutassák be lakásukat.

Ha ezt mind megtettük, akkor biztosra vehető, hogy mindkét fél tisztában van azzal, amit csinál, ill. csináltat, és a lakás valószínűleg hosszú távon is megfelel leendő használójának. (Mindez azért is fontos, mert az építkezés nem olcsó „játék”, és évtizedekre megszabja az otthoni életkereteket, sőt jelentősen befolyásolja a keletkező ház és kert forgalmi értékét is. Ugyanakkora anyagi ráfordítás árán jó és rossz épület is létrehozható, a magunk előnyére vagy kárára! Ezek birtokában már megkezdődhet a véglegesnek mondható engedélyezési terveztetés.

Városokban és falvakban az egyre növekvő telekárak szükségessé teszik az olcsóbb telekhez jutást. A már meglévő, családi birtokban lévő, nagyobb telekből fakadó lehetőségek többféleképpen hasznosíthatók újabb lakás építéséhez. A telken belüli építési lehetőségek a következők.

Ha az övezeti előírások megengedik, és az épület statikai szempontból megfelel:

• emeletráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel;
• belső szárnyépületben, keskenyebb telek esetében, ill. oldalhatáron álló beépítési kötelezettség esetén;
• építési vonalon oldalirányú utcai bővítéssel (szélesebb telek esetében, ha az előírt legkisebb méretű oldalkert még ezután is megmarad);
• „eltolt” épülettömeg-kapcsolattal, szélesebb telek esetében;
• közbeiktatott – de a lakáshoz kapcsolt – nyaktag kapcsolásával stb.

Az előző kettő kombinációja, amikor a nappali helyiségek a toldalékrészben, az éjszakai funkciókat ellátók pedig a padlástérben vagy az emeleten helyezkednek el. A meglévő épülethez kapcsolt vagy afölé épített lakrészeknél különös gondot kell fordítani a hangszigetelésre. Ha a telek méretei, főként területe és szélessége, esetleg mélysége az átlagosnál nagyobb, akkor azt megosztva önálló építési telek is kialakítható.

A telekalakítási eljárás feltétele

A telekalakítás lehetőségét két irányból kell vizsgálni:

• Egyrészt, hogy a telekosztással leválasztott telekhányadon kívül fennmaradó, a meglévő épületet körülvevő telek megfelel-e továbbra is az OÉSZ és a rendezési terv, az építési övezet vonatkozó előírásainak; (oldal- és hátsókert-méret, beépítési százalék stb.) A csökkentett telekméret megfelel-e használójának a továbbiakban is.
• Másrészt, hogy a leválasztott telek megfelel-e az OÉSZ építési övezeti, valamint a rendezési terv előírásainak, felépíthető-e rajta az igényeknek és az építési övezeti előírásoknak megfelelő épület.

Telekosztási lehetőség

Ha a telek mérete elegendő két telekhez, akkor a probléma telekosztással is megoldható.

Ha a telek két szabályos szélességű és beépíthetőségű telekre nem osztható, akkor ún. nyeles telek alakítható ki (kép lent).

Az osztás után is ki kell elégíteni a következő alapvető követelményeket :

• mindkét telek feleljen meg az OÉSZ és a rendezési terv, az építési övezet telekméreti és beépítési feltételének;
• a leválasztás után visszamaradó (régi beépítésű) telek, vagyis a teleksáv (nyél) mélysége 50,00 m-nél nem lehet hosszabb;

A bejáratot biztosító teleksáv alkalmas kell legyen:

• a személyforgalomra,
• a gépjárművel való beközlekedésre,
• a csatlakozó közművek bevezetésére ;
• a bejárati teleksáv (nyél) területe nem számítható bele egyik telek méretébe sem, tulajdonjogilag pedig a belső telekhez kell kapcsolódnia, szolgalmi joggal nyeles telek nem létesíthető;

A nyél szélességi mérete 3,00-5,00 m között legyen; a következők szerint:

• ha csak közlekedésre szolgál, akkor 3,00 m-ig csökkenthető;
• szint alatti közművezetés szolgalmi jogának biztosítása esetén – ha ehhez a jogi, műszaki feltételek, a szakhatósági engedély és a szomszédos ingatlan tulajdonosának hozzájárulása rendelkezésre áll – ugyancsak 3,00 m-ig csökkenthető a nyél szélességi mérete ;
• a részleges közművek nyúlványon való elvezetése esetén 5,00 m;
• teljes közmű teleknyúlványon való elvezetésekor – a szükséges védőtávolságok figyelembevételével (víz, gáz, csatorna, villamos földkábel, telefon) – az 5,00 m széles sáv többnyire nem elegendő, tehát annak mérete csak közműegyeztetés és azok kezelőinek nyilatkozata alapján határozható meg (a telekalakítás és vásárlás előtt!).

Egy nyúlványra csak egy építési telek kapcsolható -függetlenül annak lakásszámától -, és a nyél tulajdonjoga is csak egy hátsó telekhez tartozhat. A nyúlvány miatti kerítéstöbblet a nyeles telek tulajdonosát terheli. A nyeles telkeken elhelyezendő fő-, valamint toldalék- és melléképületek a rendezési terv szerint kell épüljenek, a következő módokon:

• amennyiben a megosztott telek belső „tömbjében” későbbiekben utcanyitás várható, akkor ezt figyelembe kell venni, tehát a nyél felől először a toldalék- vagy a mellék-épület, majd utána a főépület épül, igazodva a rendezési vonalhoz;
• tömbön belüli kert esetében az épületek építési vonalát a csatlakozó utca felőli legrövidebb megközelítést figyelembe véve kell meghatározni.
• Tömbön és telken belül több telek is kialakítható, de ez esetben a bejáratot biztosító zsákutcaterületet kártalanítási igény nélkül, köz-területként, telekkönyvileg be kell jegyeztetni az állam javára.

A telekalakítás engedélyezése és menete

A telekalakítás, vagyis a telekosztás az előző feltételek teljesítése esetén lehetséges.

Elvi telekalakítási engedély

Elvi telekalakítási eljárás nem feltétlenül szükséges, de mindenképpen tanácsos, hogy megelőzzük a későbbi problémákat és a nagyobb költségeket, valamint hogy bizonyosak lehessünk abban, hogy a létrejövő telek beépítése az érvényes övezeti előírások szerint engedélyezhető lesz.

Elvi engedélyt bármilyen ingatlanra, bárki kérhet, nem kell hozzá a tulajdonosok hozzájárulása. Gondoljunk például arra, hogy egy nagyobb területű ingatlant tulajdonosa értékesítésre ajánl, szóban ígért, „rózsás” feltételekkel. Ezek alapján a vevők elvi engedélyt kérhetnek a telek megosztásához, a helyi tanács szakigazgatási szervének építési osztályánál.

Az engedélykérelemhez csatolni kell a következőket:

• a kérelmező neve, címe;
• a kérelem okát (telekosztás utáni építés stb.);
• a megosztás tárgyát képező ingatlan pontos helyét, területét (hrsz. stb.);
• a földhivataltól beszerzett és hitelesített térképmásolatot vagy helyszínrajzot, 2 példányban.
• Az előzőek alapján a helyi tanács meghozza (első fokon) a megosztással kapcsolatos elvi telekalakítás engedélyezési határozatát, amely egy évig érvényes;
• a telekkönyvi átvezetésre nem jogosít;
• a leírtakkal, ill. a benne rögzítettekkel kapcsolatban a határozat kiadója felelős, annak érvényességi idejéig vagy visszavonásáig.
• A határozat alapján elvégeztethetők a telekosztási munkák (kitűzés, kitűzési, ill. megosztási vázrajz, területszámítások stb.), és rendezhetők a tulajdonviszonyok.

Végleges telekalakítási engedély

A telekrendezéshez mindenképpen szükséges a végleges telekalakítási engedély, függetlenül attól, hogy kértek-e rá elvi engedélyt vagy sem.

Az engedélykérelemhez a következőket kell csatolni:

• kérelmező tulajdonosok neve, címe (aláírásukkal ellátva);
• földhivatallal záradékoltatott megosztási vázrajz (min. 5 példányban) ;
• érvényes telekkönyvi szemleív (tulajdoni lap);
• esetleges közműnyilatkozat (nyeles telek esetében);
• a telekkel szomszédos telek tulajdonosainak neve és lakcíme.

Az első fokú építésügyi hatóság a kérelem alapján 30 napon belül adja ki határozatát, amely alkalmas:

• telekkönyvi átvezetésre (két éven belül);
• a telek átruházására.
• A hatóság által kiadott engedély a tulajdonos kérelme alapján érvényességi idején belül egy évre meghosszabbítható.

Földhivatali átvezetés

A telekalakítás hatósági engedélyezése és a határozat jogerőre emelkedése után a megosztási vázrajzok birtokában a telek új adatai a telekkönyvben átvezethetők. A telekkönyvi átvezetést kérelmező beadványt hasonlóan az adásvételi szerződéshez – bárki elkészítheti.

A beadványnak tartalmaznia kell, ill. mellékelni kell hozzá:

• az átvezetési kérelmet;
• ha az adásvétel is megtörtént, úgy az azt tartalmazó okiratot egy eredeti és két másolati példányban;
• a hatóság által kiadott (és jogerős) határozatot (1 példány) és a megosztási vázrajzot (2 példány).
• Mindezeket az eladóknak vagy ajándékozóknak és az új tulajdonosoknak aláírásukkal kell hitelesíteniük.
• Az átruházási illetéket az Illetékhivatal állapítja meg, a tulajdonjog és a tulajdoni állapot átvezetését követően.

Lakótelkek beépítésének, vagyis az építés engedélyezésének feltétele:

• a III. és a IV. építési övezetben a részleges;
• az I. és a II. építési övezetben pedig a teljes közművesítés.

Az épületek rendeltetésszerű használatához ma már nélkülözhetetlen:

• a vezetékes ivóvízellátás;
• a villamosenergia-ellátás – mint részleges közművesítés;
• a szennyvízelvezetés – mint teljes közművesítés.

Az építés feltétele továbbá a használat során keletkező hulladékok elszállítása vagy ártalommentes elhelyezése. Az utcai csapadékvíz-elvezetés és a gázvezeték-hálózat léte nem feltétele a hatósági (építési és használatbavételi) engedélyek kiadásának.

Közcsatorna hiányában – annak kiépítéséig – legfeljebb négylakásos – a fővárosban kétlakásos – lakóépület háztartási szennyvize a saját építési telken belül, megfelelő kezelést követően elszikkasztható. Ezt behatárolja a telek beépítettsége és területe, mivel a megfelelő védőtávolságokat biztosítani kell (kép lent).

Minden egyéb szennyvíz, ami nem háztartási tevékenységből származik – beleértve a melléképületeket is (pl. sertésól, istálló) – telken belüli elszikkasztásának lehetőségét, módját és feltételeit az érdekelt hatóság állásfoglalása alapján, a vízügyi hatóság határozza meg. Ide kell sorolni pl. a lakóházba tervezett szolgáltatóegység (pl. fodrász vagy cukrászműhely) szennyvizének elhelyezését is.

Ha a háztartási szennyvíz szikkasztása telken belül nem lehetséges, akkor ún. „zárt rendszerű” tárolót kell létesíteni.

A tároló meg kell hogy feleljen bizonyos követelményeknek, ilyenek pl. a következők :

• megfelelő tárolókapacitás (m³/ lakás);
• szivárgásmentes, teljes vízzáróságú (falú és fedelű) megoldás;
• tisztítható és üríthető elhelyezés.
• A nem háztartási szennyvizekhez lehetőleg külön tároló műtárgyakat kell építeni (trágyalétároló, ciszternák stb.).

Építmények megközelíthetősége

A telken elhelyezendő épületek és egyéb építmények rendeltetésszerű használatához gondoskodni kell azok megközelítéséről. Egyedi telkeknél biztosítani kell a személyforgalmat, a személygépkocsival való beállás és az épületekbe való beköltözés lehetőségét. Tömbtelkeken az egyéb járművekkel való beállást is biztosítani kell (pl. tűzoltóautó, mentő stb.).

A külső téri közművek, valamint az azokat pótló műtárgyak – szennyvíztárolók – 20m-ig szívócsővel, azon túl pedig gépjárművel, járható úton kell, hogy megközelíthetők legyenek. A megközelítéshez az épületek elő- és oldalkertjei, valamint a szükséges védőtávolságok zónái a legmegfelelőbbek. Zártsorú vagy csoportos házaknál a belső téri kert (hátsó kert) megközelítését áthajtóval kell biztosítani.

Az épületek magassági értelmezését annak megengedett mérete vonatkozásában az előzőekben ismertettük, itt a szintek szerinti meghatározást pontosítjuk.

Földszintes épület

Földszintes az az épület, melynek a fő funkciójú helyiségeit tartalmazó épületrésze a terepszint fölötti épülethányadban helyezkedik el. Földszintes épület lehet alápincézett épület is.

Földszint + tetőter

A földszint + tetőteres épület részben ugyanaz, mint az előző, de tetőterében a földszinthez kapcsolt lakrész vagy önálló bejárattal rendelkező lakás van.

Alagsor

Az alagsor az épületnek az a szintje, amelynek padlószintje legfeljebb 0,70m-rel van a terepszint alatt.

Pinceszint

A pinceszint az épület olyan helyiségcsoportja vagy helyisége, melynek padlószintje több mint 0,70m-rel a homlokzati terepcsatlakozás alatt van.

Pince

A pince olyan önálló építmény, amely teljes szerkezeti térfogatával a környező (szomszédos) és a csatlakozó terepszint alatt van. Magas talajvíz esetén kivételesen megengedhető az, hogy a pince földdel fedve, legfeljebb 1,00 m-rel kiemelkedjen a környező és a csatlakozó terepszint fölé.

Különálló pince általában zöldség, gyümölcs, ill. bor tárolásához létesül, pl. az utcától emelkedő lejtésű telek hátsó kertjében úgy, hogy – az előbbi követelmények kielégítése érdekében – a bejárathoz földbe vágott lejtő vezet.

A homlokzatmagasság

Az utcakép-meghatározásokhoz a legtöbb gondot a homlokzati magassági értékek eltérő tervezői számításai okozzák. E probléma tisztázása érdekében néhány számítási példát mutatunk be:

Homlokzatmagasság (H) alatt az építmény, vagyis épület terepcsat-lakozás feletti átlagos magasságát értjük. A homlokzatmagasság korrekt meghatározása az utcakép tervezett és egységes képének, valamint az épületek egymás közötti védőtávolságainak pontosítása miatt szükséges. A homlokzatmagasság számításánál, ill. annak pontos meghatározásánál a következők szerint kell eljárni. A beépítési vonalon elhelyezett épületnél a homlokzati sík és tetőzet fedésvonalának metsződése, valamint a faltő járdavonala közötti méret a mértékadó (kép lent).

(Kép lent.) Homlokzatmagasság meghatározása eltérő épületsíkú és tömegű épületeknél a) Sík terepen; b) Lejtős terepen; 1 beépítési vonal:

Ha csak az épülettömeg egy részének falsíkja kerül a beépítési vonalra, a homlokzatmagasságot az érintkező vonalra vetítve kell meghatározni. A beépítési vonalat érintő olyan épület esetében, amikor a magastetős főépület a telekbelső felé eltolt, de egy azzal összefüggő tömegrész (pl. garázs tetőterasszal) vagy annak egy bizonyos része rajta van a beépítési vonalon, a homlokzatmagasságot erre vetítve kell megállapítani.

A homlokzatmagasság számításánál figyelmen kívül kell hagyni a következőket:

• a tető fölötti kémények, szellőzők magasságát;
• a vizsgált homlokzatfelülettől 12,00m-nél hátrébb álló épületrészt ;
• a vizsgált homlokzatfelület víz-szintes összhosszának 1/3-át meg nem haladó (össz)hosszúságú és legfeljebb 3,00m magasságú tetőfelépítményt, építményrészt (attika, álló tetőablak stb.); terepbevágás mögötti homlokzatrész magasságát (pl. garázskapu);
• a magastető és oromfalainak 6,00m-t meg nem haladó részét;
• a sátortető, esetleg kör forgástest alakú építmények (tetőépítmények is) homlokzatmagasságát, ha az: a vetületmagasságnál a 12,00m magasságot nem haladja meg; ha a 12,00m magasságot meghaladja, akkor a vetületmagasságot 5m-rel csökkenteni kell.

Használatos külön utcai, oldalkerti és hátsó kerti homlokzatmagasság elnevezés is. Az utcai homlokzatmagasság az utcaképhez, az oldalkerti a benapozás mértékének és a védőtávolságok megállapítása miatt szükséges. A hátsó kerti homlokzatmagasságnak ritkán van jelentősége, csak az esetleges „hátsó” utcaképnél, árnyékkép-meghatározásnál szükséges.

Tetőidom magasság

A tető-idomok magasságát – hasonlóan a homlokzatmagassághoz – az épülettömeg nagyságának meghatározásához és az utcakép kialakításához kell számításba venni. A tetőidom magasságát a helyi tanácsi rendelkezésekben és rendezési tervekben meghatározott gerincmagassági , párkánymagassági, csúcsmagassági, tetőhajlásszögi méretek szerint kell meghatározni.

A gerincmagasság (g) (fenti képen) a beépítési vonalon elhelyezkedő épületsíknál függőlegesen számított magassági érték. Lejtős terepen az épület keresztmetszeti méretének felezőpontjánál mérhető magassággal kell számolni.

A párkánymagasság (p) nem azonos a homlokzatmagassággal, minden esetben az ereszalj magasságát jelenti a faltősíktól függőlegesen mérve. Megkülönböztetünk utcai (up) és oldalkerti (op) párkánymagasságokat . A csúcsmagasság a sátortetők jellemző pontja. A tetőhajlásszög a tető lejtésének mértéke.

Kapcsolat a közterülettel

Az építési telek építési területének közterületi határvonalán építmény csak úgy helyezhető, el, hogy annak bizonyos részei, ill. bármilyen szerkezeti elemei a közterületbe csak a következők szerint nyúlhatnak be:

A járdaszinttől mért 2,50m magasságig :

• A közterület határvonalától mért 0,50m széles biztonsági sávba csak olyan szerkezeti elem (pl. előlépcső, ablakrács, esőcsatorna), amelyet a gyalogosok könnyen észlelnek, és nem jelent baleseti veszélyt. Ebből a szempontból a vakok közlekedésmódjára különösen nagy figyelmet kell fordítani!
• A közterület járdájának gyalogossávjába csak rövid időszakokra nyitva tartott nyílószárnyak (pl. kirakatok és garázsok ajtói stb.) nyílhatnak.

További szempontok:

• a járdaszint feletti 2,50-3,00m-es biztonsági térbe csak időszakonként használatos és könnyen elmozdítható szerkezeti elemek (pl. napellenzők) kerülhetnek.
• a járdaszinttől mért 3,00m-es magasság fölött legfeljebb 1,50m-es kinyúlású épületrész (pl. erkély, közterületi előtető stb.) állhat be, azzal a föltétellel, hogy az úttest űrszelvényétől további 1,50m-es biztonsági sávba esik;
• az úttestre érvényes űrszelvény fölé épületrész korlátozás nélkül beállhat (pl. „sóhajok hídja” is átvezethet);
• járdaszint alatti épületrész (pl. szénledobó alap stb.) csak 0,50m-re nyúlhat a közterületbe.

Az egyedi és tömbtelkek igény szerinti beépíthetőségét kötöttségek és egyéb meghatározó tényezők széles skálája határolja be. Ezekkel elsősorban a tervezőnek, de az építtetőnek is szembe kell néznie.

A tervezői gyakorlat során ugyan sok minden kialakult, az esetek egy részénél mégis gondot okoznak az adott telekkel kapcsolatos kötöttségek és előírások, amik természetesen mindenkire egyaránt kötelezően, nem pedig ajánlottan érvényesek. Az építtetők körében elterjedt hamis hiedelem, hogy a szabályok nem mindenkire és egyformán kötelezők. Az is gyakran előfordul, hogy a szabályok és értelmezésük figyelembevételénél egyes tervezők néha nem eléggé körültekintőek, ami félreértésekhez vezethet, természetesen az építtetők részéről is.

Az épületek elhelyezésének, magasságuk meghatározásának, a tömeg magassági értelmezésének, a közművesítettségének és az építmények közterületi kapcsolatának ismertetésével a következőkben lényegi kérdéseket tárgyalunk meg.

Épületek elhelyezése

A telkeken létesülő lakó- és egyéb épületek tervezését megelőzően nagyon fontos tájékozódni az adott telek területi beépítési lehetőségéről, és ezen belül a telek esetleges sajátosságai miatti szabályzatokban rögzített előírásokról.

Elhelyezés vonatkozásában lényeges szempontok a következők:

• az építési vonal helye;
• a beépítési mód és ennek ismeretében a védőtávolságok ;
• az épületet körülvevő zöldterület, vagyis a kert értelmi pontosítása;
• a kiindulási magassági pontok meghatározása, a közművek helye, kapacitása;
• a szomszédos telkeken lévő beépítés ismerete.

Az építmények közötti védőtávolságok

Az építmények közötti legkisebb védőtávolságot minden esetben a tervezőnek kell megállapítania, az érintett építmények alapján. A védőtávolságok meghatározásában két alapvető szempont létezik: a tűzvédelmi és a szomszéd különféle jogainak védelme. A legkisebb védőtávolságok tehát az egymás melletti építmények tűzveszélyességi osztálya, a tűzállósági fokozatok, a szomszédos építmények magassága, homlokzati nyílásai, árnyékhatásai, valamint a környezeti és egészségvédelmi szempontok alapján állapíthatók meg.

A tűzveszélyességi osztályok, a funkcióból adódóan, az A, B, C, D, E kategóriák.

Az épület tűzállósági fokozatát az alkalmazott anyagok és szerkezetek tűzállósági értéke alapján kell megállapítani, I-V. fokozatban. A vonatkozó szabvány részletezésétől eltekintünk, csak a lényeges szempontokra hívjuk föl a figyelmet. Eltérő tűztávolsági követelmények esetében az építmények között mindig a szigorúbbat kell alkalmazni.

Az egymás melletti szomszédos telkeken álló főépületek közötti legkisebb távolságot az adott területre előírt (megengedett) legnagyobb utcai homlokzatmagasság mértéke határozza meg (pl.: a III. építési övezetben 7,50 m), de ez a távolság akkor sem lehet 6 m-nél kisebb, ha a területen nem építhetők pl. 4,50 m-nél magasabb utcai homlokzatmagasságú főépületek.

Az épületek egymást átfedő, ill. így elhelyezhető homlokzatai közötti távolságot mindig a nagyobbikat figyelembe véve kell megállapítani…

…de az érték nem lehet kisebb:

• sem az építési telekre – az övezeti előírások, rendezési terv alapján – előírt vagy megengedett -tehát nem a tényleges! – legnagyobb utcai homlokzatmagasság mértékénél;
• oldalkert esetén a tényleges oldalhomlokzat magassági méreténél;
• sem pedig 6,00 m-nél.

Ez utóbbit a helyi önkormányzat oldalhatáron álló beépítésnél egyedi telkek esetében – a tervező kérésére – saját hatáskörében mérsékelheti 4,00 m-ig, azzal a feltétellel, hogy az oldalkertre néző oldalhomlokzat magassága 5,00 m-nél nem lehet magasabb, és a szükséges benapozás a vizsgált és a szomszédos épületeknél megmarad.

Az I-III. tűzállósági fokozatú, nem éghető anyagú külső térelhatároló szerkezetű, falazatú, héjazatú épületek nyílás nélküli határfalai (tűzfalai) vagy közvetlenül egy-máshoz csatlakozhatnak, vagy egymástól legalább 3,00 m-re kell lenniük.

A III-V. tűzállósági fokozatú, fa-vagy más éghető anyagú külső tér-elhatároló szerkezetű, falazatú és legfeljebb 7,50 m homlokzatmagasságú épületekkel legfeljebb 12 egymás melletti egyedi telek építhető be, 12-nél több telek esetében a 12. épület után legalább 16,00 m védőtávolságot kell biztosítani, vagy ezen a távon belül csak I-III. tűzállósági fokozatú épület állhat. A saját, vagyis egy építési telken álló C-E tűzveszélyességi osztályba tartozó épületek között nem szükséges védőtávolság, ha azok egy tűzszakaszba beszámíthatók.

Az előkert

Az előkert (e) az építési telken álló főépület és a telek közterületi határvonala közötti teleksáv (kép lent).

Sarokteleknél mindkét oldali teleksáv előkertnek számít. Az előkert mélysége a telek homlokvonalával párhuzamos építési vonal telekhatártól mért távolsága.

Ez a mélység általában 5,00 m, de ettől eltérő is lehet:

• a rendezési terv alapján;
• a kialakult helyi viszonyok figyelembevételével (az építésügyi hatóság állapítja meg).

Az előkertbe, vagyis annak méretébe benyúlhat:

• a szabad lépcső (bejárati lépcső) vagy
• a terepcsatlakozás felett legalább 2,00 m-re lévő épületrész (pl. eresz, erkély, loggia, zárt épülettömeg.

Az oldalkert

Az oldalkert az építési telek oldalhatára és a főépület közötti teleksáv. Az oldalkert szélessége nem lehet kisebb, mint oldalhatáron álló beépítésnél: az épületek között megengedett legkisebb távolságnál (6,00 m);

Az oldalkert szélessége nem lehet kisebb szabadonálló és ikres beépítésnél:

• a megengedett legkisebb tűz-távolságnál [a szemközti (szomszédos) épülettől mérve];
• az építési telekre előírt legnagyobb utcai homlokzatmagasság (Hu; felénél;
• az oldalkertre néző tényleges homlokzatmagasság (Ho) felénél; és
• 3,00 m-nél.

Az oldalkert előírt legkisebb méretén belülre épületrészek vagy előlépcső – kivéve a falsíktól 1,00 m-nél nem nagyobb kiülésű párkányt (és ereszt), valamint a bejárati ajtó feletti előtetőt – nem nyúlhat be. A benyúló épületrészek megtervezésénél figyelembe kell venni a szabad közlekedést és a telek belső megközelíthetőségét (a szállító járművek űrszelvénye szerint). Az előbbieknek megfelelően tehát oldalkertbe terasz nem épülhet.

A hátsó kert

A hátsó kert (hk) az építési telek hátsó telekhatára és a telken elhelyezett főépület közötti teleksáv.

A hátsó kert mélysége nem lehet kevesebb:

• a főépület megengedett legnagyobb utcai homlokzatmagassági, ül. a hátsó kertre néző homlokzatmagassági méreténél (Hh), sem pedig 6,00 m-nél.

A hátsó kertben elhelyezhető építmények a következők:

• melléképületek, melléképítmények;
• közműpótló műtárgyak és árnyékszék ;
• víz- és fürdőmedence;
• épített tűzrakóhely.

A hátsó kertben elhelyezendő építményeknél vizsgálni kell:

• a tűzvédelmi távolságokat;
• az egészségügyi védőtávolságokat (trágyatároló stb.), a szomszédos telek épületeitől is.

Mértékadó kiindulási alappont, alapmagasság

A kiindulási alapmagasságokat általában meg kell adni:

• a telek kitűzésénél;
• a közművek közterületi magasságainál ;
• közterületi közlekedési létesítményeknél ;
• telken belüli épületeknél, ül. építményeknél (közmű-csatlakoztatásokkal).

A telek alapmagasságainak ismerete alapvetően fontos a tervezéshez a lejtések, közműcsatlakozások és – takarások, valamint az épület kiindulási alappontjának meghatározásához.

Elengedhetetlen a közművek közterületi magassága és főként a telkekről csatlakoztatható pontok ismerete (pl. csatorna-folyásfenékhez való kapcsolódás – épületbekötésnél és egyéb utcai közmű keresztezésének a megállapításához stb.). Csak ezek alapján pontosítható az épület faltőmagassága.

Közterületi utak magassági pontjai meglévő (szilárd) út és járda esetében könnyen meghatározhatók, pl. szintezéssel. Annál körülményesebb viszont a még rendezetlen terepű utcáknál a „vélt” magassági pont megállapítása.

Épületek kitűzésénél általában az előzőekben ismertetett pontok többségére szükség van. Az alapmagassági érték többnyire ±0,00 szintként az épület előtti járdaszint, ami sík vagy közel sík terepen még megközelítően jó. A pontosabb meghatározás érdekében mindenképpen a beépítési vonalon, ill. az épület főbejárati előlépcsője előtti járdaszint magasságában célszerű felvenni. Ennek jelentősége különösen lejtős terepen igen nagy: gondoljunk arra, hogy előkertesen épített lakóháznál az oldal- és keresztirányú teleklejtés már akár több méteres különbségeket jelenthet, az utcakép szempontjából vagy a telek csapadékvizének elvezetésénél pedig már néhány centi is sokat számít.

A magassági értékek a következő módokon adhatók meg:

• Bf: Balti feletti (pl. 94,515 mBf);
• Af: Adria feletti (pl. 88,612 mAf);
• Rm: relatív magasság (1,22 m);
• ±0,00 kiindulási alapmagasság (pl. ±0,00= Bf 94,515).

A Balti és Adria feletti értékek az országos nyilvántartásban szereplő „falicsapok” magasságától mérhetők át. A relatív magasság (Rm) valamilyen helyszíni fix építményhez (pl. kútperem, bejárati küszöbszint stb.) viszonyított magasság.

A lakóterületeket a beépítés jellegének, mértékének és közművesítettségének megfelelően építési övezetekre osztják föl. Az övezetek egyes helyeken további alövezetekre vannak bontva, az építési telek beépítési módja, mértéke és használata szerint. Ezek pontos meghatározásával fogalmazhatók meg konkrétan városépítészeti és területrendezési elképzelések. Ezek az építési övezetek az Országos Építésügyi Szabályzatban találhatók.

I. és II. építési övezet

Mindkét övezet teljes közművesítéssel ellátott, ezáltal teljes városias kialakítás lehetséges. A teljes közművesítés a vezetékes ivóvízellátást, a villamosenergia hálózatot, a szennyvízcsatornát és csapadékvíz-csatornát vagy a csapadékvíz fedett árokkal való elvezetését jelenti. A vezetékes gázellátás ugyancsak a közművek közé sorolandó, de megléte nem kötelezően előírt.

Mindkét övezetben kialakíthatók egyedi vagy tömbtelkek, ahol melléképületként csakis személygép-kocsitároló építhető. Tömbtelkeknél a személygépkocsi-tárolók az épület vagy terepszint alatt létesíthetők.

A két övezet utcai homlokzatmagasságai és megengedett beépítési módjai eltérőek:

• az I. építési övezetben kizárólag többlakásos és legalább 12,50 m-es homlokzatmagasságú épületek építhetők;
• a II. építési övezetben legfeljebb 14,5 m-es utcai homlokzatmagasságú, és legalább kétlakásos lakóépületek, ül. csoportházak építhetők. A követelményeket egy lakás és egy egyéb rendeltetésű és közterület irányába nyíló (üzlet, műhely stb.) önálló rendeltetési egység együttese is kielégíti.

Az alövezetekben az egyedi telkek beépítési módja szerinti differenciált követelményértékeket írnak elő.

A melléképítmények közül:

• kerti építmények;
• terepszint alatti építmények;
• hulladéktárolók;
• kirakatszekrények;
• közmű-becsatlakoztatási építmények létesíthetők.

III. és IV. építési övezet

Mindkét övezet általában csak részleges közművesítéssel ellátott (többnyire villamos energiával és a vezetékes ivóvízzel), a csapadékvíz utcai, nyílt szelvényű árokban vezethető el. A szennyvíz elvezetését házi ülepítő-szikkasztóval, ill. zárt medencében kell megoldani.

A két övezet eltérő homlokzatmagasságai a következők:

• a III. építési övezet telkein legfeljebb 7,50 m magasságú, egy-vagy többlakásos lakóépületek építhetők.
• a IV. építési övezet telkein legfeljebb 6,00 m utcai homlokzatmagasságú, max. kétlakásos lakóépületek helyezhetők el, ill. építhetők.

Különleges esetek

A helyi önkormányzat telekalakítással saját hatáskörében a szokványos és a táblázatban bemutatott telekméretektől eltérően is kialakíthat telkeket, telekegységeket. Ilyen területeken már meglévő telkekre úgy építhető lakóépület, hogy azon – a megfelelő védőtávolságok betartásával – eltérő övezeti előírás is alkalmazható. Ilyen eset lehet pl. kis telek esetén a csökkentett utcai homlokzatmagasság.

Meglévő vagy egyedi telek beépítésénél a meghatározott beépíthetőség 5%-kal – a helyi tanács saját hatáskörű engedélyezésével növelhető, de csak a főépület építéséhez vagy bővítéséhez! A szomszédos telkek beépítését természetesen ez a túllépés nem akadályozhatja (védőtávolságok, árnyékolások stb.). A különlegesen kialakított telken elhelyezett melléképítményekre a táblázat szerinti előírások nem feltétlenül kötelezőek, de a tűz- és vagyonvédelmi előírások igen (pl. húsfüstölő nem helyezhető a szomszéd fürdőszobájának ablaka alá, a növényház tetejéről ne lehessen föllépni a szomszéd tetőteraszára stb.).

Ha a V-VIII. építési övezet telkein lakóépület vagy vegyes rendeltetésű épület épül, a beépítettségi szabályok tekintetében az üdülőövezeti előírások a mértékadók. Üdülőtelken lakóépület csak akkor építhető, ha a telektömbben már van lakóépület. Ez esetben a lakóépületet is az üdülőépületekre vonatkozó szabályok terhelik (pl. 15%-os telekbeépítettség, melléképület építési tilalom stb.).

Lakóterületen elhelyezhető fő és melléképületek, valamint melléképítmények

Lakóterületen az építési övezeti előírások szerint főépületként:

• lakó- és szállásépületek;
• szolgáltatóépületek;
• kisüzemi termelő- és tároló-épületek ;
• gépjárműtároló épületek (parkolóházak) és
• ahol a területi adottságok lehetővé teszik, üdülőépületek helyezhetők el.

A főépülethez – az övezeti előírások betartása mellett – a következő melléképületek építhetők:

• járműtároló;
• háztartással kapcsolatos építmények (nyári konyha, mosókonyha, tüzelő-, szerszámtároló, szín, fészer, csűr, góré, pajta stb.);
• állattartási épületek;
• kisipari vagy barkácsműhely;
• árnyékszék;
• kazánház.

Az építési területen – az övezeti előírások figyelembevételével – a következő melléképítmények helyezhetők el:

• kerti építmények (lugas, homokozó, szökőkút, tűzrakóhely, pihenéshez és játékhoz alkalmas műtárgyak) ;
• növényházak (üvegház, fóliasátor);
• terepszint alatti építmények (önálló pince, jármű- vagy egyéb tárolóhelyiség);
• hulladéktároló;
• közmű-becsatlakozási építmény;
• közműpótló műtárgy;
• kemence, húsfüstölő, jégverem;
• állatkifutó és trágyatároló.