Fürdőmedence - 64. oldal

Mindenekelőtt azt kell eldöntenünk, hogy va­jon saját uszodánkat fedett vagy nyitott fürdő­ként szeretnénk kialakítani. Fedett fürdőt elsősorban hűvös vidékeken és állandó lakóhelyen célszerű létesíteni. Nya­ralóknál viszont, különösen ott, ahol viszony­lag sok a napsütéses óra és ezért a nap ereje a gazdaságos üzemeltetéshez jobban kihasználható, a nyitott medencék építésének van létjogosultsága.

A nyitott fürdő beruházási költsége kisebb, gyorsabban készülhet el és mind a nyári, mind a téli üzemeltetési költsége kevesebb a fedett fürdőnél. Ugyanakkor évente csak három-négy hónapot tudja használni a tulaj­donos, és a környezettől függően megle­hetősen sok gondot jelent a medence és kör­nyezetének takarítása.

Amennyiben nyitott fürdőknél hosszabb hasz­nálati időt szeretnénk elérni, úgy kiegészítő beruházásokra van szükség, és a szezon meghosszabbításának arányában az üze­meltetés költsége is nagyon megnő.

A fedett fürdőknek két alapvetően eltérő fajtá­ja van:

• a lakóépületben telepített, és a
• külön – általában könnyűszerkezetes – le­fedés, más állandó építménytől teljesen függetlenül.

Az első esetben a legnagyobb a beruházási költség, ugyanakkor legjobb a komfort. A má­sodik esetben a tervezett használati időtől és a kialakított belső tér komfortjától függően a költ­ségek igen tág határok között változhatnak. Az elmondottakból látható, hogy az elhatározás alapvetően a tulajdonos kívánságainak és anyagi lehetőségeinek kompromisszumából születhet meg. Ezért nemcsak a beruházási körülményeket, hanem az üzemeltetés módját is alaposan mérlegelni kell. Ne döntsünk anélkül, hogy több – már évek óta üzemelő – uszo­dát nem néztünk meg és nem kértünk üze­meltetési referenciát.

Fedett fürdőknél különös figyelmet kell fordí­tani a nedvesség elleni védelemre. Ezekben ugyanis a levegő nedvességtartalma állandó jelleggel mintegy kétszer akkora, mint a lakó­helyiségekben. A pára lecsapódásának meg­akadályozására jó hőszigetelésre és jól mére­tezett szellőztetésre van szükség, ellenkező esetben nagyon nagy a nedvesség okozta károk veszélye!

A fedett fürdő medencéjében lévő víz párol­gása a következő tényezőktől függ:

• a vízhőmérséklettől,
• a víz felszínének nagyságától,
• a levegő hőmérsékletétől,
• a használat mértékétől,
• a csúszdák, masszázszuhanyok stb. szá­mától és üzemidejétől,
• hőtakaró alkalmazásától.

A levegő hőmérséklete mindig legyen 2 °C-kal nagyobb, mint a vízhőmérséklet, de ez a szabály 34 °C felett már nem alkalmaz­ható!

Ha a vízhőmérséklet nagyobb, mint a levegő hőmérséklete, akkor a párolgás mértékének növekedésére kell számítani. A párolgás mér­tékének növekedésével ugyanakkor a víz gyor­sabb lehűl. A fürdő fokozott látogatottsága – a kihordott víz és az erős hullámzás miatt -, va­lamint a csúszdák és masszázszuhanyok használata szintén növeli a párolgást. A víz letakarása (hőtakaró) viszont jelentős mérték­ben csökkenti a párolgást (I. 25. old).

Az épületben keletkező károk megelőzésére hatékony szellőztetést, a lakótér felé az átjá­róba levegőzsilipet és a lakóteret elválasztó falba párazáró réteget kell beépíteni. A gaz­daságos páramentesítést kellő ismeretekkel és tapasztalattal rendelkező szaktervező ké­pes csak megtervezni. Számos keserű példa igazolja, hogy a szellőzésen való látszólagos megtakarítás később hatalmas gondot okoz. Itt bátran kell alkalmazni a korszerű berende­zéseket.

Ha a medencetérben csak szellőztetési le­hetőség van kialakítva, a fedett fürdő belső klímájának javítására célszerű utólag levegő­szárítókat felszerelni. A korszerű klímaberen­dezések a medencetérből elvezetett levegő hőtartalmát is hasznosítják, ezzel javítva az üzemeltetés gazdaságosságát.

Kevésbé gazdaságosak az utólag beállított mobil levegőszárítók. Ezek a berendezések csökkentik a levegő páratartalmát, és – főleg télen – levegőfűtőtestként is funkcionálnak. A páratartalom csökkentésének hatásos módja a vízfelület letakarása ún. hőtakaróval. Alkalmazásáról feltétlenül tudni kell, hogy többletmunkát igényel és minden medence­használat előtt és után üzemeltetni kell, vala­mint az elhelyezése területet igényel, amelyet gondos mérlegeléssel kell meghatározni.

A páraterhelés okozta problémák kiküszö­böléséről alapvetően az építészeti tervezésnek kell gondoskodnia. Németországban az épí­tésznek a csarnok adatait össze kell hasonlítania az energiatakarékossági rendelet előírásai­val, és erről bizonylatot kell adnia. Ez az építési megbízás keretében végzendő munka része.

Egy kivitelező, aki komolyan foglalkozik az energetikai előírásokkal, bizonylatot ad arról, hogy az épületelemek épületfizikai szem­pontból megfelelnek a hatályos előírásoknak (pl. Németországban DIN 4108). Az ilyen munkának köszönhetően a falak nem pené­szednek és a páralecsapódás veszélyének sincsenek kitéve.

Alapvető tudnivalók a fürdőmedence vizének előkészítéséről

Amint azt már említettük, a fürdőmedence elszennyeződésének sokféle forrása van. A bakteriális és az egyéb szennyeződéseket a jogszabályokban előírt határok között kell tartani, hogy a medence mindig csábítson a fürdésre, ehhez pedig arra van szükség, hogy megismerkedjünk a víz előkészítésé­nek alapelveivel (I. 1. ábra). A medence egye­di technológiai kialakítását a tervező és/vagy a kivitelező segítségével kell meghatározni.

Elsősorban a következőkre kell itt figyelnünk:

• a medencében az áramlástani (hidraulikai) kialakítás kifogástalan legyen, azaz a víz egyenletesen mozogjon a medencében és a teljes vízfelület folyamatosan tisztuljon;
• a szükséges vegyszerek adagolása ellen­őrzött és szabályozott legyen;
• a fertőtlenítőszert a vízminőség alapján vá­lasszuk ki, a költség másodlagos szem­pont legyen;
• az üzemeltetést meghatározó paraméte­reket (pl. pH-érték, vízkeménység) rend­szeresen ellenőrizni kell.

1. ábra. A vízforgatás elve

A medence elhelyezése

Ha egy nyitott medencénél azt akarjuk, hogy a kellemes fürdési hőmérséklet gyorsan és természetes úton kialakuljon, akkor napos helyet válasszunk. A jó elhelyezés egy szél­védett helyen már áprilisban, minden egyéb segédeszköz nélkül 3 °C-os hőmérséklet­nyereséggel járhat.

A környező növényzet szerepe jelentős: a me­dencét körülvevő vagy éppenséggel a fölé benyúló magas fák és bokrok szükségkép­pen azzal járnak, hogy a vízbe több falevél és egyéb szerves szennyezőanyag kerül (1. és 2. kép). Nagyobb lesz a víz felszínén hívatlan vendégként megjelenő rovarok szá­ma, és az algásodás veszélye is megnő.

1. kép. Az elhelyezés előnytelen, mert közvetlenül a medence mellett magas növényzet van

2. kép. Ideális fekvés

Egy uszoda lehet fedett vagy nyitott fürdő. Tekintettel arra, hogy magánhasználatban álló fürdőről van szó, annak használatát és üzemeltetését semmiféle törvény vagy rende­let nem szabályozza. Ennek ellenére célszerű figyelembe venni a közfürdőkre vonatkozó szabályozásokat, mert azok értelemszerű betartása számos kellemetlenségtől menti meg az uszoda tulajdonosát.

Magyarországon a 121/1996. kormányrendelet és a 37/1996. népjóléti miniszteri rendelet, vala­mint az ME-10-204, MSz-10-553 és az MSz-13680 szabványok adnak az uszodákra vonatkozó fontos útmutatásokat. (Német­országban a Deutsche Indiustrie Norm, azaz DIN 19643 német szabvány előírásai érvé­nyesek.)

Az említett szabályozások pontos eligazítást adnak az üzemeltetés minimális technikai és közegészségügyi követelményeiről, amelye­ket a saját uszodánkban is célszerű betartani, mert így elkerülhető a fürdők gazdaságtalan és egészségre veszélyes működtetése.

A közfürdőkre vonatkozó előírásokból különö­sen fontos figyelni a

• fertőtlenítőszer (pl. klór) megengedett kon­centrációjára,
• a kémiai és fizikai paraméterekre (pl. pH-érték, hőmérséklet, zavarosság),
• a medence terhelhetőségére.

A medence vizét sokféle szennyeződés éri a használóktól és a környezetből. A fürdőzők verejtéket, hámdarabkákat, hajat, különböző baktériumokat (pl. Eschirichia coli, azaz E-Coli, Pseudomonas areuginosa), kozmetikumokat, napvédő szereket stb. visznek be a medencevízbe. A környezetből korom, növényi részek, boga­rak, por stb. társul ezekhez.

Ezeknek a kórokozó baktériumoknak az el­pusztítása és az egyéb szennyeződések elfo­gadható határon belül tartása csak úgy lehet­séges, ha gondoskodunk a kifogástalan víz­kezelésről és a higiéniai feltételekről, még­pedig folyamatosan. Ha ez nem így történik, a fürdőmedence vize gyorsan elszennyező­dik, az úszástól inkább visszariaszt, mintsem arra csábítana. Az esetleg jelenlévő kórokozók miatt a fürdőzők megbetegedhet­nek (pl. középfülgyulladás).

Példa

Nyitott medencéknél tapasztalható, hogy elsősorban a medencefenéken, lépcső­kön és a sarkokban zöld vagy barnászöld el­színeződés (algatelep) keletkezik, majd a víz is zavarossá válik. Az ilyen medencevíz kö­zépfülgyulladást, kötőhártya-gyulladást, fel­ső légúti fertőzést vagy egyéb kellemetlen­séget okozhat. Ennek a kiváltó oka, hogy a vízben kevés a fertőtlenítőszer vagy egyál­talán nincs, emellett keveset működik a víz­forgató és a vízben elszaporodhatnak a be­tegséget okozó baktériumok is.

A medencékben a vízhőmérséklet 28-32 °C, ami ideális mindennemű kórokozónak.

Soha ne fürödjünk zavaros vizű meden­cében! Ilyen esetben követeljük az üzemel­tetőktől a megfelelő intézkedések haladékta­lan megtételét. Nyilvános közfürdőkben az intézkedések elmaradásáról az egészség­ügyi hatóságokat is tájékoztatni kell.

A fürdőmedence vize nem élővíz! Ha abban fürdünk, kívánatos (és szükséges!), hogy az fertőtlenített, kristálytiszta és algamentes legyen. És hogy ezt hogyan lehet elérni? Megtudhatjuk ebből a cikksorozatból!

A tetőt évente legalább kétszer (tavasszal és ősszel) szemrevételezés­sel ellenőrizni kell, és javasolt legalább háromévenként szakember­rel felülvizsgáltatni. Célszerű a szakkivitelezővel karbantartási szer­ződést kötni. A tető rendszeres ellenőrzésekor a tetőfelületről el kell távolítani a felgyülemlett hulladékokat, szennyeződést, és az esetleg megtelepe­dett növényzetet.

A tetőszigetelés védelme szempontjából elsődleges, hogy a nem járható tetőkön csak karbantartás, takarítás céljából közlekedjenek. A tetőn végzett szerelési munkák (pl. tetőantennák, napkollektorok sze­relése stb.) során a szigetelést ideiglenes védelemmel kell ellátni, a munka befejezése után pedig a szigetelés épségét kell ellenőrizni.

A gépészeti berendezések karbantartása, az összefolyók tisztítása, esetleg avar, hordalék takarítása miatti forgalom főbb útvonalain nem célszerű beton járólap sort, vagy betontuskókra szerelt acélkorlátokat elhelyezni, mert ezek a vízszigetelés helyi (a szigetelésre me­rőlegesen és a szigetelés síkjában is) igénybevételét eredményezik, és gátolják a víz szabad, gyors elfolyását is.

A gyakran járt útvonalak forgalmát inkább a szigetelés anyagából vagy azzal kompatibilis anyagból készített járólap sorra vagy járósáv­ra kell terelni. A karbantartási munkák szabályait célszerű a tetőkijárókba tájé­koztatóként kifüggeszteni. Ez a kezelési-karbantartási útmutató a szigetelési vagy a szigetelés-felújítási terv melléklete kell, hogy le­gyen.

A csapadékvíz-szigetelés kezelési-karbantartási útmutatóját a szi­getelés átadásával az épület kezelőjének rendelkezésére kell bocsáta­ni. Célszerű a különböző, tetőn nem végezhető tevékenységek listá­ját is összeállítani és kifüggeszteni a tetőkijárók mellett.

A tetőn végzett munkák szabályai pl. alábbiakra terjedhetnek ki:

• oldószerek, hígítók, vegyi anyagok kezelése,
• nyílt lánggal végzett tevékenységek szabályai,
• a szigetelésen viselhető lábbelik korlátozása,
• a szigetelésre terhelhető legnagyobb pontszerű terhelés megha­tározása,
• a szigetelésre terhelhető legnagyobb megoszló teher meghatáro­zása,
• alpinisták kikötési pontjai, illetve a kikötési lehetőségek megha­tározása stb.

Épületgépészeti berendezések karbantartása

Központi fűtőberendezések

Távfűtéses lakóépületekben a hőközpontokat a szolgáltató üzemelte­ti, ekkor a lakóközösségnek nincs közvetlen ráhatása az üzemelteté­si módra. Célszerű azonban az üzemeltetővel felvenni a kapcsolatot, és meggyőződni arról, hogy rendszeresen vezetnek-e üzemeltetési naplót, abban feljegyzik-e a fűtő víz utántöltéseket. Az üzemeltetési napló pontos vezetése azért fontos, mert egy ké­sőbbi hiba ok meghatározásánál vagy egy nagyobb javítás szükséges­ségének eldöntésénél a szakember számára fontos információkat tartalmaz.

Acéllemez radiátorokkal felszerelt épületben figyelni kell arra, hogy a fűtési hálózatot minél ritkábban és minél rövidebb időre ürít­sük le. Az esetleg szükségessé váló radiátorcseréket lehetőleg egy időpontra kell koncentrálni, és jó szervezéssel elérni, hogy a csere minél rövidebb ideig tartson. A gyakori ürítések az acéllemez fűtő­testek élettartamát lényegesen csökkenthetik.

Ha a fűtési rendszerbe vízveszteség következtében havonta a tel­jes vízmennyiség 2%-át meghaladó mennyiségű vizet kell pótolni, feltétlenül érdemes szakember bevonásával a veszteség okát megkerestetni. Az ilyen mértékű rendszeres vízpótlás valószínűleg valami­lyen rendszer hiba következménye, és előbb-utóbb radiátor korrózi­ót fog okozni.

Felújítások esetén ajánlott a radiátorok szerelésénél előírni, hogy mindkét bekötésbe elzáró szerelvényt építsenek be. Ebben az esetben a fűtőtestek szükség esetén egyenként leszerelhetők anélkül, hogy a rendszer többi részét üríteni kellene.

A saját kazánházzal rendelkező épületekben az üzemeltetés és a karbantartás a lakóközösség feladata. Fontos, hogy egy megfelelő képesítésű fűtőt bízzanak meg a rendszer üzemeltetésével, és a mun­káját rendszeresen ellenőrizzék.

A korszerű kazánok kényesek a fűtő víz minőségére. A fűtő vizet a kazán gépkönyvében előírtaknak megfelelően kell kezelni, lágyítani. Saját kazánház esetén is törekedni kell a vízutántöltés lehető legala­csonyabb értéken tartására, az ürítések számának és időtartamának minimalizálására.

Acéllemez fűtőtestek esetében a legfontosabb előírás, hogy a víz oldott oxigéntartalma ne haladja meg a 0,1 mg/dm³ értéket. A víz pH-értéke 7-10 közötti legyen. Alumínium fűtőtestek esetében fontos szabály, hogy a fűtővíz pH-értéke 7,0-8,5 közötti értékű legyen, a fűtővíz oldott oxigéntartalma itt sem haladhatja meg a 0,1 mg/dm³ értéket.

Vízellátás, csatornázás

A hideg- és melegvíz-ellátási csőhálózat és a csatornavezetékek jó állapotban tartása azért fontos, mert egy esetleges „csőrepedés” rend­kívül nagy közvetett kárt okozhat. Egy néhány forint értékű szerel­vény meghibásodása kedvezőtlen esetben több milliós kárt is okoz­hat.

Az épületen belül nyilvánossá váló meghibásodásokat javasoljuk regisztrálni. Ha sorozatos csőrepedések fordulnak elő, a helyi javít­gatások helyett célszerűbb lehet a tönkrement hálózat egy behatárol­ható részének teljes körű felújítása. Ha azonban rövid üzemidő után hirtelen gyakorivá válnak a meghibásodások, akkor a javítás előtt ok­vetlenül fel kell tárni a hibák okait.

A melegvíz-vezetékek elvízkövesedése a cső hasznos keresztmet­szetének és vízszállító képességének csökkenését okozza. A vízkő a hőmérséklet növekedését meghaladó mértékben válik ki. A nagyobb mértékű vízkövesedést elkerülhetjük, ha a víz hőmérsékletét 50 °C alatti értéken tartjuk.

A vízhálózathoz csatlakozó szerelvények, a mosó- és mosogatógé­pek kényesek a víz mechanikai tisztaságára. Normál esetben a háló­zati víz szilárd szennyeződéseket nem vagy csak elhanyagolható mértékben tartalmaz. Egy földben haladó vezeték törése, javítása so­rán azonban elkerülhetetlenül jelentős mennyiségű szennyező anyag kerülhet a vízhálózatba. Ugyancsak szennyeződhet a hálózat, ha egyes részei korrodálnak, vagy a már elvízkövesedett felületekről vízkőrészecskék válnak le.

A szerelvények és gépi berendezések védelme érdekében érdemes a hidegvíz-vezeték épületbe lépésének környezetében, még a szét­osztás előtt egy nagy teljesítményű vízszűrőt beépíteni. A vízszűrő rendszeres tisztítást igényel, ennek elmaradása esetén csökken a rendszer vízátbocsátó képessége. Ma már kaphatók olyan korszerű vízszűrő berendezések, amelyek szétszedés nélkül tisztíthatók, illet­ve olyanok is, amelyek egy előre beállított idő program szerint auto­matikusan végrehajtják a tisztítást.

Nagyon fontos, hogy egy horganyzott acél csőhálózat javítása so­rán rézcsövet csak akkor szereltessünk a hálózatba, ha a korábban már jelzett szabály betartható, azaz a víz áramlását tekintve a hor­ganyzott csőszakaszt kövesse a rézcső. Cirkuláltatott csőhálózatba vegyes, azaz horganyzott acélcső és rézcső nem szerelhető.

Műanyag csövek alkalmazása esetén a műanyag csövek nagymér­tékű hőtágulását (hőtágulásuk az acél 8-10-szerese) mindig figye­lembe kell venni. Ha a hőtágulás feltételeit nem biztosítják, a cső falában olyan nagy feszültségek keletkeznek, amelynek következtében csőtörés vagy az élettartam jelentős csökkenése következik be.

Gázellátás

A gázellátó berendezések üzemeltetése során fontos szabály, hogy gázkészüléket javíttatni, cserélni csak arra a feladatra engedéllyel rendelkező szakemberrel szabad. Gázkészülékek cseréjét minden esetben be kell jelenteni a gázszol­gáltatónak és az ő műszaki átvételüket követően szabad csak a ké­szüléket üzembe helyezni.

Szellőztető berendezések

A szellőztető berendezések üzemeltetésére a jó közérzet megvalósítá­sáért, ezenkívül biztonságtechnikai okokból van szükség. A szel­lőztető berendezések működése szempontjából a ventilátoroknak ki­tüntetett szerepük van. Ezek a készülékek általában hosszú időn át különösebb karbantartás nélkül üzemelnek. Ennek ellenére javasolt évente ellenőriztetni állapotukat. A jól karbantartott készülékek élet­tartama rendkívül hosszú, a karbantartások hiánya ugyanakkor az élettartam-csökkenés mellett az akusztikai jellemzők jelentős romlá­sával is jár.

Elsősorban higiéniai, de üzemviteli szempontból is fontos a laká­son belüli légszelepek tisztítása. Az elpiszkolódott, eltömődött szelep felületeken kevesebb levegő képes átáramlani, a szennyeződésekben viszont a baktériumok kiváló táptalajra lelnek.

A szelepek tisztításakor ügyelni kell arra, hogy az eredetileg beál­lított szelepálláson ne változtassunk. Erre nincs is szükség. A légel­szívó szelepek egy mozdulattal kiemelhetők a bekötőcsonkból (álta­lában három 120°-kal eltolt lemezrugó rögzíti őket) és langyos mo­sószeres vízben lemoshatok.

A légcsatorna-hálózatokban – különösen a konyhai vezetékekben – az idő folyamán jelentős mennyiségű szennyező anyag, zsír rakó­dik le, ami táptalaja lehet a különböző baktériumoknak, de még a ro­varoknak is. Ezért bizonyos időszakonként érdemes a szellőzőcsator­na-hálózat tisztítását elvégeztetni.

Szemétledobók

A szemétledobók általában strapabíró szerkezetek. Meghibásodást a szándékos károkozáson kívül a túlméretezett tárgyak bedobása okoz­hat.

Rendeltetésszerű üzemeltetés esetén alapvetően csak a rendszeres tisztításra kell figyelmet fordítani. A szemétledobók környezetének tisztán tartása a kellemetlen szagok kialakulásának elkerülése és a különböző rovarok, rágcsálók elterjedésének megakadályozása szempontjából nagyon fontos. Mivel a szemétledobók ejtőcsövében fokozott mértékben rakódik le szennyező anyag, ezért ajánlatos rend­szeres időközönként a berendezések belső felületét tisztítani.

Szakértői tapasztalat, hogy az épületek lakói sok esetben nincsenek tisztában sem a folyamatos, sem az időszakos feladataikkal, és ezek­re általában a kivitelezők, beruházók sem hívták fel a figyelmüket kellő mértékben. Míg a használati tárgyak esetében a tulajdonosok igencsak odafigyelnek (természetesnek veszik) a karbantartásra, az időszakos felülvizsgálatra (ilyen pl. a személygépjármű), majd a ja­vítások gyors elvégzésére, addig az épületek illetve lakások (különö­sen a közös tulajdonban lévő szerkezetek) esetében ez általában nem érvényes.

Elsősorban a használatot gátló hibák felmerülésekor fog­lalkozunk környezetünkkel, pedig minden házban, lakásban a tulaj­donosoknak, bérlőknek vannak feladataik, legyen szó penészmentesítésről, vagy a lakás tisztántartásáról. A szerkezetek, a beépített anyagok, a berendezések tartós megfelelősége csak az épület, a lakás helyiségeinek, berendezéseinek rendeltetésszerű használata mellett biztosítható.

Sajnos a tulajdonosoknak írásos használati útmutatójuk sincs (en­nek szükségességét a 2/1984. (III. 10.) BkM-IpM együttes rendelet már előírja).

A tulajdonos kötelességét az építési törvény (Étv.) is meghatároz­za, amely szerint köteles az építmény állapotát, állékonyságát a jog­szabályokban meghatározott esetekben és módon időszakonként fe­lülvizsgáltatni, és annak jó műszaki állapotához szükséges munkála­tokat elvégezni/elvégeztetni. A lakás hosszú idejű zavartalan haszná­lata csak rendszeres karbantartás, tisztítás, a hibák gyors kijavítása és az időszakos felújítások elvégzésével biztosítható.

Szellőztetés, penészesedés

Amennyiben túl alacsony belső hőmérsékletű helyiségben főzünk, szárítunk ruhát, abban az esetben számolni kell a helyiség relatív pá­ratartalmának gyors megemelkedésével. Ekkor könnyen előfordulhat, hogy a külső határolószerkezetek belső falfelületein – különösen a szerkezeti és geometriai hőhidak vonalában – páralecsapódás jön létre, amely kedvező táptalajt biztosít a penészesedés kialakulásához. Rövid idejű, de intenzív szellőztetésekkel a belső páratartalom hatékonyabban csökkenthető, mint hosszú ideig tartó, minimális méretű nyílászáró-nyitással.

A hosszú ideig bukóra állított ablak azt is eredményezi, hogy a környező falfelületek veszélyesen lehűlnek, ami szintén felületi pá­ralecsapódást és penészesedést okoz/okozhat. Zuhanyozás, fürdés után mindig szellőztessünk a helyiségben, az ajtót pedig ne csukjuk a helyiségre.

A lakóhelyiségek bebútorozása során a nagy felületű bútorokat le­hetőleg ne helyezzük közvetlenül a külső falszerkezet elé, mert a bú­tor mögötti külső fal belső felületi hőmérséklete számottevő mértékben lecsökken (belső oldali hőszigetelésnek megfelelő hatás alakul ki). Ennek következtében nagyobb valószínűséggel alakul ki párale­csapódás, ami a bútor mögötti pangó légállapotokkal együtt kedvező táptalajt biztosít a penészesedés megjelenéséhez. Ilyen esetben bizto­sítsuk a bútor mögötti átszellőzést (a bútor és a falszerkezet között le­gyen legalább 5 cm a távolság, minden irányban).

Penészes felületek

Penészesedés észlelésekor a károsodott felületek azonnali fertőtle­nítését el kell végezni, még akkor is, ha az okot nem sikerül egyből megtalálni. Ez nemcsak azért szükséges, mert a penészgombák az egészségre károsak, hanem mert elszaporodásuk további penészesedések megjelenésének valószínűségét növelik. A hiba okának felde­rítését szakember bevonásával kezdjük meg. A penészesedés okának felderítése téli időjárási körülmények között könnyebb, hatéko­nyabb.

Ekkor felületi hőmérséklet-mérésekkel, hőfényképek készíté­sével az okok (pl. hőhidak, elmozdult hőszigetelések stb.) egyszerűb­ben felkutathatók, megtalálhatók. Mindez nyáron, illetve akkor, ami­kor a külső és belső léghőmérséklet között nincs meg a kellő mérté­kű hőmérséklet különbség (min. 15 °C), nem, vagy csak bontásokkal lehetséges. A hiba okának felderítéséig a helyiség relatív páratartalmát intenzív szellőztetésekkel célszerű alacsonyan, a belső hőmér­sékletet pedig viszonylagos magasan tartani.

Szakértői tapasztalat, hogy a helyszíni munkák során a kivitelezők nem fordítanak kellő figyelmet a munkavédelmi szabályok, követel­mények betartására, amelynek következtében egyre több esetben, il­letve egyre gyakrabban fordulnak elő különböző súlyosságú balese­tek. Ezért a következőkben az ezzel kapcsolatos a legfontosabb sza­bályokat foglaljuk össze.

A panelos épületek felújításával kapcsolatos építőipari kivitelezés munkavédelmét is a munkavédelemről szóló, 1993 évi XCIII. tör­vény alapján, a 32/1994. sz. IKM rendelet (Az építőipari kivitelezé­si biztonsági szabályzat kiadásáról), valamint 4/2002. SzCsM – EÜM együttes rendelet (Az építési munkahelyeken és az építési fo­lyamatok során megvalósítandó minimális munkavédelmi követel­ményekről) szabályozza.

A bontási munkák munkavédelmi előírásai

• A bontási munkákhoz tervet kell készíteni, amely tartalmazza a bontás sorrendjét, technológiáját, és a szükséges eszközöket.
• Bontási munkát csak szakképesítéssel, megfelelő gyakorlattal rendelkező személy irányítása mellett lehet végezni.
• A bontást végző dolgozókkal az alkalmazott technológiát meg kell ismertetni.
• A bontási munkaterületet kerítéssel kell körülvenni, közlekedé­si és menekülési utat kell biztosítani, és tisztán kell tartani.
• Épületek összefüggő szerkezeti részeit több szinten egyszerre bontani nem szabad.
• A bontás során használt aládúcolásokat, kitámasztásokat, kivál­tásokat méretezni kell.
• Munkamegszakítás esetén a bontás közbeni épületszerkezetek állékonyságát biztosítani kell.
• Kibontott anyagot úgy kell eltávolítani, hogy az por, és egyéb káros hatás szempontjából csak minimális, a határértéket nem meghaladóan terhelje a környezetet, a munkahelyen tartózkodó­kat.

Bontási munkák során keletkező építési hulladékokkal szemben tá­masztott követelmények

A paneles épületek felújításával kapcsolatos bontási munkáknál ke­letkező építési hulladékokkal kapcsolatos előírásokat a hulladék gaz­dálkodásáról szóló, 2000 évi XLIII. törvény tartalmazza.

• A hulladék termelője a keletkező hulladékot köteles gyűjteni, továbbá hasznosításáról vagy ártalmatlanításáról gondoskodni.
• A hulladékkezelő köteles a hulladék birtokosa számára előírt nyilvántartás és adatszolgáltatás elvégzésén túl a birtokába került hulladékokra és az általa végzett kezelésre vonatkozó ada­tokat is külön jogszabályban meghatározott módon nyilvántar­tani.
• A hulladék további kezelésének megfelelő elkülönített gyűjtése a hulladék termelőjének kötelezettsége.
• A hulladék begyűjtése során a hulladékkezelő a hulladékot a hulladék-termelőtől rendszeresen összeszedi és elszállítja a be­gyűjtőhelyre, a hasznosítás vagy ártalmatlanítás helyére.
• Hulladékot úgy kell szállítani, hogy a szállítás során a környe­zet ne károsodjék.
• A szállító köteles gondoskodni a hulladék eltakarításáról, az eredeti környezeti állapot helyreállításáról.
• Tilos a veszélyes hulladékot – a környezetvédelmi hatóság en­gedélye nélkül – más hulladékkal, anyaggal összekeverni.
• A veszélyes hulladék birtokosa köteles a veszélyes hulladék ke­letkezését, gyűjtését szállítását, kezelését, átadását, átvételét nyilvántartani, bizonylatolni.
• Veszélyes hulladék kezelése csak a külön jogszabályban meg­határozottaknak megfelelően, a környezetvédelmi hatóság en­gedélyével végezhető.

Azbesztet tartalmazó szerkezetek bontása

• Azbeszttartalmú szerkezetek bontásánál a kivitelezőnek részle­tes bontási utasítást kell készítenie, amit az ÁNTSZ területi szervével engedélyeztetni kell.
• A bontási utasítás tartalmazza, a bontási sorrendet, a szükséges technológiai intézkedéseket, a munka lefolyását, a szükséges védőeszközök meghatározását, a bontott, azbeszttartalmú anyag elszállításának és megsemmisítésének módját.
• A bontási területet körül kell keríteni, és táblák elhelyezésével kell felhívni a figyelmet a veszélyes munkavégzésre.
• A bontási munkaterületen dohányozni
• Azbeszttartalmú szerkezetet és bontási anyagot folyamatosan nedvesen kell tartani.
• A keletkező port a keletkezés helyén szűrővel ellátott elszívó berendezéssel el kell szívni.
• A dolgozók részére egyrészes védőruhát, és légzésvédőt kell biztosítani.
• A munkaterületet a munka befejezése után meg kell tisztítani.
• A visszamaradt azbesztport festékkel kell a szerkezet elemeihez kötni.
• A bontásnál használt védőruhákat, védőeszközöket elkülönítve kell tárolni, a port lemosással, elszívással kell eltávolítani.
• Azbeszttartalmú hulladékot megjelölt, elkülönített tárolóban kell gyűjteni.

Építési munkahelyek helyiségeken kívüli munkavédelmi előírásai

Stabilitás és szilárdság:

• A magasban kialakított mozgó vagy rögzített munkahelyek szi­lárdak és stabilak legyenek, figyelembe kell venni azon dolgo­zók létszámát, a maximális teherbírásukat, a teher eloszlását, a külső hatásokat.
• A stabilitást és szilárdságot megfelelően ellenőrizni kell.

Energia elosztó szerelvények:

• A helyszíni energia elosztó szerelvényeket rendszeresen ellen­őrizni, karbantartani kell.
• A villamos légvezetékeket úgy kell vezetni, hogy azok az építé­si munkahelyeket elkerüljék.
• Ha ez nem lehetséges, azokat feszültségmentesíteni kell.

Leeső tárgyak:

• A munkavégzés hatókörében tartózkodókat a leeső tárgyakkal szemben kollektív műszaki védelemmel kell megvédeni.
• Ahol szükséges, az építési helyen fedett átjárókat kell kialakí­tani.

Magasból való leesés:

• A magasból való leesést arra alkalmas berendezéssel, így külö­nösen megfelelő védelemmel kialakított állványszerkezet alkal­mazásával kell magakadályozni.
• Az állványok legyenek szilárdak, elegendően magasak, és leg­alább egy lábdeszkával, egy középdeszkával és egy korláttal kell rendelkezniük.
• Magasban végzett munkát csak megfelelő és alkalmas berende­zéssel (emelő-plató, védőháló, védőrács, mobil szerelőállvány) szabad végezni.
• Amennyiben ilyen berendezések nem alkalmazhatók, megfele­lő hozzáférési lehetőségről kell gondoskodni, a munkát végző részére a magasból való lezuhanás megelőzésére kialakított egyéni védőeszközt kell biztosítani.

Homlokzat felújítások munkavédelmi előírásai

Építőipari állványok:

• Építési állványok tervezését, kivitelezését, felülvizsgálatát, munkavédelmi üzembe helyezését a vonatkozó szabványokban (MSZ 13010, MSZ 13011, MSZ 13013, MSZ 13014, MSZ 13015) előírtak szerint kell végezni.
• Az általános szerkezeti dokumentációnak tartalmaznia kell az állvány általános tervét, műszaki leírását és statikai vizsgálat anyagát, és a felhasználandó anyagok minőségét.
• Az állvány teherbírását, állékonyságát, alakváltozásait statikai vizsgálattal kell igazolni.
• Meg kell adni az állvány építési és bontási technológiáját.
• Az elkészült állványokat használatbavétel előtt át kell vizsgálni, a vizsgálat pontos idejét, eredményét írásban rögzíteni kell.
• Használatban lévő állványok időszakos vizsgálata esetén ellen­őrizni kell a kapcsolatok teherbírását, merevségét, az állvány anyagának állapotát.
• Az építési állványterveknek részletes utasítást kell tartalmazni­uk az építés, a bontás, az esetleges mozgatás munkabiztonságá­ra, az állvány összeszerelés műveleti szakaszaira.
• Állványpadozatot úgy kell kialakítani, hogy a tárolt és mozga­tott anyagtömegen kívül legalább 2000 N/m² hasznos terhelés­nél a biztonságos munkavégzést lehetővé tegye.
• Korlátdeszkát, középdeszkát és a lábdeszkát állványelemből kell készíteni.
• Az állványok csomópontjait, függőleges oszlopait, dúcait rögzí­tés céljából mindkét irányban átlósan ki kell merevíteni, több­szintű elrendezés esetén a dúcokat egymás fölé kell állítani.

Mozgatható állványok:

Ezek munkavédelmi követelményeit az MSZ 13013-3:1985, vala­mint az ÉKBSz tartalmazza.

• A mozgatható állványok építése a gyártó által készített üzemel­tetési dokumentáció alapján kezdődhet.
• Az üzembe helyezést megelőzően felül kell vizsgálni a doku­mentációban meghatározottak szerinti kivitelezést.
• A vizsgálatot az építési munkahely vezetője végzi el, dokumen­tálva a vizsgálat eredményét.
• Az időszakos felülvizsgálat idejét az üzemeltető határozza meg, dokumentálva a felülvizsgálat tényét.
• A szerkezeteken az végezhet munkát, akinek a használatára vo­natkozó ismeretei bizonyíthatóan megvannak.
• Vízszintesen mozgatható állványok mozgatása közben azon munkát végző nem tartózkodhat, mozgatásuk egyenletes sebes­ségű lehet, akadálymentes útvonalon.

Személyemelő berendezések:

A személyemelő berendezések vizsgálatait az emelőgépekre vo­natkozó szabályok szerint kell végezni (MSZ 9721-1:1982, valamint az ÉBSz szerint):

• Az üzembe helyezés feltétele az azt megelőző vizsgálat megfe­lelő eredménye.
• Időszakos biztonsági felülvizsgálatot legalább 5 évenként el kell végezni.
• Szerkezeti vizsgálatot 1-4 havonta, fővizsgálatot 0,5-3 évente kell végezni.
• Személyemelő valamennyi időszakos vizsgálatára emelőgép ­szakértő jogosult.
• A személyemelő berendezéseket érvényes jogosítvánnyal ren­delkező, rendszeres munkavédelmi oktatásban részt vevő sze­mély kezelhet.
• Személyemelő a szerelési utasítás alapján telepíthető.
• Biztosítani kell a felbillenés elleni biztonságot, a kezelő kilátá­si lehetőségét.
• Szerelőkosárban történő munkavégzésnél speciális biztonság­technikai szempontokat is figyelembe kell venni, a dolgozók között egyezményes jelzésrendszert kell kialakítani.
• Személytartóban magasra emelt személyek önmentésére előre fel kell készülni, mentésre magát az emelő berendezést kell al­kalmassá tenni, amennyiben ez nem lehetséges, egyéni önmen­tő készüléket kell alkalmazni.

Ipari alpintechnikával végzett munkák általános munkavédelmi követelményei:

• Munkavédelmi követelményeit 11/2003 FMM rendeletben rögzí­tett Biztonsági szabályzat tartalmazza.
• Alpintechnika irányításában szakmai gyakorlattal rendelkező munkairányítót kell alkalmazni.
• A munkahelyei körülmények biztonságát, az eszközöket, a fel­szereléseket minden egyes használat előtt ellenőrizni kell.
• Az alpintechnikai eszközök, felszerelések (kötelek, hevederek, karabinerek, testhevederzet, energiaelnyelő eszközök, ereszkedőgép, lezuhanást gátló eszközök, mászógépek, sisak, pad) tá­rolásáról, karbantartásáról gondoskodni kell.
• Alpintechnikai tevékenységet egy személy egyedül nem végez­het.
• Védősisak használata kötelező a munkaterületen tartózkodó személy számára.
• Villamos szabadvezetékek, oszlopok közelében be kell tartani a biztonsági védőtávolságokat.
• A munkát olyan vészfeladatokra kell bontani, hogy azok a mun­kában részt vevők számára teljes folyamatukban áttekinthetők legyenek.
• A munkát végző személyek egymástól olyan távolságban és irányban helyezkedjenek el, hogy egymás testi épségét ne ve­szélyeztessék.
• A mentéshez szükséges eszközöket a munkavégzés helyéhez közel, könnyen elérhető helyen kell tartani.

Szak- és szerelőipari munkák munkavédelmi előírásai

Tetőjavítási és szigetelési munkák:

• Tetőszerkezet, illetve tetőcserepek javítása előtt a tetőszerkezet lécezését felül kell vizsgálni.
• Munkamegkezdés előtt a tetőn áthaladó vagy a közelében lévő villamos szabadvezetéket feszültségmentesíteni kell.
• Tetőn csak csúszásmentes lábbeliben szabad munkát végezni.
• A lapostetők szélei védőkorlátokkal lezárandók.

Vízszigetelési munkák:

• Forró ragasztóanyagok szállításához csak csőrös, zárható fede­lű edény használható.
• Forró ragasztóanyaggal teli edényeket emelni és szállítani csak védőkesztyűben szabad.
• A forró bitumen vízzel való közvetlen érintkezését meg kell akadályozni.
• Forró bitumennel bármilyen munkát végezni csak testet fedő, zárt munkaruhában lehet.

Épületfestő és mázolómunkák:

• Kétágú létrán csak egy dolgozó tartózkodhat, a létrát legfeljebb 10 kg súlyú anyaggal szabad terhelni.
• Ha a kétágú létrák alkalmazásánál a stabilitás nem biztosítható (lépcsőházban), a munkát csak állványról szabad végezni.
• Zárt térben falfelületek csiszolásánál, festésénél hatásos szel­lőztetésről gondoskodni kell, vagy a dolgozót egyéni légzésvé­dő eszközzel kell ellátni.

Szerelőipari munkák:

• Aknákban, csatornákban végzendő munka esetén a munka irá­nyítójának meg kell határoznia és a dolgozókkal ismertetnie kell a helyi adottságoktól függő, szükséges biztonsági intézke­déseket.
• Akna, illetve csatorna lejáratánál megfigyelőket kell biztosítani.
• Biztosítani kell, hogy megfelelő nagyságú és számú bebúvó nyílás álljon rendelkezésre a munkavégzés idején, hogy a területet veszély esetén időben, gyorsan el lehessen hagyni.

A forgalmi érték

A piaci forgalmi érték fogalma és meghatározásának módja

Valamely ingatlan piaci forgalmi értéke a hazai ingatlanértékelő szakma által elfogadott TEGoVA (The European Group of Valuers of Fixed Assets – az Eszközértékelők Európai Csoportja) Útmutató el­veinek és módszertani ajánlásainak megfelelő, aktuális definíció sze­rint a következő:

„A piaci érték az a becsült összeg, amelyért egy in­gatlan az értékelés időpontjában gazdát cserélhetne egy hajlandósá­got mutató eladó és egy hajlandóságot mutató vevő között, tisztessé­ges feltételek mellett zajló tranzakció keretében, megfelelő piacra bocsátást követően, amelynek során mindkét fél jól informáltan, kö­rültekintően és kényszer nélkül cselekedett.” (European Valuation Standards, MalSz-FÜTI OMEGA, Bp. 2003. alapján.)

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már le­zajlott, konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált eset­re való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

1. Az alaphalmaz kiválasztása (a halmazba a földrajzi elhelyezke­dés szempontjából a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, illetve azo­nos típusú ingatlanok tartoznak bele).
2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése.
   Kizárólag azonos értékformákat, ill. jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani, illetve a kü­lönböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.
3. Fajlagos alapérték meghatározása.
4. Értékmódosító tényezők elemzése.
5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: Az értékelésben az értékmódosító tényezők közül az értéket je­lentősen befolyásolókat föl kell tüntetni, és értékmódosító hatásukat – lehetőség szerint – számszerűen is szükséges meghatá­rozni. A fajlagos alapértéket az értékmódosító tényezők alapján kell módosítani.
6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként.

A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása érték­módosító tényezők figyelembevételével történik. Értékmódosí­tó tényezőként kizárólag olyan jelentős, értéket befolyásoló té­nyező vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazá­ra nem jellemző.

Az értékmódosító tényezők közül a tárgyunk szempontjából re­leváns műszaki elemek kiemelése indokolt, úgymint:

• károsodások;
• kivitelezési hibák;
• alapterületek: bruttó és nettó területek megszokottól eltérő nagysága;
• alapozás módja;
• fő teherhordó szerkezetek megoldásai;
• közbenső és zárófödémek megoldásai;
• tetőszerkezet kialakítása, héjalása;
• határoló szerkezetek és nyílászárók;
• burkolatok minősége, értéke;
• szakipari munkák;
• épületgépészet, felszereltség, minőség, szolgáltatások;
• épülettartozékok.

Az ingatlanértékelési módszerek (piaci összehasonlító; hozamszá­mításon alapuló; költségalapú) közül e metodika szolgáltatja az ak­tuális piaci értékítélettel leginkább konform becsértéket. A kiadvá­nyunk témakörébe tartozó, az iparosított technológiával készült lakó­épületek lakásai is ezen metodika alapján értékelendők.

Az avulások különböző típusai

Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés: idővel az épületszer­kezetek elhasználódnak, felújításra szorulnak; új anyagok, szerkeze­tek, továbbá új megrendelői elvárások, divatok jelennek meg a pia­con. Az egyes vagyontárgyak értékének változását az idő múlásával az úgynevezett élettartamgörbék írják le.

Az avultság nemcsak a műszaki értékvesztést jelenti, hanem ma­gában foglalja a funkcionális, valamint a gazdasági-környezeti vi­szonyok változása miatti értékcsökkenést is. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatok vagy ki nem javíthatók.

Az ingatlanértékelési gyakorlatban általában az avulás három alapvető összetevőjével kal­kulálunk:

• fizikai (műszaki) avulás;
• funkcionális avulás;
• gazdasági (környezeti), erkölcsi avulás.

Az avulás három összetevője közül a fizikai avulás egy része javít­ható, cserélhető, felújítható (pl. burkolatok, vakolatok stb.), azonban vannak helyrehozhatatlan avulási elemek (az erkölcsi avulás például ilyen), amelyek közvetlen befolyásolása, korrekciója nem lehetsé­ges. Tekintsük át az amortizáció három fő elemét részletesebben.

Fizikai avulás:

Ez a működés során fellépő kopás és elhasználódás, valamint a ter­mészet erőinek, elemeinek hatása következtében fellépő értékcsök­kenés. Számítása során a kort, az állapotot (vagyis a fizikai kopás mértékét), avagy az idő múlásából adódó kopást, valamint a jövőbe­li használat valószínű költségét veszik figyelembe. A fizikai avulás esetében meg kell határozni az épület fő szerkezeteinek romlását és e szerkezetek értékének arányát az összértékhez viszonyítva. A kal­kuláció a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát veszi fi­gyelembe.

Általános esetben (a példák szintjén) a következő, gazda­ságilag hasznos teljes élettartamok használatosak:

• városi téglaépületek: 60-90 év,
• városi, szerelt szerkezetű épületek: 40-70 év,
• kertvárosi, családi ház jellegű épületek: 50-80 év,
• teherhordó falpanelok, födémpanelok 80-120 év

Funkcionális avulás:

A funkcionális avulás az építési módszerek, a tervezés, az anyag­használat, illetve a technológia fejlődése következtében fellépő ér­tékcsökkenés. Az adott ingatlan (vagyontárgy) esetében elégtelen funkciókat; felesleges többletkapacitás(oka)t vagy építményeket; hi­ányos közműellátottságot; vagy – jellemzően – működési többlet­költségeket eredményez.

Gazdasági (környezeti), erkölcsi avulás:

A gazdasági avulás az ingatlanon (vagyontárgyon) kívül álló befo­lyásoló tényezőkben bekövetkezett változásokból adódik. Kiváltó okai lehetnek: az ingatlan (vagyontárgy) iránti lecsökkent kereslet, az építési anyagok, a munkaerő, a közmű-, az építési, ellátási vagy szállítási költségek növekedése, továbbá a megváltozott jogi (építési és egyéb szabályozási) előírások, rendeletek, valamint környezetvé­delmi szempontok.

Az értékelés folyamán az avulás mértékét mindhárom kategóriá­ban külön, és százalékosan kell megadni. Számítható összevont becslések alapján vagy részletesebb elemzések útján.

A legegyszerűbb esetben az avultságot egyetlen számértékkel be­csüljük meg. Az avultság ily módon történő megállapításakor a fizi­kai, a funkcionális és a gazdasági avultságot 0-1 közötti számmal fejezzük ki, amelynek alapját az értékelő (elsősorban műszaki) szak­ember szakmai felkészültsége adja meg. Az avultságot vizsgálhatjuk úgy is, hogy az egyes szerkezetek korát viszonyítjuk azok gazdaságosan hátralevő élettartamához.

A hitelbiztosítéki érték

Fontos megismerni még a hitelintézetek hitelnyújtáskor alkalmazott hitelbiztosítéki érték fogalmát. Az ingatlanértékelésben kitüntetett jelentőségű hitelbiztosítéki érték valamely ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke. A hitelbiztosítéki érték megál­lapítása során az értékelők a jelzálog-hitelintézet által folyósított köl­csönök hosszú lejáratából származó sajátos kockázatokat, valamint az ingatlannak csak azon tulajdonságait és hozamait veszik figye­lembe, amelyek várhatóan a jövőben bármely tulajdonost megillet­nek. A hitelbiztosítéki érték megállapításának alapja a piaci érték.

A jelzálog-hitelintézetről és a jelzáloglevélről szóló, 1997. évi. XXX. törvényben megfogalmazottakkal összhangban a hitelbiztosí­téki érték megállapításának irányelveit, módszertanát az 54/1997. (VIII. 1.) FM és a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletek, valamint az utóbbit módosító 32/2000. (VIII. 29.) PM rendelet együttesen hatá­rozzák meg. A hitelbiztosítéki értékeléseknél a költségalapú módszer elsősor­ban ellenőrző számításokként szolgálhat.

A kivitelezési munkák érték­tartó, értéknövelő hatása

A kivitelezési munkáknak az ingatlan értékét befolyásoló hatása szempontjából megkülönböztethetünk értéktartó, illetve értéknövelő felújításokat.

Értéktartó felújítások közé tartozik az ingatlan egyes szerkezetei­nek, illetve környezetének olyan gondozása, amely használati értéké­nek, élettartamának fenntartását szolgálja. Ezek a beavatkozások ál­talában a karbantartás, felújítás fogalomkörébe tartoznak, pl. az aláb­biak:

• szigetelések javítása,
• homlokzatok, homlokzati panelok felújítása (repedések, csorbu­lások, hézagok stb. esetében),
• nyílászárók javítása, cseréje,
• belső burkolatok felújítása,
• fa- illetve acélszerkezetek mázolása stb.

A felsorolásból is látható, hogy ezeken olyan javítási, karbantartá­si munkák összességét kell érteni, amelyek bizonyos időszakonként elvégezhetők, elvégzendők. Ugyancsak közéjük sorolandók a hibák (pl. beázások) forrásainak gyors és hatékony megszüntetései, ame­lyek elmulasztása a szerkezetek károsodásához vezet.

Az értéknövelő felújítások a lakások, az épület minőségének eme­lését, értékük növekedését célozzák, vagyis a lakás használhatóságát, esztétikai megjelenését javítják, energia-felhasználásuk gazdaságo­sabbá tételére irányulnak.

Értéknövelő felújítások közé sorolandók:

• hőtechnikai paraméter javítása (homlokzatok, tetők stb. utóla­gos hőszigetelése),
• akusztikai paraméterek javítása (áthallások mérséklése,
• az épület, illetve a lakások felszereltségének a javítása (épület­gépészeti, elektromos vezetékek, berendezési tárgyak cseréje),
• épületen belüli funkcionális átalakítások (pl. tetőtér-beépítés, la­kásátrendezés, erkélyek beépítése),
• az épület környezetének megváltoztatása (parkolók számának növelése, parkosítás).

Az ingatlanok felújítása, korszerűsítése a műszaki, ill. használati értékük növekedése mellett általában pozitív hatást gyakorol ezen in­gatlanok, mint a szabad piacon (potenciálisan) értékesíthető vagyontárgyak forgalmi értékére is.

Az épületszerkezetek (tetőszigetelés, homlokzatok, nyílászárók), valamint az épületgépészet és az épületvillamosság korszerűbb, energiatakarékosabb megoldásokkal történő felújítása, a lakók komfortérzetének javulása mellett az energiamegtakarításban mérhető, kalkulálható költségelőnyt jelent a lakás/lakóépület üzemeltetője számára. Ez a szabad piaci vásárlók vásárlási döntéseire is kedvező hatást gyakorol.

Hasonló mondható el a lakóépületek közvetlen környezetének ál­lag- ill. minőségjavítása nyomán, a lakókörnyezeti zöld- és közleke­dőterületek (parkok, játszóterek, utak, járdák, parkolók) felújítása, korszerűsítése esetében is, amely számottevő differenciálódást okoz­hat a lakóterületek keresettsége, árarányainak alakulása tekintetében. Budapesten pl. a Pók utcai lakótelep kulturált, környezettudatos ki­alakítása, folyamatos felújítása – a földrajzi elhelyezkedésen túl – a létesítéstől kezdődően, évtizedeken át folyamatosan fenntartotta és ma is fenntartja e lakótelep lakásainak (10 %-ot meghaladó) ár- és keresettségi előnyét számos más, pusztán a lakóépületek műszaki színvonalát tekintve azonos vagy igen hasonló fővárosi lakótelep la­kásaival szemben.

Összefoglalásként megállapíthatjuk, hogy az ingatlan felújítások, korszerűsítések eredményeként előálló műszaki állagmegőrzés, ill. értéknövekedés szakszerűen számszerűsíthető az adott ingatlanok pi­aci forgalmi értékének meghatározásakor. A műszaki állapot és szín­vonal különbségeit az ingatlanszakértői értékelések – a részletesen kialakított és általánosan elfogadott értékelési metodikák alkalmazá­sa révén – megfelelően képesek visszaadni.

A nyertes vállalkozó rendszerint a lehető leghamarabb megkezdi a kivitelezési munkák megtervezését, a szükséges anyagok, eszközök, berendezések és szakemberek biztosítását, az esetleg szükséges al­vállalkozói szerződések előkészítését és megkötését. A munka előkészítése után a helyszíni tevékenység a felvonulás­sal, az organizációs munkálatok végrehajtásával veszi ténylegesen kezdetét.

Természetesen a tényleges munkakezdés felkészült vállalkozó ese­tén úgy történik, hogy a szükséges munkálatokat a vállalkozó az ál­tala célszerűnek tartott sorrendbe állítja, meghatározza azok átfutási időit, szükséges erőforrásait, és az egyes munkafázisok kapcsolódá­sait. Ezek egy része a kivitelező által többé-kevésbé szabadon vá­lasztható, más kapcsolatok a technológiai követelmények által előre meghatározottak.

A kivitelezési munkák között elvégzendő munkaszakaszok egy­mást követő, időnként egymással átfedésben levő, néha pedig – több­nyire a szűk átfutási idő miatti kényszerből származóan – egymással párhuzamosan történő elvégzése a munka mennyisége és minőségi követelményeiből adódó időt kívánnak.

A kivitelezési munkaszakasz lezárását a vállalkozó részéről az építtető felé történő készre jelentés készíti elő, és ténylegesen a sike­res műszaki átadás-átvétel koronázza meg, amelyet követhet a szer­ződő felek közötti pénzügyi elszámolás.

A munkák ütemezése

A kivitelezés többnyire egy meglehetősen összetett tevékenységsor, amelyhez anyagok, gépek, eszközök és szakemberek megfelelő idő­ben és megfelelő helyen történő biztosítása szükséges. Persze vannak igen egyszerű, kis volumenű, egy vagy két szakmát érintő beavatko­zások, amelyek előzetes megtervezése nem igényel különösebb módszertani tudást. Ezeknél – persze nagyon leegyszerűsítve – oda kell menni, vinni kell a kalapácsot, vésőt, ragasztót, el kell kezdeni a munkát, és mielőbb be kell fejezni.

Természetesen a nagy munkák­nál is ugyanez érvényes, de ahhoz, hogy a megfelelő felkészültségű és létszámú szakember a helyszínre vonuljon, és a magas órabérű szakemberek folyamatosan végezhessék munkájukat, az egyik szak­ma ne akadályozza a másikat, minden kivitelező biztonságos körül­mények között végezhesse a munkáját, már bonyolultabb szervezés szükséges. Erre a célra az elmúlt évtizedekben többféle módszert fej­lesztettek ki, többségű a haditechnikából került át (pl. az egészség­ügybe a bonyolult műtétek előkészítésére, és hasonlóképpen az épí­tőipar területére szánta).

Az egyszerűbb esetekben (megteszi a kockás papír, és) az építés­vezető, vagy az előkészítésért felelős mérnök józan és hozzáértő gondolkodása, bizonyos esetekben azonban a tervezőmunkához rendkívül hatékony segítséget adhatnak a különböző ütemtervező, hálótervező, vagy folyamatszervező szoftverek, a számítógépes hát­tér.

Számítógépes támogatás

Ezek segítségével már nemcsak a végrehajtandó folyamatok idő­beliség jeleníthető meg, hanem az ehhez kapcsolódó erőforrás-fel­használás is, sőt, az erőforrásokhoz rendelt költségek révén a költségek időbeli alakulása is nyomon követhető. A számítógépes támoga­tás lehetővé teszi a különböző szervezési lehetőségek, variációk összevetését az erőforrás-biztosítás, illetve a költségek és határidők alakulása szempontjából is. Ez az építtető számára is módot ad a mű­szaki ellenőr közreműködésével annak elemzésére, hogy az egyes változatok közül számára – például az épület használatának időleges zavartatásának megítélhetősége révén – melyik jelenti a legkedve­zőbbet.

Ütemterv

Már az ajánlatkérésnél célszerű, de a szerződéskötés feltételeként mindenképp ajánlott megkövetelni a vállalkozótól a tevékenységére vonatkozó ütemterve átadását. Noha a vállalkozó saját célra nyilván részletesebb ütemezést készít a komolyabb, összetettebb munkáknál, az átadásra kerülő ütemtervnek tartalmaznia kell a lényeges sarok­pontokat, a „mérföldköveket”, amelyek által a műszaki ellenőr idő­ben beavatkozhat a folyamatba.

Ideális esetben a szerződésben az ütemtervben feltüntetett mér­földkövek kötbérterhes részhatáridőként jelölhetők ki, így a vállalko­zó nemcsak a szerződés véghatáridejére válik anyagilag érdekeltté a befejezésben, hanem a menet közbeni ütemes előrehaladásban is ér­dekelt.

A munkakezdés feltételei, a munkaterület átadás-átvétele

A szerződés megkötésekor rögzítésre kerül, hogy a vállalkozó mikor kezdheti meg a helyszíni tevékenységét, és ezt milyen feltételek mel­lett teheti meg, illetve a részéről a munkakezdéshez milyen feltételek biztosítását látja szükségesnek.

A szerződésben rögzített kölcsönös feltételek teljesítése esetén a kitűzött időpontban a szerződő felek képviselői a helyszínen megje­lennek, és amennyiben kölcsönös egyetértésben megállapítják, hogy a munkakezdés feltételei teljesülnek, lefolytatják a munkaterület át­adás-átvételi eljárást, valamint megnyitják az építési naplót. A munkaterület átadás-átvétel dokumentálható az építési napló­ban, vagy külön erre a célra felvett jegyzőkönyvben.

A helyszín közös bejárása során a vállalkozónak át kell tekintenie a munkavégzés helyszínét és ez alapján nyilatkoznia kell, hogy a te­rület a biztonságos munkavégzésre alkalmas. Rögzíteni kell a munkaterület kiterjedését, határait, használatának esetleges korlátozásait. Az építtető, illetve a képviseletében eljáró műszaki ellenőr át kell, hogy adja a kivitelezőnek (legkésőbb ekkor) a jogerős építési enge­délyt, és a jogerős bélyegzővel ellátott tervdokumentációt, amennyi­ben engedélyköteles munkálatokról van szó.

Át kell adnia – persze képletesen és ha ezt a munka szükségessé teszi – azt a geodéziai sokszögelési pontot, amelyről a munkák vég­zéséhez szükséges vízszintes és/vagy magassági adatok levehetők. Az eljárásban közreműködőknek rögzíteniük kell a munkaterület­re kerülő közmű- és energiamérők állását, és meg kell állapodniuk – ha szerződésben erre nem került még sor – a vállalkozó által a közmű- és energiahálózatok igénybevételének feltételeiről.

Munkaterület átadása, kivitelezés megkezdése

A munkaterület átadás-átvételét követően a munkaterület a kivite­lező birtokában áll mindaddig, amíg a munkák befejezési műszaki át­adás-átvételt követően azt az építtető vissza nem veszi. Ez egyrészt kötelezettségekkel, másrészt pedig jogokkal jár. Csak példaként em­lítve a vállalkozó köteles az átvett terület vagyonvédelméről gondos­kodni, ha ebben megállapodás történt a szerződésben, viszont mivel az építkezési helyszín veszélyes területnek minősül, jogosult megha­tározni, hogy a területre ki, mikor és milyen feltételekkel léphet be.

A munkaterület átvétele nélkül is megkezdhető a kivitelezés, ez azonban az építtetőre számos olyan kötelezettséget ró, amelynek tel­jesítése felkészültség és ismeret hiányában nem biztosítható. Ezért néhány kisebb munkától eltekintve kifejezetten ajánlott a munkaterü­let jegyzőkönyvi átadása. Ennek keretében vagy szerződéses megál­lapodásban kell rögzíteni, hogy a munkaterületen folyó tevékenység munkabiztonsági megfelelőségéért, az ott dolgozók munkavédelmi koordinációjáért a felelősséget a kivitelező viseli. Amennyiben ilyen értelmű megállapodás nincs, az építtetőt, a műszaki ellenőrt és a ki­vitelezőt a jogszabályokban meghatározottak szerint terheli a felelős­ség egy esetleges munkabaleset bekövetkezte esetén.

A kivitelezési időszak feladatai

A kivitelezési időszakban természetesen a kivitelező szerepe megha­tározó, az ő tevékenysége hatékony vagy éppen tesze-tosza munkája határozza meg a projekt későbbi sikerét, a szerződésszerű teljesítést. A kivitelezőt azonban nem szabad felügyelet és ellenőrzés nélkül hagyni, még akkor sem, ha a munka nagyságrendje, jellege nem igényli műszaki ellenőr közreműködését. Az ellenőrzés nélkül vég­zett tevékenység óhatatlanul vezet a látható, de a kivitelező által kü­lönböző okok miatt észre nem vett hibákhoz, és ami súlyosabb, olyan „rejtett hibákhoz”, amelyek az épület, épületrész későbbi használata során okozhatnak akár súlyos problémákat. Ezért a műszaki ellenőr vagy kisebb munkán az építtető ellenőrző szerepe szükséges és kike­rülhetetlen.

Kooperációs értekezlet

A műszaki ellenőr és a kivitelező, valamint az építtető kapcsolata a szerződésben meghatározott rend szerint történik. Általában a kap­csolat „leghivatalosabb” formája az építési napló, a napi ügyek tekintetében pedig természetesen a helyszíni egyeztetés, az építkezés kö­zös bejárása. Nagyobb, több szakmát, vállalkozót vagy alvállalkozót érintő munkák esetén heti vagy kétheti gyakorisággal célszerű úgy­nevezett kooperációs értekezletet tartani, amelyen az említett közre­működőkön kívül alkalomszerűen, meghívásra, vagy rendszeresen részt kell, hogy vegyenek a tervezők is.

A közös bejárást követő meg­beszélésen az általános jellegű szervezési és műszaki kérdések egyeztetésén és azokban történő közös álláspont kialakításán túl konkrét műszaki megoldásokra vonatkozó megállapodásokra is sor kerülhet, ami állásfoglalásra jogosult személyek részvétele esetén közvetlen beavatkozásokat, intézkedéseket tesz lehetővé, így rendkí­vül hatékonynak tekinthető.

Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az építtető szerepe a kivitele­zési időszakban sajátos, különösen azon esetekben, amikor egyéb­ként műszaki ellenőr is alkalmazásában van. Ilyenkor ugyanis az építtető a finanszírozói pozíciójából olyan lépéseket is megengedhet magának, amelyek a munka előrehaladását akadályozzák, vagy vi­tákhoz vezethetnek.

Ha a megállapodás arra vonatkozik, hogy a kép­viseletében eljáró műszaki ellenőr jogosult teljesítés igazolásra és változtatások szakszerű elrendelésére, akkor nem megengedhető, hogy az építtető a vállalkozó művezetőjének közvetlen utasításokat adjon költséget növelő munkálatokra, például, főként akkor, ha sem a műszaki ellenőr, sem pedig a vállalkozó jogosult képviselője nincs jelen. Tehát az építtetők önmérsékletre kell, hogy törekedjenek, és igyekezzenek betartani a szerződést abban a tekintetben is, hogy el­várásaikat, igényeiket a megnevezett szakértő képviselőjükön ke­resztül érvényesítsék.

Ezzel összefüggésben érdemes továbbá kiemelni, hogy az építtető nem adhat olyan utasítást semmilyen körülmények között sem a vál­lalkozónak, amelynek végrehajtása az élet- és vagyonbiztonságot ve­szélyezteti. Az ilyen utasítás végrehajtását a vállalkozó szakmai ala­pon meg kell, hogy tagadja, és ebben az esetben a szerződés felmon­dására sem válik jogosulttá az építtető.

Előfordulhat olyan utasítás is az építtető részéről, amely szakszerűtlen, de nem veszélyezteti az élet- vagy vagyonbiztonságot, ám ha a vállalkozó felhívta erre a fi­gyelmet, annak végrehajtását meg kell tennie, viszont az ebből szár­mazó minden felelősség és kár az építtetőt terheli. Érdemes tehát az ilyen esetekben is az építtető érdekeinek képviseletére hivatott mű­szaki ellenőrön keresztül kommunikálni, mivel a szakmailag felké­szült műszaki ellenőr az építtetői szándék helytelenségéről talán ké­pes meggyőzni az építtetőt.

Összegzés a kivitelezéshez

Összegezve tehát a kivitelezési időszakban az építtető szerepe nor­mál esetben nem meghatározó, sőt kifejezetten alárendelt. A képvise­letében eljáró műszaki ellenőr ugyanakkor fontos szerepet tölt be az építési munka mennyiségi, és minőségi teljesítésének megfelelősé­gében ellenőrző és teljesítésigazoló szerepkörében. Természetesen szakmai képzettségéből jogosultságából – ami szakmai szempontból természetesen kötelezettségeket is ró rá – adódóan az építtető érde­keinek elsődleges képviseletén túl a mérnöki szakma és a közérdeke­inek érvényesülését is biztosítania kell a kivitelezési időszakban.

Az építtető szerepe elsődlegesen abban rejlik, hogy figyelemmel kísérje a munkálatok előrehaladását, értékelje, és egyetértése esetén fogadja el a műszaki ellenőr szakmai javaslatait, biztosítsa a szükséges, az ő illetékességébe tartozó feltételeket, és egyenlítse ki a jogos és igazolt számlák összegét a vállalkozó és a műszaki ellenőr mun­kájának ellenértékeként. Lehetősége van azonban arra is, hogy a munkálatok előrehaladása során javaslatokat tegyen, igényt jelöljön meg változtatásokra vonatkozóan is, ám legyen tudatában, hogy ezek a határidő, a költségek vagy a műszaki tartalom változtatásával jár­hatnak együtt. Ilyen jellegű kezdeményezéseit a műszaki ellenőr fe­lé, rajta keresztül tegye.

A készre jelentés, a műszaki átadás-átvétel

A színvonalas, mindkét fél számára kellő biztonságot nyújtó, kölcsö­nös előnyökre építő, építési munkákra vonatkozó szerződések sajá­tossága az, hogy az elvégzendő munkálatok mennyiségi és minőségi tekintetben kellő pontossággal azonosítottak. Ennek eredménye, hogy a munkálatok előrehaladása mennyiségi szempontból egyértel­műen mérhető. Az elkészülő munkálatokkal kapcsolatos minőségi elvárások előzetes rögzítése lehetővé teszi a késznek minősített ré­szek megfelelő minőségének ellenőrzését is.

Nem szabad azonban figyelmen kívül hagyni, hogy a szerződő fe­lek a „kész” fogalmát adott esetben eltérően értelmezhetik, ami viták forrása lehet. Ennek megelőzésére szokás kikötni a szerződésben a vállalkozó részéről egy „készre jelentés” – benyújtási kötelezettségét. Ennek lényege, hogy amikor a vállalkozó az általa végzett munkála­tokkal elkészült, vagy azok befejezésének időpontját nagy pontossággal meg tudja határozni, általában írásban közli, hogy a kivitele­zési munkákkal meghatározott időpontra elkészül, és kéri egyben az építtető részéről a műszaki átadás-átvételi eljárás kitűzését.

A gya­korlatban ez a tervezett műszaki átadás-átvétel előtt általában 7 nap­pal korábban történik, így az építtetőnek, illetve képviselőjének ele­gendő idő áll rendelkezésére a késznek nyilvánított építmény ellen­őrzésére, a hiba- és hiányjegyzék előzetes összeállítására, és a mű­szaki átadás-átvétel megszervezésére. Természetesen a szerződés­szerű teljesítéshez az szükséges, hogy a műszaki átadás-átvétel a ki­tűzött határidőre megtörténjen, ellenkező esetben a vállalkozót szankció sújthatja.

Amennyiben tehát a vállalkozó a készre jelentést időben megtette, és a műszaki átadás-átvétel sikeresnek bizonyul, az építtető által a határidőhöz képest későbbi időpontra kitűzött eljárás miatt a vállalkozó nem kötbérezhető. A készre jelentés – amennyiben a szerződő felek ebben állapodnak meg, vagy az építtető ezt elfogad­ja – történhet természetesen szóban is, de célszerűbb írásban megten­ni.

A műszaki átadás-átvételi eljárásra a rendszerváltást megelőzően meglehetősen szigorú eljárási szabályok voltak érvényben, még a 1990-es évek elején is formanyomtatványokon kellett az eljárást do­kumentálni. Később az EU-s jogharmonizáció keretében az ezt sza­bályozó jogszabályok hatályon kívülre kerültek. A műszaki át­adás-átvételre vonatkozó általános, elvi jellegű szabályozást az 1959. évi IV. törvénnyel közzétett Ptk. tartalmazza.

A műszaki átadás-átvételi eljárás rendszerint az elkészült épület, épületrész közös bejárását jelenti a közreműködő érdemi szereplők részéről. Részt vesz tehát rajta az építtető, amennyiben ilyen van, a képviseletében eljáró műszaki ellenőr, illetve lebonyolító, a kivitele­ző, az üzemeltető (lakóépület esetében nyilván ezen a lakás haszná­lója értendő), és ha készültek tervek, különösen építési engedélye­zésre benyújtott tervdokumentáció, a tervezők is.

A bejárás keretében általában az építtető vagy a képviseletében el­járó műszaki ellenőr jegyzékben rögzíti a szemrevételezéssel észlel­hető hiányokat, hibákat. Az eljárás során a vállalkozónak nyilatkoznia kell arra vonatkozóan, hogy a hiányokat és hibákat milyen éssze­rű határidőre vállalja kiküszöbölni.

A hibákkal kapcsolatban alapvetően hat lehetőség merül fel:

1. előfordulhat, hogy a vállalkozó a feltárt hibát nem ismeri el,
2. a vállalkozó a kijavítás elől más okból elzárkózik,
3. a hibajavítása nem lehetséges,
4. az építtető a hiba kijavításától eltekint,
5. a vállalkozó a hibát elismeri és a javítást ésszerű határidőn be­lül elvégzi,
6. az eljárás során sem hiányt, sem hibát nem észlelnek a résztve­vők.

Az 1. és 2. esetben a hiba okának feltárásához szakértő igénybevé­telére lehet szükség, aminek költségeit az eredmény függvényében az építtető vagy a vállalkozó viseli. Amennyiben ennek ellenére sem érhető el közös álláspont, végső soron a peres eljárás az egyetlen le­zárási lehetőség, ez azonban lehetőség szerint kerülendő.

Lényeges annak eldöntése egyébként, hogy a hiba a rendeltetésszerű használa­tot akadályozza-e vagy sem, ugyanis amennyiben igen, a vita nem pusztán az adott hibajavításáról, hanem a szerződés teljesítéséről is szól(hat), és ekkor a tét korántsem csak a javítási költség, hanem akár a teljes szerződéses összegre számított kötbér és kártérítés is lehet. Megjegyzendő, hogy amennyiben jóteljesítési biztosíték áll az épít­tető rendelkezésére, a későbbiekben, ha a vállalkozó felszólítás elle­nére sem javítja ki a hibát, lehetősége van a jóteljesítési biztosíték terhére a hibajavítását más vállalkozóval elvégeztetni.

A 3. esetben is lényeges annak tisztázása, hogy a hiba a rendelte­tésszerű használatot akadályozza-e, vagy sem. Amennyiben igen, az meglehetősen súlyos helyzetet teremt, mivel maga a kész épület, épületrész nem vehető használatba, ennek minden ódiumát természe­tesen a helyzet okozójának kell viselnie, a kötbért és kártérítést is be­leértve, szükség szerint a felmerülő, pótlást biztosító bérleti és egyéb költségeket is számításba véve. Ha a hiba a rendeltetésszerű haszná­latot nem akadályozza, az építtető és a vállalkozó megállapodást köt­het a hiba által okozott értékcsökkenés mértékének megfelelő csök­kentéséről, vagy más módon való ellentételezéséről.

A 4. esetben ugyancsak a hiba értékének megfelelő összegre vo­natkozó megállapodás köthető a szerződő felek részéről, azonban nem szabad az építtetőnek olyan hiba kijavításától eltekintenie, amely egyébként a rendeltetésszerű használatot lehetetlenné teszi, vagy a működés-használat biztonságát veszélyezteti.

Az 5. és a 6. eset kommentárt nem igényel, ezek a mindkét fél szá­mára a szerződés tisztességes lezárását jelentő esetek.

A műszaki átadás-átvétel alkalmával az érintetteknek nyilatkoza­tokat kell tenniük, illetve bizonyos dokumentumokat kell biztosítani az építtető részére, vagy a később lefolytatandó használatba vételi el­járás, illetve az üzemeltetés céljára.

A tervezőnek nyilatkoznia kell, hogy az elkészült állapot az általa megtervezetteknek megfelel, illetve az esetleges változtatások részé­ről elfogadhatók.

A kivitelezőnek át kell adnia a felelős műszaki vezető nyilatkoza­tát, amely a kivitelezési terveknek, illetve annak hiányában a szerző­désnek, valamint az érvényben lévő jogi és műszaki előírásoknak a megfelelőségét igazolja. A vállalkozónak cégszerűen kell kiadnia a kivitelezői nyilatkozatot a munkák tartalmára és minőségére. Ezen felül át kell adnia a kezelési és karbantartási dokumentumokat, beleértve a beépített anyagok megfelelőség igazolási bizonylatait, továb­bá a beépített berendezések, eszközök jótállási dokumentumait, ke­zelési utasításait.

Mindezeken túl – amennyiben a kivitelezés tervdo­kumentáció alapján készült, vagy korábbi tervek rendelkezésre áll­nak, és azokat a kivitelező az építtetőtől megkapta, a kivitelezőnek át kell adnia a megvalósulási tervdokumentációt, amelyen piros színű tollal a tervezetthez képesti vagy új megoldásokat a felelős műszaki vezető ellenjegyzésével ellátva fel kell tüntetnie. Elektromos és gé­pészeti munkák kivitelezése esetén a biztonsági ellenőrzésre, ellen­őrző mérésekre (pl. érintésvédelem), próbaüzemre vonatkozó doku­mentumokat is át kell adnia. Ezt egészíti ki – amennyiben oktatást igénylő berendezéseket is telepítettek – a majdani kezelők kioktatá­sára vonatkozó jegyzőkönyv.

Ha mindezen adminisztratívnak tűnő, ám sokszor rendkívül lénye­gesnek bizonyuló lépések megtörténnek, a műszaki átadás-átvételi jegyzőkönyv lezáró szakaszában sor kerülhet a kivitelező részére át­adott (munka)terület visszavételére, szükség szerint annak az üze­meltető, használó részére továbbadására, illetve annak megállapítá­sára, hogy az eljárás két meghatározó szereplője, az építtető, illetve a kivitelező közös álláspontja szerint.

Ezek:

1. a műszaki átadás-átvétel hiba- és hiánymentesen lezárható,
2. a műszaki átadás-átvétel kitűzött határidőig hiba- és/vagy hi­ánypótlási kötelezettséggel lezárható,
3. a műszaki átadás-átvétel bármely okból (pl. bizonyos doku­mentumok csatolásáig) felfüggesztésre kerül, avagy
4. a műszaki átadás-átvétel eredménytelen, annak meghatározott időpontban, vagy a hiba- és hiánypótlás készre jelentését köve­tően kitűzött időpontban történő ismételt megtartása szükséges.

Az eljárás kimenetele tekintetében a szerződés teljesítése megtör­tént az 1. pont szerinti megállapodás esetén, lényegét tekintve – bár feltételesen – megtörtént a 2. pont szerint, így ezen esetekben a vál­lalkozó teljesítési pozícióban van, tehát a továbbiakban kötbér és kártérítési felelősségre nem szokás kötelezni. Ettől függetlenül ko­rábbi részhatáridő késedelmére vonatkozó kötbérigény továbbra is érvényesíthető az építtető részéről, kivéve, ha a szerződés szerint at­tól határidőre történő végteljesítés esetén eltekint.

A 3. esetben a feltételek teljesítésének időpontjától, a felfüggesz­tés indokának súlyosságától függ, hogy a teljesítés és azzal összefüg­gő szankciók tekintetében az építtető milyen álláspontot foglal el. Amennyiben a 4. eset következik be, a szerződésszerű teljesítés nem következik be, kivéve, ha az eljárás sikerrel megismételhető a kitű­zött határidő előtt, és a kivitelezőnek az ebből fakadó következmé­nyeket viselnie kell.

A sikeres műszaki átadás-átvételi eljáráshoz kapcsolódva megtör­ténhet az építtető és a vállalkozó közötti végteljesítés-igazolási jegy­zőkönyv felvétele is, amely feljogosítja a vállalkozót a végszámla benyújtására. Figyelni kell azonban arra, hogy amennyiben a jótállá­si biztosítékhoz kötött a végteljesítés, vagy a bankgarancia a vég­számla kifizetése előtt az építtető birtokába kerüljön, vagy a vég­számlából a megállapodás szerinti visszatartás megtörténjen.

A bankgarancia a lejárati időpontjában általában automatikusan felszabadul, a pénzügyi visszatartás esetén azonban az építtetőnek kell arra figyelnie, hogy a jótállási idő lejáratakor – és semmiképp sem később – a visszatartott pénzeszközök a vállalkozónak átadásra kerüljenek.

A használatbavétel

Azon felújítási és/vagy karbantartási munkák esetén, amelyek építé­siengedély-kötelesek, a jogszabályokban rögzítettek, illetve már az építési engedély feltételeiben is előírtak szerint egyben használatba­vételi engedélyezésre is kötelezettek.

Az ilyen kivitelezési munkák sikeres műszaki átadás-átvétele, il­letve a hiba és hiánypótlások elvégzése után az építtető vagy a kép­viseletében közreműködő műszaki ellenőr (lebonyolító) állítja össze, és az építtető írja alá a használatbavételi eljárás lefolytatására irányu­ló kérelmet az elsőfokú építési hatóság részére. Magát az eljárást az elsőfokú építési hatóság folytatja le.

Rendszerint a kérelem benyúj­tása után akár több héttel összehívott helyszíni szemle miatt a hasz­nálatbavételi engedély alapjául. A bejárásra általában meghívást kap az építési engedélyezésben közreműködött valamennyi szakhatóság, közmű- és energiaszolgáltató, és a helyszíni jegyzőkönyvben vagy meghatározott időn belül írásban megküldve rögzíti a használatbavé­teli kérelemmel kapcsolatos álláspontját.

A helyszíni bejárás dokumentumai és a kitűzött határidőn belül be­érkező állásfoglalások alapján állítja ki az elsőfokú építési hatóság képviselője a használatbavételi engedélyt, amely – feltéve, hogy ez alatt az idő alatt egyetlen érdekelt fél sem nyújt be fellebbezést a ha­tározat ellen – általában 15 napon belül válik jogerőssé.

A használatbavételi engedélyezés olyan hatósági eljárás, amelynek keretében az elsőfokú építési hatóság illetékes szakemberei a hely­színen győződnek meg arról, hogy az építési engedélyben meghatá­rozott és a vonatkozó tervek szerint kivitelezett épület felújítás és/vagy korszerűsítés nyomán az épület és annak minden funkcioná­lis helyisége rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

Az egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenysé­gekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési eljárásokról szóló 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 29.§ értelmében a használat­bavételi engedély iránti kérelemhez a 4. fejezetben felsorolt doku­mentumokat mellékelni kell.

A használatbavételi engedély akkor adható meg, ha a felsorolt ál­lásfoglalások, nyilatkozatok kikötésekkel vagy azok nélkül hozzájá­rulást tartalmaznak, és az épület együttes a rendeltetésszerű és biz­tonságos használatra alkalmas.

Természetesen lényegesen egyszerűbb a használatbavétel akkor, ha az elvégzett építési munkák nem voltak építésiengedély-kötele­sek, ilyenkor a sikeres műszaki átadás-átvétel után az épület és helyiségei igénybevételének ismételt megkezdésével a használatbavé­tel lényegében megtörténtnek tekinthető.

A kivitelezés lezárása, az „utógondozás”

Ahogyan a versenyeztetésre vonatkozó fejezetrészben a vállalkozó kiválasztásával összefüggésben említettük, hogy a kiválasztási dön­tés adott esetben sok-sok esztendővel a kiválasztást követően is ha­tással lehet a lakóközösség életére, a kivitelezési munkák befejezése sem jelenti a kivitelezővel való kapcsolat lezárását.

Természetesen le kell folytatni az ismertetett műszaki átadás-átvé­teli eljárást, vissza kell venni a kivitelezőtől az általa átvett (munka)területeket, ha a korszerűsítés és/vagy felújítás engedélyre kötelezett, le kell folytattatni a használatbavételi eljárást. Ezek sike­res végrehajtása jelenti a szerződésben vállalt – mennyiségi és minő­ségi – műszaki, illetve időbeli kötelezettségek teljesítését. A szerző­déses teljesítés a pénzügyi – elszámolási kérdések rendezésével vá­lik teljes körűvé, így a lezárás egyik alapvető feladata a teljesítés ér­tékének tisztázása, és a jogos ellenérték kifizetése.

E kissé körmön­font megfogalmazást az indokolja, hogy a kivitelezési munkák zö­ménél az ún. szerződésszerű teljesítés és egyösszegű, prognosztizált, fix áron kötött megállapodás esetén is felmerülnek rendezendő téte­lek (pl. a víz- vagy energiahasználat dokumentálása és költségeinek rendezése), a finoman szólva kifogásolható mennyiségi vagy minő­ségi teljesítés esetén pedig komoly nézetkülönbségek feloldása vár a szerződő felekre.

Nyilvánvaló, hogy pénzügyileg is teljes „tükröt” kell állítani, azaz minden számla- és pénzmozgást a vonatkozó jogi előírások szerint kell rögzíteni, valamint az adókkal és közterhekkel összefüggő valamennyi kötelezettség teljesítését is át kell tekinteni. Kevéssé tudott, ismert még a vállalkozói körben is, hogy egy-egy beruházás esetén nem kihagyható az ún. „aktiválás” sem.

Ennek lényege – műszaki szemszögből közelítve -, hogy a vállalkozó által létrehozott értéket, mely a műszaki átadás-átvétel, illetve, ha ilyenre külön hivatalosan is sor kerül, a használatbavétel időpontjáig a vállalkozó főkönyvében szerepel, a jelzett esemény időpontjával mint fordulónappal átkerül az építtető – esetünkben a társasház közössége – gazdasági- pénz­ügyi nyilvántartásába. Ez a látszólag egyszerű lépés a nagyobb volu­menű, összetett, több vállalkozót vagy alvállalkozót megmozgató kivitelezéseknél akár többhetes intenzív együttműködést igényelhet a műszaki és pénzügyi közreműködők részéről.

Ha a műszaki átadás-átvétel, a használatbavétel, majd az elszámo­lás és az aktiválás megtörténik, a szerződő felek rendszerint úgy gon­dolják, hogy ezzel a hivatalos kapcsolatuk véget ért. Ez azonban még a legsikeresebb kivitelezés esetén sem igaz, és különösen nem a mi­nőségileg alacsony színvonalon végrehajtott beavatkozások esetén.

A meghatározott jótállási időszakon – ez nagyobb értékekről lévén szó általában legalább 24 hónapos időtartamra szóló vállalkozói kö­telezettségvállalást jelent – belül bekövetkező hibák, „nem megfelelőségek” korrekciója jó esetben az eredeti szerződésben fog­lalt megállapodás alapján meghatározott időn belül a vállalkozó feladata. Fel kell azonban hívni a leendő építtetők figyelmét arra, hogy a jótállási kötelezettség a vállalkozót csak az olyan hibák tekinteté­ben kötelezi, amelyek az úgynevezett „rendeltetésszerű” használat közben álltak elő.

Amennyiben a használat nem tekinthető rendelte­tésszerűnek (például az esővíz-levezető csatornán szándékos rongá­lás nyomai láthatók), a javítást a vállalkozó elvégezheti, de ez eset­ben a költségek a megrendelőt terhelik. Említést érdemel, hogy az utóbbi időben – az EU-s előírásokkal összhangban – az építőipari munkák egyre nagyobb részében ad át a vállalkozó, beszállító keze­lési-karbantartási utasítást az elvégzett munkákra vagy beépített be­rendezésekre. Bár nem minden önös érdek nélkül teszi, hiszen né­hány felróható jótállási hiba ezzel visszautasítható, ám összességé­ben e tendencia a kellő gondossággal végzett fenntartási-karbantar­tási feladatok következtében az élettartamokat megnöveli.

Kivitelezési hibák

Amennyiben a vállalkozó a számára felróható hibák javításának feladatát felszólítás ellenére sem hajtja végre, a megkötött szerződés tartalmának függvényében két lehetőség kínálkozik. Ha jótállási biz­tosítékot kikötött a szerződés, és az az építtető rendelkezésére áll, ak­kor annak terhére – számlákkal és más dokumentumokkal igazolt módon – a szükséges munkákat elvégeztetheti más vállalkozóval.

Ha viszont nem áll rendelkezésre jótállási biztosíték, legfeljebb bírósági úton, igazságügyi szakértők közreműködésével, hosszú folyamat eredményeként szerezhető vissza a más vállalkozóval történő hibaja­vítás terhe. így hát összességében ajánlható, hogy a vállalkozó által szerződött munka jellegével, kockázataival arányban álló jótállási biztosítékhoz ragaszkodjon az építtető a szerződéskötés alkalmával.

Mivel a kisebb munkákon dolgozó kisvállalkozók bankgaranciát nem vagy nehezen tudnak szerezni, annak lehetőségét sokan nem is ismerik, javasolható a végszámlából történő visszatartás. Ennek mér­téke nem nagyon illik, hogy az 5 %-os mértéket meghaladja, mivel ez a tapasztalatok szerint a hibajavítási munkák fedezetére általában elegendőnek bizonyul. Ha a hibák mennyisége nagyobb, akkor az valószínűleg már a kivitelezés során szakember számára nyilvánva­lóvá válik, ilyenkor minél hamarabb a szerződést fel kell mondani a későbbi problémák megelőzése érdekében.

Végül említést kell tenni arról, hogy a vállalkozók által beépített szerkezetek, anyagok, berendezések tekintetében a jótállási időszak letelte után is bizonyos felelősséggel bírnak.

Az 1959. évi IV. törvény a Ptk-ról a 308.§-ban rendelkezik a sza­vatossági jogokról. Ennek az építőipari szerkezetekre, termékekre történő gyakorlati végrehajtására született meg az egyes épületszerkezetek és azok létrehozásánál felhasználásra kerülő termékek köte­lező alkalmassági idejéről szóló, 11/1985 (VI.22.) ÉVM – IpM – KM – MÉM – BkM együttes rendelet. Ebben az épületek szempontjából kiemelten fontos szerkezeteket és termékeket 5, illetve 10 éves köte­lező alkalmassági idejű csoportokba sorolja.

Amennyiben az ezen rendeletben foglalt lényeges elemek a köte­lező alkalmassági idő előtt tönkremennek, a megrendelő a jótállási idő letelte után a szavatossági jogai érvényesítésével kérheti a kivite­lezőtől kára részbeni vagy teljes körű megtérítését. Itt is jelezni szük­séges azonban, hogy nem lehet kárigényt támasztani abban az eset­ben, ha a rendeltetésszerű használattól eltérő igénybevétel következ­ménye egyértelműen a kérdéses elem tönkremenetele.

Érdemes mérlegelni a szerződő felek részéről – különösen a kivi­telezési időszakban kialakult jó kapcsolat esetén -, hogy a szerződő felek ezen kapcsolata miként hasznosítható a későbbiekben. A meg­rendelőnek érdemes megfontolnia, hogy a kivitelezővel karbantartá­si szerződést kössön. Ennek eredményeként a rendeltetésszerű hasz­nálat esetén is elkerülhetetlen tervszerű megelőző karbantartásokat, fenntartási feladatokat az végezheti, aki töviről hegyire ismeri az épületet, annak rendszereit, megbízhatósága már kipróbált, és ár­szintje ugyancsak ismert.

A kivitelezés jogi és műszaki keretei akkor áttekinthetők és értelmez­hetők, ha a kivitelezésben közreműködők személye és feladataik is­mertek. A közreműködő személyen természetesen ebben az esetben nem egy konkrét meghatározott egyén értendő, hanem egy feladat­kör, amit valamely konkrét személynek kell majd betöltenie a meg­valósítás során, a szabályozások szerint adott esetben bizonyos felté­teleknek megfelelve.

A kivitelezésben részt vevők és feladataik

A kivitelezési folyamatban általában a következő érintettek kapnak szerepet különböző feladatokkal, felelősséggel a feladat sikeres vég­rehajtását tekintve.

Építtető

Természetesen közreműködő az építtető, aki egyrészt a jogos tel­jesítések ellenértékének megfizetéséért visel felelősséget, illetve idő­szakosan, vagy gyakrabban, néha akár folyamatosan a helyszínen tartózkodva ellenőrzi a megvalósítás folyamatát. Nem építőipari fel­készültségű építtető esetén ez az ellenőrzés természetesen nem azo­nos a műszaki ellenőrzés jogilag is szabályozott tevékenységével, leginkább a saját maga vélt vagy valós érdekeinek különböző eszkö­zökkel történő képviseletére koncentrál.

Műszaki ellenőr

Az építtető érdekeit szakemberként sokkal hatékonyabban képes képviselni a műszaki ellenőr. Rendszerint megbízásos alapon tevé­kenykedő, mérnök végzettségű, és e tevékenységre jogosultsággal rendelkező személy látja el ezt a feladatot. Nagyobb beavatkozások­nál több műszaki ellenőr együttesen végezheti e munkát, elsősorban a többféle (építész, épületgépész, épületvillamossági) szakterület mi­att.

Kivitelező

A kivitelező szerződőképes jogi személy, lehet egyéni vállalkozó, kft vagy részvénytársaság egyaránt. Fontos viszont, hogy az általa végzett tevékenységre alapító okirata, cégbejegyzése szerint jogosult legyen, illetve rendelkezzen a munka elvégzéséhez szükséges felké­szültséggel, eszközökkel, és mindenekelőtt a munka irányítására jo­gosult személyekkel.

Alvállalkozók

A kivitelező hiányzó eszközeit, emberi erőforrását vagy épp rész­területeken hiányzó szakmai felkészültségét közreműködő alvállal­kozók bevonásával pótolhatja. Erre vonatkozó korlátozást a lakóépü­leteken végzett felújítási és/vagy karbantartási munkáknál nem szo­kás kikötni, ám arra figyelemmel kell lenni, hogy ha a szerződő ki­vitelezővel szemben követelményeket támasztunk az alkalmas vál­lalkozó kiválasztásánál, ez ne legyen „átjátszható” egyébként alkal­matlan alvállalkozók igénybevételével. Ezért szokták az ajánlatkérők kikötni, hogy a 10%-nál nagyobb értékben közreműködő alvállalko­zókat nevesíteni kell, és azok részéről a szerződő féllel azonos dokumentumok biztosítandók a döntéshozatalhoz.

Nagyobb volumenű vagy összetett, több szakterületre kiterjedő munkák esetén előfordulhat, hogy az építtető a munkát racionálisan részekre bontja, és azokat több vállalkozónak adja vállalatba. Ez a benyújtott ajánlatok alapján is előfordulhat, amennyiben ennek jogát az építtető előre kiköti, és a benyújtott ajánlatok ezt megalapozzák, (például egyes munkaszakaszokban az egyik, másik munkaszakasz­ban a másik vállalkozó jelentősen kedvezőbb ajánlatot tesz).

Ki kell azonban emelni, hogy az egyébként sem túlzottan nagy értékű felújí­tási és/vagy korszerűsítési munkák esetében a feladat túl sok részre bontása a projekt befejezésének kockázatát jelentősen megnöveli. A több vállalkozó azonos területen történő munkavégzése nehezen ko­ordinálható, ráadásul a beavatkozás egészének működő rendszerré összeépítését valakinek össze kell hangolnia, meg kell szerveznie.

Erre a műszaki ellenőr nem igazán megfelelő, hiszen az ő feladata el­sődlegesen a mennyiségi és minőségi ellenőrzés, nem pedig a szer­vezés. Lehet ezt a feladatot is rábízni, ám ebben az esetben további mérnökök bevonása lehet szükséges, ami nagyobb költséggel terhel­heti meg az építtetőt, mint amennyi előnyt jelent a két vállalkozó kö­zötti ajánlati árkülönbség által elérhető előny egy-egy költségvetési tételre vonatkoztatva.

Tervezők

A kivitelezési időszak közreműködői a tervezők is, akik egyrészt a tervek értelmezésében nyújtanak segítséget, másrészt a felmerülő, terveket érintő problémák feloldását biztosíthatják tervezői műveze­tés keretében. Erre vonatkozóan – amennyiben a tervezési szerződés­ben ez nevesített kötelezettségként nem szerepel – az építtetőnek kü­lön megállapodást kell kötnie a tervezővel. A tervező ennek a műve­zetésnek a keretében módosítási terveket is készíthet, illetve bármely felmerülő probléma megoldására, egyes részletek kivitelező számára egyértelmű megadására további tervműveleteket is készíthet.

A kivitelezés további lehetséges „közreműködője” lehet bármely szakhatóság vagy hatóság képviselője, aki a kivitelezési tevékeny­ség engedélyezésében vagy ellenőrzésében illetékes. E körbe sorol­hatók például a szakhatósági ügyintézők, a munkavédelmi felügye­lők, de adott esetben a feketemunka kiszűrése érdekében tevékeny­kedő rendészeti vagy vám- és pénzügyőrségi ellenőrző személyek is.

Végül a kivitelezési folyamat szereplői természetesen a kész épü­let, épületrész használói is, lakóépület esetében például az egyes la­kások lakói is, persze csak az előzetesen meghatározott szerepkörben és jogosultsággal. Ha ugyanis minden lakó mindenbe beleszólhat, az a kivitelezési munkát a szó szoros értelmében ellehetetlenítheti, mi­vel egységes álláspont hiányában egy szög beveréséből is parázs vi­ta alakulhat ki. E tekintetben tehát egyértelműen ajánlható, hogy a közös képviselő – vagy építőiparban jártas érintett – legyen kinevez­ve kapcsolattartónak, és legyen meghatározva minden munka eseté­ben a kapcsolattartás módja is.

A kivitelezésre vonatkozó jogi és műszaki szabályozás

A lehetséges szereplők áttekintése után immár röviden áttekinthetők a vonatkozó jogi és műszaki szabályozások, amelyek több vagy ke­vesebb hatást gyakorolnak a megvalósítás folyamatára. Nem szorul különösebb magyarázatra, hogy a kivitelezés egy lakóépület eseté­ben is számos szakterületet, szakmát érint, ezért a kereteket nem le­het behatárolni túlzottan. A szabályzások és előírások ismerete hiá­nyából adódóan a legtöbb építési munkánál kisebb vagy nagyobb mértékben (finoman fogalmazva) esetenként átlépik a szabályozási kereteket, ezért nagyon fontos, hogy legalább a szabályok szellemi­sége adjon egyfajta „sorvezetőt” a közreműködőknek.

Vannak szabályok, amelyeket egyrészt a közreműködők nagy ré­sze kellő mélységben ismer, és melyek megszegése az élet- és va­gyonbiztonságot veszélyezteti, ezért ezek betartása és betartatása ki­emelten fontos. Ezzel függ össze, hogy az építtetők és a köz érdeke­it szem előtt tartva, a folyamatban működjön közre olyan szakmailag megfelelő felkészültséggel, gyakorlattal rendelkező személy, aki ké­pes a mennyiségi teljesítés mellett a minőségi követelmények, a jogi és műszaki szabályok betartását sajátos eszközeivel (elsősorban a pénzügyi teljesítés igazolási jogával) biztosítani. Ennek részeként a munkabiztonsági előírások betartatásában is szerepe és felelőssége van.

A kivitelezési feladatok összetettsége miatt nyilvánvaló, hogy a megvalósításra vonatkozó jogi és műszaki szabályozás széles körű. A műszaki ellenőrhöz hasonlóan a kivitelezés irányítását ellátó sze­mélyekre is konkrét előírások vonatkoznak, ezzel biztosítva a szük­séges szakmaiságot.

A munka egyes részeire – sajátosságaikból adó­dóan – jogi előírások csak abban az esetben vonatkoznak közvetlen módon, ha a munkafolyamatok valamilyen különös veszélyt, kocká­zatot hordoznak a munkát végzőkre, vagy a környezetben élőkre. így egyes törvényekben, illetve más jogszabályokban tételes követelmé­nyek is megfogalmazódnak a munkavégzésre vonatkozóan, ám ez el­sődlegesen a környezetre veszélyeket hordozó, vagy a munka-, élet­ vagy vagyonbiztonságot veszélyeztető tevékenységeket érinti.

Az iparosított technológiával épült lakóépületek esetében a kivite­lezésben közreműködők személyére vonatkozó előírások közül a kö­vetkezőkre kell figyelmet felhívni.

Ezek:

• a 167 / 2001 (IX. 14.) Korm.rendelet az építési műszaki ellen­őri tevékenységről szóló 158/1997 (IX. 26.) Korm.rendelet mó­dosításáról,
• az 1/2002 (I. 7.) FVM – GM – KöViM együttes rendelet az épí­tőipari kivitelezési, valamint a felelős műszaki vezetői tevé­kenység gyakorlásának részletes szabályairól és az építési nap­lóról szóló, 51/200 (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes ren­delet módosításáról.

E két rendelet – illetve az azok alapját képező eredeti jogszabá­lyok – a két legfontosabb szereplőre, a műszaki ellenőrre és a kivite­lező felelős műszaki vezetőjére, továbbá az építőipari kivitelezést végző cégre vonatkozó legfontosabb kötelezettségeket és feltételeket rögzíti. Ennek sarkalatos pontja az építési napló vezetésre vonatko­zó előírás, amelyben részletesen meghatározták, hogy miként, mikor és kinek milyen formában kell az építési munkán végzett tevékeny­séget dokumentálni.

Az építési napló a kivitelezés legfontosabb do­kumentuma, ami bármely peres eljárásban perdöntő bizonyítéknak minősül. Az építtetőnek is elemi érdeke, hogy az építési napló veze­tését akár a legkisebb munkák esetében is megkövetelje szerződött partnerétől. Az építési naplóba bejegyzésre jogosultak köre korláto­zott, arra alapvetően a kivitelező képviselőjének, a műszaki ellenőr­nek, saját érdekkörében a tervezőnek, és az ellenőrzésre jogosult ha­tósági személyeknek van joga.

A jogi előírások más része nem a konkrét személyekre, hanem a kivitelezéssel kapcsolatos általános kérdések szabályozására vonat­kozik, mint említésre került, főként a veszélyes, kockázatot jelentő tevékenységekre koncentrálva.

Az ilyen általános előírások közül külön kiemelendők:

• a 46/1997 (XII.29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, épí­tési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építés­ügyi hatósági engedélyezési eljárásokról,
• a 47/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésügyi és a műemlék­védelmi hatósági ellenőrzés részletes szabályairól,
• a 48/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésfelügyeleti ellenőr­zési eljárásról,
• a 43/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésügyi bírságról,
• a 40/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról,
• a 107/1999 (XII.28.) FVM rendelet az építésügyi bírságról szó­ló 43/1997 (XII.29.) KTM rendelet módosításáról,
• az 1999. évi LXIX törvény a szabálysértésekről,
• az 1993. évi XCIII törvény a munkavédelemről, egységes szer­kezetben a végrehajtásáról szóló 5/193 (XII.26.) MüM rendelet­tel,
• a 2004. évi LXXVI törvény a környezet védelmének általános szabályairól szóló 1995. évi LIII törvény, valamint a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény módosításáról,
• a 2003. évi XII. törvény az épített környezet alakításáról és vé­delméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosításáról,
• a 253/1997. (XII.20.) Korm.rendelet az országos településren­dezési és építési követelményekről,
• az 1996. évi XXXI. törvény a tűz elleni védekezésről, a műsza­ki mentésről és a tűzoltóságról.

Ezen általános jellegű szabályozások a kivitelezésben közreműkö­dők és érintettek tevékenységére vonatkozóan a legfontosabb alapel­veket rögzítik, illetve segítséget adhatnak a veszélyhelyzetek megelőzésében és az esetleges viták eldöntésében egyaránt.

A kivitelezési munkák műszaki tartalmára, minőségi követelmé­nyeire vonatkozóan elsősorban nem a jogszabályokra, hanem a mű­szaki előírásokra, szabványokra kell vagy éppenséggel lehet támasz­kodni.

A hazai szabványosításra vonatkozó alapszabályozás a szabványo­sításról szóló, 1995. évi XXVIII törvényben található. Az iparosított lakóépületek felújítása és/vagy korszerűsítése esetében ennek jelen­tőségét az adhatja, hogy az érintett épületek létesítésének időszaká­ban általában kötelező nemzeti (vagy KGST) szabványok voltak ér­vényben, amelyek ismerete a tervezett beavatkozásoknál hasznos le­het. Itt kell kiemelni, hogy a szabványok kötelező alkalmazásának feloldása, a szabványosítás átalakítása nem jelenti azt, hogy a létesí­téskor hatályos szabványokat teljesen figyelmen kívül lehet hagyni.

Eltérés a szabványoktól

A szabványok önkéntes alkalmazása lehetőséget ad arra, hogy a szerződő felek közös megegyezéssel eltérhetnek attól vagy hivatalosan érvényét vesztett más szabvány közös alkalmazásában állapodjanak meg. A szabvány követelményeitől eltérni akkor lehet, ha a helyette alkalmazott más megoldás a szabvánnyal legalább egyenértékű, és az egyenértékűség bizonyított. Az erre vonatkozó szándékot azonban célszerű az ajánlatkérés kibocsátásakor már jelezni, mivel a végzen­dő kivitelezési munkák meghatározását, és így az ajánlattételt meg­könnyítheti.

Fel kell hívni azonban a figyelmet arra, hogy nem kötelező érvé­nyű műszaki előírások, szabványok alkalmazásáról megállapodni csak akkor lehet, ha az azokban foglaltak semmilyen formában nem ellentétesek a jogszabályokkal vagy szerződésben vállalt kötelezett­ségekkel. A szabványok jegyzéke az EU, illetve a magyar szabvány­ügyi honlapokon megtalálható. A hazai kötelező érvényű ágazati szabványok, illetve műszaki irányelvek (MI) jegyzékét az egyes mi­nisztériumok időszakosan közzéteszik, ez is támogatást adhat a kivi­telezés során betartandó/elérendő minőségi követelményekre vonat­kozóan.

Említést érdemel továbbá, hogy a szabványosítás megváltozott rendjével összefüggésben a felhasználásra kerülő termékek azonosí­tása is változott. Egyre több terméken látható a CE jelölés (pl. a hő­szigetelő anyagokon), ami jelzi, hogy a termék előállítója a termékre vonatkozó harmonizált szabványok betartásával készítette el a ter­méket, illetve az kielégíti a reá vonatkozó követelményeket.

A korszerűsítési és/vagy felújítási munkák folyamatának egyik lé­nyeges, esetenként meghatározó eleme a kivitelező tulajdonos(ok) vagy a helyi önkormányzat részéről történő kiválasztása. Látszólag egy szerződött feladat sikertelensége a rossz anyagtól, a megállapo­dotthoz képest fele létszámmal megjelenő alvállalkozótól, az időjá­rás viszontagságaitól és sok más egyéb, „kézzelfogható” tényezőtől függ.

Az építőipari szakemberek azonban pontosan tudják, hogy a mennyiségi hiányok és/vagy minőségi hibák, a késedelem, illetve a költségek túllépése nem előzmények nélküli, és korántsem úgy je­lentkezik, mint a derül égből a villámcsapás. A tulajdonosok számá­ra eme rendkívül kedvezőtlen következmények szinte mindegyike és szinte minden esetben a kivitelező kiválasztásánál elkövetett téve­désre vezethető vissza.

A munka összetettségéhez, mennyiségéhez nem illeszkedő kivá­lasztási módszer, a nem kellő részletességgel meghatározott feladat, az előre nem tisztázott körülmények, akadályok, tévesen meghatáro­zott értékelési szempontrendszer, és még számtalan egyéb tényező hatása nem megfelelő vállalkozó partner kiválasztásában, vagy vele a tervezett beavatkozás céljainak elérését nem biztosító szerződés megkötésében jelentkezik.

E hátrányok megelőzése, bekövetkezésük következményeinek csökkentése vagy áthárítása érdekében a vállal­kozó kiválasztás folyamatát célszerű részletesebben elemezni, illetve az adott korszerűsítési és/vagy felújítási munkák előkészítése során e szakaszra fokozott figyelmet fordítani.

Vállalatba adási lehetőségek

Az iparosított technológiával épült lakóépületek energiatakarékos felújítására meghirdetett pályázat szerint a panel, a blokk, az alagútzsalu, az öntöttfalas, a vasbeton vázas, vagy egyéb előregyártott technológiával épült lakóépületek a munkálatokra vissza nem térí­tendő állami támogatást igényelhetnek.¹ A pályázat kétlépcsős: az ál­lam az önkormányzatok számára hirdeti meg, akik helyi pályázatot írnak ki a területükön élő lakóközösségek számára, lakóközösségek nyújthatnak be).²

A korszerűsítési és felújítási munkák forrásoldalának bemutatása azért szükséges, mert az állami / önkormányzati források megjelené­se befolyásolhatja a vállalatba adás formáját is.

„Az Országgyűlés a közpénzek ésszerű felhasználása, átláthatósá­gának és széles körű ellenőrizhetőségének megteremtése, továbbá a közbeszerzések során a verseny tisztaságának biztosítása érdekében – összhangban a közbeszerzések terén nemzetközi szerződéseinkkel és az Európai Közösség jogszabályaival” alkotta meg a közbeszerzé­sekről szóló 2003. évi CXXIX. törvényt. Figyelemmel arra, hogy a támogatási konstrukcióban az önkormányzatok, illetve társasházi közösségek vissza nem térítendő hitelhez jutnak, majd az odaítélt, és a hitel felhasználása tekintetében ellenőrzött társasházi közösség lesz a munkálatok megrendelője, a vállalatba adás tekintetében a hivatko­zott közbeszerzési törvény alkalmazása nem előírt.

Ez alól kivételt képezhet az önkormányzati tulajdonban álló lakóegyüttes, amelynek esetében a teljes finanszírozás közpénzekből történik. Az ilyen kor­szerűsítés és/vagy felújítás esetében természetesen a közbeszerzési törvény alkalmazandó a vállalkozó kiválasztásában. Mivel az ilyen versenyeztetést az önkormányzatok erre felkészített és hozzáértő szakemberei, vagy szerződött szakemberek végzik, az ilyen verse­nyeztetési eljárásokat most nem ismertetjük.

Bár a társasházi közösségek esetében tehát a közbeszerzési tör­vény kötelező alkalmazása nem áll fenn, – egyébként az esetek jelen­tős részében a korszerűsítés és/vagy felújítás összege sem lépi túl a nemzeti értékhatárt sem – a vállalkozók kiválasztásában érintett kép­viselőknek érdemes a közbeszerzési törvényt áttekinteni. Az abban foglaltak elsősorban szellemiségük, az átláthatóság, a nyomon követ­hetőség, a verseny semlegesség tekintetében tanulságul és követendő példaként szolgálhat, így a gondolkodásmód a megvalósítás során a lakóközösség érdekét szolgálja.

A vállalatba adásnak az említett és esetünkben nem kötelező köz­beszerzési eljáráson kívül az alábbi módszerei lehetségesek:

1. Szóbeli megállapodás előre meghatározott vállalkozóval, eset­leg több vállalkozóval történő egyeztetés sorozat lezárásaként (írásos ajánlatkérés és ajánlatadás nélkül).
2. A szerződés fő paramétereire (ár és fizetési kondíciók, műszaki tartalom és határidő) vonatkozó egyszerűsített szerződés meg­kötése előre meghatározott vállalkozóval, esetleg több vállalko­zóval történő egyeztetés sorozat lezárásaként (írásos ajánlatké­rés és ajánlatadás nélkül).
3. „Egyszerűsített” ajánlatkérés (szóbeli vagy írásos ajánlatkérés egy előre meghatározott vállalkozótól vagy több vállalkozótól, írásos ajánlat csak a szerződés fő paramétereire).
4. Versenyeztetés tenderdokumentáció alapján, írásos ajánlatadás­sal több vállalkozó részéről.

A felsorolt módszerek közül a társasházak, lakóközösségek eseté­ben kizárólag a d) pont alatti „szabályos” tendereztetés javasolható, a következők miatt:

1. Noha a magyar jog a szóbeli megállapodást mint szerződést el­ismeri, bármely vita esetén nehéz jogorvoslatot találni, ha két, ellenérdekű fél másként értelmezi a szóbeli megállapodást. En­nek esélye pedig igen magas, ha a megállapodás csak általános­ságban körülírt tartalomra, feltételes határidőre, elnagyolt fize­tési kondíciókra és számításokkal alá nem támasztott ármegál­lapításra alapul. Ilyen megállapodás legfeljebb egy család és a vállalkozóval való szoros baráti kapcsolat esetében lenne elfo­gadható, egy lakóközösség számos érintett családja esetében el­fogadhatatlan kockázatot hárít a lakótársakra.

2. Hasonlóan nagy kockázatot jelent, ha a megállapodás ugyan írásban rögzítésre kerül, azonban a „közösen elfogadott” fő szerződéses kondíciók mögött nincs árkalkuláció, nincs megha­tározva az elvárt minőség, vagy nincsenek megfogalmazva azok a részteljesítések, amelyek alapján a munka előrehaladása azonosítható, illetve késedelem esetén számon kérhető. Egy ilyen, csak fő paraméterekre kötött szerződés rendszerint nem tartalmazza a munkavégzés feltételrendszerét, a felek kölcsönös szolgáltatási kötelezettségeit és számtalan egyéb olyan pontot, amely a két fél egyenlő jogain és kölcsönös előnyein alapul.

Az ilyen megállapodás jogorvoslata rendkívül nehéz, rendszerint mindkét fél csak veszíthet. – Hasonló helyzet áll elő az „egyszerűsített” ajánlatkérések esetén is, amikor az ajánlatkérő a szerződés fő paramétereire kér aján­latot, sok esetben semmilyen tervet vagy elvárásokat rögzítő ismertetést sem csatolva az ajánlatkéréshez. Ezzel szinte szabad kezet kínál a leendő vállalkozónak abban, hogyan tud „kibújni” a kötelezettségek alól, ha azok teljesítésére nem képes. Ilyen esetben ugyanis a vállalkozók jelentős része megadja a vállalt fő paramétereket, ám az azok mögött általa felvállalt tényleges munka nem azonosítható a későbbiekben.

Ha nem a megrende­lő által várt minőségben, átfutási idővel folyik a kivitelezés, ne­tán pót- és többletköltség-igénnyel lép fel a vállalkozó, az ilyen esetben is igen nehéz a két fél eltérő álláspontja között „igazságot” tenni. (Gondoljunk arra a sajátos helyzetre, amikor a két fél közötti eltérő álláspont épp a legfelső szinti lakások feletti tető cseréjekor világosodik meg, és a vállalkozó a munkák folytatá­sát teátrális jelenetekkel körítve tagadja meg. Ember legyen a talpán, aki a szó szerint és átvitt értelemben egyaránt gyülekező viharfelhők közepette kitartóan képes a hiányos szerződésre hivatkozva igazát a bíróságon keresni).

Meg kell azonban jegyez­ni, hogy a mondás szerint az éremnek rendszerint az ilyen ügyekben is két oldala van, és az ilyen konfliktushelyzetek ki­alakulásában rendszerint mindkét fél „ludasnak” bizonyul az utólagos szakértői vizsgálatok alkalmával. Az is egyértelmű kö­vetkeztetés általában, hogy a két fél, vagy legalábbis az egyik bizonyára sajátos érdekek mentén igyekezett a szerződés alap­ján előnyös helyzetbe jutni, és nem a kölcsönös érdekeken alapuló korrekt együttműködéssel igyekezett a kitűzött feladatokat elvégeztetni, illetve elvégezni.

Mindhárom eddig értékelt vállalkozó kiválasztási lehetőség közös hátrányos sajátossága továbbá, hogy rendszerint a lehetséges alkal­mas vállalkozó körének rendkívül szűk körére, szerencsétlen esetben nem igazán hozzáértő kivitelezőkre terjed ki. Ez egyrészt ahhoz ve­zethet, hogy egy látszólag előnyös megállapodás a kivitelezési fel­adatra valójában alkalmatlan vállalkozóval kerül megkötésre, más­részt pedig a minél szélesebb vállalkozói körre kiterjedő valós árver­seny árcsökkentő lehetőségét is kihasználatlanul hagyja.

Annak rövid összefoglalása után, hogy az első három „lehetőség” valójában miért nem megfelelő a vállalkozó kiválasztására, érdemes megvizsgálni, miért alkalmas a tender-dokumentáció alapján történő versenyeztetés az alkalmas vállalkozó kiválasztására.

A tenderdokumentáció alapján történő versenyeztetés legfonto­sabb előnyei:

1. A társasház közösségét, az ajánlatkérőt „rákényszeríti”, hogy alaposan megfontolja, milyen munkákat, milyen ütemezésben és milyen költségkeretből végeztessen el, ezt megköveteli a ten­derdokumentáció összeállításának kényszere.
2. A tenderdokumentáció összeállítása kapcsán a tervezett beavat­kozások minden lényeges pontja megismerhető minden érintett részéről, a dokumentáció tehát közösen elfogadott álláspontot, elvárásokat rögzíthet.
3. Az ajánlatkérés szöveges részében a munkálatokkal kapcsolatos minden lényeges körülmény, szempont, elvárás jó közelítéssel meghatározható, így a későbbi vitákat nagy biztonsággal meg­előzni képes. A kiíráshoz csatolt műszaki tervek, ha egyébként szükséges már beszerzett engedély(ek), és mindenekelőtt az árazatlan költségvetési-kiírás az ajánlattevő számára egyértel­műen meghatározza az elvégzendő munkákat mennyiség és mi­nőségi tekintetben, valamint az időbeliséget tekintve egyaránt. Ez megalapozott ajánlattételre ad lehetőséget. A jól előkészített, tisztességes és szakmailag korrekt kiírás a komoly ajánlattevő számára nemcsak az ajánlattételt, de nyerés esetén a munkák előkészítését és megkezdését is jelentősen megkönnyítheti.
4. Az értékelési szempont(ok) meghatározása és megadása, a min­denki számára azonos tájékoztatás biztosítja a tisztességes ver­seny lehetőségét.
5. Az ajánlatkéréshez csatolni javasolt szerződés tervezet meg­könnyíti a kölcsönös megállapodást, ugyancsak csökkenti a ké­sőbbi viták lehetőségét, és meggyorsíthatja a munkák megkez­dését.
6. A megalapozott és részletes ajánlatkérés lehetőséget ad arra, hogy a lehetséges vállalkozók szélesebb köre lehessen ajánlat­tevő, például egy alkalmas helyi médiában közzétett felhívás ré­vén.

A hazai gyakorlat tapasztalatai szerint a nem tenderdokumentáció alapján történő vállalkozói kiválasztásnál a megállapodás egyes ese­tekben a verseny elmaradása révén látszólag előnyösebb kondíciókat kínálhat. Az ilyen megállapodások azonban számtalan olyan kocká­zatot rejtenek magukban, amelyek közül a végrehajtás során akár csak egy bekövetkezése esetén is évekre leállhat a korszerűsítés és/vagy felújítás folyamata, „bennragadhat” a közösség pénze egy akár évekkel későbbi bírósági döntésig, sőt, a vissza nem térítendő állami támogatás visszavonására is sor kerülhet.

Mindezeket mérle­gelve a továbbiakban az építtetői és mérnöki szempontból egyaránt és kétségtelenül legnagyobb feladatot jelentő, ám egyidejűleg a leg­biztonságosabbnak ítélhető tender alapján történő vállalkozó kivá­lasztás menete kerül bemutatásra.

A versenyeztetés menete

A tenderdokumentáció alapján történő versenyeztetés megkezdése általában feltételezi, hogy

• a társasházi közösség közös döntést hozott a korszerűsítés és/vagy felújítás szükségességéről,
• amennyiben a sajátforrásokhoz kiegészítés szükséges, megsze­rezte a vissza nem térítendő állami támogatást, vagy legalábbis annak intézése folyamatban van, és a megszerzésre reális esély van a feltételek maradéktalan teljesítésére tekintettel,
• meghatározásra került az elvégeztetni szándékozott munkálatok köre,
• tisztázott, hogy a munkálatokhoz építési vagy egyéb engedély beszerzése szükséges-e,
• amennyiben a munkálatok, vagy egy részük engedélyköteles, il­letve ha nem engedély-köteles, de megfelelő tervművelet(ek) elkészítése nélkül nem kivitelezhető, a szükséges tervek elké­szültek,
• amennyiben a tervbe vett munka engedélyköteles, az engedé­lyezési eljárás legalább megindult, és az előzetes szakhatósági és hatósági egyeztetések alapján az engedély kiadásának elvi akadálya nem merült fel, avagy az engedély(ek) már kiadásra került(ek),
• a társasház, lakóközösség képviseletében eljárni hivatott azon szakember (lebonyolító, műszaki ellenőr, szakértő vagy tanács­adó) kiválasztásra került, aki a vállalkozó kiválasztás koncepci­óját, majd az ajánlatkérési dokumentációt összeállítja. Meg­jegyzendő, hogy az ajánlatkérési dokumentáció összeállítása a műszaki ellenőrzéstől szükség esetén elválasztható, azt elkészít­tetheti a lakóközösség magával a tervezővel is, például ha az építési engedélyezési terveken kívül ún. tender-terv készítésére is szerződik vele.Ugyanakkor fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a nyertes vállalkozóval majdan a kiválasztandó műszaki ellenőrnek kell együttműködnie, ő végzi a teljesítésigazolást, készíti elő az elszámolást, így az ajánlattételt később követő be­kapcsolódása egyrészt számára is nehéz, másrészt a szerződéses teljesítés tekintetében hibákhoz, vitákhoz vezető kockázatot rejt magában. Ideális megoldás, ha az ajánlati dokumentációt (ten­dertervet) a tervező készíti el, beleértve az ún. „árazatlan költ­ségvetés-kiírást” is, ám az ajánlattevői kör meghatározásában, a munkákkal kapcsolatos szervezési (organizációs és ütemezési) feltételek megfogalmazását, illetve a társasház elvárásainak megfogalmazását és az építőipari szakma nyelvére „tolmácsolá­sát” már a később műszaki ellenőri feladatokat ellátó mérnök végzi.

A felsorolt feltételek teljesülése után a versenyeztetés igazából a vállalatba adási koncepció megfogalmazásával kezdődik. Ez hatá­rozza meg a vállalatba adás kiválasztási rendszerét, az ajánlatkérés­sel megcélzott vállalkozások körét, a tervezett beavatkozás cél- és eszközrendszerét, fő paramétereit, így a költségkeretet, a mennyisé­gi és minőségi elvárásokat, az időbeliséget, és az ajánlattételi doku­mentáció más lényeges elvi jelentőségű kérdéseit.

A vállalatba adási koncepció elvi elfogadása alkalmával célszerű felhatalmazni a közösség részéről a képviselőt, illetve – esetleg rajta keresztül – a társasház érdekeit képviselő mérnök közreműködőt az ajánlatkérési dokumentáció összeállítására. Ez azért a jelentős, hogy egy akár több tíz oldalt kitevő ajánlatkérési szöveg (és a tervek szö­veges részeiről nem is beszélve) minden lakó általi maradéktalan jó­váhagyása rendszerint feltörhetetlen diónak bizonyulhat, gyakorta a vélt előnyök és a szakmai elvek ütközése nehezíti meg az ajánlatké­rést, és ez mindenképp megelőzendő.

Ugyancsak lényeges, hogy a vállalatba adási koncepció elfogadásakor egyértelműen meghatáro­zandó a döntésre jogosult(ak) köre, aki végül a beérkező ajánlatok közül a közösség számára legelőnyösebbet kiválasztja, továbbá, ha szükséges, azoknak a személye, akik a kiválasztott vállalkozóval a szerződés meghatározott feltételek melletti megkötésére jogosult.

Az ajánlatkérési dokumentáció elkészítése – összeállítása – után az ajánlatkérés közzététele, szétküldése, eljuttatása a következő lé­nyeges lépés, amit rövidebb hosszabb feszült várakozás követ. Ez­alatt, ha a tervbe vett munkálatok mennyisége, összetettsége igényli, érdemes és célszerű biztosítani a vállalkozók számára a helyszín megtekintésének lehetőségét, „helyszín bejárást” szervezni, illetve lehetőséget adni az ajánlattal kapcsolatban felmerülő kérdések felté­telére és megválaszolására.

Azonos feltételeket teremteni a versenyeztetésben

A versenysemlegesség jegyében ügyelni kell arra, hogy minden vállalkozó azonos feltételeket és információ­kat kapjon, így a kérdéseket és válaszokat valamennyi leendő aján­lattevőnek szokás megküldeni, illetve közös helyszínbejárást szer­vezni, ahol a kérdésfeltevésre és válaszadásra lehetőség van. Tapasz­talatok szerint a közös helyszínbejáráson kizárja a leendő megrende­lő „kijátszását”, azaz magasabb vállalkozási ár elérésére irányuló összefogás nem, vagy igen ritkán fordul elő, másrészt az ajánlatké­réssel érintett cégek listáját rendszerint más „módon” is meg tudná szerezni az a cég, aki erre törekszik. A közös helyszíni szemle hoz­zásegíthet az ajánlatkérés jobb megértéséhez, a körülmények és elvá­rások tisztázásához, ezáltal a megalapozottabb ajánlattételhez.

A korábban említett feszült várakozás végén, azaz az ajánlatkérés­ben megadott időpontban megtörténik az ajánlatok benyújtása. Cél­szerű a versenysemlegesség és a versenyt szervezők megtámadtatásának „megelőzésére” bármilyen ajánlatkérésnél egyértelmű végle­ges határidőt kikötni, és az ajánlatok benyújtását lezárt formában (postán vagy személyesen borítékban) megkövetelni. Az elektroni­kus formában történő ajánlatadás lehetőségének biztosítása esetén a benyújtási időpont meghatározása különösen fontos, hiszen itt rend­szerint már „nyitott” módon érkeznek az ajánlatok, ami manipuláci­óra adhat alkalmat.

Az elektronikus ajánlattétel esetén meg kell kö­vetelni, hogy az ajánlat cégszerűen aláírt „eredeti” példánya kerüljön postai úton vagy személyesen benyújtásra meghatározott időn belül, mivel vita esetén jelenlegi gyakorlat szerint általában csak az erede­ti aláírással (pecséttel, cégszerűen) ellátott dokumentum minősül bi­zonyító erejűnek.

A benyújtott ajánlatokat – ha a döntéshozatalban bizottság érintett – a bizottság összeültéig biztonságos helyen és lezárt borítékban „il­lik” megőrizni, és a bizottság előtt együttesen és jegyzőkönyvileg dokumentáltan felbontani. Mint említettük, az ajánlatkérés eljárás a társasházak korszerűsítése és felújítása tekintetében nem esik köz­vetlenül a közbeszerzési törvény hatálya alá, ám mivel a döntéshoza­tal rendszerint képviseleti úton történik, valamennyi jelen nem levő érintett lakó számára dokumentálni kell a döntéshozatal menetét, egyben az egész versenynek és döntéshozatalnak a tisztaságát.

Az ajánlatok felbontását és azok lényeges ajánlati kondícióinak dokumentálását követően kerülhet sor az értékelésre, majd a döntés­hozatalra. A döntéshozatallal kapcsolatban meg kell említeni, hogy elsősor­ban a nagyobb értékű, több vállalkozóval versenyeztetett kivitelezé­si munkáknál előfordul az írásos ajánlatbenyújtást követően, és a döntéshozatal előtt további lépésekre is sor kerülhet.

Ilyen lehet az ajánlattevők felé írásban, vagy szóban feltett, az ajánlatuk tartalmára, határidőire, vagy árára vonatkozó tisztázandó kérdés, és arra adott válasz, illetve korrekciók, módosított ajánlat. Ezzel kapcsolatban érdemes megjegyezni, hogy amennyiben írásos ajánlati felhívásról és írásos ajánlattételről volt szó a korábbiakban, célszerű a tisztázó kérdéseket és válaszokat is írásban rögzíteni. Fel kell hívni továbbá a figyelmet, hogy az ajánlatok vállalkozói kezde­ményezésre történő utólagos módosításának befogadása rendszerint a verseny tisztaságának megkérdőjelezhetőségével jár.

Ha a módosí­tásra az ajánlatkérő részéről az ajánlatkérés módosítására kiadott fel­kérés nyomán kerül sor, és a felkérést minden ajánlattételre jelentke­zett kézhez veszi, lehetőséget kapva a módosításra, akkor a módosí­tás a versenysemlegességet általában nem sérti. Az ilyen módosításkérés rendszerint azt követően szokásos, ha a benyújtott ajánlatok közül a legalacsonyabb árat kínáló is meghaladja a korszerűsítésre-felújításra rendelkezésre álló, illetve előirányzott keretet. Ilyenkor a műszaki tartalom csökkentése, esetleg a vállalkozók számára közve­tett módon költségeket okozó körülmények „fellazítása” kínálhatja az ajánlati árak csökkentésének lehetőségét.

Lényegében az ajánlatok kerülnek módosításra abban az esetben is, ha az ajánlatkérő vagy a képviseletében eljáró egy vagy több aján­lattevőtől a műszaki tartalom vagy egyéb lényeges körülmények, kö­vetelmények változtatása nélkül az ajánlati ár csökkentését kéri. Ez a forma lényegében árengedmény kikényszerítését célozza azáltal, hogy több vállalkozót alapvetően egymással szembeni árejtésre ösz­tönöz akár több fordulóban is a munka megszerzése érdekében. Ennek sajátos formája, amikor az árversenyre valamennyi ajánlattevő jelenlétében kerül sor, több fordulóban mindaddig, amíg minden vál­lalkozó ki nem jelenti, hogy végleges árat kíván adni, vagy egy kivé­telével mindenki eláll a további ajánlattételtől.

Az írásos ajánlattételt követő újabb árejtésre, az ajánlati kiírás vál­toztatása (azaz a megkívánt tartalom csökkentése) nélküli ajánlatmó­dosításra szóló felhívással kapcsolatban két lényeges körülményre azonban mindenképp fel kell hívni a figyelmet, mielőtt bárki ilyen lefolytatása mellett döntene.

Egyrészt – és ez a lényegesebb – az ajánlattételkor meghatározott árakhoz képest az elvégzendő feladat csökkentése nélkül, akár több fordulóban történő árcsökkentésnek jelentős veszélye, kockázata van az építtető részére is, annak ellenére, hogy látszólag az akár jelentő­sen csökkenő ár számára természetesen kedvező. Ám az ilyen „nyo­mott” árak esetén a nyertes szinte kényszerítve van rá, hogy minden lehetséges eszközzel arra koncentráljon, hogyan tudja előre látható veszteségeit kezelni.

Miként tudja az árat pót- és/vagy többletmun­kák révén, esetleg alacsonyabb értékű helyettesítő anyagok, berende­zések beépítésével az eredeti ajánlatában foglalt reális piaci szintre „visszatornázni”. Kritikus helyzetben a túl alacsony árnál felborul a cég likviditása, az anyagok beszerzése, ezen keresztül beépítése, en­nek folyományaként pedig a projekt befejezése késedelmet szenved, szélsőséges esetben a vállalkozó a projektet fel kell függesztenie, be kell fejeznie. Az ilyen helyzetből egyik fél sem tud „győztesként” ki­jönni, tehát kerülendő állapot.

Másrészt az sem hagyható figyelmen kívül, hogy az egész vállalat­ba adási folyamatban általában a két fél szakmai felkészültsége és gyakorlata eltérő. A vállalkozók számára a munka megszerzéséhez szükséges lépések a napi rutin szintjére érhetnek, míg a tulajdonosok részéről ilyen tapasztalatok és felkészültség hiányában közreműködő szakember bevonására kényszerülnek, vagy viselik a „megvezetés” kockázatát.

Mindezekre tekintettel az egyszeri, jól előkészített írásos ajánlat­kérés és ajánlattétel alkalmazása célszerű, szükség szerint az említett tisztázandó kérdésekkel kiegészítve. Az ezt követő döntéshozatallal kiválasztott vállalkozó teljesítési kényszerben van, rendszerint na­gyon szűkre korlátozódik a mozgástere a pót- és/vagy többletmun­kák tekintetében, hiszen az ajánlatkérő teljes joggal foglalhatja el azt az álláspontot, hogy változtatás nélkül elfogadta az ajánlatot, hát tes­sék szerződésszerűen elvégezni a munkát.

A döntéshozatalhoz kapcsolódóan előfordul, hogy a kiválasztott vállalkozóval – immár győzelme tudatában – sor kerül egy szerző­dés-egyeztetésre, amelynél a kondíciók tisztázásának befejeződését követően az ajánlatkérő egy néhány százalékos engedményt kér a vállalkozótól, rendszerint a „könnyebb kezelhetőségre” hivatkozva „kerekít”, természetesen „lefelé”. Érdekes módon a jó ütemben fel­vetett néhány %-os csökkentés lehetőségét a biztos munka tudatában nem szokták visszautasítani a vállalkozók, legfeljebb egy kisebb %-ért tesznek tétova erőfeszítéseket.

Döntéshozatal

A döntéshozatallal kiválasztott nyertes vállalkozóval vagy vállal­kozókkal a tervezett munkakezdést megelőzően célszerű a szerző­dést megkötni, amennyiben az ajánlattételnek nem volt feltétele a szerződéstervezet egyoldalú, cégszerű aláírása, esetleg észrevételek­kel, véleményeltéréssel.

Említést érdemel még, hogy a szerződéskötés elsősorban admi­nisztratív okokból történő elhúzódása esetén – amennyiben bizonyos körülmények ezt indokolják – a szerződő felek megállapodhatnak a szerződés aláírása előtti munkakezdésben is a kölcsönös ráutaló ma­gatartásra hivatkozva. Ebben az esetben viszont a szerződés gyakor­latilag létrejöttnek tekinthető, függetlenül szinte attól, hogy ténylege­sen aláírásra került-e már, vagy sem.

A szerződéskötéssel a szokásos értelemben vett vállalatba adási folyamat, a versenyeztetés lezárult, azonban nem szabad elfeledkez­ni arról, hogy a létrejött szerződés a vitás esetekre általában meghatározza a szerződés alapját képező dokumentumokat, és vita esetére azok sorrendiségét. Ennek nyilvánvalóan nem a nyertes kihirdetésé­ig van esetenként jelentősége, sokkal inkább a kivitelezés során, vagy annak lezárásakor felmerülő elszámolási viták esetén.

Az ilyen – lehetőleg kerülendő – viták során az ajánlatkérésnek illetve magá­nak az ajánlatnak jelentős szerepe lehet. E dokumentumok képezhe­tik annak alapját, hogy a vitatott kérdésben a megrendelő vagy a vál­lalkozó álláspontja testesíti-e meg az igazságot, jogszerű és indokolt-e a vállalkozó pót- vagy többletmunkaigénye, avagy az ajánlatkérés, esetleg maga az ajánlat utalt arra, hogy a vita alatt álló elszámolási tételek végrehajtásának kötelezettsége terheli a vállalkozót, és az ajánlati ára az erre vonatkozó költségeket magában foglalja.

Ebből a szempontból tehát a vállalatba adás, versenyeztetés való­jában mindaddig kifejtheti hatását, ameddig maga a szerződés vagy annak következményei a felek közötti kapcsolatot fenntartják.

Az ajánlatkérési dokumentumok

A felújítási és/vagy korszerűsítési munkákra vonatkozó versenytár­gyalás kiírásakor, ajánlatkérés kibocsátásakor az ajánlatkérőnek nyil­vánvalóan törekednie kell arra, hogy olyan dokumentációt biztosít­son a leendő ajánlattevők részére, amelynek alapján megfelelő mély­ségű és színvonalú, ezáltal a leendő szerződő partnerek számára mi­nél egyértelműbb ajánlat kerülhessen benyújtásra, és erre alapozott szerződés legyen aláírható.

Az ajánlatkérési dokumentumok rendszerint az ajánlatban megje­lölendő fő szerződéses paraméterek meghatározásához szükséges in­formációkat kell, hogy tartalmazzák szöveges és lehetőség szerint megfelelő rajzi formában. Az információk rendszerint egy szöveges leírást tartalmaznak, amelyben a célszerűen csatolt rajzi részekre hi­vatkozva összefoglalják az ajánlatkérők határidővel – időbeliséggel, mennyiségi és minőségi elvárásokkal kapcsolatos igényeit, szükség szerint kiegészítve az organizációs és egyéb sajátos, a tervezett mun­kálatokra, vagy azok körülményeire vonatkozó ismereteket.

Az ajánlatkérések tartalmi és formai felépítésére vonatkozóan részletes követelményrendszert a jogszabályok jelenleg nem tartalmaznak, összhangban az uniós szabályozással, azonban egyes jogszabályok hatékony segítséget nyújthatnak a dokumentációk összeál­lításához.

Mindenekelőtt szellemiségében mértékadó a 2003. évi CXXIX törvény a közbeszerzésekről. Ennek 54.§-a utal arra, hogy az ajánlat­kérőknek olyan dokumentációt kell készítenie, mely egyebek mellett tartalmazza a részletes szerződési feltételeket, vagy a szerződésterve­zetet. A közbeszerzési törvény előírja a közbeszerzési műszaki leírás csatolását is az ajánlatkérési dokumentációhoz. A törvény 58. §-a ér­telmében a közbeszerzési műszaki leírást – a közösségi joggal össze­egyeztethető kötelező műszaki szabályok sérelme nélkül – az euró­pai szabványokat közzétevő nemzeti szabványokra, európai műszaki tanúsítványokra vagy közös műszaki leírásokra hivatkozással kell meghatározni.

Amennyiben ezen alapokon nem lehetséges bármely okból összeállítani a leírást, akkor megfelelő indoklás mellett ettől eltérő alapokra helyezve is összeállítható a leírás. Mindez első köze­lítésben kissé bonyolultnak és érthetetlennek tűnik, azonban ha az említett paragrafus (7) bekezdését áttekintjük, mindez azonnal helyé­re kerül.

Eszerint „az ajánlatkérő a közbeszerzési műszaki leírást nem határozhatja meg oly módon, hogy egyes ajánlattevőket, illetve árukat az eljárásból kizár, vagy más módon indokolatlan és hátrá­nyos, vagy előnyös megkülönböztetésüket eredményezi.” Ha elke­rülhetetlen bármely termék, eljárás, gyártmány „nevesítése” a terve­zői vagy építtetői szándék, az ilyenre hivatkozásnál a megnevezés mellett az „azzal egyenértékű” kifejezést kell használni.

A társasházi ajánlatkérések szempontjából ennek ismerete azért lé­nyeges, mert felhívja a figyelmet egy elérhető előnyre. Amennyiben ugyanis az ajánlatkérésnél túl konkrét termék meghatározás történik, csökken az ajánlattevő lehetősége is arra, hogy általa kipróbált, az igényeknek megfelelő más termékre adjon az ajánlatkérőnek kedve­zőbb ajánlatot. E tekintetben tehát a fentiek figyelembevétele és mér­legelése ajánlható a leendő ajánlatkérők részére.

Az ajánlatkérések konkrét tartalmára vonatkozóan jelenleg tételes jogi szabályozás nincs hatályban, az ajánlatkérés dokumentációjának összeállításhoz a közbeszerzésekről szóló 2003. évi CXXIX törvény által ugyan hatályon kívül helyezett, ám számottevő támogatást nyúj­tani képes 1/1996. (II. 7.) KTM rendelet a közbeszerzés keretében megvalósuló építési beruházásra vonatkozó ajánlati felhívás dokumentációjának részletes műszaki tartalmáról.

Annak ellenére, hogy ez a jogszabálya címében ugyancsak a köz­beszerzési eljáráshoz kapcsolódik, minden más ajánlattételi felhívás­nál is jól használható „vezérfonalat” képezhet.

A rendelet 2.§ (1) bekezdése összefoglalóan határozza meg a mű­szaki dokumentáció lényegét: a jogerős, végrehajtható és érvényes építési vagy létesítési hatósági engedélyokirat és a hozzá tartozó ter­vek alapján készített, az építmény helyszínét, környezetét, jelenlegi, valamint kész állapotát – az ajánlatadáshoz szükséges és elégséges módon – rögzítő írásos dokumentumok és tervrajzok összessége.

A (2) bekezdés szerint: Az ajánlatkérési műszaki dokumentáció­ban meg kell határozni:

1. az építményrészek, a szerkezeti elemek, a beépített berendezé­sek stb. térbeli elhelyezkedését, méretét, mennyiségét,
2. a kész állapotra vonatkozó műszaki és minőségi követelménye­ket,
3. az építmény megvalósítását, a kivitelezés módját befolyásoló körülményeket, szolgáltatásokat,
4. az ajánlattételt lényegesen befolyásoló, építési beruházásnak nem minősülő, de azzal együtt elkészítendő munkákat.

Az 1/1996. (II. 7.) KTM rendelet melléklete alapján – az iparosí­tott technológiájú épületek korszerűsítéséhez és/vagy felújításához kapcsolódó ajánlatkérés műszaki dokumentáció tartalmát a követke­zőkben lehet összefoglalni.

1. Alapadatok, okiratok

a) Az építmény jellemző adatai:

• az építmény előírások szerinti szabatos megnevezése,
• az építmény helye,
• az építmény meghatározó paraméterei (kapacitása, befogadó­képessége, férőhelyszáma, jellemző mérete stb.),
• az építési munkajellege (korszerűsítés, és/vagy felújítás, bő­vítés stb.),
• az építés kívánt kezdési és befejezési időpontja (a befejezési időpont megadása helyett annak eldöntését lehet az ajánlatte­vőtől igényelni.)

b) Előzmény okiratai (másolatban):

• jogerős, végrehajtható és érvényes hatósági engedély (ha ren­delkezésre áll, ha nem, nyilatkozat arra vonatkozóan, hogy a tervezett munkálatok nem esnek építési vagy egyéb enge­délykötelezettség alá),
• felmentések, valamint eltérési engedélyek jogszabályoktól, műszaki és egyéb hatósági előírásoktól (ha ilyen az előkészí­tés alatt szükségessé vált).

c) Az ajánlatkérő által meghatározott különleges követelmények, körülmények, szolgáltatások:

• az építési munkát befolyásoló, átlagostól eltérő körülmények, illetve környezeti tényezők (forgalom folyamatos fenntartása, más vállalkozó egyidejűleg a térségben végzett tevékenysé­ge, környezet-, természet- és műemlékvédelmi követelmé­nyek, munkavégzési időszak korlátozása stb.),
• a megbízó által nyújtott szolgáltatások (felvonulási épület, villamos energia, építőgép, kiviteli tervek stb. rendelkezésre bocsátása a feltételeket is beleértve).

d) Az ajánlatkérési műszaki dokumentáció tervezőjének nyilatkozata a jogszabályok, a műszaki és egyéb előírások, valamint az alapadatokban és okiratokban foglalt követelmények betartásáról (értelemszerűen ez csak akkor csatolandó, ha tényleges tervműveletek is mellékletként átadásra kerülnek, illetve azokban ilyen nyilatkozat nem szerepel).

2. Műszaki leírások

a) Az építmény általános leírása:

• telepítés, környezeti kapcsolatok, rendeltetés, funkció, tech­nológia, üzemeltetés stb.,
• a rendeltetési egységek, illetve helyiségek tervrajzokra utaló felsorolása és azok kialakításának, igényszintjének, felsze­reltségének stb. részletes meghatározása.

b) A tervezett műszaki megoldások (szerkezetek, beépített berendezések, készülékek, vezetékek, rendszerelemek stb.) tervrajzokra utaló leírása, az anyagminőségek és egyéb követelmények meghatározásával:

• részletesen ismertetve a javasolt, és ezen műszaki dokumen­tációban kidolgozott megoldásokat,
• megjelölve az egyenértékű alternatív műszaki megoldások lehetséges körét.

c)  Védelmi és biztonsági, valamint minőségbiztosítási követelmények ismertetése.

3. Műszaki számítások és szakvélemények (amennyiben a feladat ezeket szükségessé teszi)

• Az építmény egészének, valamint az egyes műszaki megoldá­sok rendszerének és elemeinek megfelelőségét, méreteit, vá­lasztott anyagminőségeit igazoló számítások (statikai, épületfizikai, hőtechnikai, forgalmi, technológiai stb.).
• b)Az építmény környezettel való kapcsolatának megfelelőségét igazoló adatok és szakvélemények (geotechnikai, hirdrológiai, geofizikai, környezet-, természet- és műemlékvédelmi stb.), amennyiben ezek bármelyikét a tervezett munkálatok szüksé­gessé tennék, bár ez az iparosított technológiával létesített lakó­épületek esetében nem valószínűsíthető.

4. Tervrajzok

• hely színraj z(ok) (1:200 – 1:1000 méretarányban), mely tartal­mazza az építési területet, a meglévő, a megmaradó, az elbon­tandó és a tervezett építményeket, növényzetet, jellemző terep­magasságokat,
• környezetrajz (1:50 – 100 méretarányban), ha az építmény meg­lévő építményben vagy építményen valósul meg, és ezért hely­színrajz helyett az épített környezetet kell ábrázolni,
• genplán terv (1:200 – 500 méretarányban) az építmények köz­mű- és energiaellátási kapcsolatainak áttekintését szolgáló el­rendezési terv,
• általános tervek (1:50 – 100 méretarányban) a szükséges és elté­rő alaprajzokkal, vízszintes és függőleges metszetekkel, vala­mint nézetekkel, melyekből az építmény térbeli elrendezése, jellemző méretei, szerkezetei, anyagai, beépített berendezései stb. megállapíthatók, és a mennyiségi kimutatás ellenőrizhető, illetve a kiviteli tervdokumentáció elkészíthető, amennyiben az ajánlatkérésnek ez része,
• részlettervek (1:1-50 méretarányban) az építmény olyan részei­nek, szerkezeteinek és azok összeépítésének nagyléptékű rajzai, melyek az általános terveken kellően nem ábrázolhatók ,
• konszignációk (elemkimutatások).

5. Mennyiségi kimutatás vagy árazatlan költségvetés-kiírás

Teljes műveleti sorral meghatározott (összevont) tételeket tartal­mazó mennyiségi kimutatás, vagy – és ez javasolt – tételes árazatlan költségvetés-kiírás a költségajánlat összeállítása és elbírálhatósága szempontjából fontos szerkezetekről és berendezésekről, illetve az elvégzendő egyéb munkákról.

A műszaki leírás és tervek mellett az ajánlatkérési dokumentáció­nak részét kell képezze egy általános ajánlattételi és szerződéses fel­tételrendszer is, ami kisebb és egyszerű feladatoknál lényegében egy szerződés tervezetre korlátozódhat, melyben a lényegi elvárások ele­ve rögzítésre kerülnek, míg nagyobb épületegyüttes, különleges kö­rülmények esetén a külön ajánlattételi feltételrendszer is meghatá­rozható.

Az általános feltételrendszerben, az ajánlati felhívásban illetve az ajánlatkérő levélben ajánlott meghatározni a döntéshozatal módját és szempontrendszerét. Az elbírálás általában kétféle alapról indul: vagy a legalacsonyabb ár, vagy az összességében legelőnyösebb ajánlat kerül kiválasztásra az ajánlatkérő szándékai szerint. Az első eset alkalmazása akkor célszerű, ha a munka egyszerű, a tevékenysé­gek számát tekintve kicsiny, mennyiségét tekintve jelentős, kockáza­tai viszonylag alacsonynak ítélhetők, és az ajánlatkérőnek olyan kü­lönleges elvárásai, mint például rendkívül rövid átfutási idő, vagy halasztott fizetés, a munkával összefüggésben nem merülnek fel.

Az összességében legelőnyösebb ajánlat kiválasztása, mint döntési elv az összetett, minőségileg igényesebb, nagyobb kockázatú feladatok­nál gyakori. Utóbbi változatnál javasolható az ajánlatkérési doku­mentációban megjelölni a szempontrendszert. Ennek abban rejlik korántsem elhanyagolható jelentősége, hogy ezáltal ismerheti meg a leendő ajánlattevő az ajánlatkérő szándékát, hogy milyen ajánlat le­het számára a legkedvezőbb.

Ennek hiányában az ajánlattételkor té­ves preferenciákat, prioritásokat határozhat meg, ami nem csak szá­mára kedvezőtlen a verseny elvesztése miatt, hanem az ajánlatkérő számára is, mivel egy egyébként jó, számára igazából előnyösebb ajánlat beérkezésétől zárja el magát azzal, hogy igényeit, elvárásait nem tudta megvilágítani az ajánlattevők számára.

Okvetlenül célszerű az alábbi témakörökkel kapcsolatos ajánlatké­rői igények meghatározása:

• ajánlat kivételével és benyújtásával összefüggő elvárások,
• szerződés „típusa”,
• szerződés tárgya, műszaki dokumentumokra hivatkozással azo­nosíthatóan,
• árforma és szerződés fizetési ütemezése,
• teljesítés helye és módja,
• megrendelői jogok és kötelezettségek,
• vállalkozó jogai és kötelezettségei,
• szervezési körülmények,
• munkakezdéssel, rész- és végteljesítéssel kapcsolatos igények,
• késedelmes fizetéssel illetve teljesítéssel összefüggő szankcio­nálás elvei,
• munkabiztonsággal összefüggő követelmények, felelősségek,
• minőségbiztosítással összefüggő követelmények,
• szerződő felek képviseletével összefüggő elvárások,
• viták rendezésére vonatkozó elvárások,
• teljesítési biztosítékok,
• vagyon-, felelősség- és balesetbiztosítás,
• jótállás és szavatosság,
• együttműködés, különleges körülmények,
• szerződéses dokumentumok sorrendisége, mellékletek.

Mint érzékelhető, ezen felsorolás lényegében egy alapos szerződés fő fejezeteivel azonosítható, így tehát a műszaki dokumentumok és a szerződéstervezet együttesen legfeljebb néhány kiegészítést igényel­ve elegendő részletességű lehet a megalapozott ajánlattételhez. A ki­egészítések alapvetően az ajánlatkéréshez és/vagy ajánlatadáshoz közvetlenül kapcsolódó, nem a szerződéses megállapodás részét ké­pező ismeretekre kell szorítkozzon, amennyiben a szerződés tervezet is részét képezi az ajánlatkérési dokumentációnak.

Dokumentáció készítésének ellenértéke

Az ajánlatkérési dokumentációval kapcsolatban meg kell még je­gyezni, hogy különösen nagyobb épület együttes, összetettebb fel­adatok, illetve „vastag” ajánlatkérési dokumentáció esetén a dokumentáció átadásának ellenértéke megkérhető a leendő ajánlattevők­től, ám ennek összege a dokumentáció előállításának és rendelkezés­re bocsátásának költségeire terjedhet ki közbeszerzések esetében.

Ezt az elvet célszerű betartani a nem közbeszerzési törvény hatálya alá eső más tenderek esetén, így a társasházak felújítása és/vagy korsze­rűsítésére vonatkozó ajánlatkéréseknél is, mivel a túl magas doku­mentációköltség visszatarthatja az ajánlattevőket a részvételtől. Per­sze, ha a cél az, hogy a nagyobb feladatra nagyobb cégek jelentkez­zenek, akkor ennek egyik „eszköze” lehet az ajánlatkérési dokumen­táció árának magas pozícionálása is.

Az ajánlatok értékelése, a kiválasztási döntés

Amennyiben az ajánlati felhívás és az ajánlati dokumentáció, továb­bá az ezekkel összefüggő ajánlatkérői tevékenység megfelelően volt elveiben felépítve és gyakorlatában végrehajtva, előáll az ajánlattéte­li határidő lejártakor az a kedvező helyzet, hogy az ajánlatkérőnek kellően nagy számú benyújtott ajánlat áll a rendelkezésére. Mielőtt elemezzük, hogy ezek közül miként lehet a tervezett korszerűsítés és/vagy felújítás szempontjából legmegfelelőbbet kiválasztani, ki kell térni arra is, hogy mi értendő a „kellően nagy számú ajánlat”-on.

Természetesen nem igazán szokás versenynek tekinteni azt, ha mindössze egyetlen ajánlat(tevő) áll rendelkezésre, bár bizonyos körben (például szerzői jogi védelem alá eső projekt megvalósításá­val összefüggésben) a Közbeszerzési Törvény is versenynek minősí­ti a tárgyalásos eljárást egyetlen alkalmas ajánlattevő esetén is.

A fel­újítási és/vagy karbantartási munkák esetében meglehetősen ritka le­het az ilyen különleges helyzet, így igazából nem tekinthető kedve­zőnek, ha mindössze egyetlen ajánlat áll az ajánlatkérő rendelkezé­sére. Ilyenkor ugyanis az egyetlen lehetőség a számára kedvezőbb szerződés megkötésére egy olyan tárgyalássorozat, amelyben az egyik fél, az ajánlatadó kifejezetten kedvezőbb pozícióból indulva kellene, hogy engedményeket tegyen az általa benyújtott ajánlathoz viszonyítva.

Csak minimálisan jobb a kétajánlatos változat, mivel sok lehetsé­ges ajánlattevőből kettő ajánlata nem feltétlenül esik távol egymás­tól, és az sem biztos, hogy a reális piaci árakhoz köze van a két ajánlattevő által megajánlottaknak.

Szakmai szempontból általánosan elfogadott vélemény, hogy a nem különösebben összetett vagy speciális építési munkáknál három ajánlattevő közé már nagy valószínűséggel bekerül legalább egy olyan, akinek az ajánlata megközelíti a reálisnak mondható piaci ára­kat, elősegítve a megalapozott döntéshozatalt, illetve az esetleges további tárgyalások előkészítését. Az ideálisnak tekintett ajánlattevői szám öt-hat ajánlat körül mozog.

Ennyi ajánlat alapján a reális piaci ár bizonnyal felmérhető, ugyanakkor ennyi ajánlat áttekintése, elem­zése és értékelése még elfogadható mennyiségű feladatot jelent. Nem szabad ugyanis elfeledkezni arról, hogy egy-egy ajánlat egy többlakásos lakóépület együttes esetében felújítás és/vagy korszerűsítés esetében is több tucat költségvetési tételt tartalmaz, amelyek egy­máshoz való viszonyítása, összemérése még számítógépes támoga­tással sem csekély időt és alaposságot igénylő feladat.

Ha a beérkezett ajánlatok száma alacsony, egy vagy kettő, minden­képpen célszerű szakember részvétele a döntés-előkészítésben. Ilyen helyzetben ugyanis az ajánlatok összehasonlítása nem segít hozzá a közösség számára legkedvezőbb ajánlat kiválasztásához, mindössze arra van lehetőség, hogy a beérkezett egy vagy két ajánlat „elfogad­hatósága” kerüljön megítélésre. Erre többnyire csak az ajánlatban szereplő költségvetési tételek piaci árakkal való összevetése kínál le­hetőséget, amit a „szokásos” árak ismeretének hiányában az építő­iparban kevéssé jártas személy megalapozottan nem tud elvégezni.

Amennyiben megfelelő számú ajánlat áll rendelkezésre a döntés­hozatalhoz, még akkor is felmerülhet az ajánlatok össze nem vethetőségének lehetősége. Természetesen ez szinte mindig az ajánlatké­rés nem megfelelőségére utal, ebben az esetben a feladat meghatáro­zása és az ajánlattétellel kapcsolatos követelmények nem voltak egy­értelműen meghatározva. Példa erre az az ajánlatkérés, amelyben az ajánlatnak nem kell tartalmaznia tételes költségvetést, hanem „csak” egyösszegű fix áron kerül megadásra az ajánlatkérő által igényelt dí­jazás. Ilyenkor két lehetőség merül fel a probléma kezelésére.

Beárazott költségvetés csatolása

Lehe­tőség szerint el kell érni, hogy az árajánlathoz a beárazott költségve­tés utólag, de még a döntéshozatal előtt kerüljön csatolásra, vagy – ha mindenképp az egyösszegű ajánlatot látja célszerűnek a közösség abban a reményben, hogy így „kevesebb gond lesz vele, így minde­nért a vállalkozó a felelős” – a fix árhoz tartozó „teljeskörűséget”, az ajánlati felhívásakor összeállított műszaki és egyéb követelményeket kell rendkívül precízen rögzíteni. így a vállalkozónak jelentősen be­szűkül a lehetősége a pót- vagy többletmunkák révén az ár burkolt emelésére.

A benyújtott ajánlatok elbírálására célszerű több személyből álló bizottságot létrehozni, és vagy ennek tagjaként, vagy felkért tanács­adóként az értékelésbe építési feladatok vállalatba adásában és / vagy irányításában jártas szakembert is bevonni.

Nyilvánvaló, hogy egy ilyen bizottságra nincs szükség mondjuk a lakóépület hulladéktárolójának újraburkolására vonatkozó bekért ajánlatok közül a legkedvezőbb kiválasztására, azaz a kisebb felada­tokra. Azonban a hitellel támogatott, az egész lakóegyüttest érintő felújítás és/vagy korszerűsítés már olyan nagyságrendű munkát és költséget jelenthet, hogy az elvégzésére beérkező ajánlatok közötti döntés felvállalása egy személy, mondjuk a közös képviselő részéről a közösségen belüli nemkívánatos utólagos ütközések forrása lehet.

A beérkezett ajánlatok elbírálása tekintetében ugyancsak tanáccsal szolgálhat a közbeszerzési törvény. Ennek 57.§-a határozza meg a közbeszerzési eljárások esetében előírt bírálati szempontokat, ame­lyek nyomán esetenként meglehetősen összetett pontozásos értékelé­sek alapján dőlhet el egy-egy közbeszerzés sorsa.

Az iparosított technológiával épült lakóépületek felújítása és/vagy korszerűsítése esetében nem szabad az ajánlatok várható színvonalá­hoz képest túlzottan bonyolult és áttekinthetetlen pontozásos rend­szert kialakítani, mert ez

• egyrészt hibalehetőségeket rejt, amelyek utólagos korrekciója egy kiválasztott vállalkozóval megkötött szerződés után jelen­tős veszteségek nélkül gyakorlatban lehetetlen,
• másrészt pedig maguknak a döntéshozatalban közreműködők­nek is áttekinthetetlenül bonyolulttá válhat, aminek eredménye­ként a lényeges és a lényegtelen keveredhet, a fontos döntési szempontok helyett a tervezett beavatkozások sikeres végrehaj­tása szempontjából kevésbé jelentős szempontok alapján történ­het a kiválasztás.

Mindenekelőtt meg kell vizsgálni, hogy a beérkezett ajánlatok for­mai és tartalmi szempontból megfelelnek-e az ajánlatkérésben meg­határozott követelményeknek.

Tekintettel arra, hogy a versenyeztetés a lakóegyüttes felújítási és/vagy korszerűsítési munkák körében a legritkább esetben úgyne­vezett „kétfordulós” eljárás, amelynél az első forduló célja az egyál­talán alkalmas jelentkezők kiválasztása, akik a második fordulóban ajánlattételre felkérést kapnak, szükségszerű az ajánlattevők alkal­masságának mérlegelése.

E vizsgálat szokás szerint kiterjed:

• a jelentkezők hasonló munkákban és általában megszerzett re­ferenciáira (ehhez az ajánlattevők részéről kapcsolati személyek megadása is igényelhető, akiken keresztül a cég munkájára vo­natkozó információk kérhetők),
• pénzügyi és működési megbízhatóságára (amit rendszerint cég­kivonattal, valamint két vagy három évre visszamenő mérleg­adatokkal lehet érdemben ellenőrizni),
• szervezetére, személyi és tárgyi feltételeinek meglétére (az ajánlat tárgyát képező munka elnyerése esetén közreműködő vezető személyek szakmai önéletrajza, dolgozói létszám, eszkö­zök, gépek jegyzéke).

Nyilvánvaló, hogy egy ilyen teljes mélységű adatkérés és elemzés csak a sok lakást magában foglaló együtteseknél, sokmilliós munkák esetében indokolt, a kisebb értékű feladatoknál a megcélzott ajánlat­tevői kör sajátosságaihoz illeszkedő, reálisan és különösebb költsé­gek és utánjárás nélkül beszerezhető dokumentumok bekérése ele­gendő lehet az alkalmasság kellő biztonságú megítéléséhez.

A formai és tartalmi szempontból megfelelő, alkalmasnak minősí­tett ajánlattevők által benyújtott ajánlatokat kell ezt követően górcső alá venni az általuk kínált időbeliség, szervezési elképzelések, mű­szaki tartalom (ideértve a mennyiségi és minőségi jellemzőket egy­aránt) és természetesen a megajánlott ár szerint.

Legalacsonyabb ár mint választási szempont

Az olyan ajánlatkérések esetén, amikor a legalacsonyabb ár került meghatározásra döntési szempontként, az elemzés arra kell koncent­ráljon, hogy a megfelelőnek bizonyuló – azaz a kitűzött költségkere­tet túl nem lépő ajánlatok – közül a legalacsonyabb az egyéb ajánlott kondíciók tekintetében reális, és az ajánlatkérő részéről támasztott elvárásoknak megfelel-e.

Ha szükséges, tisztázó kérdésekkel az aján­lat pontosítását kell kezdeményezni, különösen abban az esetben, ha a benyújtott legalacsonyabb árat kínáló ajánlat bármely lényeges ré­szében vagy összességében irreálisan alacsony díjat, netán reálisan betarthatatlan átfutási időt vagy elfogadhatatlan minőségi paraméte­reket tartalmaz. Ha mindezekre megnyugtató válasz kapható, vagy a legalacsonyabb árú ajánlattal összefüggő kétely eleve nem merül fel, és egyebekben az ajánlat megfelel az ajánlatkérésben foglaltaknak, akkor kijelenthető, hogy megvan a nyertes ajánlat és ajánlattevő.

Ha az összességében legelőnyösebb ajánlat került az ajánlatkérés­ben meghatározásra döntési szempontként, akkor az előre meghatá­rozott pontrendszer alapján el kell végezni az egyes ajánlatok értéke­lését egyenként, meghatározni az egyes ajánlatok által „elért” pont­számokat, majd az így legmagasabb (vagy, ha a pontrendszer felépí­tése ellentétes, a legalacsonyabb) pontot elért ajánlatot kell szükség szerint tisztázó kérdésekkel ellenőrizni, majd a realitás tekintetében is felülvizsgálni. Amennyiben ez az elemzés is sikerrel jár, akkor lé­nyegében meghatározásra került az összességében legelőnyösebb ajánlat.

Nyilvánvaló, hogy ahogyan az ajánlatkérés sem egy precízen elő­írt formai és tartalmi követelményrendszer alapján épül fel, a benyúj­tott ajánlatok értékelése tekintetében sincs ilyen rögzített elvárás rendszer. Noha az említett közbeszerzési törvény vonatkozó részei különösen a nagyobb értékű munkálatok versenyeztetésénél jó sor­vezetőként működhetnek, akár a bírálati szempontok, akár a bírálat módszere szerint a vázoltaktól eltérő döntési módszer és menetrend is felállítható és sikerrel alkalmazható.

Ám bármely rendszert alkal­mazzák a döntéshozatal előkészítésére, nem szabad figyelmen kívül hagyni a döntéskor, hogy a kiválasztott vállalkozóval kell hatékonyan együttműködjön a közösség akár hónapokon keresztül, így a rosszul választott vállalkozó a közösség számára komoly megpróbál­tatássá változtathatja az amúgy nagy lelkesedéssel elindított felújítá­si és/vagy korszerűsítési munkák időszakát.

Fel kell hívni a leendő építtetők figyelmét arra, hogy különösen az összetettebb pontrendszer, illetve tételes költségvetés alapján történő döntéshozatal alkalmával a döntés előkészítésben és/vagy a döntés­hozatalban az építési feladatok előkészítésében és ellenőrzésében gyakorlott szakemberek részvétele jelentősen csökkenti a téves kivá­lasztási döntés kockázatát, illetve kiküszöbölni is képes.

A kifejezetten jelentős nagyságrendű beavatkozások, illetve nagy­számú ajánlat esetében szóba jöhet az elemzés és értékelés különle­ges módszerei is, így például az értékelemzés. Ez előnyös lehet különösen olyan esetben, amikor a korszerűsítés alkalmával az ajánlatte­vők többféle rendszer (például fűtés, szellőzés stb.) alkalmazására te­hetnek ajánlatot. Itt pusztán az egyszeri beruházási költség értékelé­sével szemben kifejezetten előnyös az üzemeltetés és fenntartás idő­szakának hatásait is mérlegre tevő értékelemzési módszerekkel törté­nő döntés-előkészítés.

Különösen előnyös a szakember bekapcsolódása akkor, ha a be­nyújtott ajánlatok közötti döntést csak tárgyalásos további verse­nyeztetés alapján kívánja a közösség meghozni, ilyenkor ugyanis a tárgyalásokon a szakember az esetleges „sanda” vállalkozói szándé­kon képes átlátni, ezzel védve az építtető közösség érdekeit.

Szerződés kötése

A versenyeztetési folyamat gyakorlatban való lezárását a kiválasz­tott nyertes ajánlattevővel való szerződés megkötése jelenti. A tisz­tességes üzleti magatartás jegyében a nem nyertes ajánlattevőket is illik tájékoztatni arról, hogy ezúttal más vállalkozó járt sikerrel, egyi­dejűleg megköszönve az ajánlattétellel kapcsolatos fáradozást.

A közbeszerzések esetében a szerződés leghamarabb 8 nap után, és legkésőbb 30 napon belül kötendő meg. Ilyen szigorú előírás nem szokásos a törvény hatálya alá nem tartozó feladatok versenyezteté­sénél, ám a szerződéskötés elhúzódása vagy a szerződésnek minden kérdés pontos és mindkét fél részére egyértelmű meghatározása előt­ti aláírása egyaránt a megvalósítás során, vagy az elszámolás idősza­kában számottevő viták forrásává válhat.

Az emberi élet különböző tevékenységeit szolgáló épületek, építmé­nyek építése, bővítése, átalakítása, korszerűsítése, felújítása az el­végzendő feladatok összetettsége, egymásra épülése és a munkálatok tárgyának térbeli kiterjedése miatt többnyire szervezett folyamatként – hol sikerrel, hol jelentős hibákkal – valósul meg.

E folyamat az építési munkára vonatkozó első gondolat megszüle­tésétől a sikeres megvalósítást követő használat befejeztéig, illetve az épület előbb – utóbb elkerülhetetlen elbontásáig tart. Az épületek­nek tehát a hétköznapi életben használt eszközeinkhez hasonlóan van egy „életciklusa”. Igaz, ez az életciklus egy újabb átalakítás, korsze­rűsítés, bővítés, felújítás révén megváltozik, rendszerint meghosszabbodik.

Magyarországon a bérlakások aránya és – ettől nem teljesen füg­getleníthető módon – a lakáspiac úgynevezett „mobilitása” (azaz a tulajdonosváltások, költözések gyakorisága) viszonylag alacsony. A nagy értékű lakóingatlanok, lakások egy család akár több generáció­ja számára testesítik meg az „otthon” fogalmát, s így az élettartam és az érték mellett a tulajdonosok részéről rendszerint jelentős érzelmi kötődés is kialakul az épülethez vagy lakáshoz.

Hangsúlyozni kell, hogy az építési folyamat egyes lépéseinél a közvetlen károkhoz vezető és többnyire legalább utólag egyértelmű­en megállapítható hibákon kívül más tényezők is figyelmet érdemel­nek. Indokolatlan költségeket okozhat, vagy az épület, lakás haszná­lata szempontjából kedvezőtlen körülményeket teremthet az is, ha a folyamat egyes szakaszaiban a költségek, határidők vagy mennyiség és minőség szempontjából optimális megoldásoktól eltérő módon halad előre a tervezett beavatkozás megalapozása, előkészítése, vagy tényleges megvalósítása.

Szakemberek bevonása

Ennek megelőzése érdekében az épülettel kapcsolatos döntések meghozatala előtt célszerű a jogszabályi környezet, a vonatkozó általános és eseti műszaki előírások és az adott feladattal kapcsolatos hazai gyakorlat tanulmányozása. Különösen a nagyobb értékű épületek, lakóegyüttesek, illetve az összetett vagy különleges feladatok esetében ajánlható az építőipar adott témakör­ében felkészült és gyakorlott szakemberek bevonása a folyamat meg­alapozásába és előkészítésébe a tulajdonos „oldalán”.

Az épület életciklusa alatt tényleges építési munkára, kivitelezésre általában az épület élettartamához viszonyítva rövid időszakokban kerül, vagy kerülhet sor.

Ezek:

• az épület létrehozásakor,
• az épületen végrehajtásra kerülő átalakítás, bővítés alkalmával,
• az épület korszerűsítése vagy felújítása keretében, illetve
• az épület fenntartása és karbantartása alatt.

Mélyreható elemzés nélkül is egyértelmű, hogy a kivitelezési munkák legnagyobb értékben az épület létrehozásakor merülnek fel, ám a jelentős átalakítás és/vagy bővítés költségei is elérhetik vagy akár meg is haladhatják az építéshez kötődő kivitelezési költségeket.

Ugyanakkor a korszerűsítés és felújítás költségei rendszerint csak az építési költségek töredékét érik el, a fenntartással és karbantartás­sal összefüggő kivitelezési költségek pedig egy egyébként jól megtervezett és megépített épület és kellő gondossággal végzett üzemel­tetés esetén elenyészők. A költségeken kívül összevethető a kivitelezési munkák típusainak szokásos időigénye és az építési munkák műszaki tartalmi jellege is.

A kivitelezési munkákhoz szükséges idő rendszerint az épület lét­rehozásakor a leghosszabb, az épület együttes nagysága függvényé­ben általában fél év és másfél év közötti időszakot igényel. Az átala­kítások, bővítések kivitelezési idejét az esetek nagy részében korlá­tozza, hogy az épület, lakás egyébként használatban áll, így a mun­kálatok alatt az azt használókat ideiglenesen ki kell költöztetni, vagy a használat csak jelentősen csökkentett értékű lehet. Ezzel összhang­ban az átalakítási és bővítési munkák lakások esetében rendszerint egy-két hónapos átfutással valósulnak meg.

A korszerűsítés és felújí­tás időigénye jelentősen függ az elvégzendő feladatok körétől, bo­nyolultságától, ám a belső munkálatokat egy-egy lakáson belül akár néhány nap alatt el lehet végezni, igaz, a többféle szakmát érintő be­avatkozások esetén a beavatkozások két-három alkalommal jelent­hetnek ismétlődő korlátozást a lakáshasználatban. A külső korszerű­sítés és felújítás a belső munkálatok előtt, alatt vagy után egyaránt kezdődhet és folyhat, időigénye a beavatkozás mértékének függvé­nyében több hetet is jelenthet.

Az épületfenntartás vagy -karbantartás kivitelezési munkái rendszerint néhány órás beavatkozásokat jelente­nek, normál esetben az érintett lakástulajdonosokkal egyeztetett időpontban, a lakáshasználatot nem vagy alig korlátozva. Természetesen a különböző típusú kivitelezési feladatok „kombinációja” – például a korszerűsítés és felújítás összekötése belső vagy külső átalakítással – a költségeket, az átfutási időket és a szervezés nehézségeit is növel­hetik.

Mint az előzőekből is érzékelhető, a kivitelezési munkák a tulajdo­nosok anyagi helyzetén túl az életvitelüket, és a beavatkozások mű­szaki megoldása és minősége függvényében a további lakáshaszná­latuk során komfortérzetüket is érinti, befolyásolhatja. Ezért is fon­tos, hogy a tervbe vett korszerűsítést, felújítást megfelelő kivitelező vagy kivitelezők végezzék a kölcsönös előnyökön és üzleti tisztessé­gen alapuló szerződések szerint.

E fejezet célja, hogy támogatást nyújtson:

• a megfelelő kivitelező(k) kiválasztásában a kiválasztás lehetsé­ges és ajánlott módszereinek bemutatásától a döntéshozatalig,
• a kivitelezési munkák nyomon követésében a közreműködők és feladataik ismertetésével,
• a munkák végrehajtásával összefüggő lényeges ismeretek összefoglalásával a kivitelezésben közreműködők tevékenységi kereteinek meghatározásában és megértésében az ütemezés meghatározásától az átadás-átvételig.

Mint a fejezet további részeiből érzékelhető, a felújítási-korszerű­sítési munkák megalapozása, előkészítése és végrehajtása az építő­ipar területén felkészültséget jártasságot igényel. Egyes tevékenysé­gek esetében – ezek általában az épületet használók biztonságával, vagy az ingatlan körüli épített és/vagy társadalmi környezet minősé­gének biztosításával függenek össze – a közreműködőkre vonatkozó­an jogszabályi kötelezettség hárul a tulajdonosra, építtetőre.

Építési munkát folyamata

Ezek ér­telmében egyrészt az építési folyamat megalapozása, előkészítése és végrehajtása során meghatározott, előírt rendben történő eljárást kell követni, az eljárás során meghatározott intézményeknek, szerveze­teknek kell a tervezett építési munkák terveit véleményezni, végül az engedélyt kiadni a munkálatok megkezdésére. Másrészt az építési fo­lyamat annak egyes szereplőivel szemben is követelményeket tá­maszt, így a tervezést végző, a műszaki ellenőrzési feladatokat ellá­tó, vagy épp a kivitelezési munkákat vezető – általában építő- vagy építészmérnöki diplomával rendelkező – mérnökökkel szemben.

A legegyszerűbb korszerűsítési és/vagy felújítási munkák esetében – így mindenekelőtt az építési engedélyre nem kötelezett beavatko­zásoknál – különösen, ha ezek legfeljebb egy-két lakóegységet érin­tenek, a megalapozás és előkészítés, ennek részeként a kivitelező ki­választása, majd az építési munkák átadás-átvétele, elszámolása ava­tott szakember bevonása nélkül is zavartalanul megtörténhet.

Az ilyen munkák értéke viszonylag alacsony a lakás értékéhez viszo­nyítva, az elvégzendő munkák végrehajtása mennyiségi és minőségi tekintetben is könnyen ellenőrizhetők külön szakember bevonása nélkül. A tulajdonos, az építtető megfelelő felkészülése, kellő odafigyelése azonban ilyenkor is szükséges, és az sem haszontalan, ha egy szakembertől előzetesen tanácsot kérünk.

A korszerűsítési és felújítási munkák jelentős része azonban na­gyobb értékű, összetett, több lakóegységet érintő beavatkozás, amelynél a tulajdonos érdekeinek hatékony védelmére a továbbiak­ban ismertetettek szerint szakemberek bevonása szükséges.

Engedély kötelesség ellenőrzése

Ehhez kapcsolódva a kivitelezési feladatok tárgyalásánál is fel kell hívni a leendő építtetők figyelmét arra, hogy az általuk elvégeztetni szándékozott munkálatok ismeretében ellenőrizzék, illetve szakemberrel ellenőriztessék, hogy a tervezett munkálatok végrehajtása épí­tési és/vagy bontási engedély köteles-e? Erre vonatkozóan mérték­adó alapvető jogforrásnak az épített környezet alakításáról és védel­méről szóló, 1997. évi LXXVIII.törvény tekinthető.

A kérdés megvá­laszolásában konkrét támogatást pedig az egyes építményekkel, épí­tési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezésekről szóló 46/1997 (XII.29.) KTM rendelet, azon belül az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési tevé­kenységeket rögzítő 9.§ nyújt.

A felújítási munkák sok esetben különböző mélységű tervdokumen­tációk elkészítését követelik meg a jogszabályban előírtak és a szak­szerűség miatt. Sajnos az a tapasztalat, hogy az építtetők sok esetben nincsenek teljesen tisztában azzal, hogy mely építési tevékenységek építésiengedély-kötelesek. Ezért a következőkben érdemes áttekinte­ni a tervezéssel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat.

Az iparosított technológiával készített épületek felújításához szük­séges tervezői tevékenység alapvetően megegyezik az épület felújí­tásoknál jelentkező általános igényekkel. Eltérés a meglévő, iparosí­tott technológiával kivitelezett szerkezetek ismétlődésében található. Ez sok esetben jelentősen megkönnyítheti a rekonstrukciót, hiszen egy adott épülettípusra kidolgozott és bevált felújítási mód szinte változtatás nélkül adaptálható az azonos rendszerű házakra. Az ilyen jellegű épületek felújításánál tehát a munkák megkezdése előtt min­denképpen célszerű informálódni a már elkészült helyreállítások ta­pasztalatairól.

A tervezés szükségessége

A 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet (Egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi ható­sági engedélyezési eljárásokról) 9. § pontosan részletezi, hogy me­lyek azok az építési tevékenységek, amelyek csak építési, illetve bontási engedély alapján végezhetők. Az építésiengedély-köteles fel­újítási tevékenység csak a jogszabályban meghatározott részletessé­gű terv alapján meghozott jogerős engedély birtokában kezdhető el.

Az építési engedély nélkül végezhető építési, illetőleg a bontási engedély nélkül végezhető bontási munkát is csak a helyi település­rendezési tervek, a helyi építési szabályzat, továbbá az általános ér­vényű kötelező építésügyi és más hatósági (védőterületi, biztonsági, közegészségügyi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, műemléki és ter­mészetvédelmi, az egészséges és biztonságos munkavégzésre történő stb.) előírások megtartásával szabad végezni.

Fontos tudni, hogy az építésügyi hatóságnak bírsággal kell sújta­nia azt az építtetőt, aki (amely) építési vagy bontási engedélyhez kö­tött munkát engedély nélkül, vagy építési vagy bontási engedélyhez kötött építési munkát az engedélytől eltérő módon végeztet, illetőleg végez. Az építési bírság meghatározása, megállapítására a 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet vonatkozik.

Engedélyhez nem kötött rekonstrukció esetén a felújítási terv szükségességét az elvégezni kívánt munkák nagyságrendje, helye és minősége együttesen határozza meg.

Engedély nélkül készíthető például a belső burkolatok felújítása, cseréje, a beépített bútorok elhelyezése, módosítása, a vizeshely­iségek, vízszigetelések felújítása. Csak engedéllyel építhető be azon­ban az új gázüzemű készülék, ill. az elektromos hálózatot és a vízve­zeték-, ill. a csatornarendszert jelentősen megterhelő berendezés.

Felhívjuk az építtetők figyelmét arra, hogy az engedély nélkül ké­szíthető felújításoknál nem kötelező műszaki terv készítése, azonban a kivitelezési munkák megpályáztatásához az elvégzett munkák ellenőrizhetősége (bizonyos esetekben egyes csomópontok szakszerű kialakításához) érdekében célszerű a megbízás műszaki tartalmát írásban is részletezni és a vállalkozótól legalább tételes költségvetés kiírást kérni (abban a beépítésre kerülő anyagok minőségének pontos meghatározásával együtt!).

Célok a hatékony felújításért

Hatékony felújítás csak pontosan meghatározott cél alapján kép­zelhető el. Ennek a célnak a megvalósítását azonban nagymértékben befolyásolják a körülmények, a meglévő szerkezetek állapota, a csat­lakozó szerkezetek minősége, a kivitelezési munkák ütemezhetősé­ge, az anyagi lehetőségek stb. Ezért valamennyi felújítás alapvető kiinduló feltétele (függetlenül attól, hogy készül-e felújítási tervdo­kumentáció) a körültekintő állapotfelmérés, az esetlegesen meglévő szerkezeti hibák okainak kiderítése, megszüntetési lehetőségeik vizs­gálata, a megvalósítható felújítási mód részletes leírása és egyezteté­se az eredetileg kitűzött célokkal.

Ennek hiányában az elkészített felújítás rövid idő alatt tönkremehet, sőt fokozott károk kialakulásához vezethet. Figyelembe kell még venni felújítások sorrendjének meg­határozásakor, hogy a később tervezett felújítások a már elkészített szerkezetek állagát, állapotát ne károsítsák.

A felújításhoz tehát elengedhetetlenül szükséges a meglévő szer­kezetek diagnosztikája, állagfelmérése, amelyet a tervezőnek bizo­nyos mélységig minden esetben, de részletesebb vizsgálat esetén cél­szerű akár független szakértő bevonásával elkészíttetni és dokumentáltatni.

A diagnosztikai vizsgálatok értékelésének folyamata

A diagnosztikai vizsgálatok célja a meglévő szerkezetek jellemzői­nek megadása a felújítás megvalósítási lehetőségeinek, feltételeinek, következményeinek meghatározásához. A meglévő szerkezetek állapotfelmérése, diagnosztikája, minden felújítási tevékenység alapfeltétele. Nélküle nem készíthető szaksze­rű rekonstrukció.

A diagnosztikai vizsgálatok értékelésénél először annak tartalmi felépítését kell ellenőrizni.

A diagnosztikai vizsgálatoknak ki kell terjedniük:

• a felújítani kívánt szerkezetek épületen belüli helyének pontos meghatározására,
• a méretek megállapítására,
• az anyagok meghatározására,
• az anyagminőségek vizsgálatára,
• a szerkezeti jellemzők meghatározására.

A szerkezetek igénybevételét elsősorban az épületen belüli helyze­tük határozza meg. Például teljesen más szempontok szerint kell fel­újítani egy tetőteraszt és másként egy kerti, talajon fekvő teraszt. Kiemelt jelentősége van a csatlakozó szerkezetek vizsgálatának, hiszen – a példánál maradva – hiába tökéletes a teraszfelület, ha az ajtókü­szöbnél befolyik a víz.

Arról nem is beszélve, hogy ezeknek a csat­lakozó szerkezeteknek az elkészítése nem egyszer többe kerül, mint az általános felületek felújítása, ezért az árajánlatokból előszeretettel kifelejtik ezeket, mivel így látszólag sokkal olcsóbban tudják elvál­lalni a felújítást. Azonban az így elkészített kivitelezés a legtöbbször nem elégíti ki az elvárható igényeket, és nehezen, esetenként csak a teljes szerkezet bontásával javítható hiba alakul ki. (Az ajtóküszöb pl. csak a burkolat bontása után építhető be szakszerűen.)

A felújítandó szerkezetek méreteinek meghatározásánál is többfé­le nehézséggel kell számolnunk. A régi épületek esetében sokszor nem áll rendelkezésre eredeti terv, a takart szerkezetek kibontására csak a kivitelezés megkezdése után van lehetőség stb. Ebben az eset­ben mindenképpen meg kell határozni a felújítani kívánt szerkezet befoglaló méreteit, eltérő elemeinek helyét, méretét. A takart részek felújítása előre meghatározott egységár alapján utólagos elszámolás­sal történhet.

A meglévő anyagok megnevezése többnyire szemrevételezés alap­ján történik. Bizonytalanság esetén laborvizsgálattal pontosíthatók egyes anyagjellemzők. Az anyagok meghatározása azért fontos, mert a felújítás során alkalmazni kívánt termékeknek minden szempont­ból (vegyi összeférhetőség, hőtágulás, elektrokémiai kölcsönhatás stb.) együttdolgozónak kell lenniük a meglévő és megmaradó anya­gokkal.

Az anyagminőségek vizsgálata dönti el, hogy milyen mértékű le­gyen a bontás, és hogyan építhető be az új szerkezet. A minőségelem­zés kiterjed az anyag állagára, felületi épségére, nedvességtartalmá­ra, és az egyéb – az esetleg meglévő eredeti minősítő dokumentum­ban meghatározott – jellemzők vizsgálatára.

Az anyagjellemzők becslése, ill. mérése alapján számíthatók ki a meglévő szerkezetek hőtechnikai, páratechnikai, akusztikai stb. para­méterei, ill. adatai, amelyeket a vonatkozó szabványokban foglalt követelményekkel összehasonlítva meghatározható a felújítás épü­letfizikai szempontból szükséges mértéke.

A felújítások sorrendjének meghatározása

A felújítások sorrendjének megállapításánál mindig figyelembe kell venni az épület teljes egészét és a felújítás csatlakozó szerkezeteinek állapotát. Például a tervezett homlokzat felújítást befolyásolhatja, módosíthatja, ha tartószerkezeti hibára utaló repedéseket találunk a falszerkezetben. Ebben az esetben először mindenképpen a statikai hiba okát kell feltárni, majd azt orvosolni.

Több szerkezet felújításának ütemezési szempontjai fontossági sorrendben az alábbiak:

• sürgősségi sorrend meghatározása a szerkezetek állapotától füg­gően,
• technológiai követelmények betartása alapján meghatározott sorrend,
• gazdasági, pénzügyi lehetőségek figyelembevétele.

A sürgősségi szempont azt jelenti, hogy először minden esetben az épület biztonságát veszélyeztető, ill. a gyors állagromláshoz vezető felújításokat kell elvégezni. Idetartoznak a tartószerkezeti hibák (pl. korrodált acéltartók, fal-, ill. födémrepedések stb.), és azok a hiá­nyosságok, amelyek az adott pillanatban egyszerűen korrigálhatók, azonban fennmaradásuk gyors tönkremenetelt, komoly, illetve to­vábbi károkat okozhat (pl. tetőfedések beázása).

A technológiai követelmények figyelembevétele az eltérő szerke­zetek csatlakozásánál játszik fontos szerepet. Meg kell vizsgálni, hogy a felújítani kívánt szerkezethez kapcsolódó épületrészek, épü­letgépészeti berendezések állapota megfelelő-e, hibáik nem károsít­hatják-e a felújításra kerülő szerkezeteket, illetve a mai kor követel­ményeinek kielégítése nem igényli-e az egyik szerkezet felújítását. Amennyiben ennek a veszélye fennáll, úgy csak a csatlakozó-szerke­zetekkel együtt készített komplex felújítás vezethet eredményre. Pél­dául új, korszerű belső burkolatok beépítése elöregedett, beázó hom­lokzati, ill. födémszerkezetek esetén teljesen felesleges, hiszen a be­jutó víz rövid idő alatt tönkreteszi az új belső felületeket.

Természetesen nem hagyhatók figyelmen kívül a gazdasági, pénz­ügyi lehetőségek sem. Azonban ez a szempont csupán az előző kettő után következhet, mert a komoly statikai problémával rendelkező épületben hiába szeretnénk színvonalas lakásokat kialakítani, ha a burkolatok, szigetelések hamarosan elválnak, elrepednek az elmoz­dulások miatt.

A technológiai sorrend betartása is fontosabb, mint a pusztán pénz­ügyi megfontolás, hiszen a már említett igényesen felújított lakás használhatatlanná válhat a beázástól, nedvesedéstől. A felújítás sorrendjét tehát elsősorban a műszaki szempontok, az épületdiagnosztika alapján meghatározott problémák határozzák meg.

A felújítás módjának kiválasztása, a mérlegelés szempontjai

A felújítás módjának kiválasztása elsődlegesen szakember – általá­ban a tervező – feladata. A megbízó (tulajdonos) kötelessége az elő­zőekben fentiekben leírtak számon kérése a felújításra jelentkező vállalkozóktól, a műszakilag megalapozott felújítási program össze­állítása, a kivitelezés ütemezése, ellenőrzésének, számonkérésének megszervezése.

A felújítás lehetőségeinek mérlegelése során a kivitelezői árajánla­tokat az alábbiak szerint érdemes mérlegelni:

• kellő alapossággal elemzi-e a meglévő szerkezetek minőségét,
• kitér-e a bontási munkákra, a keletkező hulladék elszállítására, a megmaradó szerkezetek védelmére,
• a kiválasztott felújítási mód meghatározását alátámasztja-e mű­szaki érvekkel, esetleg szakvéleménnyel, vagy csupán közli az alkalmazni kívánt szerkezeteket, munkákat,
• tartalmazza-e a kapcsolódó szerkezetek csatlakozásának felújí­tását,
• az alkalmazni kívánt anyagok, szerkezetek minősítése megfele­lő-e,
• rendelkezik-e a vállalt munka területén kellő referenciával,
• milyen garanciális feltételek mellett vállalja a munkát.

Csak az azonos műszaki tartalmú és részletességű árajánlatok ese­tében van értelme a pénzügyi összehasonlításnak. Ebben az esetben megvizsgálható az egyes lehetőségek várható élettartama, esztétikai színvonala közötti különbség is, az értékelemzés alapképletét fel­használva:

teljesítmény / bekerülési költség = érték.

Eszerint meghatározhatjuk azt a színvonalat és élettartamot, amely pénzügyileg is megéri a befektetést.

A műszaki tervdokumentáció tartalmi követelményei

Az építészeti-műszaki tervdokumentáció tartalmi követelményeit a 45/1997. (XII. 29.) KTM rendelet tartalmazza.

Esetünkben megemlítendő, hogy meglévő építmény átalakítása, bővítése esetén az építési engedélyezési tervdokumentációnak csak az alábbiakat kell tartalmaznia,

Ezek:

1. földhivatal által hitelesített ingatlan-nyilvántartási térkép má­solata, ha a telek beépítettsége megváltozik,
2. helyszínrajzot a meglévő épület befoglaló tömegét megváltoz­tató esetekben (1:500 méretarányban) az 5. § (2) bekezdésében meghatározott tartalommal,
3. alaprajzo(ka)t (1:100 méretarányban) a meglévő építmény jellemző, de legalább az átalakítani szánt, valamint az az alatti­fölötti építményszintjeiről,
4. alaprajzo(ka)t (1:100 méretarányban) az átalakított építmény átalakított építményszintjeiről,
5. homlokzati rajzo(ka)t (1:100 méretarányban) vagy fotódoku­mentációt a meglévő építmény megjelenése szempontjából meghatározó nézeteiről,
6. homlokzati rajzo(ka)t, az átalakított homlokzat(ok)ról (1:100 méretarányban),
7. metszete(ke)t (1:100 méretarányban) a meglévő építmény szintszáma szempontjából meghatározó helye(ke)n, a befogla­ló méretre jellemző méretadatokkal és szintmagasságokkal,
8. szintszám-, belmagasság- vagy tetőforma-változtatást eredményező átalakítás esetén metszete(ke)t a tervezett állapotról (1:100 méretarányban) a változtatás szempontjából meghatározó helye(ke)n, a változásra jellemző méretadatokkal és szintmagasságokkal,
9. a felvonók, a mozgólépcsők külön jogszabályban meghatározott terveit és adatait,
10. üzemelés technológiai terveket a környezet-, természet-, tűz­és egészségvédelmi követelmények szempontjából meghatá­rozó, valamint az előzetes egyeztetések során az érintett szak­hatóságok által – a vonatkozó szakmai jogszabályok alapján – jelzett esetekben,
11. műszaki leírást, amely ismerteti a teljes építmény eredeti ren­deltetését, valamint az átalakított építmény új rendeltetését, üzemeltetési technológiáját és környezettel való kölcsönhatá­sát, továbbá a tervlapokat kiegészítő információkat, a tartó­szerkezeti, az épületgépészeti, villamos, villámvédelmi, tűzvé­delmi, hangszigetelési, hőszigetelési, munkavédelmi stb. meg­oldásokat, valamint szükséges esetekben a szakhatóságok által kért további információkat,
12. szakértői véleményeket (1 évnél nem régebbi):
    a) a külön jogszabályban elrendelt esetekben, továbbá
    b) az időtávlatban változó teljesítmény jellemzőjű szerkezeteket tartalmazó (pl. ilyen a fa is) épületszerkezetekről, és
13. igazoló műszaki számításokat:
    a) a fűtött vagy hűtött épületek átalakított vagy bővített épü­letrészére vonatkozó épületfizikai, energetikai,
    b) az épület összes építési tevékenységgel, illetve tehernöve­kedéssel érintett függőleges és vízszintes teherhordó szerke­zetére, valamint a meglévő teherhordó szerkezetek megfelelőségére, illetve megerősítésére vonatkozó, az elemek be­azonosítását is biztosító, tartószerkezeti,
    c) zajforrást tartalmazó, illetve határérték feletti környezeti zajjal terhelt építményeknél az akusztikai megoldásokról,
14. egy kitöltött statisztikai adatlapot.

Az azonos alaprajzi és szerkezeti kialakítású szintek alaprajzai – a különböző szintmagasságok egyértelmű jelölésével – a tervdoku­mentációban összevonhatók. Az átalakított állapot alaprajzain és metszetein egyértelmű módon kell ábrázolni és jelölni szükséges az elbontásra kerülő és az új szerkezeteket.

Fontos kiemelni, hogy építési célra anyagot, szerkezetet és beren­dezést csak a 3/2003 (1.25.) BM-GKM-KvKM együttes rendeletben meghatározott megfelelőség igazolással lehet forgalomba hozni, megrendelni, építménybe betervezni vagy beépíteni.

Felújítási munkáknál is be kell tartani ezen rendelet követelmé­nyeit. Különös figyelmet kell fordítani arra, hogy nem csupán az új szerkezeteket kell a tervdokumentációban rögzíteni, hanem az erede­ti, meglévő állapotot és a felújítás során elbontásra kerülő részeket is.

Ennek megfelelően a felújítási dokumentációnak az alábbi fejezet­részeket kell tartalmaznia:

• Meglévő szerkezetek dokumentálása.
• A felújítás módja, a felújítani kívánt szerkezetek.
• Bontási terv.

Meglévő szerkezetek dokumentálása:

A meglévő, felújítani kívánt és a csatlakozó szerkezetek épületen belüli helyzetét M=1:100 léptékű átnézeti tervek (alaprajzok, hom­lokzatok, metszetek) mutatják. Ezeken közölni kell a szükséges mé­reteket, rétegfelépítéseket, anyagokat stb. A csatlakozó műszaki le­írás ismerteti a meglévő szerkezetek állapotát, minőségét, a felújítás szempontjából szükséges műszaki jellemzőit.

A felújítás módja, a felújítani kívánt szerkezetek:

A meglévő szerkezetek és a rekonstrukció céljának meghatározása alapján meghatározza a felújítás módját, sorrendjét, szerkezeteit, anyagait, a beépítés pontos technológiai sorrendjét. Kitér a csatlako­zó szerkezetekhez történő csomópontok kialakítására, a felújított szerkezetek műszaki jellemzőinek meghatározására.

A felújítási tervek M=1:100 léptékű átnézeti lapokon tartalmazzák a felújított szerkezetek épületen belüli helyzetét, kialakítását, réteg­terveit és valamennyi eltérő csomópontját, továbbá a beépíteni kívánt új szerkezeteket. Tervezői nyilatkozat rögzíti, hogy a tervező vala­mennyi szempontból a vonatkozó és hatályos előírások szerint járt el.

Bontási terv:

A bontási terven azokat a szerkezeteket kell feltűntetni, amelyek a felújítás során elbontásra kerülnek. A bontási terv intézkedik a kelet­kező építési törmelék deponálásáról elszállításáról is.

Az átnézeti tervlapokon a meglévő, a felújítási és a bontási terv összevonható egy terven oly módon, hogy a megmaradó, elbontan­dó, ill. az új szerkezeteket eltérő módon jelölik. Ebben az esetben célszerű nagyobb léptékű (M=1:50) terveket készíteni.

Az építési engedélyezési eljárás

Az építési engedélyt az elvégezni kívánt építési munka egészére kell kérni (l. a 4. részt). Az építési engedély annak jogerőssé és vég­rehajthatóvá válásának napjától számított 2 évig érvényes, kivéve ha az építési tevékenységet ezalatt megkezdték, és az építés megkezdé­sétől számított 5 éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására alkalmassá válik.

Az építésügyi hatóság az építési engedély érvényét az építtető az engedély érvényességének idejének lejárta előtt beadott kérelmére l-l évre ismételten meghosszabbíthatja mindaddig, amíg az enge­dély megadásakor fennálló szabályok és kötelező hatósági előírások nem változnak.

Az építtető csak jogerős és végrehajtható építési engedély és az ah­hoz tartozó tervdokumentáció alapján, az engedély érvényességének időtartama alatt, saját felelősségére és veszélyére építkezhet.

A jóváhagyott – engedélyezési záradékkal ellátott – tervtől csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével szabad eltérni, kivé­ve, ha az eltérés önmagában nem engedélyhez kötött építési munka.

A jogszabályban meghatározót egyes munkák esetében az építési engedély mellett az épület jogszerű üzembe helyezéséhez még jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély is szükséges, ilyen munkák: az építmény építése, bővítése, elmozdítása, valamint ezen építmény olyan felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy kor­szerűsítése, amely a teherhordó szerkezetet érinti, a homlokzat meg­jelenését megváltoztatja, ill. az építményben lévő önálló rendel­tetési egységek számát, rendeltetését megváltoztatja.

Nem szükséges használatbavételi engedély (de a munka elkészül­tét az építtetőnek írásban be kell jelentenie az építésügyi hatóság­hoz): építményen portál, védőtető, reklámtábla, fényreklám elhelyezése, átalakítása, bővítése, kerítés létesítése, telek terepszintjének tartós megváltoztatása, építmény homlokzatán a mesterséges szel­lőztetés és az égéstermék-kivezetés berendezéseinek szerelvényei­nek elhelyezése stb. munkálatokhoz.

A hazai felvonók 60%-a idősebb a tervezett élettartamánál, azaz idő­sebb 20 évesnél. Ezek közé tartoznak döntő részben az iparosított technológiával készült épületek felvonói is. Ez a tény és az, hogy ál­talában többségük 11, 12 szintes épületekbe van beépítve, és vi­szonylag nagy forgalmi terhelésnek vannak kitéve, emellett a lénye­ges alkatrészek cseréje a többségnél még nem történt meg – nincse­nek jó műszaki állapotban.

Tovább rontja a helyzetet, hogy sokáig nem tulajdonosi szemlélettel és kímélettel használták e felvonók zö­mét. Fejezetünkben ezen berendezések üzemeltetésének megkönnyí­tésére áttekintünk néhány fontosabb információt a felvonók üzemel­tetéséről, karbantartásáról, ellenőrzéséről, ill. a felújítások pénzügyi támogatási lehetőségeiről.

A jogszabályi környezetről az üzemeltetéshez kapcsolódóan

1998. június 18 óta új rendelkezések szerint működik a felvonók épí­tésügyi hatósági engedélyezése, üzemeltetése, ellenőrzése és nyil­vántartása, mivel ekkor lépett hatályba – az azóta többször módosított – 113/1998. (VI.10.) Kormányrendelet.

Az üzemeltetők teendői a módosítások során alapvetően nem vál­toztak, csak néhány új vonatkozásban ezekről lesz szó a következők­ben. Az utóbbi évek eseményei döntően azt igazolják, hogy a legtöbb „régi” üzemeltető már ismeri az új rendszert, ill. leginkább csak új üzemeltetőknél jelentkezhet ezzel kapcsolatosan ismerethiány.

Az üzemeltetőnek (tulajdonosnak) írásos megbízást kell adnia:

• a berendezés napi ellenőrzését és mentési ügyeletét ellátó, vizs­gázott üzemügyeletes(ek)nek,
• a havi rendszerességgel ismétlődő karbantartást végző, arra jo­gosult vállalkozásnak,
• a karbantartás megfelelőségét ellenőrző, ellenőri engedéllyel rendelkező ún. ellenőröknek,
• a rendszeres biztonságtechnikai felülvizsgálatot végző, ún. kije­lölt szervezeteknek.

A jogszabályban meghatározott számú biztonságtechnikai felül­vizsgálatot – a tárgyévben időben arányosan elosztva – az alábbiak szerint kell elvégeztetni: Általános esetben az évi négy kötelező vizsgálatból kettőt – a karbantartás megfelelőségének ellenőrzését – az EMI Kht. által re­gisztrált, engedéllyel rendelkező ellenőrökkel, a további kettőt, vala­mint a berendezés üzembe helyezés előtti, ill. ún. „javítás utáni” vizsgálatait az illetékes miniszteri által kijelölt szervezetekkel kell elvégeztetni.

Ezek a szervezetek nyereségorientált vállalkozások. Jelenleg ilyen kijelöléssel csak

• az ÉMI-TÜV Bayern Kft. (1043 Budapest, Dugonics u. 11.) (nem tévesztendő össze az ÉMI Kht.-vel),
• a Marton Szakértő Iroda Kft. (1083 Budapest, Bókay J. u 34.),
• a TÜV Rheinland InterCert Kft. (1061 Budapest, Paulay Ede u. 52.)

az EMI Kht. által regisztrált ellenőreiből álló egysége – rendelke­zik.

[Az újabb szervezet(ek) kijelölését az illetékes miniszter* hivatalos közlönyökben teszi közzé, ill. az EMI Kht. (Felvonó és Mozgólépcső Felügyelet – FMF) nyilvántartásba veszi.]

Különleges esetben: a tíz évnél fiatalabb berendezéseknél, ill. a kormányrendelet szerinti „felújított” berendezéseknél évi egy kijelölt szervezeti vizsgálat elvégzése/elvégeztetése kötelező. A jogszabály szerint „felújítottnak” számít az a berendezés, amelynél a megha­jtógép és a vezérlés, felvonók esetében még az akna- és fülkeajtók cseréje két naptári éven belül megtörtént.

A biztonságtechnikai felülvizsgálatokat végzők szakmai tevékeny­ségének felügyeletét az illetékes miniszter* az ÉMI Kht.-n keresztül látja el. Az ÉMI Kht. – amely 100%-ban állami tulajdonú, nem nyereségorientált, közhasznú szervezet – e feladatra a Felvonó és Moz­gólépcső Felügyeletet (FMF) működteti. Az ÉMI Kht. FMF végzi a berendezések országos központi nyilvántartásának vezetését is. Az ÉMI Kht. (FMF) felé az ellenőröknek adatszolgáltatási, a kijelölt szervezetnek felülvizsgálatai után – a kormányrendelet által előírt -adatszolgáltatási és nyilvántartási díjfizetési kötelezettsége áll fenn, ez utóbbit az üzemeltetők felé a jogszabály szerint a vizsgálati díjban érvényesítheti.

Az új berendezések egyszeri alapadatainak rögzítését az ÉMI Kht. az elsőfokú építésügyi hatóságok és a kijelölt szervezetek, valamint az üzemeltetők adatszolgáltatása alapján végzi. A kormányrendeletben rögzített módon az egyes új berendezések forgalomba hozatalá­ra más jogszabályok is vonatkozhatnak, ill. más minisztérium (GM) által kijelölt szervezet végezheti az ún. tanúsítást.

Az adatszolgálta­tással és a vizsgálatok elvégeztetésével kapcsolatos kötelezettségek elmulasztása esetén az ÉMI Kht-nak – a fenti jogszabály szerint – az illetékes építésügyi hatóságnál eljárást kell kezdeményeznie, a be­rendezések használóinak érdekében. (Az FMF az általa „felügyelt” periodikus vizsgálatokat nem végezheti el.) Az üzemügyeletesi (korábban kezelői) és karbantartói feladatkö­rök lényegesen nem változtak.

Üzemügyeletes

Üzemügyeletes csak erre kiképzett és vizsgázott személy lehet, aki a berendezést naponta ellenőrzi, annak teljes üzemideje alatt a tülké­ből adott esetleges vészjelzést fogadja, és intézkedik a bennrekedt utasok kimentéséről, ill. intézkedik egy esetleges baleset után. Lehe­tőség van arra, hogy a berendezést egy – felvonókhoz való alkalmas­ság szempontjából megfelelő – diszpécser-központra kapcsolják, ez esetben részben vagy teljesen a központot működtető szervezet veszi át az üzemügyeletes feladatait. Az üzemügyeletesek és a felvonó vezetők oktatását a kijelölt szer­vezetek és az ellenőrök is végezhetik.

Havi karbantartás

A karbantartást – a vonatkozó szabvány szerint – arra jogosult szervezettel vagy vállalkozóval, havi rendszerességgel kell elvégez­tetni. Ennek minősége, illetve szakszerűsége döntően – a tulajdonos pénzügyi helyzete és gazdaszemlélete mellett – befolyásolja a felvo­nó műszaki állapotát.

Az ISO 9000-es minőségügyi rendszert működtető karbantartó szervezet – az üzemeltető megbízása alapján – saját karbantartási rendszere keretén belül is ellenőrizheti a karbantartás megfelelősé­gét.

A karbantartásra, annak ellenőrzésére, ill. a kijelölt szervezetek ál­tal végzett éves felülvizsgálatok – az ún. fő- és ellenőrző (időszakos) vizsgálatok – tartalmára az MSZ-04-78:1988; az MSZ-04-79:1988; az MSZ-04-80:1984 és MSZ-04-81:1980 szabványok jelenleg az irányadók.

A karbantartás szakszerűsége nem csak pénzügyi kérdés. Egy be­rendezés tisztasága jelzi a karbantartó vállalkozás tevékenységét, ter­mészetesen az állagmegóvás és a részleges biztonságtechnikai ellen­őrzés is fontos része e feladatkörnek.

A vizes és koszos aknai süllyesztek az elhanyagoltságot mutatja, de természetesen akadnak jó példák is (l. 2. fotó). Az üzemeltetőnek az általa használaton kívül helyezett vagy hatóságilag leállított berendezés állagmegóvása érdekében annak rendszeres karbantartásá­ról és a berendezés veszélytelenítéséig, vagy az engedélyezett lebon­tásáig (7. a 246/2002. (XI. 28.) Korm.rendelet 2. §. (2) jelű bekezdé­sét is) a kötelező vizsgálatok elvégeztetéséről gondoskodnia kell. A veszélytelenítés szakszerű elvégzését az ellenőrzésre jogosultakkal felül kell vizsgáltatni, akik a felügyelet felé ezt jegyzőkönyvben jel­zik.

Az üzemeltetők írásos adatszolgáltatási kötelezettsége az ÉMI Kht. FMF felé a következőkre terjed ki:

• változás esetén az új tulajdonos, ill. üzemeltető neve, címe;
• a jogerős építési és használatbavételi engedély száma;
• a biztonságtechnikai ellenőrzést végző ellenőr és kijelölt szer­vezet neve, címe;
• a felvonóval kapcsolatos balesetek;
• az építésügyi hatóság intézkedései.

Kiemelendő, hogy a hivatkozott kormányrendelet által meghatáro­zott kötelezettségek elmulasztása szabálysértésnek minősül, és szankciókkal járhat.

A régi üzemeltetők közül sokan tudják, hogy e berendezések meg­bízható működése a legtöbb helyen nélkülözhetetlen eleme egy épü­let rendeltetésszerű használatának, valamint, hogy ezek értékes (cseréjük több millió forint) eszközök.

E berendezések rendszeres üzem ügyeletesi ellenőrzés, szakszerű, havi karbantartás és biztonságtechnikai felülvizsgálatok nélkül ha­mar válhatnak a használóikra és a környezetükre veszélyes gépekké. Ezenkívül a megfelelő szintű karbantartás rövid időtartamú hiánya is előidézhet (akár az új berendezéseknél is) több százezer forintos vagy nagyobb költséggel javítható hibákat.

Az utasok biztonsága érdekében beépített biztonsági berendezések helyes beállítását, ill. megfelelő működését általában csak a nagy szakértelmet vagy műszeres vizsgálatot is igénylő ellenőri vizsgálatok tudják megfelelően ellenőrizni. Ma már sokan belátják azt is, hogy az alapos – és általában többórás – vizsgálat a használók biz­tonsága érdekében történik, továbbá, hogy a kisebb javítások időbe­li előírásával és elvégeztetésével a kapcsolódó későbbi nagyobb rá­fordítások előzhetők meg. A vizsgálatok az esetleges balesetek ese­tén csökkenthetik az üzemeltető felelősségét.

Az új üzemeltetők tájékoztatására bemutatunk néhány jellemző baleseti okot, amelyek többsége az előírt kötelezettségek és az álta­lában jogosan szigorú intézkedések betartása mellett jórészt meg­előzhetők:

1. Aknába zuhanás, illetéktelen által – a fülke távollétében – kinyi­tott biztonsági zár miatt. Az üzemügyeletes általi napi ellenőrzéssel, a folyamatos mentési ügyelet és „a közvetlen hiba bejelentési lehető­ség” biztosításával elkerülhető lehet a baleset bekövetkezése. A fel­ügyelet a baleseti veszélyek csökkentésére a csuklópántos aknaajtók esetében az esedékes zárcseréknél az európai szabványnak megfele­lő, egységes, speciális kulccsal csak az illetékesek által nyitható biztonsági zárak beépítését kezdeményezte.
2. Aknába zuhanás, illetve a fülke lezuhanása a nem megfelelő műszaki állapotú, pl. az elhasználódott, nem idejében cserélt vagy felújított, valamint a rongálás miatt sérült, ill. rosszul beállított ele­mek miatt.
3. A 3. fotó egy leginkább karbantartás- és ellenőrzés igényes egy­séget mutat, az egyik legelterjedtebb aknaajtó biztonsági zárat e be­rendezések körében az akna belső része felől.
4. A 4. fotó azt mutatja, hogy egyes üzemeltetők hogyan védekez­nek a „színesfém-gyűjtők” ellen, extra védőpánt védi, különleges csavarokkal rögzítve az aknaajtó üveg díszkeretét.
5. A fülkében rekedt személyek „kitörési kísérlete”, vagy a „tartós bezártság” kockázati hatásai, a folyamatos mentési ügyelet hiánya vagy a jelzőberendezések hibája miatt.
6. Az 5. fotón egy, a tűzoltók által felvágott fülketetőt láthatunk, mivel a szakszerű szabadítás feltételei nem voltak adottak, amikor arra szükség lett volna. (Az öt utas ennél a példánál 2,5 órát várt a szabadításra. A megállást egy műszaki hibajelenség hosszabb elha­nyagolása idézte elő, amely elsősorban az ellenőrzők által kiírt hiá­nyosság nem időben történő elhárítása miatt következett be. Egy kb. ezer forint értékű alkatrész cseréje helyett egy legalább hatszázezres javítást kellett az érintetteknek elvégezni.)

A vészjelzések fogadására jelenleg kb. 15 féle jóváhagyott, kor­szerű diszpécserrendszer közül választhatnak az üzemeltetők. Azt, hogy ez a jó megoldás a 24 órás szolgálat ellátására, a nyugat-euró­pai országok példája is igazolja, ott is így működik a vészjelzés ke­zelése a legtöbb esetben. Ma már több cég bérbe adja a szükséges eszközöket a felvonók üzemeltetőinek, és a helyi rendszereknél ki­sebb szolgáltatási díjat számítanak fel havonta.

A felújítások szükségességéről és azok támogatási lehetőségeiről röviden

A legtöbb gyártó a berendezés eladásakor javasol felújítási üteme­zést, mégpedig a használat gyakoriságához, ill. a berendezés korához mérten a tervezett elhasználódásnak megfelelően. Amennyiben ilyen útmutató már nem áll rendelkezésre, akkor elsősorban az ellenőrzést végzők előírásaira, és a tőlük ilyen rendelt tárgyban megrendelt szak­véleményre vagy a karbantartó javaslataira támaszkodhat a berende­zés üzemeltetője.

Ellenőrzések

Természetesen a biztonságtechnikailag fontos el­lenőrzői előírások teljesítése kötelezettségként jelentkezik az üzemeltető felé, de ezt jobb megelőzni az időben történő felújításokkal. Ekkor a váratlan meghibásodások száma is mérséklődni szokott, amely szintén kedvező az üzemeltető és a berendezés használói szá­mára egyaránt.

Az utóbbi években a legtöbb önkormányzat pályázati lehetőséget biztosít a felvonók felújítására, ill. néhány bank hitelt is kínál az ön­részhez a pályázók számára. A fővárosi önkormányzat szintén támogat felújításokat, így általában a szükséges anyagi fedezet három egyenlő részből állhat össze a budapesti pályázóknál.

Magyarország 2004. évi uniós csatlakozása egy újabb felújí­tási igényt vett fel, feltehetően rövidesen egy honosított, „európai” szabvány alapú általános felmérés után. E szabvány az MSZ EN 81-80:2004 jelű, amelynek a meglévő felvonók biztonságá­nak egységesítése a tárgya, és amelyet angol címének kezdőbetűi alapján „SNEL”-nek rövidítenek a felvonók szakterületén. Ezekhez a felmérésekhez, ill. felújításokhoz a szakterületi főhatóságok pró­bálnak központi (kormányzati) pályázható támogatást szerezni.

A felméréseket várhatóan e szabvány alapján a kijelölt szervezetek fogják elvégezni, így rövidesen a tervezett felújításoknál ezeket a fel­méréseket is figyelemmel kell kísérni a régi, használt felvonók üzemeltetőinek.