Telekalakítás, telekrendezés, adásvételi szerződés, beépítési és építési engedélyezési terv
E témakörbe a következő, telekkel kapcsolatos osztási módok tartoznak:
- a) telekosztás;
- b) telekegyesítés;
- c) telekhatár-rendezés ;
- d) telekátalakítás.
A telekosztás olyan telekrendezési művelet, amellyel egy meglévő nagyméretű telekből egy új építési telek választódik le. Ennek feltétele az, hogy a meglévő telek területe, szélességi és mélységi mérete közel kétszerese legyen az érintett terület építési övezete szerinti legkisebb telekméret, tehát a telekosztáskor két szabályos méretű és alakú telek keletkezzék. A telekosztásnak az is feltétele, hogy mindkét telek az építésre vonatkozó általános hatósági előírásoknak megfelelően, szabályosan beépíthető legyen. Bonyolítja a helyzetet, ha olyan telket akarunk megosztani, amelyen már vannak épületek. Ekkor ugyanis az új telekhatár épületet, műtárgyat nem keresztezhet (szükség esetén tehát az útban lévő ilyen építményt előbb el kell bontani).
Az is feltétel, hogy a meglévő épület és az új telekhatár közötti távolság megegyezzen az új épületekre előírt távolsággal, mert csak így lesz az új építési telek szabályosan beépíthető, az épületek között előírt legkisebb távolság megtartásával. A telekosztással lehetőleg mindkét telek szabályos (téglalap) alakú legyen; tehát annak érdekében, hogy egy melléképületet ne kelljen elbontani, nem törhető meg a telekhatár egyenes vonala.
Beépítési terv és elvi építési engedélyezési terv
Mindezek előzetes tisztázása érdekében tehát általában nem elegendő csak a telekosztási helyszínrajzot elkészíteni, hanem a későbbi építési problémák megelőzése érdekében helyes, ha beépítési terv vagy elvi építési engedélyezési terv is készül a telekosztás szabályosságának és az új telek beépíthetőségének előzetes áttekintéséhez.
A telekegyesítés olyan telekalakítási művelet, amikor pl. egy keskeny vagy kisméretű, s ezáltal önálló beépítésre alkalmatlan telket egyesítenek a szomszédos telek területével. Ez a művelet gyakran együtt jár a telekegyesítés révén létrejövő, nagyméretű telek két szabályos méretű telekre osztásával, azaz a végeredmény tulajdonképpen a telekhatár helyének megváltoztatása. Telekhatár-rendezés általában akkor szükséges, ha a meglévő telek tört vagy ferde határvonalát kell kiegyenesíteni.
A telekátalakítás szabályait a külterületi, mezőgazdasági rendeltetésű (pl. zártkerti övezeti) termőföldek tekintetében is alkalmazni kell. Fontos tudnivaló, hogy a telekalakításhoz – ha annak eredményeként 3000 m2-es vagy ennél kisebb területű földrészletek keletkeznek – az építésügyi hatóság engedélye szükséges, mert a földhivatal csak ennek alapján jegyzi be a telekalakítást.
Azt is tudni kell, hogy nem minősül minden földdarab teleknek. Az építési telek ugyanis egy olyan földrészlet, amit kivontak a mezőgazdasági művelési kötelezettség alól, és ezáltal beépíthető telekké alakítottak. Ennek megfelelően tehát a települések külterületén, mezőgazdasági rendeltetésű területének akár zártkerti vagy zártkerten kívüli övezetében általában nincsenek építési telkek, csak termőföldrészletek.
Adásvételi szerződés
A szerződésnek mindenképpen tartalmaznia kell:
- Az eladók (vagy ajándékozók) neveit, személyi számait, anyjuk neveit és lakcímeit, valamint az esetleges gyámsági viszonyokat.
- A vevők ugyanezen adatait.
- A szerződés tárgyát képező ingatlan körülírását és földhivatali adatait (közigazgatási helységmegjelölés, helység, utca, házszám); ingatlan megnevezését (lakótelek, lakóház, kert stb.); nyilvántartási megjelölését (helység- és tulajdonlap száma, helyrajzi száma) a telek területét (m2) és a telken látható állapotot (üres építési telek, romos lakóház, megkezdett ház alappal stb.). Ez utóbbi azért lényeges, mert sok esetben „lakóház” telekkönyvi nyilvántartásnál a valóságban a telek üres, aminek az az egyszerű oka, hogy a régi, romos vagy már összedőlt épület lebontása után a régi tulajdonosok nem kérték a földhivatalt az állapotváltozás átvezetésére.
- Ha az ingatlan eltérő megnevezésű, ezt jogilag az eladó vagy a vevő rendezi. Célszerű, ha az eladó a végleges szerződés előtt rendezi a beépítettként nyilvántartott telek önálló építési telekké minősítését, ez esetben ugyanis a vevők az illeték fizetésére – jelenleg négy évre – illetékfizetési haladékot kapnak az illetékhivataltól. Lehet szerződésbe foglalni is, hogy folyamatba téve, de annak határidejét is rögzíteni kell.
- Az eladás, ül. vétel módját (telekár, ebből mennyi a rész- vagy teljes kifizetés, a hátralékok fizetésének módja és határideje).
- A szerződés aláírásakor célszerű az átadott vételár vagy részösszeg átadásának és átvételének elismerése, nyugtázása magában az okiratban.
- A vevők tulajdonhányadát – amennyiben többen vannak – külön-külön meg kell jelölni.
- Az eladó(k) nyilatkozata az ingatlanról, arra nézve, hogy per- és tehermentes (pl. adóhátralék, közmű hozzájárulási fizetési kötelezettség stb. nem terheli), vagy a teher nagyságáról és módjáról, valamint annak rendezéséről (pl.: a vételár terhére vagy külön átvállalásod).
- Az ingatlan áradásának, birtokbavételének időpontja.
- Az ingatlan tulajdonjogának átruházásával kapcsolatos költségek (okirati illeték, eljárási költség, forgalmi illeték) fizetésének esetleges megosztása.
- A vevők nyilatkozata arra nézve, hogy a körülírt (bármely elnevezésű) ingatlanon négy éven belül új lakóházat építenek, így az illetékhivatalnál nem kell külön kérni a vagyonátruházási illeték befizetésének felfüggesztését. Az illetéket ez esetben majd csak akkor kell kifizetni, ha a vevők négy éven belül nem mutatják be a felépített lakóház használatbavételi engedélyét a területileg illetékes hivatalnál.
- Egyéb kikötések.
- Szerződés kelte.
- Szerződő felek aláírásai.
- Két tanú aláírása (névvel, lakcímmel, személyi számmal).
Ki készítheti el a szerződést?
- A vevők vagy eladók, esetleg hozzátartozók (díjtérítés nélkül).
- Munkahelyi jogsegélyszolgálat képviselője.
- Munkaközösségbe felvett ügyvéd.
- Az ügy lebonyolítása tehát nincs jogi végzettségű személyhez kötve, azt bárki elvégezheti, de az esetleges jogi tisztázatlanság utólagos következményeit valakinek 4 mindig viselnie kell.