Építési telkek beépítési módjai: szabadon álló, oldalhatáros, ikresített, csoportos
A lakóterület a település belterületének elsősorban a lakóépületek és az azokat kiszolgáló építmények (infrastruktúra, kereskedelem, szolgáltatás stb.) elhelyezésére alkalmas része. A lakóterület – az egyes területrészek beépítésének jellege és mértéke, valamint közműellátottsága alapján – építési övezetekre van osztva. Lakóterületen épületek az övezeti előírásoknak megfelelően, egyedi vagy tömbtelkeken helyezhetők el.
Az egyedi telken a főépületek az övezeti előírásoknak megfelelően, a következő elrendezésben létesíthetők:
- szabadon állóan;
- oldalhatáron állóan;
- ikresítve (közös oldalhatáron csatlakoztatva);
- zártsorúan;
- csoportosan.
A tömbtelkeken elhelyezendő épületek között, függetlenül azok egymás közötti védőtávolságától és a benapozás lehetőségétől, szobánként legalább 14 m2, növénnyel telepíthető telekrésznek (kertnek) kell lennie (ezt járda és burkolat nélkül kell érteni).
Egyedi telkek beépítési módjai
Lakó-, ül. egyéb építési telken épületek a területi előírások függvényében, a kialakult helyzetnek és rendezési tervnek megfelelően helyezhetők el.
A következő jelöléseket használjuk:
- a: a telek szélessége;
- b: a telek mélysége;
- c: a főépület szélessége;
- d: a főépület mélysége;
- d1: a főépület toldalékkal együtt mért mélysége;
- e: az előkert mérete;
- o: az oldalkert mérete;
- hk: a hátsó kert mérete;
- k: az épületköz.
Szabadonálló beépítés
Szabadonálló beépítésnél (2/1. ábra) a lakó- vagy főépület minden oldala felől teleksáv (előkert, oldalkert, hátsó kert) alakul ki, és az utcaképben az épületek szellős, át- és körültekinthető látványt mutatnak. Az épületek helyiségeinek – függetlenül azok rendeltetésétől – minden oldalról lehetnek ablakai (2/2. ábra).
Szabadon álló építési módnál ritkán, de előfordul az, amikor az épület kétoldalt oldalkerttel, de előkert nélkül helyezkedik el. Ez már csak foghíjbeépítésekben vagy az utcaszélesítések miatti változásoknál lehetséges (2/3; 2/4. ábra).
Oldalhatáros beépítés
Oldalhatáron álló beépítésnél (2/5. ábra) a fő-, ill. lakóépület a telek építésügyi hatóság által meghatározott egyik oldalára, a telek határára vagy arra érintőlegesen épül, előkerttel vagy anélkül, utcavonalra építve.
A tervezett különleges épület alakzatokat mindenképpen a helyi építésügyi hatóság képviselőjével, ül. a területi főépítésszel kell egyeztetni. Oldalhatáron álló beépítéssel is létrejöhet szabadon álló beépítésűhöz hasonló utcakép, ha a főépület hátsó tömegrésze vagy az azzal egyidejűleg egybeépített toldalék már az oldalhatárra épül – feltéve, ha ezt a telek szélessége megengedi.
Ennél a beépítésnél a fő- vagy lakóépület helyiségei az elő-, oldal- és hátsó kert felé korlátozás nélkül megnyithatók, míg az oldalhatár felőli épületfalon csak a lakás mellékhelyiségeinek (WC, fürdőszoba, kamra), 1-1 db 60×60 cm-nél nem nagyobb ablaka vagy szellőzőnyílása létesülhet, 1,80 m parapet magassággal. Olyan oldalhatáron álló beépítés, ahol az épülettömb visszaugratott és ennek mértéke a szomszédos telekhatártól több mint 3,00 m, bármilyen helyiség ablaka létesíthető az érintett telek oldalhatárral párhuzamos épületsíkban.
Az oldalhatáron elhelyezendő épületekre kötelező érvényűek a következő előírások:
- a telekhatáron lévő falazat alapteste nem nyúlhat át a szomszédos telekre;
- az épület tetőzete csak 2,00 m fölött és max. 50 cm-t nyúlhat a szomszédos telek fölé;
- az átnyúló tetőzet csapadékvizét a saját telekre kell visszavezetni;
- az oldalhatár felől falon kívül nem vezethető közüzemi vezeték (gáz, villany);
- gázkonvektor égéstermék elvezető nyílása az oldalhatáron álló falra nem kerülhet.
Oldalhatáron álló beépítésnél a melléképületek is ugyanarra a beépítési vonalra kell hogy épüljenek, mint a főépület. Az oldalhatári beépítési vonal általában a telek északi, északnyugati vagy észak-keleti határvonala, hogy az épületek kellő benapozottsága biztosított legyen. Az oldalhatár felőli vonal egyben a kerítés helye is.
Ikresített beépítés
Ikresített beépítés esetében a két szomszédos telken álló épület együttes tömege egy szabadon álló épület képét adja. Az ilyen épület neve ikerház vagy ikerépület. Az összeépített épületek szerkezetüket tekintve azonban önállóak, egymástól függetlenül bármikor felépíthetők és elbonthatók.
Az összeépítés vonala a két telek közös határvonala (lenti ábra):
A két épület – egymást síkban vagy vetületében eltoltan takaró -falai tűzfalként funkcionálnak, tehát bennük sem ablak, sem egyéb nyílás (még szellőző sem) nem létesíthető, és a padlástéri elválasztó falak tűzállósági határértéke is legalább 2,5-2,5 óra kell hogy legyen. A csatlakozó tűzfalak között dilatációs hézag kell, hogy legyen, és a tűzfalakat a tetősík fölé 25 cm-re futtatott tűzfalszegővel kell lezárni.
Az ikerház előnyei:
- az egymáshoz csatlakozó épületsíkok falszerkezetei kisebb hőtechnikai igénnyel és a homlokzati vakolat elhagyásával készíthetők, így olcsóbbak.
- használati szempontból a fűtésnél az átfedett falszakaszoknál alig vagy egyáltalán nem kell számolnunk hő veszteséggel.
Zártsorú beépítés
Zártsorú beépítés esetében az épület végfalai az utcára merőleges vagy attól eltérő szögű telekhatárokra kerülnek, tehát az épület a két határvonal közötti beépítési területre kerül. A zártsorú beépítésű telkek, ill. övezetek utcaképe egy „tömör” házsort mutat, amit csak a tervező tehet mozgalmassá, különféle ötletekkel, az épülettömeg megmozgatásával – beleértve a tetőidomot is -, és – nem utolsósorban – a színek egymáshoz illő változtatásával.
A zártsorú épületek határvonalakra kerülő tűzfalainak tűzrendészeti és takarási feltételei azonosak az ikerépületeknél ismertetettekkel. A szomszédos épületek egymás takarása tűzfallal mindenképpen szükséges, azok mértékét a tervezett épület vetületi és tömegi alakja, valamint a telekadottságok (beleértve a szabályozási vonalat) adják.
Zártsorú beépítésnél az épületet az utcával párhuzamos beépítési vagy szabályozási vonalra kell elhelyezni, előkertes vagy utcavonalas beépítésben. A beépítési vonalon az épület egy része mindenképpen rajta kell, hogy legyen, ezen túl az érintővonaltól való eltérést a tervező és a helyi szakhatóság határozhatja meg, a „sorba illő” tömegkapcsolat harmóniájának figyelembevételével. Az előírt homlokzatmagasságot minden esetben a beépítési vonalon felvett képzeletbeli síkra vetítve kell meghatározni.
Zártsorú épületegyüttesek azon telkeinél, ahol az övezeti előírás megszakított zártsorú, a beépítési kötelezettségek lehetnek az ikerbeépítés szerintiek, például: zártsorú megszakítás épületközzel. Ha a két szomszédos telken ez lehetséges, az oldalkertek épületközként nyilvánulnak meg, így az épület a tömegalakítás, valamint a nyílászárók elhelyezése szempontjából már nem két homlokoldallal, hanem hárommal rendelkezik, feltéve, hogy az épületek között előírt legkisebb távolság (a megengedett legnagyobb homlokzatmagasság) ezt lehetővé teszi. A telekhatáron álló tűzfalra ez esetben sem nyitható semmi!
Sarokteleknél, egy- vagy kétoldali előkert esetében, teljes és mindkét utcai beépítésnél a beépítési sűrűséget az övezeti előírásoknak megfelelően, a beépítési vonaltól befelé kell számításba venni. A saroktelkeken álló épületek homlokzatmagasságai esetlegesen követhetik az eltérő utcaképet.
Zártsorú beépítés esetén visszaugratott homlokzatsíkokban csak akkor lehet ablak, ha a fal a telekhatártól legalább 3,00 m-re van. Az épület mélységi mérete a telekhatáron lehetőleg ne legyen több, mint 14,00 m – legalábbis az egyik telekvonalon -, a helyiségek benapozása és a fényigény biztosítása érdekében. Ha az egyik oldalon az épület mélységi mérete nagyobb, akkor oldalszárnyról beszélünk. Ez esetben is biztosítani kell a megfelelő napfényigényes helyiségek minimális benapozását, ráadásul nemcsak a „saját”, hanem a szomszédos telken álló épület helyiségeire nézve is.
Csoportos beépítés, sorházak és láncházak
A csoportosan elhelyezett épületek alapjában véve a legváltozatosabb beépítési módot jelentik hazánkban, ennek ellenére ez a legritkábban alkalmazott elhelyezési, ill. beépítési mód. Ide tartoznak a sorházak, a láncházak és az átriumházak.
A sorház (ábra fent) önálló telken álló, a telek beépítési vonalán létesülő és a telek oldalhatárain egymáshoz önálló határfalakkal csatlakozó épületsor egy lakás vagy egy üdülőegységet tartalmazó épületegysége. Ez a meghatározás igen hasonlít a zártsorú építésnél elmondottakhoz, a különbség az, hogy ott egy- vagy többlakásos, ez esetben pedig kizárólag egyegységes (lakásos) lehet az egy-egy teleksávon elhelyezhető épület. A homlokzati egysíkúság a beépítési vonaltól mért visszaugratással vagy – ferde vonalú telekhatárnál – az épületsíkok elcsúsztatásával csökkenthető.
A sorházas beépítés előnyei a következők:
- kisebb telekméret és terület elegendő;
- kevesebb a fajlagos út- és közműlétesítési költség.
Ez utóbbi nagyon is lényeges szempont, ugyanis ma már sok helyen „önerőből” készülnek az utak és a nélkülözhetetlen közműhálózatok is. Sorházas beépítésnél lehetséges a kétutcás megoldás is, ami a tájolási adottságok figyelembevételével a belső kerti intimitások újszerű, kedvező építészeti megfogalmazását teszi lehetővé. Kétutcás beépítésnél a két utcára nyíló telek egyik végére kerül a lakó- (főépület, a másikra pedig a gazdasági melléképület (garázs, tüzelőtároló, barkácsműhely stb.). Az udvart vagy kertet csak akkor kell utcáról megközelíthetővé tenni, ha helyi szennyvíztárolásnál a szennyvizet elszállító szippantókocsinak be kell közlekednie. Ez azonban megoldható a gépkocsitároló helyiségen át is.
A láncház csak abban különbözik a sorháztól, hogy az utcai homlokzati megjelenésében fő tömegében lévő – általában kétszintes – lakást egy földszintes (pl. a gépkocsitárolót és a kerti áthajtót tartalmazó), ún. láncelem kapcsolja a szomszédos telken épülő, hasonló megjelenésű és tömegű épülethez.
Lapos tetős nyaktagon kialakítható tetőterasz is, közvetlen padlástéri lakótérhez való kapcsolattal. Erre úgy kínálkozik megoldás sok helyen, hogy az utcáról „nyeregtetős” képet mutató homlokzat mögött van a tetőterasz. A tetőteraszt azonban minden esetben a tűzrendészeti előírásoknak megfelelően el kell különíteni a szomszédos épület tetőzetétől (pl. tűzfallal).
Ebből a meghatározásból általában az is következik, hogy míg a sorházelemek egyenként is meg-tervezhetők, a láncházelemeket egy utcán belül indokolt egységesen megtervezni és megépíteni. Feltehetően ez is oka annak, hogy ilyen típusú lakóépületek ritkán épülnek.
A láncháznak – miként a csoportház valamennyi fajtájának – a telek oldalhatáraihoz nyílás nélküli tűzfallal kell csatlakoznia, és ez egyúttal azt is jelenti, hogy csak utcával párhuzamos gerincű nyeregtetővel épülhet, mivel eresze sem lóghat át a szomszédos ingatlanra.
Az átriumház (kép fent) a mediterrán tájak jellemző beépítési formája, melynek több ezer éves múltja van (pl. Pompeji). A Közép-Európától északra fekvő vidékeken a hidegtől, hótól, esőtől, széltől védve, de nyílásaival kifelé fordul, az udvart a kert kívülről övezi. Az éghajlati különbségekből adódóan keleten és délen ez éppen ellenkező; a bentlakó a forró napsütés ártalmaitól védekezik. A mediterrán ember háza kifelé zárt és ablak nélküli, többnyire fehér falai jól visszaverik a napsugarakat, az intim belső udvar ezáltal kellemesen hűvös. Az ápolt környezetű átrium – mint belső udvar – a lakás, ül. lakótér olyan szervesen kapcsolódó része, amely semmilyen egyéb építési módnál nem létező élményben részesíti lakóját.
Az átriumos beépítés hazánkban eddig nem nagyon terjedt el, a meglévők is általában kényszerűség miatt alakultak így ki. Ma viszont, az önerős telekalakítások idejében előtérbe kerülnek, főleg gazdaságosabb telekalakítási, építési és használati lehetőségeik miatt.
Átriumos beépítésnél általában a telek és egyúttal az épület egy oldala, sarokteleknél pedig két oldala találkozik közterülettel, azaz használható szabadon nyílászárók beépítésére és a főbb lakóhelyiségek benapoztatásának biztosítására. Az átrium, vagyis a belső udvar felé a külső határolófallal hasonlóan helyezhetők el az épület nyílászárói, közvetlen belső kertkapcsolattal. Az épület alakja leggyakrabban L vagy U alakú, ami lehet mind a négy telekhatárra épített is. Előfordulnak még T, H, Z, S és I alakzatok is, de nagyon ritkán.
Különleges épületek
Ide tartoznak elsődlegesen azok az épületelhelyezési módok, melyek a szokásostól eltérőek és a hozzájuk rendelt szakmai követelményeiket a rendezési tervben és minden esetben egyedi módon kell meghatározni. A teraszház tulajdonképpen nem más, mint a dombos terephez igazodó lakóépület lakóegységeinek részben egymás fölött, de a tereppel közel párhuzamos tömeglépcsőben való elhelyezésével kialakított lakóház. Hegyes, dombos vidékek városaiban kedvelt építési forma. Előnye, hogy egyes szintjei lépcsőház nélkül, külső tereplépcsővel építhetők meg, és a természet közelsége még a fölsőbb szinteken is megmarad. A lépcsőzetes eltolás mértékét általában az építési telek lejtése határozza.meg.
Előfordul, hogy egy- vagy több-szintes lakóházat terepvágásban helyeznek el, ez a megoldás azonban sok veszélyt rejt magában, mert megállíthatatlan erózióhoz vezethet, és rontja a természetes környezet képét. A lakódomb tulajdonképpen hasonló a teraszházhoz, attól csak abban különbözik, hogy az egymás fölé helyezett lakóegységek egy meglévő domb „kiszögellését” takarják el, legalább félkör alakú alaprajzi vetületben. Előfordulhat az is – ritkábban -, hogy mesterséges feltöltésre épül. Külföldön gyakran helyeznek el a lakóegységek alatti térben központi garázsokat vagy vendéglátó egységeket.