• építés

Telekalakítás engedélyezése és menete

Városokban és falvakban az egyre növekvő telekárak szükségessé teszik az olcsóbb telekhez jutást. A már meglévő, családi birtokban lévő, nagyobb telekből fakadó lehetőségek többféleképpen hasznosíthatók újabb lakás építéséhez. A telken belüli építési lehetőségek a következők.

Ha az övezeti előírások megengedik, és az épület statikai szempontból megfelel:

• emeletráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel;
• belső szárnyépületben, keskenyebb telek esetében, ill. oldalhatáron álló beépítési kötelezettség esetén;
• építési vonalon oldalirányú utcai bővítéssel (szélesebb telek esetében, ha az előírt legkisebb méretű oldalkert még ezután is megmarad);
• „eltolt” épülettömeg-kapcsolattal, szélesebb telek esetében;
• közbeiktatott – de a lakáshoz kapcsolt – nyaktag kapcsolásával stb.

Az előző kettő kombinációja, amikor a nappali helyiségek a toldalékrészben, az éjszakai funkciókat ellátók pedig a padlástérben vagy az emeleten helyezkednek el. A meglévő épülethez kapcsolt vagy afölé épített lakrészeknél különös gondot kell fordítani a hangszigetelésre. Ha a telek méretei, főként területe és szélessége, esetleg mélysége az átlagosnál nagyobb, akkor azt megosztva önálló építési telek is kialakítható.

A telekalakítási eljárás feltétele

A telekalakítás lehetőségét két irányból kell vizsgálni:

• Egyrészt, hogy a telekosztással leválasztott telekhányadon kívül fennmaradó, a meglévő épületet körülvevő telek megfelel-e továbbra is az OÉSZ és a rendezési terv, az építési övezet vonatkozó előírásainak; (oldal- és hátsókert-méret, beépítési százalék stb.) A csökkentett telekméret megfelel-e használójának a továbbiakban is.
• Másrészt, hogy a leválasztott telek megfelel-e az OÉSZ építési övezeti, valamint a rendezési terv előírásainak, felépíthető-e rajta az igényeknek és az építési övezeti előírásoknak megfelelő épület.

Telekosztási lehetőség

Ha a telek mérete elegendő két telekhez, akkor a probléma telekosztással is megoldható.

Ha a telek két szabályos szélességű és beépíthetőségű telekre nem osztható, akkor ún. nyeles telek alakítható ki (kép lent).

Az osztás után is ki kell elégíteni a következő alapvető követelményeket :

• mindkét telek feleljen meg az OÉSZ és a rendezési terv, az építési övezet telekméreti és beépítési feltételének;
• a leválasztás után visszamaradó (régi beépítésű) telek, vagyis a teleksáv (nyél) mélysége 50,00 m-nél nem lehet hosszabb;

A bejáratot biztosító teleksáv alkalmas kell legyen:

• a személyforgalomra,
• a gépjárművel való beközlekedésre,
• a csatlakozó közművek bevezetésére ;
• a bejárati teleksáv (nyél) területe nem számítható bele egyik telek méretébe sem, tulajdonjogilag pedig a belső telekhez kell kapcsolódnia, szolgalmi joggal nyeles telek nem létesíthető;

A nyél szélességi mérete 3,00-5,00 m között legyen; a következők szerint:

• ha csak közlekedésre szolgál, akkor 3,00 m-ig csökkenthető;
• szint alatti közművezetés szolgalmi jogának biztosítása esetén – ha ehhez a jogi, műszaki feltételek, a szakhatósági engedély és a szomszédos ingatlan tulajdonosának hozzájárulása rendelkezésre áll – ugyancsak 3,00 m-ig csökkenthető a nyél szélességi mérete ;
• a részleges közművek nyúlványon való elvezetése esetén 5,00 m;
• teljes közmű teleknyúlványon való elvezetésekor – a szükséges védőtávolságok figyelembevételével (víz, gáz, csatorna, villamos földkábel, telefon) – az 5,00 m széles sáv többnyire nem elegendő, tehát annak mérete csak közműegyeztetés és azok kezelőinek nyilatkozata alapján határozható meg (a telekalakítás és vásárlás előtt!).

Egy nyúlványra csak egy építési telek kapcsolható -függetlenül annak lakásszámától -, és a nyél tulajdonjoga is csak egy hátsó telekhez tartozhat. A nyúlvány miatti kerítéstöbblet a nyeles telek tulajdonosát terheli. A nyeles telkeken elhelyezendő fő-, valamint toldalék- és melléképületek a rendezési terv szerint kell épüljenek, a következő módokon:

• amennyiben a megosztott telek belső „tömbjében” későbbiekben utcanyitás várható, akkor ezt figyelembe kell venni, tehát a nyél felől először a toldalék- vagy a mellék-épület, majd utána a főépület épül, igazodva a rendezési vonalhoz;
• tömbön belüli kert esetében az épületek építési vonalát a csatlakozó utca felőli legrövidebb megközelítést figyelembe véve kell meghatározni.
• Tömbön és telken belül több telek is kialakítható, de ez esetben a bejáratot biztosító zsákutcaterületet kártalanítási igény nélkül, köz-területként, telekkönyvileg be kell jegyeztetni az állam javára.

A telekalakítás engedélyezése és menete

A telekalakítás, vagyis a telekosztás az előző feltételek teljesítése esetén lehetséges.

Elvi telekalakítási engedély

Elvi telekalakítási eljárás nem feltétlenül szükséges, de mindenképpen tanácsos, hogy megelőzzük a későbbi problémákat és a nagyobb költségeket, valamint hogy bizonyosak lehessünk abban, hogy a létrejövő telek beépítése az érvényes övezeti előírások szerint engedélyezhető lesz.

Elvi engedélyt bármilyen ingatlanra, bárki kérhet, nem kell hozzá a tulajdonosok hozzájárulása. Gondoljunk például arra, hogy egy nagyobb területű ingatlant tulajdonosa értékesítésre ajánl, szóban ígért, „rózsás” feltételekkel. Ezek alapján a vevők elvi engedélyt kérhetnek a telek megosztásához, a helyi tanács szakigazgatási szervének építési osztályánál.

Az engedélykérelemhez csatolni kell a következőket:

• a kérelmező neve, címe;
• a kérelem okát (telekosztás utáni építés stb.);
• a megosztás tárgyát képező ingatlan pontos helyét, területét (hrsz. stb.);
• a földhivataltól beszerzett és hitelesített térképmásolatot vagy helyszínrajzot, 2 példányban.
• Az előzőek alapján a helyi tanács meghozza (első fokon) a megosztással kapcsolatos elvi telekalakítás engedélyezési határozatát, amely egy évig érvényes;
• a telekkönyvi átvezetésre nem jogosít;
• a leírtakkal, ill. a benne rögzítettekkel kapcsolatban a határozat kiadója felelős, annak érvényességi idejéig vagy visszavonásáig.
• A határozat alapján elvégeztethetők a telekosztási munkák (kitűzés, kitűzési, ill. megosztási vázrajz, területszámítások stb.), és rendezhetők a tulajdonviszonyok.

Végleges telekalakítási engedély

A telekrendezéshez mindenképpen szükséges a végleges telekalakítási engedély, függetlenül attól, hogy kértek-e rá elvi engedélyt vagy sem.

Az engedélykérelemhez a következőket kell csatolni:

• kérelmező tulajdonosok neve, címe (aláírásukkal ellátva);
• földhivatallal záradékoltatott megosztási vázrajz (min. 5 példányban) ;
• érvényes telekkönyvi szemleív (tulajdoni lap);
• esetleges közműnyilatkozat (nyeles telek esetében);
• a telekkel szomszédos telek tulajdonosainak neve és lakcíme.

Az első fokú építésügyi hatóság a kérelem alapján 30 napon belül adja ki határozatát, amely alkalmas:

• telekkönyvi átvezetésre (két éven belül);
• a telek átruházására.
• A hatóság által kiadott engedély a tulajdonos kérelme alapján érvényességi idején belül egy évre meghosszabbítható.

Földhivatali átvezetés

A telekalakítás hatósági engedélyezése és a határozat jogerőre emelkedése után a megosztási vázrajzok birtokában a telek új adatai a telekkönyvben átvezethetők. A telekkönyvi átvezetést kérelmező beadványt hasonlóan az adásvételi szerződéshez – bárki elkészítheti.

A beadványnak tartalmaznia kell, ill. mellékelni kell hozzá:

• az átvezetési kérelmet;
• ha az adásvétel is megtörtént, úgy az azt tartalmazó okiratot egy eredeti és két másolati példányban;
• a hatóság által kiadott (és jogerős) határozatot (1 példány) és a megosztási vázrajzot (2 példány).
• Mindezeket az eladóknak vagy ajándékozóknak és az új tulajdonosoknak aláírásukkal kell hitelesíteniük.
• Az átruházási illetéket az Illetékhivatal állapítja meg, a tulajdonjog és a tulajdoni állapot átvezetését követően.