• beépítés

Építési telkek beépítésével kapcsolatos kérdések és meghatározások

Az egyedi és tömbtelkek igény szerinti beépíthetőségét kötöttségek és egyéb meghatározó tényezők széles skálája határolja be. Ezekkel elsősorban a tervezőnek, de az építtetőnek is szembe kell néznie.

A tervezői gyakorlat során ugyan sok minden kialakult, az esetek egy részénél mégis gondot okoznak az adott telekkel kapcsolatos kötöttségek és előírások, amik természetesen mindenkire egyaránt kötelezően, nem pedig ajánlottan érvényesek. Az építtetők körében elterjedt hamis hiedelem, hogy a szabályok nem mindenkire és egyformán kötelezők. Az is gyakran előfordul, hogy a szabályok és értelmezésük figyelembevételénél egyes tervezők néha nem eléggé körültekintőek, ami félreértésekhez vezethet, természetesen az építtetők részéről is.

Az épületek elhelyezésének, magasságuk meghatározásának, a tömeg magassági értelmezésének, a közművesítettségének és az építmények közterületi kapcsolatának ismertetésével a következőkben lényegi kérdéseket tárgyalunk meg.

Épületek elhelyezése

A telkeken létesülő lakó- és egyéb épületek tervezését megelőzően nagyon fontos tájékozódni az adott telek területi beépítési lehetőségéről, és ezen belül a telek esetleges sajátosságai miatti szabályzatokban rögzített előírásokról.

Elhelyezés vonatkozásában lényeges szempontok a következők:

• az építési vonal helye;
• a beépítési mód és ennek ismeretében a védőtávolságok ;
• az épületet körülvevő zöldterület, vagyis a kert értelmi pontosítása;
• a kiindulási magassági pontok meghatározása, a közművek helye, kapacitása;
• a szomszédos telkeken lévő beépítés ismerete.

Az építmények közötti védőtávolságok

Az építmények közötti legkisebb védőtávolságot minden esetben a tervezőnek kell megállapítania, az érintett építmények alapján. A védőtávolságok meghatározásában két alapvető szempont létezik: a tűzvédelmi és a szomszéd különféle jogainak védelme. A legkisebb védőtávolságok tehát az egymás melletti építmények tűzveszélyességi osztálya, a tűzállósági fokozatok, a szomszédos építmények magassága, homlokzati nyílásai, árnyékhatásai, valamint a környezeti és egészségvédelmi szempontok alapján állapíthatók meg.

A tűzveszélyességi osztályok, a funkcióból adódóan, az A, B, C, D, E kategóriák.

Az épület tűzállósági fokozatát az alkalmazott anyagok és szerkezetek tűzállósági értéke alapján kell megállapítani, I-V. fokozatban. A vonatkozó szabvány részletezésétől eltekintünk, csak a lényeges szempontokra hívjuk föl a figyelmet. Eltérő tűztávolsági követelmények esetében az építmények között mindig a szigorúbbat kell alkalmazni.

Az egymás melletti szomszédos telkeken álló főépületek közötti legkisebb távolságot az adott területre előírt (megengedett) legnagyobb utcai homlokzatmagasság mértéke határozza meg (pl.: a III. építési övezetben 7,50 m), de ez a távolság akkor sem lehet 6 m-nél kisebb, ha a területen nem építhetők pl. 4,50 m-nél magasabb utcai homlokzatmagasságú főépületek.

Az épületek egymást átfedő, ill. így elhelyezhető homlokzatai közötti távolságot mindig a nagyobbikat figyelembe véve kell megállapítani…

…de az érték nem lehet kisebb:

• sem az építési telekre – az övezeti előírások, rendezési terv alapján – előírt vagy megengedett -tehát nem a tényleges! – legnagyobb utcai homlokzatmagasság mértékénél;
• oldalkert esetén a tényleges oldalhomlokzat magassági méreténél;
• sem pedig 6,00 m-nél.

Ez utóbbit a helyi önkormányzat oldalhatáron álló beépítésnél egyedi telkek esetében – a tervező kérésére – saját hatáskörében mérsékelheti 4,00 m-ig, azzal a feltétellel, hogy az oldalkertre néző oldalhomlokzat magassága 5,00 m-nél nem lehet magasabb, és a szükséges benapozás a vizsgált és a szomszédos épületeknél megmarad.

Az I-III. tűzállósági fokozatú, nem éghető anyagú külső térelhatároló szerkezetű, falazatú, héjazatú épületek nyílás nélküli határfalai (tűzfalai) vagy közvetlenül egy-máshoz csatlakozhatnak, vagy egymástól legalább 3,00 m-re kell lenniük.

A III-V. tűzállósági fokozatú, fa-vagy más éghető anyagú külső tér-elhatároló szerkezetű, falazatú és legfeljebb 7,50 m homlokzatmagasságú épületekkel legfeljebb 12 egymás melletti egyedi telek építhető be, 12-nél több telek esetében a 12. épület után legalább 16,00 m védőtávolságot kell biztosítani, vagy ezen a távon belül csak I-III. tűzállósági fokozatú épület állhat. A saját, vagyis egy építési telken álló C-E tűzveszélyességi osztályba tartozó épületek között nem szükséges védőtávolság, ha azok egy tűzszakaszba beszámíthatók.

Az előkert

Az előkert (e) az építési telken álló főépület és a telek közterületi határvonala közötti teleksáv (kép lent).

Sarokteleknél mindkét oldali teleksáv előkertnek számít. Az előkert mélysége a telek homlokvonalával párhuzamos építési vonal telekhatártól mért távolsága.

Ez a mélység általában 5,00 m, de ettől eltérő is lehet:

• a rendezési terv alapján;
• a kialakult helyi viszonyok figyelembevételével (az építésügyi hatóság állapítja meg).

Az előkertbe, vagyis annak méretébe benyúlhat:

• a szabad lépcső (bejárati lépcső) vagy
• a terepcsatlakozás felett legalább 2,00 m-re lévő épületrész (pl. eresz, erkély, loggia, zárt épülettömeg.

Az oldalkert

Az oldalkert az építési telek oldalhatára és a főépület közötti teleksáv. Az oldalkert szélessége nem lehet kisebb, mint oldalhatáron álló beépítésnél: az épületek között megengedett legkisebb távolságnál (6,00 m);

Az oldalkert szélessége nem lehet kisebb szabadonálló és ikres beépítésnél:

• a megengedett legkisebb tűz-távolságnál [a szemközti (szomszédos) épülettől mérve];
• az építési telekre előírt legnagyobb utcai homlokzatmagasság (Hu; felénél;
• az oldalkertre néző tényleges homlokzatmagasság (Ho) felénél; és
• 3,00 m-nél.

Az oldalkert előírt legkisebb méretén belülre épületrészek vagy előlépcső – kivéve a falsíktól 1,00 m-nél nem nagyobb kiülésű párkányt (és ereszt), valamint a bejárati ajtó feletti előtetőt – nem nyúlhat be. A benyúló épületrészek megtervezésénél figyelembe kell venni a szabad közlekedést és a telek belső megközelíthetőségét (a szállító járművek űrszelvénye szerint). Az előbbieknek megfelelően tehát oldalkertbe terasz nem épülhet.

A hátsó kert

A hátsó kert (hk) az építési telek hátsó telekhatára és a telken elhelyezett főépület közötti teleksáv.

A hátsó kert mélysége nem lehet kevesebb:

• a főépület megengedett legnagyobb utcai homlokzatmagassági, ül. a hátsó kertre néző homlokzatmagassági méreténél (Hh), sem pedig 6,00 m-nél.

A hátsó kertben elhelyezhető építmények a következők:

• melléképületek, melléképítmények;
• közműpótló műtárgyak és árnyékszék ;
• víz- és fürdőmedence;
• épített tűzrakóhely.

A hátsó kertben elhelyezendő építményeknél vizsgálni kell:

• a tűzvédelmi távolságokat;
• az egészségügyi védőtávolságokat (trágyatároló stb.), a szomszédos telek épületeitől is.

Mértékadó kiindulási alappont, alapmagasság

A kiindulási alapmagasságokat általában meg kell adni:

• a telek kitűzésénél;
• a közművek közterületi magasságainál ;
• közterületi közlekedési létesítményeknél ;
• telken belüli épületeknél, ül. építményeknél (közmű-csatlakoztatásokkal).

A telek alapmagasságainak ismerete alapvetően fontos a tervezéshez a lejtések, közműcsatlakozások és – takarások, valamint az épület kiindulási alappontjának meghatározásához.

Elengedhetetlen a közművek közterületi magassága és főként a telkekről csatlakoztatható pontok ismerete (pl. csatorna-folyásfenékhez való kapcsolódás – épületbekötésnél és egyéb utcai közmű keresztezésének a megállapításához stb.). Csak ezek alapján pontosítható az épület faltőmagassága.

Közterületi utak magassági pontjai meglévő (szilárd) út és járda esetében könnyen meghatározhatók, pl. szintezéssel. Annál körülményesebb viszont a még rendezetlen terepű utcáknál a „vélt” magassági pont megállapítása.

Épületek kitűzésénél általában az előzőekben ismertetett pontok többségére szükség van. Az alapmagassági érték többnyire ±0,00 szintként az épület előtti járdaszint, ami sík vagy közel sík terepen még megközelítően jó. A pontosabb meghatározás érdekében mindenképpen a beépítési vonalon, ill. az épület főbejárati előlépcsője előtti járdaszint magasságában célszerű felvenni. Ennek jelentősége különösen lejtős terepen igen nagy: gondoljunk arra, hogy előkertesen épített lakóháznál az oldal- és keresztirányú teleklejtés már akár több méteres különbségeket jelenthet, az utcakép szempontjából vagy a telek csapadékvizének elvezetésénél pedig már néhány centi is sokat számít.

A magassági értékek a következő módokon adhatók meg:

• Bf: Balti feletti (pl. 94,515 mBf);
• Af: Adria feletti (pl. 88,612 mAf);
• Rm: relatív magasság (1,22 m);
• ±0,00 kiindulási alapmagasság (pl. ±0,00= Bf 94,515).

A Balti és Adria feletti értékek az országos nyilvántartásban szereplő „falicsapok” magasságától mérhetők át. A relatív magasság (Rm) valamilyen helyszíni fix építményhez (pl. kútperem, bejárati küszöbszint stb.) viszonyított magasság.