Az épületek üzemeltetése, alapfogalmak
Az épületek, építmények teljes életciklusa alatt a karbantartás és üzemeltetés során jelentkezik az összköltségek kb. 80%-a. A bekerülési költség többszörösét az épületre kell költeni a fennállása során, így az állagmegóvásra fordított anyagi eszközök, illetve a folyamatos üzemeltetés költségei gazdálkodási szempontból sem közömbösek.
A gazdasági helyzet, az egyre dráguló energiaárak szükségessé teszik az épületek gazdaságos üzemeltetését. Ehhez szükség van az épületben található gépészeti berendezések és rendszerek működtetésének optimalizálására (fűtés, szellőztetés, légkondicionálás, elektromos hálózatok). A működő rendszereket olyan szinten kell tartani, hogy a feladatukat megfelelő módon tudják ellátni.
Az új vagy felújított épületeknél a beépített gépészeti berendezések műszaki színvonala lehetőséget ad az üzemállapot folyamatos megfigyelésére. Lehetővé válik az üzemzavarok gyors felfedezése, a távfelügyelő diszpécser beavatkozása és az optimálishoz közeli üzemelés körülményeinek megteremtése.
Hőmérséklet, szellőztetés
Az épületek üzemeltetése során folyamatosan az előírásoknak megfelelő hőmérsékletet, légcserét, páratartalmat stb. kell biztosítani. Ehhez jól képzett műszaki személyzet szükséges, akik képesek az épület berendezéseit működtetni, a kisebb hibákat elhárítani, állagmegóvást végezni, valamint a nagyobb felújítási munkákra javaslatot adni.
A létesítmények üzemeltetésével kapcsolatos tevékenységeket két részre oszthatjuk.
Létesítmény-fenntartási tevékenységek:
- Hibaelhárítás: a mindennapi élet során adódó hibák (gépészeti üzemzavarok, burkolati hibák stb) kijavítása tartozik ide.
- Karbantartás: azok a munkák tartoznak ide, amelyek a meghibásodásokat, lassú tönkremeneteleket gátolják meg, pl. légkondicionáló karbantartása.
- Felújítás: bizonyos épületrészek, épületszerkezetek nagy javítását, eredeti műszaki színvonalra emelését jelenti, pl. a tetőhéjazat cseréje.
- Jelentés készítése: ezt a tulajdonosok igényei alapján kell bizonyos időközönként elkészíteni az épület állapotáról, az elvégzett beavatkozásokról.
- Naprakész nyilvántartás: az épület fennállása alatt folyamatosan vezetett leltárt jelenti. Költségelemzéseknél, a későbbi munkáknál hasznos lehet.
Létesítmény-üzemeltetési tevékenységhez tartozik:
- Közüzemi energiagazdálkodás: a közműszolgáltatók tevékenysége sorolható ide. Legnagyobb problémát mindig a fogyasztás mértéke és a szolgáltatások árának a folyamatos növekedése okozza.
- Épület- és helyiséggazdálkodás: a legjobb kihasználtság és legkisebb fenntartási költség elérése érdekében vezetett tevékenység.
- Takarítás: a folyamatos rend és tisztaság igénye miatt szükséges. Megfelelő eszközöket, személyzetet igényel.
- Biztonsági felügyelet: szükség esetén saját biztonsági szolgálat alkalmazása, megfigyelő rendszer, riasztók működtetése.
- Egyedi feladatok ellátása: speciális rendeltetésű épületeknél jellemző.
- Naprakész likviditás: a gazdálkodás szempontjából fontos, az épület üzemeltetésével kapcsolatos pénzügyi nyilvántartás vezetését jelenti, naponkénti frissítéssel.