• építés
• tervezés

Lakóépületek tervezésének előkészítése

A tulajdonképpeni lakóháztervezés a megvalósuló házzal kapcsolatos munkák leglényegesebb fázisa, sok esetben éppen ezen áll vagy bukik az elképzelt lakóház „sorsa”. A nem kellően előkészített tervezésből konfliktusok adódhatnak a tervezőnél, a hatósági engedélyezésnél, a lakóház építésénél és – nem utolsósorban – a használat során is.

Hogy ezeket elkerülhessük, válasszuk a következő sorrendet, mint leendő építtetők és az építési telek tulajdonosai:

• az igények fölmérése;
• anyagi helyzetünk és lehetőségeink tisztázása és tisztánlátása;
• a tervezési jogosultsággal rendelkező tervező kiválasztása;
• közös hatósági egyeztetések (építtető-tervező-szakhatóság);
• a tervezési program kialakítása;
• vázlattervek készítése az építési övezet előírásai szerint;
• vázlattervek építtetői egyeztetése;
• konzultációk az építtető és a tervező között;
• a tervezés előkészítésének zárótárgyalása (építtető-tervező).

Ezekkel a szakkönyvek többnyire nem foglalkoznak, ugyanis azok általában a kezdő vagy gyakorló szakemberekhez szólnak. Megfogalmazásuk olyan, hogy sok szakmai kifejezésükkel éppen a leendő építtetőt vezetnék tévútra. A következőkben úgy adjuk közre a szükséges ismereteket, hogy a lakóházról azt erezhessük, hogy azt mi is terveztük, annak ellenére, hogy tulajdonképpen csak az igényt határoztuk meg. Nagyon jó, ha a tervezővel majdhogynem baráti kapcsolatba kerülünk, ellenkező esetben ugyanis a készített terv csak egy, tervező által nyújtott „szolgáltatás” lesz.

Törekedjünk ennél többre, mert a tervezővel szembeni „ féltékenység” vagy „zárkózottság” nem hozza felszínre több éve tarsolyunkban gyűlő esztétikai élményeinket és tulajdonképpeni személyiségünket. A leendő hajlék szempontjából alapvetően fontos, hogy a tervező számára se csak egy ügyfél, hanem annál közelebbi személy lehessünk.

Az építtetői igények fölmérése

A tervezés előkészítésének egyik leglényegesebb és legfontosabb szakasza az igényfölmérés, azaz hogy mire futja, milyen házat szeretnénk, milyen különleges igényeink vannak. Mindezt természetesen a tervező tudomására kell hozni, ami nemcsak némi vázlatot jelent, hanem tájékoztatni kell őt sok mindenről, ami távolabbi életünket érinti és befolyásolja.

Ilyenek például a következők:

• családunk jelenlegi és várható létszáma;
• a későbbiekben szándékozunk-e nagyszülőt a lakásunkba hozni;
• gyerekeinknek az elkövetkező években vagy évtizedekben akarunk-e a telkünkön lakásbővítési lehetőséget nyújtani (toldalék-, emeletráépítés, esetleg telekosztás stb.).

Beszélgessünk arról, hogy a hazai utazásaink során látott épületeknél mi az, ami tetszik, és mi az, ami zavar bennünket. Ezeket esetleg a helyszínen megmutathatjuk vagy fotóval is alátámaszthatjuk. Vigyázzunk azonban a külföldi példákkal, mert ugyan egyes országokban nagyon sok szép ház van, de nem mind illeszthető hazai építészeti lehetőségekhez (anyaguk, technológiáik, a szabványok és az áruk miatt).

Fel kell mérni, hogy a helyi építési lehetőségek figyelembevételével a lakóház „ütemezett megvalósítása ” műszakilag hogyan lehetséges. Ez ugyanis a tervezés idején még olyan megoldásokat is lehetővé tesz, amik építés közben már csak igen körülményesen és költségtöbblettel jöhetnek szóba. El kell dönteni, akarunk-e gazdasági épületet vagy épületrészt, és ez hol helyezhető el (épületben, épület alatt, épület mögött stb.), elegendő-e hozzá pénzügyi keretünk, valamint a telek befogadóképessége?

Vannak-e különleges igényeink az épületszerkezet anyagait illetően, és ha igen, azt is elemeznünk kell. Az anyagok kiválasztása itt természetesen nem a belső burkolatokat és tapétákat jelenti, ezek később, az építkezés alatt is változhatnak, ezeket semmi esetre se vásároljuk meg előre, mert mire szükségesek lennének, addigra egy tucat szebbet találhatunk, és csak bosszankodni fogunk.

Színigény és a környezeti kötöttségek

Tisztázni kell viszont minden esetben az építtetői színigényt és a környezeti kötöttségeket. Ilyenek a tetőfedés anyaga és színe, a homlokzatburkolatok és színeik, valamint a homlokzati felületképzések. A színek eldöntéséhez jó, ha ismerjük az épületet körülvevő későbbi növények fajtáit (pl. ezüstfenyő, piros szilva stb.). Akarunk-e később és milyen anyagú, az utcáról is látható kerítést vagy építményt elhelyezni a telken? Nagyon lényeges szempont a kerítés, mert annak lábazata fontos, hogy azonos legyen az épület lábazatával, míg elemei az erkély vagy a terasz korlátjával harmonizáljanak.

Az előzőek áttekintése után tisztázni kell, hogy van-e az építtetőnek elképzelése a következőkről:

• a helyiségek nagysága (m²);
• a belső lépcső az előszobából vagy a nappaliból legyen megközelíthető, ill. használható;
• osztott vagy nyitott terű lakások tetszenek inkább (pl. galériára való helyiségkapcsolatok);
• garázs az épületben vagy attól külön legyen (ha mód van rá, jobb, ha az épületben van);
• a garázs és a lakás rendelkezzék-e belső (közlekedős) kapcsolattal ;
• a lakásbejárat helye;
• a fűtési igények: egyedi kályhás vagy etázsfűtés (radiátoros vagy padlófűtés), esetleg kandalló;
• vendégszoba külső megközelítéssel vagy lakáskapcsolattal szükséges-e;
• a konyha jellege (lakókonyha: főző étkezővel; főző, ételbár jellegű; teakonyha stb.);
• élelmiszer-tároló (kamra, külön helyiség a hűtőládának stb.);
• mosás helye;
• különleges igények (klíma-, kondicionáló-, sport-, szabadidő-, szauna-, szolárium-, barkács-, fotó-, stúdió-, rendelő-, ügyfélváró-, dolgozóhelyiség stb.)

A következő tanácsot a tervezőknek szánjuk. Az igényfölmérést az építtető család minden felnőtt tagjával és több alkalommal végezzük el (mert közben biztosan eszébe jut valakinek valami fontos, utólag pedig ez nem biztos, hogy megoldható).

Vázlatterv nélkül ne vállaljuk a tervezést

Mindenképpen kikötésként kell rögzíteni azt, hogy a tervezés folyamata mindkét fél részéről bármikor megszüntethető. Ez nem pszichológiai tanács, hanem a könnyebb kapcsolatfölvétel és a bizalom miatt célszerű.

A tervezési díjat „tól-ig” jelleggel adjuk meg, mert ez is segít a jobb emberi kapcsolatok megteremtésében, nem okoz feszültséget, ha pl. már a harmadik vázlattervet kell készíteni vagy az ügyintézésből adódóan hatósági többletmunkák adódnak. A nemkívánatos feszültségek ugyanis visszahatnak a minőségi tervezésre is, természetesen negatív értelemben. A kiviteli terveket csak az engedélyezési tervek után, az ÉSZB szakvéleménye és az építési engedély birtokában érdemes elkészíteni.

Gazdasági számítások

Az igényfölméréssel párhuzamban a gazdasági számításokat is el kell végezni, mégpedig két szempontból.

Előszámítás

Fel kell mérni a rendelkezésünkre álló teljes kereteket:

• készpénz;
• takarékkönyv és értékpapír;
• meglévő anyagok értéke;
• hitelek
• OTP-kölcsön;
• bankhitel;
• munkáltatói támogatás stb.;
• tanácsi juttatások:
• kölcsön;
• állami támogatás stb.;
• szociálpolitikai támogatások:
• gyermekek számától függő;
• eltartott szülőre vagy szellemi fogyatékos családtagra vonatkozó;
• az építtető által elvégezhető munkák értékeinek összesítése (pl. anyag, beszerzés, segédmunka részaránya, valamely szakmunka stb.).

Mindezek összege adja a rendelkezésünkre álló anyagi fedezet mértékét, aminek ismeretében megtervezhetjük a leendő épület nagyságát.

Területszámítás

Alapvető fontosságú minden számításhoz annak ismerete, hogy mennyi a jelen időben és környezetünkben egy lakás bekerülési költsége, m²-re vetítve.

Ennek kiderítése igen egyszerű:

• kérdezzünk meg olyanokat, akik az utóbbi években építkeztek, és átlagoljuk az általuk becsült nyarakat ;
• tájékozódhatunk az OTP kölcsönadással foglalkozó csoportjánál, ahol szinte naprakész m²-árak vannak (körzetenként). Természetesen más a falusi, mint a városi vagy fővárosi ár, ezen ne is csodálkozzunk ;
• vegyük figyelembe a tervező tájékoztatását is.
• Mindezek ismeretében tovább számolhatunk, a következőket figyelmbe véve:
• mennyi idő múlva építkezünk;
• mennyit kamatozik a pénzintézetnél elhelyezett összeg a felhasználásig;
• mennyit csökken a pénz értéke az infláció miatt stb.

A tervezés

Az épület tervezésével megfelelő jogosultsággal rendelkező tervező vagy csoport bízható meg. Már álló referenciaépületek segíthetnek az ideális tervező megválasztásában.

Kik tervezhetnek, ki lehet tervező?

Az építéstervezési jogosultság személyi és szakmai feltételei egységesen vonatkoznak valamennyi tervezést végző személyre, függetlenül attól, hogy az építéstervezési tevékenységet milyen szervezeti jogi keretek között, ill. vállalkozásszerűen vagy társadalmi munkában végzik.

A személyi és szakmai feltételek a következők:

• megfelelő szakirányú szakképesítés;
• a jogszabályokban előírt szakmai gyakorlati idő;
• a tervezési tevékenység alapján, meghatározott körben szerzett személyi minősítés.
• Az előzőek alapján jogosultsági szempontból „tervezői” és „vezető tervezői” jogosultság különböztethető meg.

Az építéstervezés feltételei

Különbség van az ún. tervező szervezetek (vállalat, szövetkezet, kft. stb.) és a magánszemélyek építéstervezési jogosultságának működési feltételei között. Tervező szervezetnek azok a gazdálkodó, költségvetési és szakcsoportok minősülnek, amelyek működésüket a területileg illetékes építéstervezési nyilvántartást vezető építési szakigazgatási szervezetnél bejelentették.

Magánszemélyek és társaságaik építéstervezési jogosultságának legfontosabb működési feltétele a Magántervezői Névjegyzékbe való felvétel, amelynek szakmai feltételei a következők,

Ezek:

• a személyi jogosultság igazolása szakmai képesítéssel;
• hatósági erkölcsi bizonyítvány + illeték;
• mellékfoglalkozásban való foglalkozáskor a munkáltatónál való bejelentés igazolása.

Magántervezési tevékenység fő-és mellékfoglalkozásban egyaránt folytatható. Azon személyek, akik megfelelő szakmai képesítéssel és igazolható gyakorlati idővel rendelkeznek, a tervezői névjegyzékbe való felvétel nélkül tervezhetnek:

• saját maguknak;
• közeli hozzátartozójuk részére;
• lakás-, garázs-, üdülőszövetkezet tagjaiként a szövetkezet részére.

A tervező a tervrajzok minden példányát alá kell írja és a tervezői jogosultságának számát fel kell tüntesse. Ezenkívül a dokumentációhoz „tervezői nyilatkozatot” kell mellékelnie. (Az építtetőnek nem kell ellenőriznie a tervező jogosultságát és képesítését, erről büntetőjogi felelőssége tudatában a tervező nyilatkozik a „tervezői nyilatkozatban”).

Hatósági egyeztetések

A telek beépítésével kapcsolatos egyik leglényegesebb fázis a hatóságokkal való egyeztetés. Mindenképpen meg kell győződni a beépítés, beépíthetőség feltételeiről, valamint a közműcsatlakozás lehetőségeiről, ill. kötelezettségeiről.

A hatósági egyeztetéseken a következőkről kell tájékozódni:

• a helyi tanács építési szakigazgatási szervénél a beépítési tervről (rendezési terv) és a helyi tanácsrendeletben foglaltakról;
• a földhivatalnál, hogy nincs-e bejegyezve az ingatlan-nyilvántartási (tulajdoni) lapon a beépítési lehetőségre nézve terhelő vagy kötelező teljesítés:
• a helyi tanácsnál, hogy környezet- vagy tájvédelmi szempontból van-e előírt kötelezettség vagy védettség.

Nem árt, ha az építtető is jelen van az egyeztetésen, mert így elkerülhetők a későbbi konfliktusok, és nem tervezői csökönyösségnek tűnnek bizonyos kötöttségek. Műemléki környezet esetében a külön szakhatósági (Műemléki Felügyelőség) egyeztetés is szükséges.

Elengedhetetlenek a közmű-egyeztetések:

• utcai ivóvízvezeték-hálózat nyomvonala, keresztmetszete és lecsatlakozásának pontosítása;
• villamos légvezeték vagy földkábel helye és a csatlakozás feltételei (pl. légvezetékről, de földkábellel stb.);
• gázvezeték helye (nyomási fokozat) és keresztmetszete, kapcsolási ponttal;
• csatorna (szennyvíz- és csapadék-) nyomvonala, jellege (zárt, nyitott, nyomás alatti stb.) és folyásiránya (csatlakoztatás miatt);
• telefonhálózat (csak kötelező tűzvédelmi riasztás esetén szükséges);
• egyéb nyomvonaljellegű építmények, melyek ugyan nem telek, vagyis a rajta épülő épület ellátását biztosítják, de valamilyen módon, pl. védőtávolságok vonatkozásában érintik azt (pl. országos lég-, gáz-, kábelvezeték stb.);
• környezeti tűzvédelmi egyeztető vizsgálat (van-e a közelben „A” tűzveszélyességi osztályba tartozó létesítmény). Ez csak a szabványos helyszínrajz elkészítéséhez szükséges.

Minden olyan szervezet, amely hatósági jogkörrel is rendelkezik (tanács, tűzrendészet, ÁKJF, posta, víz-csatorna, áramszolgáltató, vízügyi szerv, gázszolgáltató, rendőrség, Műemléki Felügyelőség, közlekedési felügyelet stb.), felkeresés esetén köteles válaszolni az építtető vagy tervező írásos kérdéseire a telek beépítésével, ill. az épület elhelyezésével kapcsolatban. Ha valami tisztázatlan marad, azt mindenképpen dokumentálni kell. Ezek a nyilatkozatok egy évig, ill. visszavonásig érvényesek. Magánszemély építtető esetén a szakhatóságok véleményét (és nem a közművekét) az elsőfokú építésügyi hatóság szerzi meg! (Általában pl. a tűzvédelmi szakhatóság a magántervező vagy építtető részére nem is ad szakvéleményt.)

A tervezési program

A véglegesnek tekinthető tervezési program az eddig ismertetett szempontok és kérdések tisztázása alapján alakítható ki. Az építtető részéről az eredetileg megfogalmazott igények közül általában sok minden változik az előkészítés ideje alatt, a különféle, ezalatt kiderülő kötöttségek miatt. Például nagy változtatásokat okozhat egy olyan hatósági kikötés, hogy a tetőgerinc az utcára merőleges legyen. Az építtetői tervezési programot ne jó előre lerajzolt – és már véglegesnek tekintett – ház jelentse, hanem a már előkészítésben fölsorolt kérdéseket tisztázva adjuk meg a tervezőnek.

A tervezési programban fel kell tárni minden olyan igényt, amiről úgy érezzük, a tervezőnek tudnia kell, oldva az eddig titokként őrzött „családi intimitásokat”. (Például a bidé elhelyezése a fürdőszobában, fürdőszoba és háló közvetlen kapcsolata stb.).

A programot elég jegyzetszerű felsorolásban meghatározni. Ha többlakásos lakóházról vagy több-személyes tervezőgárdáról van szó, tanácsos ezt írott dokumentumként kezelni, mert előfordul¬hat, hogy valamelyik félnek szüksége lesz rá a tervezés vagy a megvalósítás során.

Vázlattervek

A vázlatterv az első lényegesnek tekinthető dokumentálható rajzbeli elképzelés, melyet minden esetben a tervező készít, az előkészítés és a tervezési program alapján (3/1. ábra). Ez a vázlat már alapvetően meghatározó úgy funkcionálisan, mint a szerkezeti rendszerek és a forma tekintetében.

Nagyon jó, ha a vázlatot – amennyiben az idő és a díj engedi – több változatban készíti el a tervező. Sőt ha egy építtető egy tervezőgárdával dolgoztat, akkor érdemes több személyt felkérni vázlatterv készítésére, természetesen hasznos (és teljes) területét is meghatározva: m² (m²); metszet(ek);

Milyen a jó vázlat?

A jó vázlat nem tartalmaz sok műszaki adatot, hanem a kívánt funkció és lakás egyéb előnyeit és a környezethez igazodás lényegi szempontjait tartalmazva, teljes képet ad a leendő tulajdonosnak és használónak. Már az alaprajz meghatározza a ház alakját, befoglaló méretét, főfalainak helyét, a födémgerendázás irányát stb. A főfalak azután az n x 60 cm-es modul-rendszerben, a válaszfalak pedig az  építtetői igényekhez képest a végleges tervet csak egy személlyel dolgoztassuk ki.

A vázlatterv foglalkozzon minden olyan lényeges kérdéssel, problémával, amely a laikus építtetőtől kezdve a hatósági egyeztetésig ellenőrizhető (3/2. ábra) és érthetően megválaszolható.

A vázlatterv a következő minimumot tartalmazza :

• a beépített bruttó (falakkal együtt számított) terület/költségszámítás ;
• az épület elhelyezése helyszínrajzon kidolgozva;
• tetőidom (környezet miatt);
• vázlatos utcakép (léptékhelyes) ;
• alaprajzok, az egyes helyiség még átdolgozás nélkül korrigálhatok.

A vázlattervet a méretek ellenőrizhetősége érdekében léptékhelyesen (pl. 1 : 200; 1 : 100 stb.) kell megrajzolni. A vázlatterv készítés olyan fázisában, amikor a vázlat már megfelel az építtetőnek, mindenképpen ajánlatos épületgépész, esetleg statikus véleményét is kikérni (pl. a kémények helye, az egyedi áthidaló tartószerkezetek vonatkozásában).

Az előkészítési munka összegzése

Az elkészült vázlatok vagy vázlattervek alkalmasak:

• elvi építési engedélyezés iránti kérelem benyújtásához;
• kivitelezői szerkezetegyeztetésekhez;
• építtetői zsűrizésre (függetlenül annak kidolgozottsági szintjétől).

Az elvi engedély ugyan építési engedélyt nem jelent, de segíti a pontosabb tájékozódást; tisztázza a beépítéssel és az épület elhelyezésével kapcsolatos kérdéseket még a végleges terv készítése előtt. Mindenképpen tanácsos a kivitelezői szerkezetegyeztetés, főként a fal- és födémszerkezet megválasztása miatt. Ha a kivitelező a tervezés fázisában még ismeretlen, akkor sem árt konzultálni kivitelezési szakemberrel, zártsorú vagy egyéb összeépítések alapozásáról és annak technológiájáról és egyéb lényeges problémákról. Ez az egyeztetés azonban nem feltétlenül nélkülözhetetlen, de ellenkező esetben a leendő kivitelező már kész tények előtt áll.

Az építtetői „zsűrizés” a terveztetésben igen fontos szakasz. Érdemes a már elkészült vázlatot vagy vázlatokat hozzáértő és laikus barátoknak, ismerősöknek megmutatni, mert ha már a kész tervek és engedélyek birtokában kapunk érdemleges szempontokat, az már nagyon bosszantó lehet.

A vázlattervvel kapcsolatosan még érdemes a következőket megemlíteni. Az építtetőnek átadott vázlat legalább 2/3 hét „átgondolás” után kerüljön vissza a tervezőhöz, az építtető észrevételeinek felsorolásával. A rajzolvasáshoz kevésbé értő laikus építtetők – amennyiben a vázlatot elfogadták  –   „tanulják meg” annak funkcióelrendezését, és tervezői számonkérésben pontosítsák azt. Képzeletben a lakás bejáratától kalauzolva vezessék végig a tervezőt mint vendéget, és mutassák be lakásukat.

Ha ezt mind megtettük, akkor biztosra vehető, hogy mindkét fél tisztában van azzal, amit csinál, ill. csináltat, és a lakás valószínűleg hosszú távon is megfelel leendő használójának. (Mindez azért is fontos, mert az építkezés nem olcsó „játék”, és évtizedekre megszabja az otthoni életkereteket, sőt jelentősen befolyásolja a keletkező ház és kert forgalmi értékét is. Ugyanakkora anyagi ráfordítás árán jó és rossz épület is létrehozható, a magunk előnyére vagy kárára! Ezek birtokában már megkezdődhet a véglegesnek mondható engedélyezési terveztetés.