• felújítás
• panelház

Hogyan tervezzük meg a panelház optimális felújítását? [TANÁCS]

A felújítási munkák sok esetben különböző mélységű tervdokumen­tációk elkészítését követelik meg a jogszabályban előírtak és a szak­szerűség miatt. Sajnos az a tapasztalat, hogy az építtetők sok esetben nincsenek teljesen tisztában azzal, hogy mely építési tevékenységek építésiengedély-kötelesek. Ezért a következőkben érdemes áttekinte­ni a tervezéssel kapcsolatos legfontosabb tudnivalókat.

Az iparosított technológiával készített épületek felújításához szük­séges tervezői tevékenység alapvetően megegyezik az épület felújí­tásoknál jelentkező általános igényekkel. Eltérés a meglévő, iparosí­tott technológiával kivitelezett szerkezetek ismétlődésében található. Ez sok esetben jelentősen megkönnyítheti a rekonstrukciót, hiszen egy adott épülettípusra kidolgozott és bevált felújítási mód szinte változtatás nélkül adaptálható az azonos rendszerű házakra. Az ilyen jellegű épületek felújításánál tehát a munkák megkezdése előtt min­denképpen célszerű informálódni a már elkészült helyreállítások ta­pasztalatairól.

A tervezés szükségessége

A 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet (Egyes építményekkel, építési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi ható­sági engedélyezési eljárásokról) 9. § pontosan részletezi, hogy me­lyek azok az építési tevékenységek, amelyek csak építési, illetve bontási engedély alapján végezhetők. Az építésiengedély-köteles fel­újítási tevékenység csak a jogszabályban meghatározott részletessé­gű terv alapján meghozott jogerős engedély birtokában kezdhető el.

Az építési engedély nélkül végezhető építési, illetőleg a bontási engedély nélkül végezhető bontási munkát is csak a helyi település­rendezési tervek, a helyi építési szabályzat, továbbá az általános ér­vényű kötelező építésügyi és más hatósági (védőterületi, biztonsági, közegészségügyi, tűzvédelmi, környezetvédelmi, műemléki és ter­mészetvédelmi, az egészséges és biztonságos munkavégzésre történő stb.) előírások megtartásával szabad végezni.

Fontos tudni, hogy az építésügyi hatóságnak bírsággal kell sújta­nia azt az építtetőt, aki (amely) építési vagy bontási engedélyhez kö­tött munkát engedély nélkül, vagy építési vagy bontási engedélyhez kötött építési munkát az engedélytől eltérő módon végeztet, illetőleg végez. Az építési bírság meghatározása, megállapítására a 43/1997. (XII. 29.) KTM rendelet vonatkozik.

Engedélyhez nem kötött rekonstrukció esetén a felújítási terv szükségességét az elvégezni kívánt munkák nagyságrendje, helye és minősége együttesen határozza meg.

Engedély nélkül készíthető például a belső burkolatok felújítása, cseréje, a beépített bútorok elhelyezése, módosítása, a vizeshely­iségek, vízszigetelések felújítása. Csak engedéllyel építhető be azon­ban az új gázüzemű készülék, ill. az elektromos hálózatot és a vízve­zeték-, ill. a csatornarendszert jelentősen megterhelő berendezés.

Felhívjuk az építtetők figyelmét arra, hogy az engedély nélkül ké­szíthető felújításoknál nem kötelező műszaki terv készítése, azonban a kivitelezési munkák megpályáztatásához az elvégzett munkák ellenőrizhetősége (bizonyos esetekben egyes csomópontok szakszerű kialakításához) érdekében célszerű a megbízás műszaki tartalmát írásban is részletezni és a vállalkozótól legalább tételes költségvetés kiírást kérni (abban a beépítésre kerülő anyagok minőségének pontos meghatározásával együtt!).

Célok a hatékony felújításért

Hatékony felújítás csak pontosan meghatározott cél alapján kép­zelhető el. Ennek a célnak a megvalósítását azonban nagymértékben befolyásolják a körülmények, a meglévő szerkezetek állapota, a csat­lakozó szerkezetek minősége, a kivitelezési munkák ütemezhetősé­ge, az anyagi lehetőségek stb. Ezért valamennyi felújítás alapvető kiinduló feltétele (függetlenül attól, hogy készül-e felújítási tervdo­kumentáció) a körültekintő állapotfelmérés, az esetlegesen meglévő szerkezeti hibák okainak kiderítése, megszüntetési lehetőségeik vizs­gálata, a megvalósítható felújítási mód részletes leírása és egyezteté­se az eredetileg kitűzött célokkal.

Ennek hiányában az elkészített felújítás rövid idő alatt tönkremehet, sőt fokozott károk kialakulásához vezethet. Figyelembe kell még venni felújítások sorrendjének meg­határozásakor, hogy a később tervezett felújítások a már elkészített szerkezetek állagát, állapotát ne károsítsák.

A felújításhoz tehát elengedhetetlenül szükséges a meglévő szer­kezetek diagnosztikája, állagfelmérése, amelyet a tervezőnek bizo­nyos mélységig minden esetben, de részletesebb vizsgálat esetén cél­szerű akár független szakértő bevonásával elkészíttetni és dokumentáltatni.

A diagnosztikai vizsgálatok értékelésének folyamata

A diagnosztikai vizsgálatok célja a meglévő szerkezetek jellemzői­nek megadása a felújítás megvalósítási lehetőségeinek, feltételeinek, következményeinek meghatározásához. A meglévő szerkezetek állapotfelmérése, diagnosztikája, minden felújítási tevékenység alapfeltétele. Nélküle nem készíthető szaksze­rű rekonstrukció.

A diagnosztikai vizsgálatok értékelésénél először annak tartalmi felépítését kell ellenőrizni.

A diagnosztikai vizsgálatoknak ki kell terjedniük:

• a felújítani kívánt szerkezetek épületen belüli helyének pontos meghatározására,
• a méretek megállapítására,
• az anyagok meghatározására,
• az anyagminőségek vizsgálatára,
• a szerkezeti jellemzők meghatározására.

A szerkezetek igénybevételét elsősorban az épületen belüli helyze­tük határozza meg. Például teljesen más szempontok szerint kell fel­újítani egy tetőteraszt és másként egy kerti, talajon fekvő teraszt. Kiemelt jelentősége van a csatlakozó szerkezetek vizsgálatának, hiszen – a példánál maradva – hiába tökéletes a teraszfelület, ha az ajtókü­szöbnél befolyik a víz.

Arról nem is beszélve, hogy ezeknek a csat­lakozó szerkezeteknek az elkészítése nem egyszer többe kerül, mint az általános felületek felújítása, ezért az árajánlatokból előszeretettel kifelejtik ezeket, mivel így látszólag sokkal olcsóbban tudják elvál­lalni a felújítást. Azonban az így elkészített kivitelezés a legtöbbször nem elégíti ki az elvárható igényeket, és nehezen, esetenként csak a teljes szerkezet bontásával javítható hiba alakul ki. (Az ajtóküszöb pl. csak a burkolat bontása után építhető be szakszerűen.)

A felújítandó szerkezetek méreteinek meghatározásánál is többfé­le nehézséggel kell számolnunk. A régi épületek esetében sokszor nem áll rendelkezésre eredeti terv, a takart szerkezetek kibontására csak a kivitelezés megkezdése után van lehetőség stb. Ebben az eset­ben mindenképpen meg kell határozni a felújítani kívánt szerkezet befoglaló méreteit, eltérő elemeinek helyét, méretét. A takart részek felújítása előre meghatározott egységár alapján utólagos elszámolás­sal történhet.

A meglévő anyagok megnevezése többnyire szemrevételezés alap­ján történik. Bizonytalanság esetén laborvizsgálattal pontosíthatók egyes anyagjellemzők. Az anyagok meghatározása azért fontos, mert a felújítás során alkalmazni kívánt termékeknek minden szempont­ból (vegyi összeférhetőség, hőtágulás, elektrokémiai kölcsönhatás stb.) együttdolgozónak kell lenniük a meglévő és megmaradó anya­gokkal.

Az anyagminőségek vizsgálata dönti el, hogy milyen mértékű le­gyen a bontás, és hogyan építhető be az új szerkezet. A minőségelem­zés kiterjed az anyag állagára, felületi épségére, nedvességtartalmá­ra, és az egyéb – az esetleg meglévő eredeti minősítő dokumentum­ban meghatározott – jellemzők vizsgálatára.

Az anyagjellemzők becslése, ill. mérése alapján számíthatók ki a meglévő szerkezetek hőtechnikai, páratechnikai, akusztikai stb. para­méterei, ill. adatai, amelyeket a vonatkozó szabványokban foglalt követelményekkel összehasonlítva meghatározható a felújítás épü­letfizikai szempontból szükséges mértéke.

A felújítások sorrendjének meghatározása

A felújítások sorrendjének megállapításánál mindig figyelembe kell venni az épület teljes egészét és a felújítás csatlakozó szerkezeteinek állapotát. Például a tervezett homlokzat felújítást befolyásolhatja, módosíthatja, ha tartószerkezeti hibára utaló repedéseket találunk a falszerkezetben. Ebben az esetben először mindenképpen a statikai hiba okát kell feltárni, majd azt orvosolni.

Több szerkezet felújításának ütemezési szempontjai fontossági sorrendben az alábbiak:

• sürgősségi sorrend meghatározása a szerkezetek állapotától füg­gően,
• technológiai követelmények betartása alapján meghatározott sorrend,
• gazdasági, pénzügyi lehetőségek figyelembevétele.

A sürgősségi szempont azt jelenti, hogy először minden esetben az épület biztonságát veszélyeztető, ill. a gyors állagromláshoz vezető felújításokat kell elvégezni. Idetartoznak a tartószerkezeti hibák (pl. korrodált acéltartók, fal-, ill. födémrepedések stb.), és azok a hiá­nyosságok, amelyek az adott pillanatban egyszerűen korrigálhatók, azonban fennmaradásuk gyors tönkremenetelt, komoly, illetve to­vábbi károkat okozhat (pl. tetőfedések beázása).

A technológiai követelmények figyelembevétele az eltérő szerke­zetek csatlakozásánál játszik fontos szerepet. Meg kell vizsgálni, hogy a felújítani kívánt szerkezethez kapcsolódó épületrészek, épü­letgépészeti berendezések állapota megfelelő-e, hibáik nem károsít­hatják-e a felújításra kerülő szerkezeteket, illetve a mai kor követel­ményeinek kielégítése nem igényli-e az egyik szerkezet felújítását. Amennyiben ennek a veszélye fennáll, úgy csak a csatlakozó-szerke­zetekkel együtt készített komplex felújítás vezethet eredményre. Pél­dául új, korszerű belső burkolatok beépítése elöregedett, beázó hom­lokzati, ill. födémszerkezetek esetén teljesen felesleges, hiszen a be­jutó víz rövid idő alatt tönkreteszi az új belső felületeket.

Természetesen nem hagyhatók figyelmen kívül a gazdasági, pénz­ügyi lehetőségek sem. Azonban ez a szempont csupán az előző kettő után következhet, mert a komoly statikai problémával rendelkező épületben hiába szeretnénk színvonalas lakásokat kialakítani, ha a burkolatok, szigetelések hamarosan elválnak, elrepednek az elmoz­dulások miatt.

A technológiai sorrend betartása is fontosabb, mint a pusztán pénz­ügyi megfontolás, hiszen a már említett igényesen felújított lakás használhatatlanná válhat a beázástól, nedvesedéstől. A felújítás sorrendjét tehát elsősorban a műszaki szempontok, az épületdiagnosztika alapján meghatározott problémák határozzák meg.

A felújítás módjának kiválasztása, a mérlegelés szempontjai

A felújítás módjának kiválasztása elsődlegesen szakember – általá­ban a tervező – feladata. A megbízó (tulajdonos) kötelessége az elő­zőekben fentiekben leírtak számon kérése a felújításra jelentkező vállalkozóktól, a műszakilag megalapozott felújítási program össze­állítása, a kivitelezés ütemezése, ellenőrzésének, számonkérésének megszervezése.

A felújítás lehetőségeinek mérlegelése során a kivitelezői árajánla­tokat az alábbiak szerint érdemes mérlegelni:

• kellő alapossággal elemzi-e a meglévő szerkezetek minőségét,
• kitér-e a bontási munkákra, a keletkező hulladék elszállítására, a megmaradó szerkezetek védelmére,
• a kiválasztott felújítási mód meghatározását alátámasztja-e mű­szaki érvekkel, esetleg szakvéleménnyel, vagy csupán közli az alkalmazni kívánt szerkezeteket, munkákat,
• tartalmazza-e a kapcsolódó szerkezetek csatlakozásának felújí­tását,
• az alkalmazni kívánt anyagok, szerkezetek minősítése megfele­lő-e,
• rendelkezik-e a vállalt munka területén kellő referenciával,
• milyen garanciális feltételek mellett vállalja a munkát.

Csak az azonos műszaki tartalmú és részletességű árajánlatok ese­tében van értelme a pénzügyi összehasonlításnak. Ebben az esetben megvizsgálható az egyes lehetőségek várható élettartama, esztétikai színvonala közötti különbség is, az értékelemzés alapképletét fel­használva:

teljesítmény / bekerülési költség = érték.

Eszerint meghatározhatjuk azt a színvonalat és élettartamot, amely pénzügyileg is megéri a befektetést.

A műszaki tervdokumentáció tartalmi követelményei

Az építészeti-műszaki tervdokumentáció tartalmi követelményeit a 45/1997. (XII. 29.) KTM rendelet tartalmazza.

Esetünkben megemlítendő, hogy meglévő építmény átalakítása, bővítése esetén az építési engedélyezési tervdokumentációnak csak az alábbiakat kell tartalmaznia,

Ezek:

1. földhivatal által hitelesített ingatlan-nyilvántartási térkép má­solata, ha a telek beépítettsége megváltozik,
2. helyszínrajzot a meglévő épület befoglaló tömegét megváltoz­tató esetekben (1:500 méretarányban) az 5. § (2) bekezdésében meghatározott tartalommal,
3. alaprajzo(ka)t (1:100 méretarányban) a meglévő építmény jellemző, de legalább az átalakítani szánt, valamint az az alatti­fölötti építményszintjeiről,
4. alaprajzo(ka)t (1:100 méretarányban) az átalakított építmény átalakított építményszintjeiről,
5. homlokzati rajzo(ka)t (1:100 méretarányban) vagy fotódoku­mentációt a meglévő építmény megjelenése szempontjából meghatározó nézeteiről,
6. homlokzati rajzo(ka)t, az átalakított homlokzat(ok)ról (1:100 méretarányban),
7. metszete(ke)t (1:100 méretarányban) a meglévő építmény szintszáma szempontjából meghatározó helye(ke)n, a befogla­ló méretre jellemző méretadatokkal és szintmagasságokkal,
8. szintszám-, belmagasság- vagy tetőforma-változtatást eredményező átalakítás esetén metszete(ke)t a tervezett állapotról (1:100 méretarányban) a változtatás szempontjából meghatározó helye(ke)n, a változásra jellemző méretadatokkal és szintmagasságokkal,
9. a felvonók, a mozgólépcsők külön jogszabályban meghatározott terveit és adatait,
10. üzemelés technológiai terveket a környezet-, természet-, tűz­és egészségvédelmi követelmények szempontjából meghatá­rozó, valamint az előzetes egyeztetések során az érintett szak­hatóságok által – a vonatkozó szakmai jogszabályok alapján – jelzett esetekben,
11. műszaki leírást, amely ismerteti a teljes építmény eredeti ren­deltetését, valamint az átalakított építmény új rendeltetését, üzemeltetési technológiáját és környezettel való kölcsönhatá­sát, továbbá a tervlapokat kiegészítő információkat, a tartó­szerkezeti, az épületgépészeti, villamos, villámvédelmi, tűzvé­delmi, hangszigetelési, hőszigetelési, munkavédelmi stb. meg­oldásokat, valamint szükséges esetekben a szakhatóságok által kért további információkat,
12. szakértői véleményeket (1 évnél nem régebbi):
    a) a külön jogszabályban elrendelt esetekben, továbbá
    b) az időtávlatban változó teljesítmény jellemzőjű szerkezeteket tartalmazó (pl. ilyen a fa is) épületszerkezetekről, és
13. igazoló műszaki számításokat:
    a) a fűtött vagy hűtött épületek átalakított vagy bővített épü­letrészére vonatkozó épületfizikai, energetikai,
    b) az épület összes építési tevékenységgel, illetve tehernöve­kedéssel érintett függőleges és vízszintes teherhordó szerke­zetére, valamint a meglévő teherhordó szerkezetek megfelelőségére, illetve megerősítésére vonatkozó, az elemek be­azonosítását is biztosító, tartószerkezeti,
    c) zajforrást tartalmazó, illetve határérték feletti környezeti zajjal terhelt építményeknél az akusztikai megoldásokról,
14. egy kitöltött statisztikai adatlapot.

Az azonos alaprajzi és szerkezeti kialakítású szintek alaprajzai – a különböző szintmagasságok egyértelmű jelölésével – a tervdoku­mentációban összevonhatók. Az átalakított állapot alaprajzain és metszetein egyértelmű módon kell ábrázolni és jelölni szükséges az elbontásra kerülő és az új szerkezeteket.

Fontos kiemelni, hogy építési célra anyagot, szerkezetet és beren­dezést csak a 3/2003 (1.25.) BM-GKM-KvKM együttes rendeletben meghatározott megfelelőség igazolással lehet forgalomba hozni, megrendelni, építménybe betervezni vagy beépíteni.

Felújítási munkáknál is be kell tartani ezen rendelet követelmé­nyeit. Különös figyelmet kell fordítani arra, hogy nem csupán az új szerkezeteket kell a tervdokumentációban rögzíteni, hanem az erede­ti, meglévő állapotot és a felújítás során elbontásra kerülő részeket is.

Ennek megfelelően a felújítási dokumentációnak az alábbi fejezet­részeket kell tartalmaznia:

• Meglévő szerkezetek dokumentálása.
• A felújítás módja, a felújítani kívánt szerkezetek.
• Bontási terv.

Meglévő szerkezetek dokumentálása:

A meglévő, felújítani kívánt és a csatlakozó szerkezetek épületen belüli helyzetét M=1:100 léptékű átnézeti tervek (alaprajzok, hom­lokzatok, metszetek) mutatják. Ezeken közölni kell a szükséges mé­reteket, rétegfelépítéseket, anyagokat stb. A csatlakozó műszaki le­írás ismerteti a meglévő szerkezetek állapotát, minőségét, a felújítás szempontjából szükséges műszaki jellemzőit.

A felújítás módja, a felújítani kívánt szerkezetek:

A meglévő szerkezetek és a rekonstrukció céljának meghatározása alapján meghatározza a felújítás módját, sorrendjét, szerkezeteit, anyagait, a beépítés pontos technológiai sorrendjét. Kitér a csatlako­zó szerkezetekhez történő csomópontok kialakítására, a felújított szerkezetek műszaki jellemzőinek meghatározására.

A felújítási tervek M=1:100 léptékű átnézeti lapokon tartalmazzák a felújított szerkezetek épületen belüli helyzetét, kialakítását, réteg­terveit és valamennyi eltérő csomópontját, továbbá a beépíteni kívánt új szerkezeteket. Tervezői nyilatkozat rögzíti, hogy a tervező vala­mennyi szempontból a vonatkozó és hatályos előírások szerint járt el.

Bontási terv:

A bontási terven azokat a szerkezeteket kell feltűntetni, amelyek a felújítás során elbontásra kerülnek. A bontási terv intézkedik a kelet­kező építési törmelék deponálásáról elszállításáról is.

Az átnézeti tervlapokon a meglévő, a felújítási és a bontási terv összevonható egy terven oly módon, hogy a megmaradó, elbontan­dó, ill. az új szerkezeteket eltérő módon jelölik. Ebben az esetben célszerű nagyobb léptékű (M=1:50) terveket készíteni.

Az építési engedélyezési eljárás

Az építési engedélyt az elvégezni kívánt építési munka egészére kell kérni (l. a 4. részt). Az építési engedély annak jogerőssé és vég­rehajthatóvá válásának napjától számított 2 évig érvényes, kivéve ha az építési tevékenységet ezalatt megkezdték, és az építés megkezdé­sétől számított 5 éven belül az építmény használatbavételi engedély megadására alkalmassá válik.

Az építésügyi hatóság az építési engedély érvényét az építtető az engedély érvényességének idejének lejárta előtt beadott kérelmére l-l évre ismételten meghosszabbíthatja mindaddig, amíg az enge­dély megadásakor fennálló szabályok és kötelező hatósági előírások nem változnak.

Az építtető csak jogerős és végrehajtható építési engedély és az ah­hoz tartozó tervdokumentáció alapján, az engedély érvényességének időtartama alatt, saját felelősségére és veszélyére építkezhet.

A jóváhagyott – engedélyezési záradékkal ellátott – tervtől csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével szabad eltérni, kivé­ve, ha az eltérés önmagában nem engedélyhez kötött építési munka.

A jogszabályban meghatározót egyes munkák esetében az építési engedély mellett az épület jogszerű üzembe helyezéséhez még jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély is szükséges, ilyen munkák: az építmény építése, bővítése, elmozdítása, valamint ezen építmény olyan felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy kor­szerűsítése, amely a teherhordó szerkezetet érinti, a homlokzat meg­jelenését megváltoztatja, ill. az építményben lévő önálló rendel­tetési egységek számát, rendeltetését megváltoztatja.

Nem szükséges használatbavételi engedély (de a munka elkészül­tét az építtetőnek írásban be kell jelentenie az építésügyi hatóság­hoz): építményen portál, védőtető, reklámtábla, fényreklám elhelyezése, átalakítása, bővítése, kerítés létesítése, telek terepszintjének tartós megváltoztatása, építmény homlokzatán a mesterséges szel­lőztetés és az égéstermék-kivezetés berendezéseinek szerelvényei­nek elhelyezése stb. munkálatokhoz.