• építés
• felújítás
• ötletek

Ha szakemberekkel dolgoztatunk

Alaposan végig kell gondolnunk, hogy milyen szakembereket tudunk megfizetni. Sokkal jobban járunk, ha több részre osztjuk a munkát (és ezzel együtt a kiadásokat), mintha olyasmit vállalunk magunkra, ami végül kicsúszik az ellenőrzésünk alól.

A szakemberek szerződtetése nem old meg minden olyan problémát, amely az átalakítás során felvetődik; rossz esetben még az ellenkezője is előfordulhat. De ha ésszerűen vesszük igénybe a szakemberek tudását, kitűnő eredményt érhetünk el, és a mindennapos terhek jelentős része is lekerülhet a váltunkról.

Ne felejtsük el: azért kötünk szerződést, hogy a szakemberek a mi kívánságainkat hajtsák végre; nem ők döntik el, hogy mire van szükségünk, és nem azért vannak, hogy a saját elképzeléseiket valósítsák meg az otthonunkban. Mindenképpen kérjünk szakmai tanácsot a döntéseinkhez, de ha a megoldásokkal már eleve nem ér­tünk egyet, majdnem biztos, hogy csak bajt hozunk a fejünkre.

Tervezés és előkészületek

Korábban már említettük, hogy több lé­pésben is kell tárgyalnunk a munka meg­kezdése előtt. Ezek a megbeszélések ugyan­olyan fontosak, mint maga az építkezés. Az előkészületek fontos része az előzetes tervek elkészítése; az ötletváltozatok meg­valósíthatóságának vizsgálata; a vázlatok, a hozzávetőleges költségvetés, majd a részletes rajzok és a munkaterv elkészítése; az árajánlatok és a szükséges engedélyek beszerzése; a részletes költségvetés kidol­gozása.

Az előkészületeket magunk is végrehajt­hatjuk; számos könyv, útmutató áll rendel­kezésünkre. Ne becsüljük le azonban a fel­adatot; a részletes rajzok, kalkulációk elké­szítése általában jócskán meghaladja a hozzá nem értők képességeit.

Kivitelezés

Ha elérkeztünk végre a munka megindítá­sához, el kell döntenünk, hogyan irányít­juk majd az építkezést.

Ha építésszel kötünk szerződést, ebben a fázisban az a legfontosabb feladatunk, hogy kétszer vagy háromszor is meggyő­ződjünk róla: az illetővel „egy nyelvet be­szélünk”. Egyetértésre kell jutnunk a ter­vekben, a rajzokban, a költségvetésben és a menetrendben; ettől kezdve nem ben­nünket terhelnek a napi feladatok, ám ez egyáltalán nem jelenti azt, hogy az építész vagy az építési vállalkozó megakadályoz­za, hogy ellenőrizzük a munkafolyamatot!

Végül is a mi pénzünkről van szó. De ne avatkozzunk be fölöslegesen, különösen akkor ne, amikor műszaki kérdésekről kell dönteni. Ha azonban mi magunk készítettük el a rajzokat, vagy bár építészmérnököt kér­tünk fel erre a feladatra, de nem akarjuk, hogy ő vezesse az átalakítást, építési vál­lalkozókkal és iparosokkal kell dolgoztat­nunk.

Tervezés, előkészületek

Építészek

Legjobb olyan építészhez fordulni, akit is­merőseink ajánlanak, vagy keressünk fel szakmai testületeket. Ha megtetszik egy munka, kérdezzük meg, ki volt az építész. (Magyarországon a tervezői jogosultságot a 8/1986. (III. 20.) MT sz., az építésterve­zési jogosultságról, valamint a 3/1986. (III. 20.) ÉVM sz., az építéstervezési jogo­sultság részletes feltételeiről szóló rende­letek szabályozzák.)

Az építészek díjazása

Az építészek általában szívesen adnak ta­nácsot a tervezési szakaszban, meghatáro­zott óradíj ellenében.

Mielőtt szerződést kötnénk egy építésszel, érdeklődjük meg az építészek szakmai testületénél (a Magyar Építészek Kamará­jánál és Szövetségénél), hogy milyen díjak szokásosak a különböző típusú tervezési feladatoknál.

A díjak széles skálán változnak a munka nagyságától, bonyolultságától, a felelős­ségvállalás mértékétől függően. Felújítás­kor, átalakításkor a honorárium általában magasabb, mint új ház építésekor.

Felmérés készíttetése

Vannak olyan szakemberek, akik megvizs­gálják az épület szerkezetét, vezetékeit, fes­tését stb., és megmondják, mit szükséges megjavíttatni. Az egyes átalakítási munkák költségeit is kiszámítják, és felügyelik a munkát. Ezek a szakemberek azonban csak a ház szerkezetéhez és az építéshez értenek; ha tervezési tanácsra van szükségünk, épí­tészhez kell fordulnunk.

Az a felmérés, amelyet a jelzálogkölcsön hitelezője végeztet a házon, az ingatlan értékének, nem pedig állapotának megállapítására szolgál. Kérhetünk teljes statikai felmérést is, ami hasznos lehet, ha le akarjuk alkudni a ház árát. Nincs kialakult díjszabás; érdemes kö­rülnézni.

Ügyintézés

Ha építészre bízzuk a munka irányítását, az adminisztrációt is ő intézi. Az építési vál­lalkozót szintén megbízhatjuk ezzel a fel­adattal. A legalkalmasabb személy azon­ban az ügyvéd.

Magyarországon az építési és használat­bavételi engedélyezési eljárást az 1 964. III. törvény, valamint a 15/1992. (VII. 10.) KTM számú rendelettel módosított 12/1986. (XII. 30.) ÉVM sz. rendelet, továbbá az azóta megszületett önkormányzati tes­tületi rendeletek szabályozzák.

Az építtetőknek kötelező betartaniuk az Országos Építésügyi Szabályzat (OÉSZ) 2/1986. (II. 27.) ÉVM számú rendelet elő­írásait.

Az építkezéshez engedélyekre, bele­egyezésre lehet szükségünk például

• a lakás tulajdonosától,
• a bérlőktől,
• a biztosítótól, a hitelezőtől,
• a szomszédos ingatlantulajdonosoktól (szolgalom),
• a helyi hatóságoktól (pl. városépítészeti, szennyvíz-elvezetési szabályozás, építé­si engedély; Budapesten e tekintetben a Budapesti Városrendezési Szabályzat (BVSZ) Bp. Főváros Tanácsa 5/1986. sz. rendelete az irányadó),
• az útépítési hatóságoktól,
• a tűzoltóságtól,
• a gázművektől,
• az elektromos művektől,
• a távbeszélő-igazgatóságtól;
• a vízművektől,
• a közlekedési hatóságoktól.

Nagyon fontos felderítenünk, hogy a fel­soroltak közül szükségünk van-e valame­lyik hatóság, illetve intézmény beleegye­zésére.

Ha igen, még a kezdet kezdetén szerez­zük be! Sok engedélyező testület kellemet­lenkedhet azokkal az ingatlantulajdonosok­kal, akik túl gyorsan akarják az építkezést elkezdeni. Alapozáskor vagy vízvezeték szereléskor például előfordul, hogy az ellenőrök nem tudják elvégezni a vizsgála­tot, mert a munka már túlságosan előreha­ladt, ezért nem engedélyezik a folytatást. Hagyjunk időt az engedélyek beszerzé­sére; tekintsük ezt a legfontosabb feladat­nak.

Kivitelezés

Építési vállalkozók

Azokkal az építési vállalkozók­kal a legbiztonságosabb szerző­dést kötnünk, akiket ismerőseink ajánlanak. Ha egy vállalkozó be­vált valakinél, valószínűleg ná­lunk is jól fog dolgozni. Ha az ismeretségi körben nem akad senki, próbáljunk címjegyzéket kérni az ipartestületeknél.

Mindig legalább két előző megrendelő címét kérjük el a vállalkozótól, és tudakoljuk meg, hogy emberünk milyen munkát végzett. Ha a vállalko­zó nem akar referenciát adni, keressünk másikat.

A vállalkozók árajánlata. Min­dig két-három vállalkozótól kérjünk árajánlatot. Az össze­gen kívül rögzítsük, hogy mi­kor kezdenék a munkát, és mi­korra fejeznék be.

Az árajánlat minden tételét gondosan mérlegeljük, mielőtt eldöntenénk, kivel kötünk szerződést.

A vállalkozók általában nagy lelkesedéssel vetik magukat a munkába, de ahogy az építke­zés a befejezéséhez közeledik, már új szerződéseken jár az eszük, és a munka lassulhat. Ezt úgy kerülhetjük el, hogy az egyes munkaszakaszok határ­idejét is kikötjük.

Munkaterv

Munkaterv. Minden fél érdeke azt kívánja, hogy a vállalkozók­tól ne kérjünk addig árajánla­tot, amíg írásban nem rögzítet­tük, hogy mit, milyen minőség­ben akarunk elvégeztetni. Ez a felsorolás fontos részét képezi majd a szerződésünknek.

Abban a pillanatban, amikor megengedjük egy vállalkozó­nak, hogy eltérjen valamelyik mérettől vagy részlettől, kien­gedjük a kezünkből a gyeplőt. Ezért, ha mi készítjük el az épít­kezés műszaki leírását, semmi­lyen döntést ne bízzunk a vál­lalkozóra. Arról nem kell ren­delkeznünk, hogyan végezzék el a munkát, de azt pontról pontra le kell szögeznünk, hogy mit akarunk elérni. Ha például egy válaszfal lebontá­sát kérjük, könnyen kiderülhet, hogy a „nyomok eltüntetése” nem szerepelt a szerződésben.

Minden utólagos változta­tást írásban kell rögzítenünk, mert a szóbeli utasítások félre­érthetők. Egyes esetekben a vállalko­zónak rajzokra lehet szüksége. Ezekkel megbízhatunk egy épí­tészt vagy akár egy műszaki rajzolót is, aki – gondos leírás alapján – olcsón elkészíti a raj­zokat.

Díjazás

Az építési vállalkozó díjazása. Ha a munka négy-öt hétnél rö­videbb, a vállalkozók általában csak a végén kérnek pénzt.

Nagyobb munkák esetén közben is szokás fizetni: ilyen­kor az építkezés előre megha­tározott szakaszaiban adjuk oda a várható munkadíj előre megszabott százalékát.

Egyes árajánlatok becsült összegeket is tartalmaznak. Ez akkor fordul elő, ha a vállalko­zónak alvállalkozókkal kell dol­goznia, és nem kapott még pontos árajánlatokat. Mindig állapodjunk meg abban, hogy a vállalkozó megkérdez bennün­ket, mielőtt a becsült összeget rögzítené. A teljes munkadíj­nak legfeljebb tíz százalékát a munka befejezése után három­hat hónapig jogunk van visszatartani – ha az árajánlat el­készítésekor ezt előre közöltük a vállalkozóval -, hogy a gon­datlan munka nyomán keletke­ző hibákat kijavíttassuk.

„Együttélési szabályok.” Mi­előtt az építkezés elkezdődne, ürítsünk ki minden olyan szo­bát, amelyben munka folyhat.

Egyezzünk meg, hogy a mun­kások hol tarthatják a létrákat, az állványok deszkáit, a többi eszközt és anyagot: állítsunk fel néhány szabályt a napi munka utáni rendrakásról, ar­ról, hogy nem járnak át a házon piszkos cipőben, elmossák ma­guk után a tányérokat stb. Te­gyük lehetővé az étkezést, a kávéfőzést, és mutassuk meg, hová húzódhatnak be rossz időben a kinti munkát végzők.

Villanyszerelők

Egyes helyeken az elektromos művek szakemberei minden háztartási villanyszerelési mun­kát elvégeznek. Ha az elektromos művek em­bereivel dolgoztatnak, nem lesz belőle később kellemetlensé­günk. Ha mással szerződünk, kiköthetjük, hogy a munka fe­leljen meg az előírásoknak. Úgy biztosíthatjuk magunkat, hogy a megállapodást írásban rögzítjük.

A szerződéskötés előtt most is pontosan tudnunk kell, mit kapunk a pénzünkért. Nem mindig a leggyorsabb és legol­csóbb munka a legjobb (az elektromos vezetékeknek pél­dául aligha kell a szegélylécek fölött futniuk).

Mindig szakemberrel dolgoz­tassunk!

Vízvezeték-szerelők

A helyi önkormányzatok építé­si osztályának engedélye nél­kül tilos megváltoztatni vagy bővíteni az épület vízvezeték-­ vagy szennyvízelvezető rend­szerét. A hivatalt elsősorban a szifonok, a kifolyók beszerelé­se és a csövek esése érdekli. Bennünket és szomszédjainkat akarnak megvédeni azoktól a kellemetlenségektől, amelyeket a rosszul működő szennyvízel­vezető rendszer okoz.

A vízvezeték-szerelőnek az árajánlat elkészítéséhez részle­tes leírást kell adnunk, amely azt is tartalmazza, hogy milyen szerelvényeket hová akarunk beépíteni. Legalább két-három árajánlatot kérjünk, és lehető­leg olyanokkal dolgoztassunk, akiket ismerőseink ajánlanak.

Belsőépítészek és kerttervezők

Ha belsőépítészt vagy kertter­vezőt szerződtetünk, először is meg kell győződnünk róla, hogy az illető képes-e a feladat el­végzésére. Föltétlenül tekint­sük meg korábbi munkáit. A kezdet kezdetén rögzítsük írásban, mennyibe kerül majd a munka, tudjuk meg, milyen alapdíjakat számolnak fel, és mit kapunk a pénzünkért.