• építés
• társasház

3 legfontosabb gazdasági előkészület társasház építése előtt [HASZNOS]

Építési tervvel és építési engedéllyel a kezünkben elméletben már megkez­dődhet az építkezés, de a gyakorlatban még számos akadály áll előttünk. Kisvárosi telektulajdonosok gyakran már a terveztetés előtt vagy közben anyagokat vásárolnak.

Mi azonban azt tanácsoljuk, hogy hagyják ezt arra az időre, amikor:

• jóváhagyott építési terv;
• jogerős építési engedély;
• építési anyagjegyzék

van a kezükben.

Igen lényeges a pontos anyagszük­séglet, amely az építési terv alapján készült, feltéve, hogy azt nem kellett a hatósági eljárás miatt módosítani. Elő­fordulhat ugyanis, hogy egy ablak be-világítás miatt szükséges méretválto­zása módosítja az anyagjegyzéket is (pl.: ablak és áthidaló).

Az anyagszükséglet meghatározásá­hoz ismerni kell a kivitelezés, vagyis a megvalósítás módját. Más anyagokra van szükség házilagos kivitelezéshez, ahol helyszíni habarcs- és betonkeve­rés van, mint ha az építkezést kiadjuk vállalkozónak, aki kész betont és kész habarcsot épít be. A különbség természetesen az árak alakulásában is meg­jelenik.

Egy építkezés házilagos kivitelezés­sel a legolcsóbb, vállalkozónak kiadva közepes, fővállalkozásba adva pedig igen magas költségű. Utóbbinál az árak nemcsak hogy magasabbak, hanem a ház gyakran nem is a nekünk tetsző anyagokból épül – legyenek azok akár nyílászárók, akár burkolatok vagy ép­pen a tető.

Az előbbiek illusztrálásához nézzünk meg egy számpéldát (az alap a 100% költségérték):

Az előbbi értékarányok szerkezet­kész állapotra vonatkoznak. Az eltéré­sek okai a következők.

A vállalkozót több tényező terheli:

• nyereség, vagyis kockázati alap;
• társadalombiztosítási költségek;
• vállalkozói adók;
• eszközök beszerzése és fenntartása;
• egyéb költségek (szervezeti hoz­zájárulás stb.).

A fővállalkozó többletterhei:

• nagyobb nyereségi kulcs az anya­gok és eszközök esetleges áremelke­dései miatt;
• az anyagok beszerzési rezsikölt­sége;
• általános építésvezetői költségek
• és az összes előzőek.

A tapasztalatlan építtető ezek isme­retében talán még tanácstalanabb, pe­dig most már könnyebb számára a döntés, amelyben természetesen első-rendűek a költségek. A falazatok, a födémek és a tetőzet anyagát többféle változatban gyűjtes­sük ki a tervezővel – soha ne a vállal­kozóval! Ennek az a magyarázata, hogy a vállalkozó fő szempontja az egysze­rű és gyors beépítés, nem pedig az ár. Falazatok esetében a tégla szállítási költségében is akár 5-15% költségeltérés lehetséges, de igaz ez a betonáru­ra, a födémbélésre, sőt még a tetőfedő anyagokra is.

Az anyagjegyzék birtokában és an­nak kivitelezővel való egyeztetése után már nyugodtan kezdhetünk anyagokat vásárolni, természetesen a beépítés tech­nológiai sorrendjében. Gondolni kell az anyagok tárolására is, hogy azok ne zavarják a munkát! Az anyagszámlá­kat összegyűjtve időszakonként is visszaigényelhetjük az áfát.

Az áfa visszaigénylésének feltétele a jogerős építési engedély és az építési anyagjegyzék, esetleg a költségvetés; átalakítással vagy bővítéssel épülő la­kásnál ez utóbbi mindenképpen szük­séges. A visszaigénylés erősen korlátozott, és nagymértékben függ a lakás nagyságától. Az áfa intézkedések szinte havonta változnak, emiatt tanácsos a ter­vezési fázisban az NAV-al egyeztetni.

Építési és bankkölcsön jogerős épí­tési engedély birtokában igényelhető a pénzintézeteknél. Az építési kölcsönfeltételek igen szigorúak, aminek oka érthető. Kölcsön csakis annak nyújtha­tó, aki tulajdonosa az épülő lakóépü­letnek, illetve teleknek, valamint ren­delkezik a szükséges építtetői tőkével. Nem elhanyagolható szempont, hogy képes legyen a kölcsön egyenletes visszafizetésére is (többéves munkavi­szony, kezességvállalás stb.)

Szerződések

Egy beruházás megvalósításában részt vevő vállalkozók feladataikat és egy­mással szembeni kötelezettségeiket szerződésekben rögzítik. Többféle szerződés létezik: vállalkozói, adásvételi, szállítási, megbízási, munkavégzési stb.

Minden szerződésről elmondhatók a következők:

• A szerződés a felek kétoldalú meg­állapodása annak érdekében, hogy gazdasági érdekeiknek megfelelően, egymást kölcsönösen igénybe véve, gazdasági céljaikat elérjék.
• A szerződésben rögzített alapkér­dések: mit, mikorra, mennyiért.
• A szerződés megsértése jogkövet­kezményt von maga után.
• A szerződésből eredő viták bírósági úton rendezhetők: a szolgáltatás nem­ vagy nem megfelelő teljesítése esetén a szerződésszegőt vagyoni hátrány éri.
• A szerződés alapozza meg a felek együttműködését.

A vállalkozói szerződésnek, amely az építtető és a vállalkozó között jön létre – a mindenkori jogszabályok sze­rint -, részletesen meghatározott for­mai és tartalmi követelményeket kell kielégítenie. A különféle vállalkozási szerződések között nagyjelentőségű az építési, a tervezési és a szerelési szer­ződés. Ezek keretében a vállalkozó az építési, a műszaki-gazdasági tervezői, illetve a technológiai szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és a díj megfizetésére vállal kötelezettséget.

A vállalkozói szerződések megköté­sének van néhány sajátos – más szer­ződésfajtától eltérő – szabálya, amelyek a következők:

• A megrendelésre válaszolva a vál­lalkozó részletes szerződéstervezetben közli ajánlatát, amelyet a megrendelő aláírásával – esetleg véleményeltérés­sel – fogad vagy utasít el, ill. vitás ese­tekben egyeztető tárgyalás során tisz­tázzák az álláspontokat.
• Ha a felek anyagok szállítására és felszerelésére is szerződést kívánnak kötni, akkor a vállalkozási szerződést is így kell megkötni.
• A vállalkozó a munkát saját költ­ségén végzi el; alvállalkozó igénybe­vételére jogosult, de annak munkájá­ért ugyanolyan felelősséggel tartozik, mintha a munkát maga végezte volna.
• A vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni, azonban az utasí­tás nem terjedhet ki a munka megszerve­zésére, és azt nem teheti terhesebbé.
• A vállalkozó köteles a megrende­lőt minden olyan körülményről hala­déktalanul értesíteni, amelyek a vál­lalkozás eredményességét vagy kellő időre való elvégzését veszélyeztetik vagy gátolják, felelős továbbá az érte­sítés elmulasztásából eredő károkért.
• Ha a megrendelő alkalmatlan anya­got vagy szakszerűtlen utasítást ad, erre a vállalkozónak figyelmeztetnie
• kell őt; az ennek elmulasztásából ere­dő kárért a vállalkozó a felelős: nem végezhető el a megrendelő által adott anyaggal vagy utasítás szerint a mun­ka, ha ez jogszabályt vagy hatósági ren­delkezést sért, továbbá ha élet- és va­gyonbiztonságot veszélyeztet.
• A megrendelő köteles a munkahe­lyet alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsátani, a vállalkozó pedig a munka megkezdését mindad­dig megtagadhatja, amíg a megrende­lő e kötelezettségét nem teljesíti.
• A vállalkozói szerződés fő feladata a szolgáltatásnak, azaz a szerződés tárgyának és a teljesítés idejének meg­határozása. Magát a szolgáltatást olyan pontossággal kell leírni, hogy abból a vállalkozó kötelezettségei egyértelmű­en megállapíthatók legyenek. A szer­ződésben a felek utalhatnak a műszaki tervekre és a költségvetésre, ezért az építési és a szerelési szerződések alap­ja a műszaki tervdokumentáció. A szol­gáltatást a szerződéshez csatolt terv és költségvetés kiírás határozza meg részletesen.
• A vállalkozói szerződésen kívül fon­tos szerződésfajták a következők:
• A szállítási szerződés & vállalkozók között kötött, a vételi szerződés speci­ális, elsősorban termékek eladására és szolgáltatások végzésére vonatkozó formája.

3.20. ábra Kétlakásos emeletes lakóház közös lépcsőházzal. A szabadon álló épí­tési mód és a telek szélessége lehetővé teszi a gépkocsi tárolók oldalsó, külön-külön való elhelyezését a) földszinti; b) emeleti alaprajz; c) kerti kép.

A megbízási szerződés alapján a meg­bízott arra vállal kötelezettséget, hogy a rábízott ügyet a megbízó utasítása szerint, az ő érdekeinek megfelelően ellátja. Ilyen szerződést gyakran köt­nek építési beruházásokkal kapcsolat­ban is. A beruházások előkészítése és megvalósítása során előfordul, hogy a fővállalkozó – a szükséges szakembe­rek híján – alvállalkozót von be az építkezés szakszerűségének biztosítá­sa céljából.

Versenytárgyalások

Hasonlóan a fejlett országokhoz, ná­lunk is kezd elterjedni az egyes épüle­tek vagy épületrészek megépítésére vo­natkozó ún. „versenyeztetés”, amelynek lényege a lehető legkedvezőbb kivite­lező vagy vállalkozó kiválasztása.

A megrendelőnek a versenykiírás­ban közölnie kell, hogy több vállalko­zótól kér ajánlatot az építmény vagy építményrész megvalósítására, és meg kell jelölnie az ajánlatok elbírálásának időpontját is. A versenytárgyalás lehet egy- vagy kétfordulós, nyílt vagy zárt­körű. Zártkörű versenytárgyalást kell tartani, ha a teljesítésre csak meghatá­rozott vállalkozók jöhetnek szóba – erről azonban az érdekelt vállalkozó­kat közvetlenül kell tájékoztatni.

A versenytárgyalásra vonatkozó fel­hívásnak tartalmaznia kell a szolgálta­tás meghatározását, a teljesítés határ­idejét, az ellenszolgáltatás kikötéseit és feltételeit, továbbá az ajánlatok be­nyújtására, felbontásuk helyére és ide­jére, valamint az elbírálásukra vonatko­zó időpontokat. A részvétel bánatpénz letétbe helyezéséhez köthető (ez az ajánlatok komolyságának dokumentá­lására letétbe helyezett összeg). A bá­natpénz csak abban az esetben nem jár vissza, ha az ajánlatot elfogadják, de attól az ajánlattevő vissza kíván lépni.

Gyakorlati tapasztalatok bizonyít­ják, hogy a jelentkező kivitelezők ál­tal megjelölt referenciamunkáknak érdemes utánanézni, mert sajnos elő­fordul, hogy egy jól sikerült épületnél épp csak egy részfeladatot végzett a jelentkező. A versenyeztetés lényege a gazdasági tényezők mérlegelése, azaz hogy ki vagy mely cég végzi el olcsóbban a munkát.

Kivitelezési tervdokumentáció

Teljesen új szabályozás, hogy az épí­tési tevékenység végzésekor külön kivitelezési tervdokumentációt is kell ké­szíteni nagyobb építési munka esetén, és ennek meglétét a kivitelezés meg­kezdése előtt be kell jelenteni az épí­tésügyi hatóságnál.

A kivitelezési tervdokumentációnak 1:50 méretarányú tartószerkezeti tervet kell tartalmaznia, amely meghatározza:

• a szerkezetek alakját, méretét és térbeli elhelyezkedését;
• előre gyártott elemek esetén az ele­mek tengelyét és megnevezését;
• monolit szerkezet esetén a szerke­zet vasalási módját és minőségét;
• tartószerkezeti részleteit, csomó­pontjait (méretarány legalább 1:20).

A közbeszerzési törvény hatálya alá tartozó, valamint nagyméretű építmény kivitelezése esetén a fentieket az aláb­biakkal kell kiegészíteni:

• helyszínrajz (méretarány legalább 1:500);
• alaprajzok;
• metszetek;
• homlokzatok;
• tartószerkezeti tervek (méretarány legalább 1:50, 1:20);
• épületgépészeti (víz-, gáz-, csator­na-) tervek (méretarány legalább 1:50);
• elektromos tervek (méretarány leg­alább 1:50);
• üzemelés technológiai tervek (mé­retarány legalább 1:50);
• méretkimutatások, konszignációk;
• műszaki leírások szakáganként;
• talajmechanikai vizsgálatot tanú­sító dokumentum és szakvélemény.

Talajmechanikai vizsgálat

Az előzőekből kiderül tehát, hogy a törvény jóvoltából bizonyos esetek­ben a talajmechanikai vizsgálat köte­lező. Ám mi a követendő eljárás akkor, ha ez a kötelezettség nem áll fenn?

Minden lakó ház leendő tulajdono­sának és a vállalkozó kivitelezőnek be kell látnia: az épület stabilitása, funk­cionális biztonsága és tartóssága dön­tő mértékben az alapozás minőségétől függ. Vitathatatlan tény továbbá az is, hogy amíg az épület kiviteli költségeinek csak töredékét (mintegy 2-10%-át) képezik az alapozási költségek, addig az utólagos alap megerősítések vagy a helytelen alapozásból származó károk helyreállítási költségei már ennek több­szörösét teszik ki.

Meg kell értenünk továbbá azt is, hogy a talaj természetes, szinte „élő” képződmény, amelynek – keletkezési körülményeiből adódóan – méterről méterre változó az összetétele és a tulajdonságai. Ebből következően az alaptest döntő fontosságú mérnöki szerkezet, amely az épület egzakt mó­don tervezhető és építhető fel szerkezetét az altalaj változó összetételéhez és tulaj­donságaihoz igazítja. Az ilyen – időben és térben – változó követelményeknek egyaránt jól megfelelő alapokat azon­ban csak a konkrét helyszíni vizsgálatok és talaj feltárások eredményeire támasz­kodó geo technikai szakvélemény alap­ján lehet tervezni és kivitelezni.

Mindezekből belátható tehát, hogy bizony nem érdemes megspórolni a talajmechanikai vizsgálatok költségeit. Már csak azért sem, mert a szakvéle­mény sok más kérdéskörben (pl. terep­rendezés, földmunkák, víztelenítés, út-és burkolatépítés, közműépítés, az épü­let víz elleni szigetelése és szerkezeti kialakítása, környezetvédelem stb.) is hasznos információkat és javaslatokat tartalmaz.

Kétségtelen, hogy a talajmechani­kai, geotechnikai vizsgálatoknak – el­ső látásra legalábbis úgy tűnik – borsos az ára, de ez minden esetben bizonyít­hatóan többszörösen megtérül. A geo technikai vizsgálatokat rosszul értel­mezett költségtakarékosságra való hivatkozással nem igénylő építtetők és tervezők ugyanis megfeledkeznek egy lényeges dologról. Nevezetesen arról, hogy talajvizsgálatok nélkül vagy túl­méretezett, vagy alulméretezett alapok, vízszigetelések stb. készülnek. Végső soron tehát így vagy úgy – akár az épületkárok, akár a felesleges többlet­kiadások miatt – mindenképp a szükségesnél drágább ház épül, legfeljebb ez (pl. a túlméretezés esetében) soha nem derül ki. Épületkárok ezrei bizo­nyítják, hogy a megfelelő tervezés és előkészítés hiányában, gyorsan és látszólag olcsón elvégzett munkával – vég­eredményét tekintve – általában drága vagy rossz minőségű ház épül.

A gyakorlat azt igazolja, hogy nincs két teljesen egyforma épület a domborzati viszonyok, a talaj adottságok, a kör­nyezeti hatások, a funkcionális sajá­tosságok összességét illetően. Ennek megfelelően egy épületnek fennállása során sok, néha egymással ellentétes vagy éppen egy időben jelentkező ter­mészetes és mesterséges hatásnak kell jól megfelelnie. Ezek számtalan olyan veszélyforrást jelentenek, amelyeket csak a hatások ismeretében, a konkrét talaj adottságok és épületadatok figye­lembevételével, körültekintő tervezés­sel lehet kiküszöbölni. Kijelenthetjük tehát, hogy a jó épület több mérnök – és idetartozik a geo technikus is! – összehangolt, hozzáértő és lelkiismeretes munkájának eredménye.

A tervdokumentáció felülvizsgálata

Ha az építési szerződést a megrendelő által biztosított kivitelezési vagy meg- valósítási tervek alapján kötik meg, ak­kor a kivitelező fontos feladata a terv­dokumentáció részletes átvizsgálása, és hibák, hiányosságok esetén azok észre­vételezése.

A vizsgálat során gondosan felül kell vizsgálni, hogy a vállalkozó felszere­lésével, gépeivel a munka gazdaságo­san elvégezhető-e, nincsenek-e olyan szerkezeti, statikai hiányosságok, ame­lyek a kivitelezést, a szerkezet bizton­ságos megépítését veszélyeztetik, illetve a tervezett anyagok beszerezhetők-e. Ha a vállalkozási összeg összefügg a tervező által szolgáltatott költségvetés ­kiírással, akkor különös gonddal kell vizsgálni annak teljességét, részletes­ségét és egyértelműségét. Minden hiá­nyosságot, hibát a lehető legrészlete­sebben kell észrevételezni, mert ennek elmulasztása a kivitelezés során zava­rokat, fennakadásokat és a kivitelező­nek anyagi hátrányt okozhat. A terve­zőnek az észrevételekre válaszolnia kell és a hibákat ki kell javítania, a vitás pon­tokat pedig konzultációkon kell tisz­tázni. Az építési szerződés csak átvizs­gált és kijavított tervekre támaszkodhat.

Ha az építési engedélyezési terv birtokában a megvalósítási terveket a házat építő vállalkozó készíti, az épít­tetőnek ellenőriztetnie kell, hogy azok megfelelnek-e a megrendelt terveknek. A kivitelezés során pedig az építtető műszaki ellenőrének kell figyelemmel kísérnie, hogy a megvalósítás összhangban van-e az előbbiekkel. Ha az építtető számára hátrányos eltéréseket tapasz­tal, azokat az építési naplóban azonnal jeleznie, és a hibajavítását kérnie kell.

A következő feladat az építési mun­katerület átadása. Az építési szerződés megkötése után kerül sor az építési te­rület átadás-átvételére, amelyre az épít­tető vagy a munkát lebonyolító vállal­kozó hívja meg a kivitelezőt és a többi érdekeltet. Ennek során a jelenlévők bejárják a területet, amelyet a kivitelező, a rajta lévő összes létesítménnyel együtt, jegyzőkönyvben vesz át. A munkate­rület átvételekor a kivitelezőnek ismét gondosan meg kell vizsgálnia a terüle­tet, hogy az megfelel-e a tervekben kö­zölt kiindulási adatoknak. A munkate­rület átvétele után a kivitelező már teljes felelősséget visel az ott történte­kért (gazdasági, műszaki állapot, bal­esetek stb.) A munkaterület átvétele után a vál­lalkozó megkezdi a munkahelyre tele­pülést, azaz a felvonulást.

3.21. ábra Kétlakásos vagy kétgenerációs kétszintes lakóház a) földszinti lakás; b) tetőtéri lakás; c) utcakép.

3.22. ábra Kétlakásos lakóház homlokzatformálása tervezés közben és megvalósult állapotban a) oldalhomlokzati részlet; b) véghomlokzat szerkesztett és valós képei.

3.23. ábra A bemutatott ház a budai hegyoldal egy csendes utcájában épült, az ezredforduló utolsó évében. A terepbe „vájt” garázsok kívülről szinte nem is látszanak, míg a lakásokat magában foglaló 3 szint jól példázza az építész gondos munkáját, akinek egy alkalommal az alábbi kérdést tették fel: „A változások mellett a folyamatos­ság is jellemző rád. Anyagaid nem változtak, talán csak finomodott, differenciálódott az anyaghasználat, s az egyszínű, vörös tég­la helyét mind többször váltotta föl világosabb, szürkés, bézs színű változat. Miért?” Ez a ház minden választ megad, a kilincstől a tetőn elhelyezett antennáig.

3.26. ábra A drezdai lakópark B₂ jelű épülete sorházas metszete és épületrészlet fotója.

3.27. ábra A kölni Beethoven lakópark egyik háza a) belső utcai kép; b) földszinti; c) emeleti alaprajz; d) metszet (melyen jól látható a park alatti teremgarázs-kapcsolat.