• társasház

Társasházak építésének és üzemeltetésének pénzügyi kérdései

A társas- vagy többlakásos házak meg­valósításának nagyon sok műszaki, gaz­dasági, jogi vonatkozású kritériuma van.  A műszaki feltételeket az előző fe­jezetekben már felvázoltuk a telekvá­sárlástól a ház megépítésén keresztül egészen annak használatbavételéig.

A gazdasági kérdések még fontosabbak, mert ha az építkezéshez nincs tőke, akkor mit sem ér a műszaki hozzáértés, ezért a következőkben igen részletesen kitérünk a saját tőkén kívüli hitellehető­ségekre és állami támogatásokra. Nagy jelentőségű a jogi kérdések tisztázása is, ugyanis hiába van meg a műszaki felkészültség, a telek és a pénz, a törvényi előírások keresztülhúzhatják számításainkat.

Gazdasági kérdések

Mielőtt lakás vagy társasház építésébe, illetve az építkezés megszervezésbe fognánk, feltétlenül tisztázni kell az aláb­biakat:

• a telekhez jutás költségét – vagy az emeletráépítés várható járulékos költségeit;
• a megvalósítási (építési) költsé­geket;
• az előzőekkel kapcsolatos admi­nisztratív jellegű költségeket.

Az építési telek

Az induláshoz ez a legfontosabb, mert anélkül nincs beépítési lehetőség, nincs elképzelés, és nincs hová építeni. A kiszemelt terület (telek) beépítési lehetőségeit a területileg illetékes szak­hatósággal egyeztetni kell. Az egyez­tetéskor – lehetőleg írásban – rögzíteni kell a szóban forgó telek beépíthetősé­gének összes feltételét. A dokumentum­nak a rendezési tervben foglaltaknak megfelelő összes beépítési lehetőséget tartalmaznia kell.

A beépítési lehetőségekkel kapcso­latban tisztázandó legfontosabb kérdé­sek az alábbiak:

• a telek mivel és hogyan építhető be?
• lehet-e rajta többlakásos ház?
• szintek száma (építmény-, esetleg gerincmagasság);
• beépítési sűrűség (%);
• zöldterületi kötöttségek;
• közművekkel kapcsolatos előírások (nagyon fontosak, mert jelentős költségtényezővé válhatnak);
• van-e műemlék vagy „védett” épület a közelben (esetleg a szom­szédos ház)?
• és még sok minden, ami ezeket ki­egészíti, de (mi) nem beszéltünk róluk.

A telekadottságok ismerete döntő le­het a vásárlás létrejöttében vagy a konk­rét épület alapvető tervezési kritériu­mainak meghatározásában.

Épületbővítéssel és ráépítéssel létrehozható többlakásos társasház

A jogszabályok ismerete nélkül egy ház­ra való ráépítés vagy az épületbővítés a lehető legkuszább, szinte áttekinthe­tetlen labirintus, de egy nagyobb épít­mény belső (átalakítással járó) meg­osztása is lehet annyira bonyolult, mint az előzőek bármelyike.

A ráépítés költségei – a másik két bő­vítési eljáráshoz képest – több ténye­zőből tevődnek össze, ugyanis pl. egy toldalék jellegű hozzáépítés a szakaszos építkezéshez áll közelebb, így csak a kapcsolódás költsége egészíti ki a be­ruházási összeget. Ráépítés esetén nagyon sok műszaki és gazdasági szempontot kell figyelembe venni, melyek közül a legalapvetőbbek.

Ezek:

• a telekhányadhoz jutás költsége;
• az épület állapotfelmérése;
• az épület állapotának elemzése és a szükséges talajmechanikai, alap­méretezési, illetve a teherhordó falakra és a födémre stb. vonatkozó számítások elvégzése;
• a régi tető lebontása;
• a alsóbb szintek ráépítés miatt szük­séges megerősítési költségei;
• a ráépítés idejére az alsóbb szin­teken lévő lakások csapadékvédel­mi költségei;
• a teljesen új, összefüggő épület­homlokzat kialakításának költsége;
• a közművek kapcsolásának, eset­leg a többletigények miatti kereszt­metszet-növelésének költségei;
• a ráépítés teljes költsége a lépcső, illetve lépcsőház meghosszabbítá­sának anyagi terheivel együtt.

Az új ház költségvetése

Az építkezés lebonyolításának lényege a költségek ismerete, a költségvetés. A költségvetés szerkezete, közgazda­sági nyelven szólva a költségtényezők rendszere olyan mint a fa, illetve an­nak gyökérzete. A ház jelképezi magát a fát, melynek vastagabb gyökerei al­kotják az összetevőket (telek, járulé­kos költségek, épület stb.), vékony (hajszál)gyökérzete a sok-sok apró té­telt, melyek a ház, az építészeti mű létrehozásának alapvető, éltető részei, mint például egy villanykapcsoló vagy az ahhoz csatlakozó vezetékszakasz.

A költségvetést két főszálon kell vagy lehet futtatni, melyek közül az egyik a telek – vagy a már említett rá­építési alapköltség -, másik maga az épített ház, összes járulékos költségé­vel.

Összetevői az alábbiak:

• Telekvásárlás (telekhez jutás): átírási költségek; illeték;
• Tervezési költségek
• Az épület kivitelezése: házépítés; járulékos közműkapcsolat; kert, kerítés, udvarrendezés költ­ségei;
• Szervezési és lebonyolítási költségek (az utóbbi sokszor még menet közben beépül az előzőek árába, legyen az akár a telek, akár maga az építés).

A költségek teljes vagy hozzávető­leges ismeretén kívül fontos tényező, hogy részesei vagyunk-e az egész épí­tési folyamatnak, ekkor ugyanis való­színűleg kevesebbe kerül, míg a más által koordinált építkezés minden bi­zonnyal drágább lesz.

Az új lakás tulajdonosának szem­pontjából a szervezett társasházépítés is nagyon sok buktatót rejt magában.

1. Ha „kulcsrakész” házat, lakást veszünk, akkor a részletes költségve­tésből a vállalási vagy eladási ár min­den összetevőjét megismerhetjük, te­hát pénzügyileg nagy meglepetés nem érhet ugyan, műszaki vonatkozásban viszont alaposan ellenőrizni kell, hogy a beépített anyagok, illetve berendezé­sek (pl. burkolatok, kazán, radiátorok, csaptelepek stb.) a tervben előírt minőségűek-e. A tapasztalatok alapján ilyen gondok a befejező munkafázisokban szoktak előfordulni.

2. Napjainkban elterjedtté vált a „szerkezetkész” lakások építése, illet­ve értékesítése, ami bizonyos tekintet­ben kedvező, mert kevesebb vitára ad okot, hisz az amúgy általában nézetel­téréshez vezető munkákat mi magunk végezzük el, vagy saját szervezésben végeztetjük el azokat.

Ennek ellenére sajnos a szerkezetké­szen megvásárolt épületekkel, lakások­kal kapcsolatban is rengeteg probléma és utólag, váratlanul felmerülő költség fordulhat elő. A „szerkezetkész” mi­nősítés jogi szempontból meglehetősen tág fogalom, ezért röviden ismertetjük a vele kapcsolatos minimális és maximá­lis követelményeket; az egyéb megol­dások ezek között foglalnak helyet:

• A szerkezetkész ház az építtetők által rendelkezésre bocsátott telken épül fel, tehát az árban csak az építkezés költ­sége szerepelhet.
• A telket és a rajta épülő házat egy szervező- vagy kivitelező cég érté­kesíti szerkezetkész állapotban, ám ma­ga a szerkezetkész állapot is többféle­képpen értelmezendő:
• a ház teljes tartószerkezete (alap, fal, födém, tető, lépcsők), illetve a lakás teljes válaszfalrendszere is elkészült, az ablakok, ajtók a he­lyükre kerültek;
• az előzőeken kívül a lakás közmű­ alapszerelését és üzemi bekötéseit is elkészítették;
• az épület lakásainak falaiba és födéméibe az összes közműveze­téket beépítették;
• az összes belső felületet levakolták, és az aljzatokat is elkészítették;
• az egész ház közös helyiségeit telje­sen – külső homlokzattal, kapcsoló­dó kerti építményekkel, belső utak­kal és járdákkal együtt – elkészítik.

Az előzőek ismeretében és tudatá­ban kötjük meg a szerződést, illetve vál­laljuk magunkra a belső befejező mun­kák elvégzését vagy elvégeztetését. Hogy a hátralévő munka a teljes költ­ségvetés hány %-a lesz, az – a készült­ségi foktól függően – minden esetben és helyzetben más és más. A tapasztalat azt mutatja, hogy a tartószerkezet kész ház értéke az épület – telekár nélküli – költségvetésének kb. 60%-a.

Általá­nosságban elmondható, hogy

• a telek értékhányada;
• az előzetesen elért készültségi fok és a
• befejezési munkák

ára együttesen adja a teljes bekerülési költséget.

Ne feledjük, hogy a bekerülési költ­ség sohasem azonos a forgalmi (piaci) értékkel, hiszen pl. egy 100 m²-es sváb­hegyi lakás az ugyanolyan műszaki kondíciókkal megépített nyírségi ház vagy lakás háromszorosát éri. Mindezek mérlegelése után a költ­ségvetés hozzávetőleges végösszegének ismeretében állapíthatjuk meg a beru­házás pénzügyi helyzetét az alábbi fő összetevők figyelembevételével:

• saját tőke (vagy saját telek);
• az (esetleg) házilag kivitelezett munka értéke;
• hitelek;
• állami támogatások.