Házak és lakások felújítása

Egy öreg ház felújítása, tervezése

Előtervezés és tervezés

Egy öreg ház felújítása csak alapos megtervezés esetén sikerülhet. Aki rosszul vagy hiányosan ter­vez, annak a kivitelezés során sok bosszúságra, magas költségekre kell számítania és az ered­mény is elmarad a várakozásoktól. A tervezés összetett folyamat, hiszen nem csak szakipari és szerkezeti, hanem esztétikai, ökológiai, gazdasági és jogi szempontokat is figyelembe kell venni és egymással össze kell hangolni. Kisebb építkezé­sek esetén az előkészítő tervezési munkát, eset­leg egy kisiparossal együttműködve, saját ma­gunk is elvégezhetjük. Nagyobb terjedelmű és engedélyköteles vállalkozásoknál feltétlenül aján­latos egy építész bevonása.

Építési elképzelések és tervezési célkitűzések

A tervezést azzal kell kezdeni, hogy összhangot teremtünk saját elképzeléseink és a meglévő ház nyújtotta lehetőségek, továbbá az építésrendé­szeti és pénzügyi adottságok között. Egyéni kívánságainkat pl. funkciótervek, feladatjegyzékek formájában vagy vázlatok segítségévei lehet megfogalmazni.

Az építési jog

Az adott telekre vonatkozó építési előírásokat a rendezési tervek, az építési övezeti besorolás és az előírások szabályozzák. Ezekhez még helyi előírások, műemlékvédelmi feltételek és támoga­tási irányelvek járulhatnak.

Egy építési szándék engedélyezhetőségénél mértékadó a telek beépítésének jellege és mérté­ke. A beépítés megengedett jellegét a rendezési terv alapján készített beépítési terv szabályozza. Ennek megfelelően van pl. „tiszta lakóövezet” „általános lakóövezet” „falusi jellegű övezet” „vegyes beépítésű övezet”. A rendezési terv azt is meghatározza, hogy a lakásépítésen kívül milyen egyéb hasznosítás megengedett vagy kivételesen engedélyezhető. A beépítés mértéke az adott telken létesíthető építmény megengedett nagyságát írja elő.

Ház tervezés

Az építési vonal az épületnek a telken elfoglalt helyzetét határozza meg. Ezen túlmenően még sok egyéb megszorítást is figyelembe kell venni, amelyeket a beépítési terv rajzos vagy szöveges részében írnak elő, vagy amelyek a „környezetbe való beilleszkedés” kategóriájába sorolhatók, mint pl. a tetőalak, a tető lejtése vagy a növény­zet. Lakott területen kívül csak meghatározott célú építkezést engedélyeznek, pl. erdő- és mezőgaz­dasági üzemi épületeket a hozzájuk tartozó laká­sokkal.

Ha hozzáépítést, átépítést vagy beépítést terve­zünk, egy építésszel, ül. az illetékes építésügyi hatósággal mindenekelőtt azt kell tisztáznunk, hogy elképzelésünk egyáltalán engedélyezhető-e. Előfordulhat, hogy a telek már oly nagy mérték­ben be van építve, hogy a lakó- és/vagy hasznosí­tott területnek még a legkisebb növelését sem te­szi lehetővé.

Az Országos Építésügyi Szabályzat (OÉSZ) szabályozza az épületnek és egyes egységeinek a részleteit, pl.

  • az épület és a telekhatárok közti védőtávolsá­gokat;
  • a lépcsők, lépcsőházak, lakóhelyiségek, gará­zsok, WC-k, fürdőszobák méreteit és típusát;
  • a tetők, falak, födémek típusát.

Ezenkívül azt is meghatározzák, hogy melyek az építési engedélyhez kötött építési munkák. Ál­talában csak a tisztán tatarozási és fenntartási munkák, pl. ablakok és ajtók cseréje, ha az utcai homlokzat nem változik, valamint a szépészeti javítások nem engedélykötelesek. Ha azonban az épület műemlékvédelem alatt áll, vagy műemlék­védelem alatt álló épület közelében helyezkedik el vagy a helyi építésügyi rendelet hatálya alá esik, akkor esetleg még az ilyen munkák is engedély­kötelesek lehetnek.

Ha egy elképzelés engedélyezhetőségét az építési engedélyezési eljárást megelőzően nem sikerül megfelelően tisztázni, akkor célszerű a hatóságtól előzetes állásfoglalást kérni. Egy ilyen előzetes tudakozódás kevésbé költséges, mint egy építési engedély iránti kérelem. Az építésügyi hatóság által kiadott előzetes állásfoglalás kötele­ző érvényű, azaz betartása a későbbiekben a hatóságtól jogi eszközökkel is megkövetelhető. Az előzetes állásfoglalás a későbbi építési enge­délyezési eljárás számára mértékadó előzetes döntés, annak alapján azonban a kivitelezés még nem kezdhető meg. Előzetes állásfoglalást álta­lában akkor szoktak kérni, ha a tervbe vett építke­zés a meglévő beépítési tervtől eltér vagy, ha a felekre beépítési terv nem készült.

Az építésügyi hatóságok döntése, különösen a meglévő épületeken végzendő munkák esetén, gyakran a kérdés megítélésétől függ. Az építési elképzeléseket nem kell azonnal feladnunk, ha a hatóságok nemet mondtak. Gyakran előfordul, hogy a hatóságok kivételt tesznek vagy mentesí­tést adnak és így a kívánt cél mégis elérhető. Ezenkívül fellebbezésre is lehetőség van.

Ebben a vonatkozásban különleges jelentősége van az „állagvédelemnek”. Az építési előírások az épület megépült állapotát lehetőség szerint tiszte­letben tartják. Ha azonban az épület egy részét megváltoztatjuk vagy lebontjuk, akkor erre a rész­re a mindenkor érvényes előírások vonatkoznak.

Példa feladatjegyzékre

A korszerűsítéssel elérhető célok

  • Tetőtér beépítése és belső terek kialakítása sa­ját kivitelezésben, az egészséget és a környe­zetet nem károsító építőanyagokkal.
  • A tetőtér déli oldalának beépítése (könnyű­szerkezetes építési mód, házilagos kivitelezés).
  • Ablakpárkányok helyreállítása.
  • Az épületet burkoló felületek hőszigetelése.
  • A fűtőberendezés felújítása.
  • Műhely kialakítása az alagsorban (vízmente­sítés).
  • Egyszintes télikert hozzáépítése, egyszeres üvegezéssel, fűtés nélkül.
  • Az épületgépészet kiegészítése, pl. esővíz fel­használása a WC öblítésére, a mosógéphez, a kert öntözésére.

Amit a tervezőnek ellenőriznie kell:

  • Van-e beépítési, rendezési terv?
  • Műemlékvédelmet figyelembe kell-e venni?
  • Vannak a beépítésre vonatkozó helyi szabályza­tok?
  • Szanálási területen fekszik-e a telek?
  • Megvannak az épület előírt védőtávolságai?
  • A terület megközelítése jogilag rendezett-e?
  • A közművesítés teljes körű és elegendő víz, csatorna, gáz, villamos áram, távhő áll-e rendelkezésre?
  • Meg kell-e változtatni a hasznosítás módját vagy körét?
  • Rendelkezésre áll-e a szükséges számú par­kolóhely?

2.1. táblázat: helyiségek szokásos méretei új tervezés esetén, m2

Helyiségek szokásos méretei új tervezés esetén, m2Szokásos méretJavasolt minimális helyiségméretekEgységes helyiségméret 
közepesnagy
Lakószoba (étkezőhely nélkül)36181620
Lakószoba (étkezőhellyel)--2024
Hálószoba (szülők)16121620
Gyermekszoba 2 gyermek számára16121620
Gyermekszoba 1 gyermek számára1061620
Konyha981616
Étkező95--
Fürdőszoba WC-vel986,58

Állapotfelvétel

A megbízható tervezés alapja a meglévő állapot pontos felmérése. Átfogó átépítési, beépítési vagy korszerűsítési munkálatok esetén az állagfelvétel négy részre osztható:

  • az épület elhelyezkedése a telken és annak megközelítése (kapcsolat a közúttal);
  • közműcsatlakozások;
  • az épület és annak helyiségei az összes fontos mérettel (méretes állagfelvétel);
  • az építmény állapota (műszaki állagfelvétel).

A telek rajzát (1:1000 léptékben) a földhivatalnál lehet beszerezni vagy egy földmérővel lehet elkészíttetni. A helyszínrajz a következőket tartalmaz­za: a telekhatárokat, az építményeket, a szom­széd épületeket, az utcákat, utakat, behajtó útvo­nalakat, parkolóhelyeket stb. Nagyobb léptékű (1:200 vagy 1:100) ábrázolás esetén további részletek is feltüntethetők, pl. szintvonalak, meg­lévő növényzet, csatornaaknák, bekötővezetékek, tetőtúlnyúlások.

Bizonyos körülmények között új bekötővezeté­keket kell készíteni

A szennyvízelvezetésre vonat­kozó felvilágosítást a Csatornázási Művektől lehet beszerezni. Hol és milyen mélyen húzódik az ut­cai csatorna? Hol lehet ahhoz csatlakozni? Ve­gyes rendszer vagy elkülönített rendszer van-e ki­építve? Vegyes rendszernél a szennyvizet és az esővizet egyetlen csatornába vezetjük, elkülönített rendszernél két párhuzamos csatorna van, egy a szennyvíz, egy pedig az esővíz számára. Az ivó­víz, áram, gáz és távhő bekötési feltételeit a helyi szolgáltató vállalatoknál lehet megérdeklődni. A telefon- és televíziós kábelek ügyében a megfe­lelő távközlési vállalat az illetékes.

Az épületről készítendő rajzok felölelik vala­mennyi szint alaprajzát, az összes nézetet és legalább egy metszeti rajzot. Az ilyen épületfelvé­telt általában építész végzi, erősen tagolt vagy ferdeszögű épületek esetén földmérő mérnök is közreműködik. Erősen tagolt homlokzatoknál cél­szerű lehet a fotogrammetriai felvétele. Termográfiai felvétel segítségével képet kaphatunk a meg­lévő szerkezetek hőforgalmáról, a kezelendő hőhidak helyzetéről, kiterjedéséről.

Az így elkészített állapottervek egy példányán fel lehet tüntetni az összes fontosabb építőanya­got és valamennyi felismerhető hibát.

Vázlatterv (engedélyezési) és műleírás

Ha az állapotfelmérés rendelkezésre áll, az építés jogi feltételei, valamint a tervezési célkitűzések tisztázottak, el lehet kezdeni a vázlatterv kidolgo­zását. Választ kell adni a következő kérdésekre: Megvalósítható a funkcióterv? Menyit kell változ­tatni? Milyen alternatív megoldási lehetőségek vannak? Melyik a legjobb? A tervezésnek ezt az első fázisát az építész előtervezésnek nevezi. Az előtervezés során sok kérdés még nyitott.

Most tisztázódik, hogy a kívánságok és elvárások meg-valósíthatók-e és milyen formában, mibe kerülnek és engedélyeztethetők-e? Az engedélyeztethetőség kérdését, amint azt már említettük, előzetes megbeszélésekkel vagy előzetes építési állásfog­lalás kérésével lehet tisztázni. Az előtervi vázlatok készítése során dőlnek el a lakás elrendezése és minősége szempontjából legfontosabb kérdések.

Néhány mértékadó szempont és alapelv pl.:

  • Benapozás és megvilágítás: vegyük figyelembe az égtájakat és a Nap pályáját; ügyeljünk a szomszédos épületek és nagy fák okozta ár­nyékolásra; a lakó- és tartózkodó helyiségeket lehetőleg dél vagy délnyugat felé tájoljuk, a hálószobákat kelet felé.
  • A környék figyelembevétele: a lakószobákat úgy tájoljuk, hogy távolba vagy a kertre nézzenek, a konyha a bejáratra vagy a gyermekek játszóte­rületére nézzen, a háló- és munkaszobákat az épület nyugalmasabb részén helyezzük el.
  • Épületgépészet és költségek: az épületgépé­szeti létesítményeket tartalmazó helyiségeket egymás mellett vagy alatt helyezzük el, teherhordó épületrészeket lehetőleg ne bontsunk meg.
  • Hőhierarchia: a fűtetlen vagy kevéssé fűtött he­lyiségeket (pl. garázs, tárolóhelyiség, lépcső, tornác) az épület északi oldalán helyezzük el, hogy termikus ütközőzónát alkossanak a fűtött helyiségek és a külső környezet között.

Ha a lehetőségek sokaságából kikristályosodott a megoldás, akkor kidolgozható a vázlatterv.

Ehhez a következők tartoznak:

  • helyszínrajz (1:1000);
  • a pontos rajzok, általában 1:100, 1:200 lépték­ben, az összes alaprajzzal, nézettel és metszettel; esetleg utcakép;
  • szükséges műtárgyak tervei (kerítés, támfal, te­rasz);
  • a műleírás, amely meghatározza a tervbe vett anyagokat és az épületgépészeti berendezéseket (ez egyben a tervezett komfortot, ill. színvo­nalat is kijelöli);
  • szakvélemények (pl. talajmechanikai vagy sta­tisztikai);
  • A következőkben ismertetendő eljárás szerint kidolgozott költségszámítás.

Költségszámítás a bruttó térfogat alapján

Költségszámítás a bruttó térfogat alapján

Az általános terv és a műleírás alapján kiszámít­hatók a várható építési költségek. Ennek pontossága, ha a számítást tapasztalt építész végzi, ±15%.

Régi épületek felújítása esetén a műszaki ter­vezés, a költségek és a pénzügyi fedezet megter­vezése céljából célszerű ha különbséget teszünk a tatarozás, a korszerűsítés, valamint az át-, hoz­zá- vagy beépítés között.

A tatarozás az öregedés vagy elhasználódás következtében keletkezett építészeti hiányossá­gok megszűntetését jelenti. A tatarozás megaka­dályozza az épület további pusztulását, költségeit az épület állapota, ill. a hibák jellege és terjedelme határozza meg. A nagyobb kiterjedésű tatarozási munkákat, pl. a pincefalazat kiszárítását vagy a tető­szék teljes cseréjét, külön kell számításba venni.

Ez az áttekintés nem pótolhatja azonban az egyes elemek konkrét esetben elvégzendő átvizsgálá­sát. Ajánlatos a házban lakást jelentősen befolyá­soló tatarozási munkákat összevonni vagy a kor­szerűsítési munkákkal együtt végrehajtani.

Korszerűsítésnek azokat az építészeti intézke­déseket nevezzük, amelyek a lakások és épületek használati értékét megnövelik és a lakásviszo­nyokat tartósan megjavítják. Ide sorolhatók külö­nösen azok az intézkedések, melyek a lakások el­rendezését, a megvilágítást és szellőzést, a hő- és hangvédelmet, az energia- és vízellátást, a vízelvezetést, az egészségügyi berendezéseket, a fűtést és a funkcióvázlatokat érintik.

A hozzáépítés, átépítés és beépítés olyan intéz­kedések, melyekkel pl. emeletráépítés, bővítő hozzáépítés, tetőtér-beépítés formájában új lakó­teret hozunk létre. Az építés költségei kevésbé felkapott vidékeken akár kb. 20 %-kal alacsonyabbak, fejlett gazda­sággal rendelkező övezetekben ugyanennyivel magasabbak lehetnek. A költségek ezenkívül idő­beni ingadozásnak és egyéb befolyásnak is alá vannak rendelve. A kivitelezés színvonala nagyon jelentősen befo­lyásolja az építési költségeket.

Az „egyszerű színvonalon” az anyagokkal, a hang- és hővédelemmel, a tartóssággal és a „reprezentatív” megjelenéssel szemben mérsé­kelt minőségi követelményeket támasztó, szolid kivitelezést értjük.

Jó, ha szem előtt tartjuk, hogy egy korszerűsí­tési intézkedés munkaráfordításai általában job­ban befolyásolják a költségeket, mint az anyag­minőségek; ugyanakkor a költségtakarékos épít­kezés nagyobb tervezési ráfordításokat igényel.

„Emelt szinten” azokat a megoldásokat értjük, amelyeket a magas komfort és a luxus-kivitel jel­lemez. Az ilyen jellegű megoldásokat ebben a cikksorozatban csak akkor tárgyaljuk, ha azok ökológiai szempontból megalapozottak.

2.3. táblázat. Felújítási ciklusok gyakorlati tapasztalatok alapján

 Épületelemek felújítási ciklusai 
5-15 év15-30 év30-50 év
Tapéták és belső festésekHorganylemez esőcsatornák és lefolyócsövekTetőhéjazat és tetőcsatlakozások
Textil padlóburkolatok (szőnyegpadló)Horganylemez tetőcsatlakozásokTető feletti kéményfejek
VillanybojlerekKültéri burkolólapokAblakok és külső ajtók
Homlokzatok, ablakok és külső ajtók külső festéseKülső épületelemek hézagkitöltő masszával való tömítéseA külső fal vakolata és burkolatai
Lapostetők tetőburkolataKülső üvegezésekA belső falak és mennyezetek vakolatának részei
Belső műanyag-burkolatokBelső csempe- és padlólap-burkolatok
FűtőkazánokA fürdőszobák és konyhák vízvezeték-hálózata
AcélradiátorokA fürdőszobák és konyhák felszerelési tárgyai
Elektronikus szabályozó-berendezésekVillamos hálózat konnektorokkal és kapcsolókkal
Az 1. felújítási csoportba tartozó elemek másodszorAz 1. és 2. felújítási csoportba tartozó elemek másodszor, ill. harmadszor

Építési engedély iránti kérelem / Bejelentési eljárás

Az engedélyezési terv és a műleírás alapján, az érvényes előírások szem előtt tartásával el kell készíteni az építési engedély iránti kérelmet és annak mellékleteit, és azt legalább három pél­dányban be kell nyújtani az illetékes építésügyi hatóságnál – általában az önkormányzatnál.

A mellékletekhez az alábbiak tartoznak:

  • a helyszínrajz, amely egy 1:1000 léptékű rajzból és egy szöveges részből áll;
  • az 1:100 léptékű általános tervek, feltüntetve a lebontandó részeket és az újonnan építendő részeket;
  • az építési engedély iránti kérelem a műleírással;
  • a stabilitás igazolása (statikai szakvélemény, szükség esetén statikai ellenőrzés);
  • szükség esetén statisztikai kérdőív;
  • tulajdonosi igazolás (új lakásépítkezésnél tulaj­doni lap, egyéb építésnél tulajdonosi nyilatkozat);
  • tulajdonostársak és haszonélvező hozzájáruló nyilatkozata;
  • műszaki tervek (3 pld);
  • statikai, hőtechnikai számítás;
  • faanyagvédelmi szakvélemény (fafödémes épületeknél);
  • szomszédos telkek tulajdonosainak neve és címe;
  • közművek nyilatkozata.

Az építési engedély iránti kérelem feldolgozása a hatóságoknál általában 1 hónapig tart. Az eljá­rás fontos része a telekszomszédok és az érintett szakhatóságok értesítése.

A kiviteli tervek elkészítése és a munkák vállalkozásba adásának előkészítése

A kiviteli rajzok 1:50, a részletrajzok 1:20 és 1:1 közötti léptékben készülnek. Ezeknek a terveknek az alapján dolgoznak az iparosok. Célszerű, ha házilagos kivitelezés esetén is ilyen tervek szerint dolgozunk, mert a méretek és a munkák össze­függései a papíron jobban áttekinthetők. Az 1:50 léptékű tervek az 1:100 léptékű általános tervek­ből készülnek és az összes méretet tartalmazzák. A részletrajzok el­sősorban az épületrészek egyes rétegeit, vala­mint a csatlakozásokat ábrázolják, pl. homlokzat (tető), ablakok, erkélykorlátok, bejárati ajtók.

A költségvetési kiírás minden szakma számára leírja az összes előforduló munkát megadva an­nak jellegét és terjedelmét. A kiviteli tervekkel együtt ez képezi az építési szerződések alapját. A szolgáltatások jegyzékének másik rendeltetése, hogy annak alapján ajánlatokat szerezzünk be különböző cégektől azokra a munkákra, amelye­ket nem magunk kívánunk elvégezni.

A költségvetési kiírásban az iparosok által tel­jesítendő összes feladatot mennyiségi adatokkal egyértelműen és maradéktalanul le kell írni, hogy a későbbi utólagos követeléseket, pl. terven felüli pótköltségeket elkerüljük.

Költségbecslés vagy tételes költségvetés készítése

A beépített tér szerinti költségbecslés  gyors, de viszonylag durva eljárás. A költ­ségek pontosabb meghatározása általában csak akkor lehetséges, ha az összes szakma ajánlata rendelkezésre áll – feltételezve, hogy a költségve­tési kiírás hiánytalan, a mennyiségi adatok pedig pontosak.

Gyakran előfordul azonban, hogy már az aránylag munkaigényes kiírási eljárás előtt vagy azt mellőzve kívánatos a költségek pontos, részle­tezett meghatározása, pl. olyan munkák költsége­inek megállapítása céljából, melyeket házilagos kivitelezésben kívánunk elvégezni. Ilyenkor az épületelemek és szakmák szerinti költségszámí­tást lehet alkalmazni. Az építési költségek épületelemek és/vagy szakmák szerinti vizsgálata külö­nösen alkalmas arra, hogy alternatív szerkezeti és kiviteli változatok költségeit összehasonlítsuk, vagy egyes kívánatos megoldások és a pénzügyi lehetőségek közti összhangot megteremtsük.

Következő cikkben a kivitelezést nézzük meg!