• építés
• felújítás

Épületek építését és felújítását érintő előírások és műszaki követelmények

1998 január 1-jétől Magyarországon megváltozott a szabályozás az épületek építése, átépítése, bővítése és felújítások munkálataihoz. A szabályozás jogi és műszaki vonatkozásokat egyaránt érint.

Fontos, hogy tudatában legyünk annak, hogy egy adott telken vagy földrészleten (függetlenül attól, hogy az lakott terüle­ten vagy külterületen – mezőgazdasági, esetleg ipari övezetben-helyezkedik el) az építési és felújítási munkák az esetek többségében engedélyhez kötöttek.

A paneles épületekre és ezek felújítá­sára vonatkozóan a jogi szabályozás ma már nem tartalmaz semmi olyan egyedi előírást vagy külön szabályt, ami akár ezen épületekre, akár bármely más építéstechnológiára kizárólagosan vo­natkozna. Amikor tehát a következők­ben a paneles épületek felújítását érintő legfontosabb jogszabályi előírásokról és követelményekről lesz szó – figyelem­mel a megváltozott szabályozásra is -, akkor ezeket az építési munkákra vonat­kozó általános szabályozás részeként, annak keretében kell kezelnünk.

Szakmai szempontok

Az építmény állapotának, állékonysá­gának időszakonkénti felülvizsgálata és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatok elvégeztetése a tulajdonos törvényben rögzített feladata. Az építési munkákra előírt általános – és a munka jellegére vonatkozó sajátos – szakmai követelményeket mind a tervezés, mind az építés (kivitelezés) során be kell tar­tani. A rögzített előírások betartását az építésügyi hatóság, valamint az épí­tésfelügyeleti szervek közigazgatási el­járás keretében kötelesek ellenőrizni.

A különböző szabályokban megfo­galmazott országos szakmai-létesítési követelmények egységesen érvényesek valamennyi építési munkára, természe­tesen úgy, hogy egyes előírások inkább az épületekre, mások hangsúlyosabban a meglevő épületek felújítására, át­alakítására vonatkoznak. Mielőtt a felújítások során leggyak­rabban előtérbe kerülő szakmai követelmé­nyeket ismertetnénk, egyértelműsítenünk kell a felújítás és az átalakítás fogalmát.

Felújítás: meglevő építmény, épít­ményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség eredeti használhatóságának, üzembiztonságának biztosítása érdeké­ben végzett építési-szerelési munka.

Átalakítás: meglevő építmény, épít­ményrész, önálló rendeltetési egység, helyiség alaprajzi elrendezésének, vagy külső megjelenésének, illetőleg haszná­lati módjának megváltoztatása érdekében végzett, az építmény térfogatát nem növelő építési munka.

Önálló rendeltetési egységnek a helyi­ségek azon csoportja tekintendő, amely meghatározott rendeltetés céljára önmagá­ban alkalmas, és függetlenül üzemeltethe­tő. Önálló rendeltetési egység tehát pél­dául egy lakás vagy egy üzlethelyiség is.

Valamennyi építési munkával, így a fel­újítással, az átalakítással szemben is ter­mészetes követelmény, hogy az építmény stabilitását folyamatosan biztosítsák, a tűzbiztonság, a használati biztonság, az egészség- és környezetvédelem, a zaj és rezgés elleni védelem, valamint az ener­giatakarékosság és hővédelem szakmai előírásainak mind az építés, mind a használat során érvényt szerezzenek. Az erre vonatko­zó részletes követelményeket jogszabá­lyok és kötelező szabványok rögzítik.

Ugyanilyen általános követelmény a megfelelő karbantartás lehetőségének megoldása, továbbá annak biztosítása, hogy a rendeltetésszerű használat során a környezeti terhelés (zaj, rezgés, szennyezés stb.) az adott helyen megenge­dett mértéket ne lépje túl, illetőleg köz­használatú építmények, építményrészek esetében az akadálymentes környezet műszaki-építési feltételeit megteremtsék. Érvényes jogszabályaink akkor tekin­tik „akadálymentesnek” a környezetet, ha annak kényelmes, biztonságos, önál­ló használata minden ember számára biztosított, ide értve azokat az egészségkárosodott embereket is, akiknek ehhez speciális létesítményekre, eszközre, illetve megoldásokra van szükségük.

Az akadálymentesség műszaki fel­tételeinek megteremtése nemcsak új épületek esetében kötelező, hanem min­den olyan felújítás, átalakítás során is, amikor az építményt (vagy annak meg­határozott részét) rendeltetésszerűen minden ember használhatja (közhaszná­latú építmény). Az akadálymentes kör­nyezet kialakítására vonatkozó konkrét műszaki előírásokat (helyiségméretek, lépcsőkialakítás, méretezés stb.) ren­delet határozza meg, alkalmazása elsőd­legesen tervezői feladat.

A létesítéssel kapcsolatos részletes szakmai követelményeket rögzítő sza­bályok között kitüntetett helyet foglal el az Országos Településrendezési és Épí­tési Követelményeket összefoglaló OTÉK, amely az ezelőtt általánosan használt Országos Építési Szabályzatot (OÉSZ) hivatott felváltani.

Az OTÉK – a korábbi szabályozástól eltérően -jobban alapoz a szakmai önálló­ságra, felkészültségre, csak azokat a szak­mai követelményeket rögzíti kötelező erővel, amelyek ténylegesen közérdekűek, és a használók, a szomszédok, a környezet érdekeit szolgálják, védik. Az OTÉK épí­tési követelményei elsősorban a rendelte­tésszerű használattal összefüggő élet-és vagyonbiztonsági, környezetvédelmi és minőségvédelmi előírásokat tartalmazzák.

A felújítási munkák szempontjából nyilvánvalóan a meglevő építményekkel kapcsolatos szabályok a legfontosabbak, ahol az általános építési követelménye­ket a meglévő szerkezeti, homlokzati adottságoknak megfelelő eltérésekkel lehet alkalmazni.

Kötelező szabály, hogy a meglévő építményen végzett építés-szerelési mun­ka vagy rendeltetésmódosítás:

• az építmény és részeinek állékony­ságát és biztonságos használhatóságát nem veszélyeztetheti, azokban kedve­zőtlen irányú változást nem eredmé­nyezhet, továbbá
• a szomszédos építmény, épít­ményrész, önálló rendeltetési egység állékonyságát nem veszélyeztetheti, rendeltetésszerű használhatóságát nem korlátozhatja.

Az állékonyság követelményét min­den olyan esetben számítással kell iga­zolni, amikor az átalakítási-bővítési munkák, illetőleg a terhelés növekedése érinti az épület függőleges és vízszintes teherhordó szerkezeteit, vagy ha a meglévő szerkezet megfelelőségét kell tanúsíta­ni, illetőleg megerősítését kell javasolni.

Az OTÉK szakmai követelményei sok esetben nem választhatók el a szab­ványoktól, illetve szorosan összefügge­nek a szabványosítás új hazai rendsze­rével. Maga a rendelet is számos olyan előírást tartalmaz, amely egyéb jogszabályokra és kötelező nemzeti szab­ványokra utal.

Hangsúlyoznunk kell, hogy egy szab­vány csak abban az esetben kötelező, ha alkalmazását jogszabály (rendelet) el­rendeli. Ezen jogszabályok közül külön is ki kell emelnünk a 30/1994. (X. 6.) KTM rendeletet, amely egy környezetvé­delmi (levegőtisztasági, légszennyezési, zaj- és rezgésvédelmi, vízminőség-vé­delmi) és építésügyi nemzeti szabványok kötelezővé nyilvánításáról rendelkezik.

A kötelező építésügyi szabványok között találhatók a kéményszabványok, a légtechnikai és hőtechnikai szabványok és az építményekre vonatkozó egyes tűzvédelmi szabványok, továbbá az alapo­zási és erőtani méretezési szabványok. A műszaki szabványok, továbbá a spe­ciális tűzvédelmi, közegészségügyi, mun­kavédelmi stb. előírások és szakmai követelmények ismerete elsődlegesen a szakemberekre nézve kötelező.

Az OTÉK csak a legfontosabb közér­dekű kívánalmakat rögzíti, az egyes szakmai követelmények alól nem adha­tó felmentés, lehetőség van ugyanakkor egyes esetekben a leírtaktól eltérő meg­oldás engedélyezésére. Ezt az engedélyt – a hatósági engedélyezési eljárás kere­tében – az elsőfokú építésügyi hatóság adja ki, szükség szerint az illetékes szak­hatóságok (tűzvédelem, közegészségügy) előzetes hozzájárulása alapján.

Az építésügyi hatósági engedély

Jogszabályban meghatározott építési munkák csak az építésügyi hatóság elő­zetes engedélye alapján végezhetők.

Az engedélyezési eljárásra az államigaz­gatási eljárás általános törvényi feltételei vonatkoznak, biztosítva az építtető számá­ra kérelmének a jogorvoslat (fellebbezés, bírósági kereset benyújtása, felügyeleti intézkedés kezdeményezése) lehetőségét. Az építésügyi hatóság feladata, hogy az engedélyezési eljárás során érvényt szerezzen a jogszabályokban foglalt előírások­nak és az építészeti-műszaki szakszerűség követelményeinek. Biztosítani kell továb­bá az eljárással érintettek és az eljárásban érdekeltek jogos érdekeinek védelmét.

Az engedélyköteles építési munkákat a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet határozza meg. A rendeletben felsorolt építmények (épületek és műtárgyak) megépítése, bővítése és elbontása mel­lett ugyancsak engedélyköteles.

Ezek:

• az építési engedélyhez kötött épít­mény olyan felújítása, helyreállítása, átalakítása vagy korszerűsítése, amely a teherhordó szerkezetét érinti, a hom­lokzat jellegét (megjelenését) – annak szerkezetével együtt – megváltoztatja, illetőleg az építményben levő önálló rendeltetési egységek számának, rendel­tetésének megváltoztatásával jár;
• az építmények homlokzatán a mester­séges szellőztetés és égéstermék-kivezetés berendezéseinek, szerelvényeinek elhelye­zése (például parapetkonvektor kivezetés, szellőzőnyílás-kialakítás), továbbá
• a védetté nyilvánított (országos vagy helyi védelem alá tartozó) épület vagy a vé­dett területen álló építmény felületképzé­sének átalakítása, felújítása, színezése, a homlokzatára szerelt vezetékek létesítése.

Az idézett előírások alapján a felújítások egy része (amelyik a teherhordó szerkezetet érinti, a homlokzat jellegét megváltoztatja, illetve a rendelkezési egységek számát módosítja stb.) ténylegesen építési engedély­köteles tevékenység. A köznyelv, de egyes hivatalos megnyilvánulások is „felújítás­nak” neveznek olyan átalakítási, bővítési stb. munkákat is, amelyek az érvényes szabályozás szerint nem azok, s sok eset­ben ezért engedélykötelesek.

Ugyancsak fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a nem engedélyköteles hely­reállítási, karbantartási tevékenységre is vonatkoznak az általános érvényű kötelező építésügyi és más hatósági (biztonsági, közegészségügyi, tűzvédelmi, környe­zetvédelmi, műemléki és természetvé­delmi, munkavédelmi stb.) előírások, amelyek „megsértése esetén a szabály­talanul végzett építési munkák jogkö­vetkezményeit kell alkalmazni”. A felújítási és utólagos hőszigetelési munkák egy részénél különösen célsze­rű az elvi építési engedély beszerzése, hiszen ezen eljárásnak éppen az a célja, hogy a munkavégzés megkezdése előtt, előzetesen tisztázzon építészeti, műem­lékvédelmi, régészeti, településképi, természet- és környezetvédelmi, műsza­ki követelményeket.

A kiadott elvi építési engedély az eljáró építésügyi hatóságot és a közreműködő szakhatóságot egy évig köti mindazon kérdésekben, amelyekről rendelkezett. (Ez a határidő egy ízben, legfeljebb egy évvel meghosszabbítható.) Külön fel kell hív­nunk a figyelmet arra, hogy elvi építési en­gedély alapján építési munka nem végezhető!

A felújításokkal kapcsolatosan gyakran felmerül a rendeltetés megváltoztatásának igénye is. Ha a rendeltetésváltoztatás építési engedélyhez kötött építési mun­kával jár, akkor az engedélyezésre természetszerűleg az építési engedélyezési eljárás szabályait kell alkalmazni. Ha a rendeltetés megváltoztatása engedélyhez kötött építési munkával nem jár, vagy egyáltalán nem jár építési tevékenységgel, akkor az erre irányuló kérelmet – az új rendeltetéstől függő, egyéb jogszabályokban meghatározottak szerinti tartalommal – a települési önkor­mányzat jegyzőjéhez kell benyújtani.

A használatbavételi engedély az adott épület rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságának feltétele. Általában minden olyan épületre, illetve elvégzett építési munkára, amelyre építési engedélyt kellett kérni, annak használatbavétele előtt az építtetőknek használatbavételi engedélyt is kell kérnie. Az építéssel, az átalakítással, a felújítással és a használatbavétellel kapcsolatos kérelmet – jogszabályban meghatározott tartalommal és formában – az építtető vagy törvényes képviselője, illetve meg­hatalmazottja nyújthatja be.

A kérelemhez az építtetőnek csatolnia kell építési jogosultságát, azaz annak hitelt érdemlő igazolását, hogy az adott építménnyel kapcsolatban joga van ren­delkezni. Az építési jogosultság általá­nos esetben ingatlan-nyilvántartási tulaj­doni lappal, egyéb esetben hagyatékát­adó végzéssel, jogerős bírósági vagy államigazgatási határozattal, illetve más hivatalos irattal bizonyítható.

Tervezés

Az építészeti-műszaki tervezés feladata, hogy az építtetői igényeket az elvárható szakmai és esztétikai követelmények­nek megfelelően, a mindenkori hatályos előírások betartásával és a helyszíni adottságok figyelembevételével, mű­szaki terv formájában ábrázolja.

Építészeti-műszaki tervet csak terve­zési jogosultsággal rendelkező magán­személyek készíthetnek. A hazai szabályozás szerint tervezési jogosultsággal az rendelkezik, aki – a ter­vezési szakterületétől függően – a Ma­gyar Építész Kamara vagy a Magyar Mérnöki Kamara tagja, s akit szakirányú egyetemi, főiskolai végzettsége és gya­korlata alapján a Tervezői Névjegyzékbe felvettek. A tervező csak olyan építészeti-mű­szaki tervezési munkát végezhet, amely­re szakképesítése és gyakorlata szerint jogosult, és amelynek megoldására felkészültsége alapján képes. A jogosu­latlan tervezés szabálysértés, egyben súlyos szakmai-etikai vétség is, amely végső esetben a tervezési jogosultság megvonásával is szankcionálható.

Kivitelezés

A kivitelezés minősége meghatározó módon a kivitelezést végző irányító személy szakmai felkészültségétől függ. Hatályos jogszabályaink az építőipari kivitelezési tevékenység folytatását – egyebek mellett – az építés műszaki munkálatait irányító felelős műszaki vezető alkalmazásához kötik. A felelős műszaki vezető felelőssége elsősorban a jóváhagyott és engedélyezett tervek szerinti megvalósításra, továbbá az adott építési tevékenységre vonatkozó minő­ségi és biztonsági előírások betartására, és a szakszerű munkavégzés feltételei­nek biztosítására terjed ki.

Felelős műszaki vezető nélkül csak az épület teherhordó szerkezeteit nem érintő javító, karbantartó, felújító mun­kálatok végezhetők. Az építtetőnek mindenkor joga, hogy az építési munkálatokat helyszíni képvise­lője, műszaki ellenőre útján folyamatosan figyelemmel kísérje és ellenőriztesse.

A műszaki ellenőri tevékenység szak­mai szabályait rendelet állapítja meg. Műszaki ellenőri feladatot a tervező is elláthat, ez a tevékenysége azonban nem tévesztendő össze a tervezői munka részét képező tervezői művezetői tevé­kenységgel, mely utóbbi elsősorban a kivitelezési tervek értelmezésére, ma­gyarázatára vonatkozik. A kivitelezéssel kapcsolatos kérdések­kel cikksorozatunk többi része is foglalkozik.