• felújítás
• kivitelezés
• panel

A panel felújítás kivitelezés jogi és műszaki keretei

A kivitelezés jogi és műszaki keretei akkor áttekinthetők és értelmez­hetők, ha a kivitelezésben közreműködők személye és feladataik is­mertek. A közreműködő személyen természetesen ebben az esetben nem egy konkrét meghatározott egyén értendő, hanem egy feladat­kör, amit valamely konkrét személynek kell majd betöltenie a meg­valósítás során, a szabályozások szerint adott esetben bizonyos felté­teleknek megfelelve.

A kivitelezésben részt vevők és feladataik

A kivitelezési folyamatban általában a következő érintettek kapnak szerepet különböző feladatokkal, felelősséggel a feladat sikeres vég­rehajtását tekintve.

Építtető

Természetesen közreműködő az építtető, aki egyrészt a jogos tel­jesítések ellenértékének megfizetéséért visel felelősséget, illetve idő­szakosan, vagy gyakrabban, néha akár folyamatosan a helyszínen tartózkodva ellenőrzi a megvalósítás folyamatát. Nem építőipari fel­készültségű építtető esetén ez az ellenőrzés természetesen nem azo­nos a műszaki ellenőrzés jogilag is szabályozott tevékenységével, leginkább a saját maga vélt vagy valós érdekeinek különböző eszkö­zökkel történő képviseletére koncentrál.

Műszaki ellenőr

Az építtető érdekeit szakemberként sokkal hatékonyabban képes képviselni a műszaki ellenőr. Rendszerint megbízásos alapon tevé­kenykedő, mérnök végzettségű, és e tevékenységre jogosultsággal rendelkező személy látja el ezt a feladatot. Nagyobb beavatkozások­nál több műszaki ellenőr együttesen végezheti e munkát, elsősorban a többféle (építész, épületgépész, épületvillamossági) szakterület mi­att.

Kivitelező

A kivitelező szerződőképes jogi személy, lehet egyéni vállalkozó, kft vagy részvénytársaság egyaránt. Fontos viszont, hogy az általa végzett tevékenységre alapító okirata, cégbejegyzése szerint jogosult legyen, illetve rendelkezzen a munka elvégzéséhez szükséges felké­szültséggel, eszközökkel, és mindenekelőtt a munka irányítására jo­gosult személyekkel.

Alvállalkozók

A kivitelező hiányzó eszközeit, emberi erőforrását vagy épp rész­területeken hiányzó szakmai felkészültségét közreműködő alvállal­kozók bevonásával pótolhatja. Erre vonatkozó korlátozást a lakóépü­leteken végzett felújítási és/vagy karbantartási munkáknál nem szo­kás kikötni, ám arra figyelemmel kell lenni, hogy ha a szerződő ki­vitelezővel szemben követelményeket támasztunk az alkalmas vál­lalkozó kiválasztásánál, ez ne legyen „átjátszható” egyébként alkal­matlan alvállalkozók igénybevételével. Ezért szokták az ajánlatkérők kikötni, hogy a 10%-nál nagyobb értékben közreműködő alvállalko­zókat nevesíteni kell, és azok részéről a szerződő féllel azonos dokumentumok biztosítandók a döntéshozatalhoz.

Nagyobb volumenű vagy összetett, több szakterületre kiterjedő munkák esetén előfordulhat, hogy az építtető a munkát racionálisan részekre bontja, és azokat több vállalkozónak adja vállalatba. Ez a benyújtott ajánlatok alapján is előfordulhat, amennyiben ennek jogát az építtető előre kiköti, és a benyújtott ajánlatok ezt megalapozzák, (például egyes munkaszakaszokban az egyik, másik munkaszakasz­ban a másik vállalkozó jelentősen kedvezőbb ajánlatot tesz).

Ki kell azonban emelni, hogy az egyébként sem túlzottan nagy értékű felújí­tási és/vagy korszerűsítési munkák esetében a feladat túl sok részre bontása a projekt befejezésének kockázatát jelentősen megnöveli. A több vállalkozó azonos területen történő munkavégzése nehezen ko­ordinálható, ráadásul a beavatkozás egészének működő rendszerré összeépítését valakinek össze kell hangolnia, meg kell szerveznie.

Erre a műszaki ellenőr nem igazán megfelelő, hiszen az ő feladata el­sődlegesen a mennyiségi és minőségi ellenőrzés, nem pedig a szer­vezés. Lehet ezt a feladatot is rábízni, ám ebben az esetben további mérnökök bevonása lehet szükséges, ami nagyobb költséggel terhel­heti meg az építtetőt, mint amennyi előnyt jelent a két vállalkozó kö­zötti ajánlati árkülönbség által elérhető előny egy-egy költségvetési tételre vonatkoztatva.

Tervezők

A kivitelezési időszak közreműködői a tervezők is, akik egyrészt a tervek értelmezésében nyújtanak segítséget, másrészt a felmerülő, terveket érintő problémák feloldását biztosíthatják tervezői műveze­tés keretében. Erre vonatkozóan – amennyiben a tervezési szerződés­ben ez nevesített kötelezettségként nem szerepel – az építtetőnek kü­lön megállapodást kell kötnie a tervezővel. A tervező ennek a műve­zetésnek a keretében módosítási terveket is készíthet, illetve bármely felmerülő probléma megoldására, egyes részletek kivitelező számára egyértelmű megadására további tervműveleteket is készíthet.

A kivitelezés további lehetséges „közreműködője” lehet bármely szakhatóság vagy hatóság képviselője, aki a kivitelezési tevékeny­ség engedélyezésében vagy ellenőrzésében illetékes. E körbe sorol­hatók például a szakhatósági ügyintézők, a munkavédelmi felügye­lők, de adott esetben a feketemunka kiszűrése érdekében tevékeny­kedő rendészeti vagy vám- és pénzügyőrségi ellenőrző személyek is.

Végül a kivitelezési folyamat szereplői természetesen a kész épü­let, épületrész használói is, lakóépület esetében például az egyes la­kások lakói is, persze csak az előzetesen meghatározott szerepkörben és jogosultsággal. Ha ugyanis minden lakó mindenbe beleszólhat, az a kivitelezési munkát a szó szoros értelmében ellehetetlenítheti, mi­vel egységes álláspont hiányában egy szög beveréséből is parázs vi­ta alakulhat ki. E tekintetben tehát egyértelműen ajánlható, hogy a közös képviselő – vagy építőiparban jártas érintett – legyen kinevez­ve kapcsolattartónak, és legyen meghatározva minden munka eseté­ben a kapcsolattartás módja is.

A kivitelezésre vonatkozó jogi és műszaki szabályozás

A lehetséges szereplők áttekintése után immár röviden áttekinthetők a vonatkozó jogi és műszaki szabályozások, amelyek több vagy ke­vesebb hatást gyakorolnak a megvalósítás folyamatára. Nem szorul különösebb magyarázatra, hogy a kivitelezés egy lakóépület eseté­ben is számos szakterületet, szakmát érint, ezért a kereteket nem le­het behatárolni túlzottan. A szabályzások és előírások ismerete hiá­nyából adódóan a legtöbb építési munkánál kisebb vagy nagyobb mértékben (finoman fogalmazva) esetenként átlépik a szabályozási kereteket, ezért nagyon fontos, hogy legalább a szabályok szellemi­sége adjon egyfajta „sorvezetőt” a közreműködőknek.

Vannak szabályok, amelyeket egyrészt a közreműködők nagy ré­sze kellő mélységben ismer, és melyek megszegése az élet- és va­gyonbiztonságot veszélyezteti, ezért ezek betartása és betartatása ki­emelten fontos. Ezzel függ össze, hogy az építtetők és a köz érdeke­it szem előtt tartva, a folyamatban működjön közre olyan szakmailag megfelelő felkészültséggel, gyakorlattal rendelkező személy, aki ké­pes a mennyiségi teljesítés mellett a minőségi követelmények, a jogi és műszaki szabályok betartását sajátos eszközeivel (elsősorban a pénzügyi teljesítés igazolási jogával) biztosítani. Ennek részeként a munkabiztonsági előírások betartatásában is szerepe és felelőssége van.

A kivitelezési feladatok összetettsége miatt nyilvánvaló, hogy a megvalósításra vonatkozó jogi és műszaki szabályozás széles körű. A műszaki ellenőrhöz hasonlóan a kivitelezés irányítását ellátó sze­mélyekre is konkrét előírások vonatkoznak, ezzel biztosítva a szük­séges szakmaiságot.

A munka egyes részeire – sajátosságaikból adó­dóan – jogi előírások csak abban az esetben vonatkoznak közvetlen módon, ha a munkafolyamatok valamilyen különös veszélyt, kocká­zatot hordoznak a munkát végzőkre, vagy a környezetben élőkre. így egyes törvényekben, illetve más jogszabályokban tételes követelmé­nyek is megfogalmazódnak a munkavégzésre vonatkozóan, ám ez el­sődlegesen a környezetre veszélyeket hordozó, vagy a munka-, élet­ vagy vagyonbiztonságot veszélyeztető tevékenységeket érinti.

Az iparosított technológiával épült lakóépületek esetében a kivite­lezésben közreműködők személyére vonatkozó előírások közül a kö­vetkezőkre kell figyelmet felhívni.

Ezek:

• a 167 / 2001 (IX. 14.) Korm.rendelet az építési műszaki ellen­őri tevékenységről szóló 158/1997 (IX. 26.) Korm.rendelet mó­dosításáról,
• az 1/2002 (I. 7.) FVM – GM – KöViM együttes rendelet az épí­tőipari kivitelezési, valamint a felelős műszaki vezetői tevé­kenység gyakorlásának részletes szabályairól és az építési nap­lóról szóló, 51/200 (VIII. 9.) FVM-GM-KöViM együttes ren­delet módosításáról.

E két rendelet – illetve az azok alapját képező eredeti jogszabá­lyok – a két legfontosabb szereplőre, a műszaki ellenőrre és a kivite­lező felelős műszaki vezetőjére, továbbá az építőipari kivitelezést végző cégre vonatkozó legfontosabb kötelezettségeket és feltételeket rögzíti. Ennek sarkalatos pontja az építési napló vezetésre vonatko­zó előírás, amelyben részletesen meghatározták, hogy miként, mikor és kinek milyen formában kell az építési munkán végzett tevékeny­séget dokumentálni.

Az építési napló a kivitelezés legfontosabb do­kumentuma, ami bármely peres eljárásban perdöntő bizonyítéknak minősül. Az építtetőnek is elemi érdeke, hogy az építési napló veze­tését akár a legkisebb munkák esetében is megkövetelje szerződött partnerétől. Az építési naplóba bejegyzésre jogosultak köre korláto­zott, arra alapvetően a kivitelező képviselőjének, a műszaki ellenőr­nek, saját érdekkörében a tervezőnek, és az ellenőrzésre jogosult ha­tósági személyeknek van joga.

A jogi előírások más része nem a konkrét személyekre, hanem a kivitelezéssel kapcsolatos általános kérdések szabályozására vonat­kozik, mint említésre került, főként a veszélyes, kockázatot jelentő tevékenységekre koncentrálva.

Az ilyen általános előírások közül külön kiemelendők:

• a 46/1997 (XII.29.) KTM rendelet az egyes építményekkel, épí­tési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építés­ügyi hatósági engedélyezési eljárásokról,
• a 47/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésügyi és a műemlék­védelmi hatósági ellenőrzés részletes szabályairól,
• a 48/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésfelügyeleti ellenőr­zési eljárásról,
• a 43/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésügyi bírságról,
• a 40/1997 (XII.29.) KTM rendelet az építésügyi hatósági kötelezési eljárásról,
• a 107/1999 (XII.28.) FVM rendelet az építésügyi bírságról szó­ló 43/1997 (XII.29.) KTM rendelet módosításáról,
• az 1999. évi LXIX törvény a szabálysértésekről,
• az 1993. évi XCIII törvény a munkavédelemről, egységes szer­kezetben a végrehajtásáról szóló 5/193 (XII.26.) MüM rendelet­tel,
• a 2004. évi LXXVI törvény a környezet védelmének általános szabályairól szóló 1995. évi LIII törvény, valamint a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény módosításáról,
• a 2003. évi XII. törvény az épített környezet alakításáról és vé­delméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény módosításáról,
• a 253/1997. (XII.20.) Korm.rendelet az országos településren­dezési és építési követelményekről,
• az 1996. évi XXXI. törvény a tűz elleni védekezésről, a műsza­ki mentésről és a tűzoltóságról.

Ezen általános jellegű szabályozások a kivitelezésben közreműkö­dők és érintettek tevékenységére vonatkozóan a legfontosabb alapel­veket rögzítik, illetve segítséget adhatnak a veszélyhelyzetek megelőzésében és az esetleges viták eldöntésében egyaránt.

A kivitelezési munkák műszaki tartalmára, minőségi követelmé­nyeire vonatkozóan elsősorban nem a jogszabályokra, hanem a mű­szaki előírásokra, szabványokra kell vagy éppenséggel lehet támasz­kodni.

A hazai szabványosításra vonatkozó alapszabályozás a szabványo­sításról szóló, 1995. évi XXVIII törvényben található. Az iparosított lakóépületek felújítása és/vagy korszerűsítése esetében ennek jelen­tőségét az adhatja, hogy az érintett épületek létesítésének időszaká­ban általában kötelező nemzeti (vagy KGST) szabványok voltak ér­vényben, amelyek ismerete a tervezett beavatkozásoknál hasznos le­het. Itt kell kiemelni, hogy a szabványok kötelező alkalmazásának feloldása, a szabványosítás átalakítása nem jelenti azt, hogy a létesí­téskor hatályos szabványokat teljesen figyelmen kívül lehet hagyni.

Eltérés a szabványoktól

A szabványok önkéntes alkalmazása lehetőséget ad arra, hogy a szerződő felek közös megegyezéssel eltérhetnek attól vagy hivatalosan érvényét vesztett más szabvány közös alkalmazásában állapodjanak meg. A szabvány követelményeitől eltérni akkor lehet, ha a helyette alkalmazott más megoldás a szabvánnyal legalább egyenértékű, és az egyenértékűség bizonyított. Az erre vonatkozó szándékot azonban célszerű az ajánlatkérés kibocsátásakor már jelezni, mivel a végzen­dő kivitelezési munkák meghatározását, és így az ajánlattételt meg­könnyítheti.

Fel kell hívni azonban a figyelmet arra, hogy nem kötelező érvé­nyű műszaki előírások, szabványok alkalmazásáról megállapodni csak akkor lehet, ha az azokban foglaltak semmilyen formában nem ellentétesek a jogszabályokkal vagy szerződésben vállalt kötelezett­ségekkel. A szabványok jegyzéke az EU, illetve a magyar szabvány­ügyi honlapokon megtalálható. A hazai kötelező érvényű ágazati szabványok, illetve műszaki irányelvek (MI) jegyzékét az egyes mi­nisztériumok időszakosan közzéteszik, ez is támogatást adhat a kivi­telezés során betartandó/elérendő minőségi követelményekre vonat­kozóan.

Említést érdemel továbbá, hogy a szabványosítás megváltozott rendjével összefüggésben a felhasználásra kerülő termékek azonosí­tása is változott. Egyre több terméken látható a CE jelölés (pl. a hő­szigetelő anyagokon), ami jelzi, hogy a termék előállítója a termékre vonatkozó harmonizált szabványok betartásával készítette el a ter­méket, illetve az kielégíti a reá vonatkozó követelményeket.