• társasház
• tervezés

Hogyan tervezzünk többlakásos házat? 9 pontban összeszedve [SZAKÉRTŐ]

Immár hazánkban is elterjedőben vannak a néhány házból álló lakóparkok, amelyeket üres vagy szanálással fel­szabadított telkek összekapcsolásával létesítenek. Ezek a mai gyakorlatban op­timális esetben 15-20 lakóegységet tar­talmaznak; ennél kevesebb megépítése esetén azonban a projekt gazdaságos­sága csökken, a túlméretezett telepnek pedig a későbbi „működése” kétséges.

A lakóparkok lényege abban van, hogy az egyesített telken több, akár többszin­tes ház épül fel közel egy időben közös szervezéssel, majd az egész területet parkosítják, és közös kerítéssel határol­ják el a közterülettől, illetve a szomszé­dos telkektől. Üzemeltetési szempont­ból előnyös sajátosságuk, hogy csak egy közös kapujuk van, és területükre idegen csak valamelyik lakótárs enge­délyével juthat be. Intimitásuk, bizton­ságosságuk, családias környezetük ja­vítja a bentlakók közösségi morálját.

Tervezés előkészítése

A tulajdonképpeni lakóháztervezés a megvalósuló házzal kapcsolatos mun­kák leglényegesebb fázisa; sok esetben éppen ezen áll vagy bukik az elképzelt lakóház „sorsa”.

A nem kellően előkészített tervezés miatt konfliktusok adódhatnak a ter­vezővel, a hatósági engedélyezéskor, a lakóház építésekor és – nem utolsó­sorban – a használat során is.

Hogy ezeket elkerülhessük, válasszuk a következő sorrendet mint leendő építte­tők és az építési telek tulajdonosai:

1. az igények fölmérése;
2. anyagi helyzetünk és lehetősége­ink tisztázása;
3. tervezési jogosultsággal rendelke­ző tervező kiválasztása;
4. közös hatósági egyeztetések (épít­tető, tervező, szakhatóság);
5. a tervezési program kialakítása;
6. vázlattervek készítése az építési övezet előírásai szerint;
7. vázlattervek építtetői egyeztetése;
8. konzultációk az építtető és a ter­vező között;
9. a tervezés előkészítésének záró ­tárgyalása (építtető, tervező).

Ezekkel a szakkönyvek többnyire nem foglalkoznak, ugyanis azok általá­ban (a kezdő vagy) gyakorló szakem­berekhez szólnak. Megfogalmazásuk olyan, hogy a sok szakkifejezéssel ép­pen a leendő építtetőt vezetnék tévútra. A következőkben igyekszünk úgy köz­readni a szükséges ismereteket, hogy azt érezhessék, hogy a lakóházat szinte Önök tervezték, annak ellenére, hogy tulajdonképpen csak az igényeiket hatá­rozták meg. Nagyon jó, ha a tervezővel majdhogynem baráti kapcsolatba kerül­nek, ellenkező esetben ugyanis a készí­tett terv csak egy tervező által nyújtott „szolgáltatás” lesz.

Törekedjenek ennél többre, mert a tervezővel szembeni „fél­tékenység” vagy „zárkózottság” nem hozza felszínre több éve tarsolyukban gyűlő esztétikai élményeiket és tulaj­donképpeni személyiségünket. A leendő hajlék szempontjából alapvetően fontos, hogy a tervező se csak az ügyfelet lás­sa Önökben. Vannak olyan külföldi pél­dák, amikor a tervező több hónapra az építtetőkhöz költözik, hogy a jobban megismert család számára tervezendő házat a maga teljességében „átélhesse”, hogy minden többletet „beleadhasson” a tervezésbe. Ez persze a hazai viszo­nyok között nem is kerül szóba, mert vagy nincs ilyen tervező, vagy ha len­ne, nem tudnák őt megfizetni.

Ne feledjük, hogy a szerény ember előbb lakhat a saját házában, mint aki gazdagnak képzeli magát!

Az építtetői igények fölmérése

A tervezés előkészítésének egyik leg­lényegesebb és legfontosabb szakasza az igényfölmérés, azaz hogy mire futja, milyen házat szeretnénk, milyen külön­leges elvárásaink vannak. Mindezt ter­mészetesen a tervező tudomására kell hozni, ami nemcsak vázlatokat jelent, hanem tájékoztatni kell őt sok minden­ről, ami távolabbi életünket érinti és befolyásolja.

Ilyenek például a követ­kezők:

• családunk jelenlegi és várható lét­száma;
• a későbbiekben szándékozunk-e nagyszülőt a lakásunkba hozni;
• gyerekeinknek az elkövetkező években vagy évtizedekben akarunk-e a telkünkön lakásbővítési lehetőséget nyújtani (toldalék- vagy emeletráépí­tés stb.).

Beszélgessünk arról, hogy az utazá­saink során látott épületeknél mi az, ami tetszik, és mi zavar bennünket. Ezeket esetleg a helyszínen megmutathatjuk, vagy fotóval is alátámaszthatjuk. Vigyázzunk azonban a külföldi példákkal, mert ugyan egyes országokban nagyon sok szép ház van, de nem mind illeszt­hető a hazai építészeti lehetőségekhez (anyagaik, technológiáik, a szabványok és – nem utolsósorban – az áruk miatt).

A hazai vagy külföldi szaklapok is segíthetnek abban, hogy a tervező jobban lássa és érezze az építtetők igényeit, felmérhesse esztétikai érzéküket. Fel kell mérni, hogy a helyi építési lehetőségek figyelembevételével a lakó­ház „ütemezett megvalósítása” műsza­kilag hogyan lehetséges. Ez ugyanis a tervezés idején még olyan megoldásokat is lehetővé tesz, amelyek építés köz­ben már csak igen körülményesen és költségtöbblettel jöhetnek szóba.

Vannak-e különleges igényeink az épületszerkezet anyagait illetően, és ha igen, azokat is elemeznünk kell. Az anyagok kiválasztása itt természetesen nem a belső burkolatokat és tapétákat jelenti, mivel ezek később, az építkezés alatt is változhatnak. Ezért ezeket sem­mi esetre se vásároljuk meg előre, mert mire szükségesek lennének, addigra egy tucat szebbet találhatunk, és csak bosszankodni fogunk.

Tisztázni kell viszont minden esetben az építtetői színigényeket és a környe­zeti kötöttségeket. Ilyenek a tetőfedés anyaga és színe, a homlokzatburkola­tok és színük, valamint a homlokzati felületképzések. A színek eldöntéséhez jó, ha ismerjük az épületet majd körül­vevő növények fajtáit (pl. ezüstfenyő, piros szilva stb.). Tudnunk kell, aka­runk-e később az utcáról is látható ke­rítést vagy építményt elhelyezni a tel­ken, és ha igen, milyen anyagú legyen. Nagyon lényeges szempont a kerítés, mert lábazatának illeszkednie kell az épületéhez, míg elemei az erkély vagy a terasz korlátjával kell, hogy harmo­nizáljanak.

Az előzőek áttekintése után tisztáz­ni kell az építtetők elképzeléseit a kö­vetkezőkről:

• a helyiségek nagysága (m²);
• a belső lépcső az előszobából vagy a nappaliból legyen megközelíthető, í használható;
• osztott vagy nyitott terű lakások tetszenek-e inkább (pl. galériára való helyiségkapcsolatok);
• a garázs az épületben vagy attól külön legyen-e (ha mód van rá, jobb, ha az épületben van);
• a garázs és a lakás rendelkezzék-e belső (közlekedős) kapcsolattal;
• a lakásbejárat helye;
• a fűtési igények: radiátoros vagy padlófűtés, esetleg kandalló;
• a vendégszoba külső megközelí­téssel vagy lakáskapcsolattal rendel­kezzen-e;
• a konyha jellege (lakókonyha; főző étkezővel; főző; ételbár jellegű; tea­konyha stb.);
• élelmiszer-tároló (kamra, külön helyiség a hűtőládának stb.);
• a mosás helye;
• különleges igények (klíma; kon­dicionáló-, sport-, szabadidő-, szauna-, szolárium-, barkács-, fotó-, stúdió-, ren­delő-, ügyfélváró, dolgozóhelyiség stb.);

A következő tanácsot a tervezőknek szánjuk. Az igényfölmérést az építtető család minden felnőtt tagjával és több alkalommal végezzük el (mert közben biztosan eszébe jut valakinek valami fontos, utólag pedig nem biztos, hogy ez megoldható).

Vázlatterv nélkül ne vállaljuk a tervezést. Mindenképpen kikötésként kell rögzíteni azt, hogy a tervezés fo­lyamata mindkét fél részéről bármi­kor megszüntethető. Ez nem pszicho­lógiai tanács, hanem a könnyebb kapcsolatfelvétel és a bizalom miatt célszerű.

A tervezési díjat „tól-ig” jelleggel adjuk meg, mert ez is segít a jobb em­beri kapcsolatok megteremtésében, nem okoz feszültséget, ha pl. már a harma­dik vázlattervet kell készíteni, vagy az ügyintézésből adódóan hatósági több­letmunkák adódnak. A nemkívánatos feszültségek ugyanis visszahatnak a minőségi tervezésre is, természetesen negatív értelemben. A kiviteli terveket csak az engedélyezési tervek után, az építési engedély birtokában érdemes elkészíteni.

Gazdasági számítások

Az igényfölméréssel párhuzamosan a gazdasági számításokat is el kell végez­ni, mégpedig két szempontból.

Elő számítás

Fel kell mérni a rendelkezésünkre álló teljes keretet:

• készpénz;
• takarékkönyv és értékpapír;
• meglévő anyagok értéke;
• hitelek:
• bankhitel;
• munkáltatói támogatás stb.;
• állami juttatások:
• támogatás stb.;
• szociálpolitikai támogatások;
• gyermekek számától függő;
• eltartott szülőre vagy szellemi fogyatékos családtagra vonat­kozó;
• az építtető által elvégezhető mun­kák értékének összesítése (pl. anyag, beszerzés, segédmunka részaránya, va­lamely szakmunka stb.).

Mindezek összege adja a rendelke­zésünkre álló anyagi fedezetet, amely­nek ismeretében megtervezhetjük a le­endő épület nagyságát.

A tervező

Az épület tervezésével megfelelő jogo­sultsággal rendelkező tervező vagy cso­port bízható meg. Már álló referencia­épületek segíthetnek az ideális tervező megválasztásában.

Kik tervezhetnek, ki lehet tervező?

Az építéstervezési jogosultság személyi és szakmai feltételei egységesen vo­natkoznak valamennyi tervezést végző személyre, függetlenül attól, hogy az építéstervezési tevékenységet milyen szervezeti jogi keretek között, ill. vál­lalkozásszerűen vagy társadalmi mun­kában végzik-e.

A személyi és szakmai feltételek a következők:

• megfelelő szakképesítés;
• a jogszabályokban előírt szakmai gyakorlati idő;
• a tervezési tevékenység alapján, meghatározott körben szerzett szemé­lyi minősítés.

Az előzőek alapján jogosultsági szempontból „tervezői” és „vezetőter­vezői” jogosultság különböztethető meg.

Az építéstervezés feltételei

Különbség van az ún. tervező szerve­zetek (vállalat, szövetkezet, kft. stb.) és a magánszemélyek építéstervezési jogosultságának feltételei között.

Tervező szervezetnek azok a gaz­dálkodó, költségvetési és szakcsopor­tok minősülnek, amelyek működésüket a területileg illetékes építéstervezési nyilvántartást vezető építési szakigaz­gatási szervezetnél bejelentették. Magánszemélyek és társaságaik épí­téstervezési jogosultságának legfonto­sabb működési feltétele a tervezői névjegyzékbe való felvétel és a kama­rai tagság, amelynek szakmai feltételei a következők:

• a személyi jogosultság igazolása szakmai képesítéssel;
• hatósági erkölcsi bizonyítvány + illeték;
• mellékfoglalkozásban végzett ter­vezői tevékenység esetén a munkálta­tónál való bejelentés igazolása.

Magántervezés fő- és mellékfoglal­kozásban egyaránt folytatható. Azon személyek, akik megfelelő szakmai képesítéssel és igazolható gyakorlati idővel rendelkeznek, a ter­vezői névjegyzékbe való felvétel nél­kül tervezhetnek;

• saját maguknak;
• közeli hozzátartozójuk részére;
• lakás-, garázs-, üdülőszövetkezet tagjaiként a szövetkezet részére.

A tervező a tervrajzok minden pél­dányát alá kell írja, és tervezői jogo­sultságának számát fel kell tüntesse.

3.2. ábra Üröm, Péterhegyi lakópark egyik többlakásos házának terve

Ezenkívül a dokumentációhoz „terve­zői nyilatkozat”-ot kell mellékelnie. Az építtetőnek nem kell ellenőriznie a tervező jogosultságát és képesítését, erről büntetőjogi felelőssége tudatá­ban a tervező nyilatkozik a tervezői nyilatkozatban).

Hatósági egyeztetések

A telek, a tömbtelek beépítésével kap­csolatos egyik leglényegesebb fázis a hatóságokkal való egyeztetés. Minden­képpen meg kell győződni a beépítés, beépíthetőség feltételeiről, valamint a közműcsatlakozás lehetőségeiről, ill. kötelezettségeiről.

3.4. ábra Lakóház egy kölni lakóparkban. A lakások – főként a sarki kétszintes la­kás – déli tájolásuknak köszönhetően reg­geltől estig fényárban úszhatnak a) látványkép; b) földszinti; c) emeleti alap­rajz; d) metszet.

A hatósági egyeztetéseken a követ­kezőkről kell tájékozódni:

• a helyi építési szakigazgatási szerv­nél a beépítési tervről (rendezési terv) és a helyi rendeletben foglaltakról;
• a földhivatalnál, hogy nincs-e be­jegyezve az ingatlan-nyilvántartási (tu­lajdoni) lapon a beépítési lehetőségre nézve terhelő vagy kötelező teljesítés;
• a helyi önkormányzatnál, hogy kör­nyezet- vagy tájvédelmi szempontból van-e előírt kötelezettség vagy vé­dettség.

Nem árt, ha az építtető is jelen van az egyeztetésen, mert így elkerülhetők a későbbi konfliktusok, és nem terve­zői csökönyösségnek tűnnek bizonyos kötöttségek. Műemléki környezet ese­tében a külön szakhatósági (műemléki felügyelőségi) egyeztetés is szükséges.

Elengedhetetlenek a közműegyez­tetések (az utcai meglévő vagy közel­jövőben épülő közművek legközeleb­bi csatlakoztatására):

• utcai ivóvízvezeték-hálózat nyom­vonala, keresztmetszete és lecsatlako­zásának pontosítása;
• villamos légvezeték vagy földká­bel helye és a csatlakozás feltételei (pl. légvezetékről, de földkábellel stb.);
• gázvezeték helye (nyomási foko­zata) és keresztmetszete, kapcsolási ponttal;
• szennyvíz- és csapadékcsatorna nyomvonala jellege (zárt, nyitott, nyo­más alatti stb.) és folyásiránya (a csat­lakoztatás miatt);
• telefonhálózat (csak kötelező tűz­védelmi riasztás esetén szükséges);
• egyéb nyomvonal jellegű építmé­nyek, melyek ugyan nem a telek, vagyis a rajta épülő épület ellátását biztosít­ják, de valamilyen módon, pl. védőtá­volságok vonatkozásában érintik azt (pl. országos lég-, gáz-, kábelvezeték stb.);
• környezeti tűzvédelmi egyeztető vizsgálat (van-e a közelben magasabb tűzveszélyességi osztályba tartozó léte­sítmény). Ez csak a szabványos hely­színrajz elkészítéséhez szükséges.

Minden olyan szervezet, amely ha­tósági jogkörrel is rendelkezik (tűzren­dészet, ÁKJF, posta, víz- és csatorná­zási művek, áramszolgáltató, vízügyi szervek, gázszolgáltató, rendőrség, mű­emléki felügyelőség, közlekedési fel­ügyelet stb.), felkeresés esetén köteles válaszolni az építtető vagy a tervező írásos kérdéseire a telek beépítésével, ill. az épület elhelyezésével kapcsolat­ban. Ha valami tisztázatlan marad, azt mindenképpen dokumentálni kell. Ezek a nyilatkozatok egy évig, ill. visszavonásig érvényesek. Magánszemély épít­tető esetén a szakhatóságok véleményét (és nem a közművekét) az elsőfokú építésügyi hatóság szerzi meg! (Álta­lában pl. a tűzvédelmi szakhatóság a magántervező vagy építtető részére nem is ad szakvéleményt.)

A tervezési program

A véglegesnek tekinthető tervezési prog­ram az eddig ismertetett szempontok és kérdések tisztázása alapján alakít­ható ki. Az építtető részéről az erede­tileg megfogalmazott igények közül általában sok minden változik az elő­készítés ideje alatt a különféle, ezalatt kiderülő kötöttségek miatt. Például nagy változtatásokat okozhat egy olyan ha­tósági kikötés, hogy a tetőgerinc az ut­cára merőleges legyen. Az építtetői tervezési programot ne csak a jó előre lerajzolt – és már véglegesnek tekin­tett – ház jelentse, hanem az előkészí­tés során fölmerült problémákat is ad­juk meg letisztázva a tervezőnek.

A tervezési programban fel kell tár­ni minden olyan igényt, amelyről úgy érezzük, a tervezőnek tudnia kell, old­va az eddig titokként őrzött „családi intimitásokat”. (Például a bidé elhe­lyezése a fürdőszobában, fürdőszoba és háló közvetlen kapcsolata stb.).

A programot elég jegyzetszerű felso­rolásban meghatározni. Ha többlakásos lakóházról vagy többszemélyes tervező­gárdáról van szó, tanácsos ezt írott doku­mentumként kezelni, mert előfordulhat, hogy valamelyik félnek szüksége lesz rá a tervezés vagy a megvalósítás során.

Vázlattervek

A vázlatterv az első lényeges dokumen­tumnak tekinthető rajzbeli elképzelés, melyet minden esetben a tervező ké­szít az előkészítés és a tervezési prog­ram alapján. Ez a vázlat már alapvetően meghatározó úgy funkcionálisan, mint a szerkezeti rendszerek és a forma te­kintetében.

Nagyon jó, ha a vázlatot – ha az idő és a díj engedi – több változatban készíti el a tervező. Sőt ha egy építtető tervezőgárdával dolgoztat, akkor érde­mes több személyt felkérni vázlatterv készítésére. Természetesen a végleges tervet csak egy személlyel dolgoztas­suk ki.

A vázlatterv foglalkozzon minden olyan lényeges kérdéssel, problémával, amelyeket a laikus építtetők is fölvet­hetnek, és a hatósági egyeztetéseken is fölmerülhetnek.

A vázlatterv a követ­kező minimumot tartalmazza:

• a beépített bruttó (falakkal együtt számított) terület/költségszámítás;
• az épület elhelyezése helyszínraj­zon kidolgozva;
• a tetőidom (a környezet miatt);
• vázlatos utcakép (léptékhelyes);
• alaprajzok, az egyes helyiségek hasznos (és teljes) területét is megha­tározva;
• metszet;
• legalább az utcai homlokzat nézete.

A jó vázlatban nincs sok műszaki adat, hanem a kívánt lakás fő sajátos­ságait tartalmazva teljes képet ad a le­endő tulajdonosnak és használónak. Már az alaprajz meghatározza a ház alakját, befoglaló méretét, főfalainak helyét, a födémgerendázás irányát stb.

A vázlattervet a méretek ellenőriz­hetősége érdekében léptékhelyesen (pl. 1:200; 1:100 stb.) kell megrajzolni. A vázlatterv készítés olyan fázisában, amikor a vázlat már megfelel az épít­tetőnek, mindenképpen ajánlatos épü­letgépész, esetleg statikus véleményét is kikérni (pl. a kémények helye, az egyedi áthidaló tartószerkezetek vo­natkozásában stb.).

Az elkészült vázlatok vagy vázlat­tervek alkalmasak:

• elvi építési engedélyezés iránti ké­relem benyújtásához;
• kivitelezői szerkezetegyezteté­sekhez;
• építtetői zsűrizésre (függetlenül azok kidolgozottsági szintjétől).

Az elvi engedély ugyan építési enge­délyt nem jelent, de segíti a pontosabb tájékozódást, tisztázza a beépítéssel és az épület elhelyezésével kapcsolatos kérdé­seket még a végleges terv készítése előtt.

Mindenképpen tanácsos a kivitele­zői szerkezetegyeztetés, főként a fal- és födémszerkezet megválasztása miatt. Ha a kivitelező a tervezés fázisában még ismeretlen, akkor sem árt konzul­tálni kivitelezési szakemberrel zárt sorú vagy egyéb összeépítések alapozásáról, annak technológiájáról és egyéb lénye­ges problémákról. Ez az egyeztetés nem feltétlenül nélkülözhetetlen, de ellen­kező esetben a leendő kivitelező kész tények elé kerül.

Az építtetői „zsűrizés” a tervezte­tésben igen fontos szakasz. Szükséges a már elkészült vázlatot vagy vázlato­kat az építtető társaknak és laikus ba­rátoknak, ismerősöknek megmutatni, mert ha már kész tervek és engedélyek birtokában kapunk érdemleges szem­pontokat, az nagyon bosszantó lehet.

A vázlattervvel kapcsolatosan még érdemes a következőket megemlíteni:

• Az építtetőnek átadott vázlat leg­alább 2-3 hét „átgondolás” után kerül-jön vissza a tervezőhöz az építtető ész­revételeinek felsorolásával.
• A rajzolvasáshoz kevésbé értő la­ikus építtetők – ha a vázlatot elfogad­ták – „tanulják meg” annak funkcióel­rendezését, és tervezői számonkérésben pontosítsák azt. Képzeletben a lakás bejáratától kalauzolva vezessék végig a tervezőt mint vendéget, és mutassák be lakásukat.

Ha ez mind megtörtént, akkor biztos­ra vehető, hogy mindkét fél tisztában van azzal, amit csinál, ill. csináltat, és a lakás valószínűleg hosszú távon is megfelel leendő használójának. (Mind­ez azért is fontos, mert az építkezés nem olcsó „játék”, és évtizedekre meg­szabja az otthoni életkereteket, sőt je­lentősen befolyásolja a felépült ház és kert forgalmi értékét is. Ugyanakkora anyagi ráfordítás árán jó és rossz épü­let is létrehozható, a magunk előnyére vagy kárára!) Ezek birtokában már meg­kezdődhet a véglegesnek mondható en­gedélyezési terveztetés.

3.5. ábra Egy másik lakóház a kölni Beethoven parki lakótelepről. A lakópark értékei közül legfontosabb a park alatti, több épület előtt húzódó teremgarázs, mely minden épület lépcsőházából megközelíthető. A ház szintenkénti két, illetve négy lakása 75, illetve 150 m² alapterületű a) park felőli kép; b) földszinti; c) emeleti; d) tetőtéri alaprajz; e) metszet; f) bejárati homlokzat.

A tervezés

A lakóépület tervezésekor a már említett tervezés-előkészítési munkákon túl

• a szerkezet (anyag);
• a forma (megjelenés) és
• a használati funkció (rendeltetés) hármasa a mértékadó.

A szerkezettervezéssel e sorozaton belül külön cikkek foglalkoznak. A forma mint téma is egy külön sorozatot kívánna, de inkább a szakmai közönség részére. Az építtetők – mint nem szakemberek a témában – legfel­jebb csak a saját otthonukkal kapcso­latban csöppennek bele a formák te­remtette világba, így nem valószínű, hogy az emberléptékű megvalósítás mértani alakzatainak elméleti szempont­jai jelentős érdeklődésre tarthatnának számot.

A forma hatásdinamizmusa és mértani tömegaránya messzemenően meghatározzák:

• az épület karakterét és
• a környezettel való kapcsolatát.

Egy épületet természetesen saját igények alapján, de mindig egy adott vagy alakuló (tervezett) környezethez kell formálni úgy, hogy annak megje­lenése ne legyen sem hivalkodó, sem pedig túlzottan jelentéktelen az utca­képben. A tervezett épülettömeg a funk­cióbeli és szerkezeti rendszer teljes megtartásával, csak a részletmegoldá­sok kismérvű változtatásával más és más külsővel jelenhet meg. Példánk­ban az adott épület lakóterülete (szo­baszáma, tetőalakja és mérete, sőt még a főhomlokzat is) alig változik. Néz­zük meg, hogy kisebb változtatások milyen megjelenést eredményeznek.

A példák jól mutatják a változatlan karakter változtatható elemét. További kiegészítő elemek a terasz és annak határoló szerkezetei vagy éppen az ár­nyékvetők, köztük a természetes nö­vényzet is.

Az épületek vertikális és horizontá­lis méretrendszerét

• előre gyártott épületeknél a mo­dul-koordinátarendszer 3 vagy 6M-es méretrendjében célszerű felvenni (a 30 és 60 cm többszörösében);
• a hagyományos rendszereknél is szebb ugyan az előző méretkoordiná­tában való forma meghatározás, de ritkán adódik rá lehetőség a változó utcakép,
• tömeg, tetőidom és természetesen az építtetői igények miatt is.
• Megszokott és gyakori dolog, ami­kor a szűk telek teljes kihasználása az előzőektől eltérő méretekre ösztönöz.
• Szerencsére már az összes hazai ablaktípus a 3M méretrendben készül, vagyis a 60 cm-es oldalmérettől kezdve 30 cm-es méretlépcsőben (2,40 m-ig).

Az ablakok adta méretháló kapaszko­dót jelent a homlokzati kép egyedi rendszerének alakításához. Az ablakok mérethálótól való elté­réséből is adódhat a homlokzatok egye­disége és különlegessége, amit mindig az adott forma és funkció összehango­lása határoz meg. (Fontos tudni azt, hogy az egyedi méretre, alakra terve­zett ablak ára a készen kaphatóénak sokszorosa!)

Az előre gyártott elemes lakóházak homlokzata is lehet egyedi a tulajdo­nos igényei szerint és saját kötött mé­retrendjén belül. Az előregyártás nem zárja ki a kötelező és szigorú hő-technikai követelmények kielégítését; a 12-20 cm vastag falakkal és az át­lagnál nagyobb méretű üvegfelületek mellett is betartható az előírt érték alig változó költséggel, sőt előfordulhat költ­ségcsökkenés is.

Nemcsak az előre gyártott falelemek, hanem a tartó-, ill. tetőszerkezeti ele­mek is segíthetik a szebb és szabadabb építészeti megfogalmazás teljesebb kibontakoztatását.

3.6. ábra Berlini két lakóház szabadon álló épület elhelyezéssel és kapcsolt terem­garázzsal. A ház lakásai kétszintesek, de lépcsőházkapcsolatuk miatt mindegyi­ket lehet kétgenerációsként használni a) utcakép; b) földszinti; c) emeleti alap­rajz; d) metszet.

A belső téri tervezéskor sem szabad soha szem elől téveszteni a funkció és a forma egységét, legyen az akár csak egy ablakdeszka vagy éppen kandalló.

A lakásbelsők és bútoraik stílus- és formamegválasztása természetesen összhangban kell, hogy legyen az épü­lettel és azon belül egymással is. Az épületforma meghatározásában nagyjelentőségű – a már említetteken túl – az épülettömeg és a tető arányának, a tetősík hajlásszögének megállapítá­sa. A tető hajlásszöge, ill. a fedés lejté­se befolyásolja a belső teret is, vagyis hat az épületen belüli funkciókra is.

Egy alacsonyabb lejtésű tető pad­lástere legfeljebb gazdasági célra, a kö­zépmagas vagy magasabb padlásterek (szakmailag mindet magas tetőnek neve­zik) az alattuk lévő szinthez kapcsolva vagy „tetőház”-ként is hasznosíthatók.

Az épület formája a tetőhajlásszög kismértékű változtatásával is nagymér­tékben módosul. A négyzet alaprajzútól eltérő, hosszabb épületnél nem mind­egy, hogy annak tetőgerince milyen irányú. Az épülettömeg hosszával pár­huzamos gerincű padlástér térfogata jóval kisebb, mint az arra merőleges gerincű tetőtéré.

3.7. ábra A „weinheimi lakó-udvar”, ahogy lakói nevezik házukat. A parkszerű telken el­helyezett épületegyüttes kü­lönlegessége, hogy a benne élők szerint ha bent vannak, kint érzik magukat, ha pedig kint – mármint a kertben (az ud­varban) bensőséges hangu­latot varázsol az életükbe.

A nagyobb padlásterek célszerűb­ben beépíthetők. Ha a tető magassága – a párkány és a gerinc közötti távol­ság – a 6,00 m-t meghaladja, vagy a tetőfelületen sok álló ablak készül, az épület homlokzatmagassági mértéke nő, ami az övezeti előírások alapján a ter­vezett megoldás engedélyezését esetleg kizárhatja! Összegezve az előzőeket megállapíthatjuk, hogy a jó tervezés alapja nem más, mint az előrelátás.

Az építészeti tervezés is előrelátás. Előrelátása az építtető igényeinek, elő­relátása az igények fejlődésének. Az igényeket meg kell fogalmazni, majd belőlük épületet kell formálni. Az épü­let az életünket körülvevő fizikai keret, mindennapjaink kísérője. Az épület vé­delmet nyújt az időjárás viszontagságai ellen, pihenésünk és a nyugodt családi légkör meghitt tere. Az építészet térbeli művészet, mely­nek három dimenziója alkotja házun­kat, lakásunkat.A lakások, lakóházak, lakóparkok ter­vezésére vonatkozóan kialakult és jól begyakorolt – tapasztalatokon és sza­bályzatokon alapuló – irányzatok és irányelvek léteznek, ezek ismertetése azonban nem e sorozat célja. A konkrét épülettervezéssel és annak alapvető követelményeivel a követke­ző fejezetben foglalkozunk.

3.8. ábra Háromlakásos társasház függő­leges térkapcsolással. A bemutatott épü­let a szintekre osztott lakásfunkciók szép példája.

Az építési munkák előkészítése

Egy többlakásos lakóház építésének elő­készítése a telekvásárlással és terve­zéssel már elindult ugyan, ám ez kevés ahhoz, hogy az építkezést megkezd­hessük. Igen lényeges a következetesen végiggondolt megvalósítási ütem úgy jogi, mint gazdasági és műszaki vonat­kozásban, de nem kevésbé fontos a kezdési évszak jó megválasztása is.

Ha sík terepen építkezünk, tudnunk kell, hogy mikor van legmagasabban a mértékadó talajvízszint, mert akkor nem érdemes alapozni, ugyanis a költségek akár meg is duplázódhatnak. Ne hagy­juk befolyásolni magunkat a mester által, csakis a gazdasági és műszaki megfontolásokat tartsuk szem előtt.

A hatósági engedélyeket még az épít­kezés megkezdése előtt be kell szerez­ni, és az abban foglaltak szerint kell az építkezést levezetni. Ne feledkezzünk meg a közterület-foglalási engedélyek megszerzéséről, ha anyagtárolás miatt erre szükségünk lenne!

Hatósági engedélyeztetések

Idetartoznak az épülettel, közterület igénybevételével, ideiglenes és végle­ges közműellátással kapcsolatos, vala­mint az épület használatához szüksé­ges, közterületen létesítendő egyéb létesítmények, pl. bejárók vagy „pri­vát” autóparkolók építésével kapcso­latos engedélyeztetések.

A tervdokumentációk tartalmi előírásai

Az épített környezet alakításáról és vé­delméről szóló új építési törvény fel­hatalmazása alapján külön jogszabály, a 45/1997 (XII. 29.) KTM sz. rendelet határozza meg az építésügyi hatósági eljárás során benyújtandó tervdokumentáció kötelező tartalmi elemeit. Külön és egymástól némiképp eltérő szabályok vonatkoznak a különböző engedélyezési dokumentációtípusokra.

Általános előírás, hogy az építmény dokumentációját magyar nyelven kell összeállítani, tartalmát tartalomjegy­zékben kell rögzíteni. A jelöléseknél a hatályos nemzeti szabványt, ennek hi­ányában egyedileg meghatározott egyértelmű jelkulcsot kell alkalmazni.

A kü­lönálló tervlapokon fel kell tüntetni:

• az építmény megnevezését;
• az ingatlan címét, helyrajzi számát;
• az adott tervrajz megnevezését, mé­retarányát ábránként;
• a tervező(k) nevét, eredeti aláírá­sát, szakképesítését, tervezői névjegy­zékben szereplő nyilvántartási számát;
• a tervezés dátumát;
• a kérelmező nevét és eredeti alá­írását.

Elvi építési engedélyezés

Elvi építési engedélyt a felhasználni kívánt telek beépítése előtt vagy egyéb kockázati tényező(ke)t tartalmazó ese­tekben szokás kérni a területileg illeté­kes önkormányzattól, illetve akkor, ha a hatóság azt kötelezően előírta. A meg­felelően dokumentált kérelem alapján hozott határozat tulajdonképpen nem más, mint tájékoztató jellegű ügyirat. Felhívjuk a figyelmet arra, hogy az elvi építési engedély birtokában sem­miféle építési munka nem végezhető!

Építési engedélyezési dokumentáció

Az építési engedélyezési tervdokumen­táció kötelező tartalmi előírásai sze­rint a következőket kell csatolni a ké­relemhez:

• a földhivatal által hitelesített in­gatlan-nyilvántartási térkép másolatát;
• helyszínrajzot (1:500 vagy 1:1000 méretarányban);
• tereprendezési tervet (1:500 mé­retarányban) az eredeti és a végleges terep szintmagasságainak ábrázolásá­val a telek természetes terepszintjének olyan megváltoztatása esetén, amely a rendelet értelmében építési engedély­hez kötött;
• alaprajzokat a tervezett építmény valamennyi szintjéről (1:100 méret­arányban);
• metszeteket (1:100 méretarány­ban) a megértéshez szükséges számú, de legalább két, egymással szöget be­záró módon felvéve;
• homlokzatrajzokat (1:100 méret­arányban) az építmény minden néze­téről;
• üzemelés technológiai tervet a kör­nyezet-, természet-, tűz és egészség­védelmi követelmények szempontjá­ból meghatározó, valamint az előzetes egyeztetések során az érintett szakha­tóságok által – a vonatkozó szakmai jogszabályok alapján – jelzett esetek­ben és részletezettséggel;
• kertépítészeti terveket (1:200 mé­retarányban) a külön jogszabályban vagy a helyi önkormányzat által ren­deletben meghatározott esetekben;
• az építési engedélyhez kötött tám­falak, terepbiztosítási építmények és ke­rítések terveit (alaprajzokat legalább 1:100, nézeteket és metszeteket leg­alább 1:50 méretarányban);
• műszaki leírást, amely tartalmazza az építményre vonatkozó, a tervlapo­kat kiegészítő információkat;
• tűzvédelmi dokumentációt az OTSZ-jogszabályban rögzített esetek­ben;
• talajmechanikai szakvéleményt négy beépített szintnél magasabb vagy 7 m-nél nagyobb fesztávú tartószerke­zetet tartalmazó előre gyártott vagy vázas tartószerkezetű épületeknél, geo technikai dokumentációt csúszás-, omlás- vagy barlangveszélyes, illetve alábányászott területen, valamint 5 m-nél nagyobb szabad magasságú, földet megtámasztó építményekhez;
• igazoló műszaki számításokat:
• a fűtött vagy hűtött épületeknél épületfizikai, energetikai,
• minden, két beépített szintnél ma­gasabb vagy 5,40 m-nél nagyobb födém fesztávú épület esetében – az előre gyártott elemek beazono­sítását is biztosító – tartószerkezeti,
• a zajforrást tartalmazó, illetve a ha­tárérték feletti környezeti zajjal ter­helt építményeknél az akusztikai és
• indokolt esetben a benapozásra vonatkozó megoldásokról;
• szakértői véleményeket a külön jog­szabályban elrendelt esetekben;
• a rendelet mellékletében szereplő kitöltött statisztikai adatlapot.

A meglévő építmény átalakítására, bővítésére vonatkozó külön szabályok közel azonosak az építési engedélye­zési tervdokumentációra vonatkozókkal, szükség szerinti részletezéssel. A műemléki vagy helyi védelem alatt lévő építmény esetében, ill. műemléki jelentőségű területen való építkezés esetén a fent felsoroltakon túl a meg­lévő állapotot ábrázoló fotódokumen­táció és színezett tervek csatolása is szükséges.

3.9. ábra A mozgalmas utcai kép kialakí­tásának eleme lehet maga a garázs, a ga­rázsépület előreugratása. Ezáltal a lakó­épületet érő utcai zajhatás a nagyobb távolság miatt csökkenhet a) utcakép; b) helyszínrajzi részlet.

3.10. ábra A több épületet magában foglaló tömbtelek kialakítása nagy mértékben meghatározza az utcai képet és magát az épületkaraktert is.

3.11. ábra Ikresített sorolású épület elhe­lyezés tömbtelken E: telekszélesség; F: lakás/teleksáv; a) utcakép; b) helyszín rajzrészlet.

Az építési engedély

Az előző sorozatban a tervezéssel és az építési engedélyezési eljárással kapcso­latos tudnivalók ismertetésében addig jutottunk, hogy a terveket a szükséges iratokkal kiegészítve benyújtjuk az eljárást lefolytató építési hatósághoz.

Az építési engedélyezési eljárás idő­tartama alatt a szakhatóság a benyúj­tott terveknél felülvizsgálja a létesít­mény engedélyezési feltételeit, hogy az épület, a környezeti és területi kö­vetelményeken túl a vonatkozó építési előírásoknak (OTÉK, MSZ) megfelel-e. A felülvizsgálat nem terjedhet ki pl. a statikai megoldásokra, ugyanis azok a kiviteli terv részeit képezik.

Nagyon lényeges, hogy az egyéb szempontok szerint megfelelő épület külső határoló szerkezetei hőtechnikailag megfelelőek legyenek. Megje­gyezzük, hogy a hazánknál gazdasági­lag jóval fejlettebb országok sokkal szigorúbbak e területen, ami egyúttal jóval nagyobb takarékosságot is jelent. A huzamos tartózkodásra szolgáló épü­letekhez kötelezően mellékelt „hőtechnikai számítás” előírásai szerinti anya­gokat természetesen be is kell építeni az épületbe!

Az építési engedély tartalmazza:

• az építtető és a haszonélvező ne­vét, címét;
• az építtető felhatalmazott ügyin­tézője nevét, címét;
• az épület helyét (pontos leírását);
• a tervező(k) nevét és címét;
• a bejelentett kivitelező nevét és címét, a jogosultsági kör behatárolásá­val (ezt a személyt esetenként elegen­dő csak az építés megkezdésekor beje­lenteni);
• az épület vagy a telek tulajdono­sának adatait;
• az épület rendeltetését röviden, de jellemzően (szobaszám, szintszám, épületméret stb.);
• az építmény állandó vagy ideigle­nes jellegét;
• az épület egyedi vagy típusterv alapján készül-e.

A hatóság előírhatja:

• az épületre vagy környezetére vo­natkozó eseti követelményeket;
• egyes munkarészek megkezdésé­nek bejelentési kötelezettségét (a munkafázisok, pl. az eltakarásra kerü­lő szerkezetek vagy a hőszigetelő ré­tegek – beleértve a vakolatokat is) ha­tósági ellenőrizhetőségük biztosítása érdekében;
• a közterületi fakivágás feltételeit;
• bontással való átalakítás feltételeit;
• az épület kitűzésének és kiindulá­si alapmagasságának meghatározását;
• a kezdési és használatbavételi en­gedély megkérésére vonatkozó kötele­zettséget

A határozatban foglaltak betartása a kérelmezőre mint építtetőre kötele­ző, kivéve, ha fellebbezés nyomán módosulnak az egyébként előírtak.

Az építési engedélyezési eljárás idő­tartama egyedi terv esetén általában 60 nap, ez azonban az előbb felsoroltak többszöröse is lehet, ha a tervdokumen­táció felülvizsgálatakor megállapítható, hogy:

• az adott terv nem megfelelően il­leszkedik be a környezetbe;
• az építtetőtől még be kell kérni valamilyen iratot (hiánypótlási kötele­zettség);
• az építés valamely jogszabályban előírt feltételnek nem felel meg, és ez ügyben külön kell tájékozódni;
• egyéb szakhatósági engedélyek is szükségesek (pl. tűzrendészeti, kör­nyezetvédelmi, közegészségügyi en­gedélyek vagy közműnyilatkozatok.)

Ha azonban vagyonkárosodási vagy életveszély áll fönn, azonnali intézke­dés szükséges. Az építési munkát jogerős építési engedély birtokában lehet törvényesen megkezdeni. Ehhez az kell, hogy az épí­tésről határozattal értesítettek (szakha­tóság, tervező, szomszédok stb.) a tudomásulvételt követő két hét alatt ne emeljenek kifogást. A határozattal ér­tesítettek nyilatkozattal lemondhatnak fellebbezési jogukról, így a két hét lé­nyegesen lerövidíthető.

A határozat elleni fellebbezés okai természetesen eltérőek lehetnek, akár maga az építtető vagy a tervező is fel­lebbezhet. A fellebbezési jog megillet mindenkit, akit a határozatban értesí­tettek. A fellebbezést – elutasított ké­relem esetén is – mindig a határozatot kiadó építésügyi hatósághoz kell elő­terjeszteni, de a II. fokú hatósághoz címezve, figyelve annak szabálysze­rűségére, mert ezen is sok múlhat – vagy éppen bukhat. Lényeges a hatá­rozat kézhezvételétől számított, abban előírt határidő betartása. Hátráltatja az ügyintézést, ha a feltüntetett illetéket nem, vagy kisebb összegben rótták le.

A fellebbezés melléklete lehet bár­milyen hivatalos bizonyíték (vagy annak hiteles másolata), amely segít mérlegelni az észrevételeket. A hatá­rozat bármely pontja – vagy éppen puszta ténye – ellen lehet fellebbezési joggal élni, természetesen az ellenve­téseket jól át kell gondolni. A határozat­tal értesítettek a fellebbezés benyújtá­sa előtt a szakhatóságnál betekinthetnek a tervdokumentációba, természetesen a jogerőre emelkedés időpontjáig. Hi­vatalos értesítést kapnak a szomszé­dok vagy a megjelölt kivitelező és a szakhatóságok.

A fellebbezés átfutási ideje egysze­rű esetben 30 nap, de kivizsgálást igény­lő beadványnál, ahol esetleg külső ál­lásfoglalás is szükséges, ez hosszabb is lehet. A fellebbezés elutasítása esetén ke­resettel élhetünk az illetékes bíróságnál, felülvizsgálati kérelem benyújtásával.

Az ilyen ügyekben járatlan építte­tők gyakran azt hiszik, hogy az építke­zést nyugodtan folytathatják, miközben a törvény emberei „hegyezik a ceruzá­jukat”. Az ügy jogerős lezárásáig azon­ban semmiképpen nem kezdhető meg az építkezés, és a hatóság részéről sem adható ki hivatalos engedély semmi­lyen munkálatra.

Összegezve tehát:

A legsimább és leg­egyszerűbb eljáráshoz is kellhet legalább 1,5 hónap, de ha problémák adódnak, akár a többszöröse is szükséges lehet ennek.

3.13. ábra Kétlakásos (ikerjellegű) családi ház, a lakóépület tömegén belüli garázzsal a) földszinti; b) tetőtéri; c) pincealaprajz; d) nézetrajz.

A jogerőre emelkedett építési enge­dély és tervdokumentáció kézhezvé­telével megindulhat az előkészítési munka következő fázisa. Ennek a „két-pecsétes” határozatnak a birtokában folyamodhatunk pénzintézethez hitelért, de majd az áfa visszaigényléséhez is erre lesz szükségünk.

Az építési engedély érvényességi ideje – ha azt a határozatban másképp nem rögzítették – a jogerőre emelke­déstől számítva két év. Eltérő érvé­nyességi idő az építtető kérelmére is megállapítható, de a hatóság is meg­szabhat más időtartamot. Ha ezen időn belül a szabályszerűen elkezdett épít­kezést folyamatosan végzik, akkor az engedély két év után sem veszíti el ha­tályát. A még meg nem kezdett építke­zés esetében a határozat érvényességi ideje, annak lejárta előtt, az építtető (vagy megbízottja) kérelmére további 1 évvel meghosszabbítható, ami indo­kolt esetben újból megismételhető. Három év elteltével a tervezőnek az eredeti tervdokumentációt korszerűsé­gi vizsgálat alá kell vetnie, és szükség esetén módosítania vagy kiegészítenie. Erről minden esetben tervezői nyilat­kozatban kell nyilatkoznia.

Törvényes jogutód vagy új tulajdo­nos esetén az építési engedély érvé­nyességének további feltétele – az ér­vényességi időn belül – a tulajdonos-, illetve névváltozás hatóságnál való be­jelentése, illetve kérelmezése. Természetesen ez esetben a tulajdonjogot te­lekkönyvi szemleívvel újból igazolni kell, és esetleg az eredeti telektulajdonos hozzájáruló nyilatkozata is szükséges. Az érvényességi idő meghosszab­bítását a hatóság megtagadhatja, ha idő­közben a szabályok és a területi előírá­sok megváltoztak, illetve ha az építkezés sértheti a szomszédok közben szerzett jogait.

3.14. ábra Ikerház osztott telken kerti par­kolóhellyel a) a ház külső kert felőli képe; b) tetőtéri; c) földszinti alaprajz.

A kezdési engedély

Jogerős építési engedély alapján akkor kezdhető meg a kivitelezés, ha azt az építési munka megkezdése előtt leg­alább nyolc nappal az engedélyező ha­tóságnál bejelentették. Ha 8 napon be­lül a határozatot kibocsátó nem küld egyéb értesítést, a munka megkezdhető. Ez az időtartam rövidíthető, ha a kez­dési időpont írásos bejelentésére az épí­tésügyi hatóság azonnal írásban enge­délyezi a kezdést a másodpéldányon.

A kezdés bejelentésekor közölni kell az építési engedély számát, az építtető nevét (címét), a kivitelezőt (képesítés; engedélyszám stb.), a felelős műszaki vezető nevét, valamint a kezdés időpontját. Bizonyos esetekben az építési hatóság kitűzést dokumentáló helyszín­rajzi vázlatot is kérhet (torz vagy erő­sen lejtő teleknél).

3.15. ábra Kétlakásos, tetőtér-beépítésű lakóház a) vég-; b) bejárati homlokzat; c) földszinti; d) tetőtéri alaprajz.

A közterület használatbavétele

Az építkezés alatt – még nagyobb telek esetében is – időnként elkerülhetetlen a közterület – részbeni vagy teljes – felvonulási területként való igénybe­vétele. Közterületnek csak a belterületi ingatlanok előtti rész számít!

A közterület igénybevételéhez a területileg illetékes önkormányzatnál használatbavételi engedélyt kell kérni. A kérelmet az építtető, a telektulajdo­nos vagy ezek megbízottja nyújthatja be, és abban fel kell tüntetni:

• a kérelmező nevét, címét;
• a használatbavétel célját;
• az igénybevétel vázlat szerinti, de főbb méretekkel megadott meghatáro­zását;
• a tervezett időtartamot (mettől-meddig).

Az igénybe venni kívánt terület át­nyúlhat a szomszédos telekingatlanok elé, de úgy, hogy az adott ingatlan tu­lajdonosának jogait, ill. testi épségét ne sértse.

terület eltérhet a kérelemben rögzí­tettektől, és mindig ez a mértékadó. Az engedély lejárta előtt az engedély a használatbavétel engedélyezőjéhez be­nyújtott kérelemmel meghosszabbít­ható. Közterület időszakos igénybevé­teléért a legtöbb településen hivatalosan megszabott díjat kell fizetni. A közterületet igénybe vevőnek több feladata is lehet, ilyen pl. az esetleges elkerítés, a járda vagy közlekedési sáv áthelyezése, ezek megvilágítása, köz­lekedésrendészeti táblák kihelyezése, csapadékvíz elvezetése stb.

Közterület-használatbavételi enge­dély szükséges az épülő vagy már meg­lévő lakóépület előtti közterület fölé 10 cm-nél mélyebbre benyúló épület­szerkezet, reklámtábla, kirakaternyő stb. esetében is, azonban nem idősza­kos jelleggel, mint az építési területnél. Ezt új épületeknél érdemes az építési engedély dokumentációjával egyide­jűleg benyújtani, mert különben utó­lag kell intézni.

A közművek bekötéséhez szükséges közterület igénybevételét külön kell kérelmezni minden egyes közműcsat- lakozás miatti útbontás (pl. víz-, gáz-, elektromos vezeték, csatorna, postaká­bel stb.) esetén. Ez az engedély nem helyettesíti az illető szolgáltató cég köz­műbekötési engedélyét, amelyet min­den esetben külön kell kérelmezni. Lehetővé kell tenni a járművek és gya­logosok közlekedését, még ha csökken­tett keresztmetszetben is.

A felbontott közterületet – mint munkaárkot – jól látható védőkorláttal és közlekedést biztosító provizóriummal kell bizton­ságossá tenni, és annak éjszakai meg­világításáról (vagy csak jelzőfényről) gondoskodni kell. A közműbekötés után a szilárd burkolatot a kérelmezőnek a lehető legrövidebb időn belül hely­re kell állíttatnia a saját költségén. Ha a közműcsatlakozások társulási jogviszony keretében épülnek, akkor egy közös eljárás is elegendő. Ugyancsak engedélyköteles a nyílt szelvényű utcai csatorna vagy szikkasz­tóárok feletti átjáró építése is.

Közműbekötések és engedélyeztetésük

Az épülő lakóépület ideiglenes és vég­leges közműcsatlakozásainak engedé­lyeztetését célszerű egyidejűleg intézni, és a vonalas létesítményeket a telken belülre megépíteni. Az elektromos csatlakozás kiépítése a munkahelyi gépek üzemeltetése miatt mindenképpen szük­séges ideiglenes közműként, de a víz­ellátáshoz már a végleges megoldást javasoljuk.

Az ideiglenes elektromos ellátáshoz megfelelő a légkábeles csatlakozás egy fogadóoszlopon, egy ideiglenes mérő­hely kialakításával. Az ideiglenes mé­rőhelynek (mérőszekrény) zárhatónak és vízmentesnek kell lennie. A mérő­szekrényben a főkapcsoló és a biztosí­tótábla helyezhető el, a csapadéktól és az építkezési víztől védett csatlakozó­kat külön kell kiépíteni, szabvány sze­rinti védőföldeléssel és bekötéssel. En­nek szükségességét az előírtakon túl a munkahelyi gépek kezelőinek bizton­sága indokolja. Ideiglenes elektromos csatlakozáshoz csak akkor kell közte­rület-használati engedély, ha a közte­rületet bontani kell, ill. ha a közterület felett légvezetéket (a megfelelő közlekedési űrszelvény fölött) kell átvezetni, feszítő-, illetve teherhordó vezetékre függesztve.

Az építkezés vízellátásához a telek vízbekötő vezetékét a végleges mérő­helyig mindenképpen érdemes kiépí­teni, és legalább egy ideiglenes vízvé­teli helyet ki kell alakítani. Az elektromos ellátáshoz a kérel­met az áramszolgáltatóhoz, a vízcsat­lakoztatásét pedig a vízművekhez kell benyújtani, szabályszerű vonalas tervek­kel vagy szerelési vázlattal kiegészítve. A vízbekötéssel egyidejűleg – az egy­szerűsített ügyintézés miatt – a csatorna­bekötés is kérelmezhető, feltéve, hogy az a közterületen már kiépített.

A gázvezeték bekötését a fogyasz­tói igény pontos meghatározásával kell kérelmezni külön helyszínrajz és vo­nalas tervek alapján a gázműveknél. Magát a csatlakozást viszont az épület szerkezetkész állapota előtt nem ja­vasoljuk megépíteni a csatlakozó ve­zetékszakasz (csonk) veszélyessége miatt.

Ha az elektromos hálózathoz a bel­ső hálózat földkábellel csatlakozik, ak­kor a végleges kiépítést – hasonlóan a gázvezetékhez – egyszerre végeztes­sük el. Az ideiglenes mérőt érdemes mielőbb áthelyezni a végleges helyére, mivel a kétfajta díjtétel különbsége akár egy helyiség belső burkolatára is ele­gendő lehet. A közművek bekötésénél a szint alat­ti vonalas létesítményekről (a nyilván­tartás miatt) felmérési (állapot felvételi) helyszínrajzot kell készíteni, és azt az eltakarás előtt a szolgáltató céghez be kell nyújtani.

Eltérés a tervtől

A műszaki tervtől való eltérés megen­gedhető mértékéről több változat is is­mert a köztudatban, érdemes tehát ezt is pontosítani.

Eltérés egyáltalán nem lehetséges:

• az épület befoglaló méretében;
• a közterületről látható homlokza­tok nyílászáróinál;
• a szerkezeti fal méretében;
• a tető nagyságában és idomában;
• a homlokzatmagasságban;
• a belső funkcionális kialakításban.

Eltérés lehetséges – de azt írásban közölni kell a szakhatósággal – a kö­vetkező esetekben:

• más tetőfedő anyag használatakor;
• változó homlokzati rendszer és szí­nezés esetén;
• a belső válaszfalakban elhelyezen­dő ajtók helyének megváltoztatásakor (ha a belső kapcsolatrendszer ugyanaz marad);
• a belső burkolatok megváltozta­tásakor;
• a belső lépcső anyagának és szer­kezeti rendszerének módosításakor;
• a szerkezeti falak anyagának vál­tozásakor (pl. HB 38-as tégla helyett YTONG blokkfal). Ilyenkor mellékel­ni kell a hőtechnikai számítást is.

Hatósági ellenőrzések

Az építési munkák megkezdésének be­jelentése után kötelesek vagyunk lehe­tővé tenni a munkaterület ellenőrzését az önkormányzat építésügyi hatósági jogkörrel felruházott képviselője számára. Az ellenőrzés célja a terveknek meg­felelő munkafolyamatok betartatása. Ellenőrzik a közterület igénybevételét és a közterület biztonságát is.

Ellenőrzéskor kérésre be kell mu­tatni a jogerős építési engedélyt, a fe­lülbélyegzett engedélyezési tervet és az építési naplót, amelybe az ellenőr­zést végző személy – pl. életveszély esetében – bejegyezhet, sőt akár fel is függesztheti a munkálatokat. A munka leállítására hatósági okirattal azonnali hatállyal is sor kerülhet, de határozat­tal is elrendelhető.

Az építési hatósági ellenőrzések fo­lyamán külön szakértői szakvéleményt vagy műbizonylatot kérhetnek bizonyos szerkezetekről vagy anyagokról, ame­lyek beépítését már megkezdték. Szemrevételezéssel is megállapíthatóan minőséghibás anyag, ill. kifogásolható munkavégzés is maga után vonhatja a szakértő felkérését.

Az ellenőrzés feladata az építtető ér­dekeinek, illetve az épület megfelelő minőségű kivitelezésének biztosítása, így ne tekintsük az ellenőrt holmi „aka­dékoskodó közegnek”. A hatóság kér­het ÉMI- (Építőipari Minőségvizsgáló Intézet) szakértői véleményt is. A ha­tóság szakembere utasításait köteles írás­ban megadni.

3.16. ábra Kétlakásos lakóház szabadon álló épület elhelyezéssel, kertes övezetben a) földszinti; b) tetőtéri; c) pincealaprajz; d) homlokzati kép.

A használatbavételi engedély

Minden olyan épületet, amelynek léte­sítése építési engedélyhez kötött, csak a használatbavételi engedély megadása után lehet használatba venni. Vannak azonban kivételek, feltéve, hogy nem lakó- vagy műhelyépülettel együtt épül­nek.

Az engedélyköteles épületek a kö­vetkezők:

• jármű- (gépkocsi-, motor-, kerék­pár-, csónak-, munkagép- stb.) tároló építése és bővítése;
• üzlethomlokzat (portál) kialakí­tása épület közterületről látható hom­lokzatán, tetőzetén, ill. kerítésen vagy támfalon; kirakatszekrény, védőtető (előtető), árnyékoló ernyő, hirdető beren­dezés, fényreklám, 1 m²-nél nagyobb cég- vagy címtábla létesítése, átalakí­tása stb.;
• 5 m³-nél nagyobb fürdő- vagy egyéb medence építése;
• építési telken, illetve építési terü­leten a terep szintjének a szomszédos ingatlanok használatát korlátozó vagy azok állékonyságát veszélyeztető meg­változtatása;
• építési telek, építési terület hom­lokvonalán kerítés, továbbá annak ha­tárvonalától számított 3 m-en belül 1 m-nél, azon túl pedig 1,5 m-nél magasabb támfal építése;
• felvonulási épület építése, bővítése.

A használatbavételi engedély akkor adható meg, ha:

• az építésügyi hatóság a helyszí­nen meggyőződött arról, hogy az épí­tés az építési engedélynek, a hozzá tartozó helyszínrajznak és műszaki terveknek, valamint az esetleg engedé­lyezett eltérésnek megfelel, az építmény a rendeltetésének megfelel, és biztonsá­gos használatra alkalmas állapotban van;
• az engedély megadásához az ér­dekelt szakhatóságok és közművek ki­kötésekkel – vagy azok nélkül – hoz­zájárultak;
• munkavégzésre szolgáló építmény vagy építményrész esetében az egész­séges és biztonságos munkavégzés fel­tételeinek meglétét igazoló üzemeltetői engedélyt is csatolták.

Ha azonos rendeltetésű összefüggő területen (földrészleten vagy építmé­nyen) egyidejűleg több építményt építet­tek, illetőleg többfajta építési munkát végeztek, ezekre elegendő egy használatbavételi engedélyt kérni. Ha az el­sőfokú építésügyi hatóság eljárása so­rán hibákat vagy hiányosságokat észlel, ezek jellegétől függően az egész épít­ményre vagy annak egy részére – a hi­bák és hiányosságok megszüntetéséig – megtagadhatja a használatbavételi engedélyt, és megtilthatja a használat­bavételt.

Ha az építkezést még nem fejezték be teljesen, de az építménynek már vannak olyan részei (pl. az épületben lévő lakás, üzlethelyiség), amelyek ren­deltetésszerű és biztonságos használatra önállóan is alkalmasak, ezekre ideig­lenes használatbavételi engedély adha­tó. Végleges jelleggel azonban csak az építmény teljes elkészülte után szabad megadni a használatbavételi engedélyt.

A használatbavételi engedélyezési eljárás

A használatbavételi engedélyt az épít­tetőnek az építésügyi hatóságtól az épít­mény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válásakor – a használatbavétel előtt – kell kérnie. Az építésügyi hatóság az előző be­kezdésben előírt kötelezettség teljesí­tésének elmulasztása esetén az építte­tőt a használatbavételi engedély iránti kérelem és mellékleteinek benyújtásá­ra kötelezheti.

Egy telken egyidejűleg megvalósí­tott több építményre, illetőleg egy építményen belül elvégzett többfajta építési munkára a használatbavételi engedélyt együttesen kell kérni. Több megvalósulási szakaszra bontott épít- kezes esetében az egyes szakaszokban megépített építményekre, illetőleg ren­deltetésszerű és biztonságos haszná­latra önmagukban alkalmas építmény­részekre szakaszonként külön-külön is lehet használatbavételi engedélyt kérni.

Az építésügyi hatóság az építmény engedély nélküli használatát köteles megtiltani.

A használatbavételi engedély iránti kérelemhez mellékelni kell

• a felelős műszaki vezető nyilat­kozatát 1 példányban arról, hogy az épí­tési munkát a jogerős és végrehajtható építési engedélynek és a jóváhagyott építészeti-műszaki tervdokumentáció­nak, valamint a külön jogszabály sze­rint rendelkezésre álló kivitelezési (megvalósítási) terveknek megfelelően, az építési tevékenységre vonatkozó szakmai, minőségi és biztonsági elő­írások megtartásával szakszerűen vé­gezték, és az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas;
• a felelős műszaki vezető eltérést ismertető nyilatkozatát 1 példányban, valamint szükség szerint az ezt ábrá­zoló állapottervet 4 példányban abban az esetben, ha az építési munkát a jog­erős és végrehajtható építési engedély­től, valamint a jóváhagyott építészeti­ műszaki tervdokumentációtól eltérően végezték, de az eltérés a rendeletek előírásai szerint nem minősül építési engedélyhez kötött építési munkának;
• az érintett közművek és a kémény­seprő nyilatkozatát 1-1 példányban;
• az építmény rendeltetésszerű hasz­nálatra való alkalmasságát és biztonsá­gos használhatóságát bizonyító szak­véleményt 1-1 példányban szükség szerint.
• A használatbavételi engedély iránti kérelem elbírálása során az építésügyi hatóság – az e rendelet szerint érde­kelt, a hatósági előírások megtartásá­nak ellenőrzésére az adott esetben jo­gosult szakhatóságok és közművek, továbbá a kéményseprő írásbeli nyi­latkozata alapján – a helyszínen köte­les meggyőződni arról, hogy
• az építési munkát az építési en­gedélynek, az ahhoz tartozó építészeti ­műszaki tervdokumentációnak, továb­bá az esetleg engedélyezett eltérésnek megfelelően végezték-e el, valamint
• az építmény az építési engedély­ben megjelölt rendeltetésének megfe­lelő és biztonságos használatra alkal­mas állapotban van-e.

A használatbavételi engedély csak akkor adható meg, ha

• az építmény a szakmai követel­ményeknek megfelel, és
• az engedély megadásához a ha­tósági előírások megtartásának ellenőr­zésére az adott esetben jogosult szakha­tóságok, a közművek és a kéményseprő – kikötésekkel vagy azok nélkül – hozzájárultak.

A használatbavételi engedély meg­adásáról, illetőleg megtagadásáról szóló határozatnak tartalmaznia kell

• az építtető, továbbá – ha nem azo­nosak)az építtetővel – az ingatlannal rendelkezni jogosult(ak) nevét és címét;
• az építési engedély számát és keltét;
• az építési munkával érintett in­gatlan címét és helyrajzi számát;
• az építési munka rövid leírását, az építmény rendeltetését, állandó vagy ideiglenes jellegét;
• az ügyben érintett szakhatóságok esetleges kikötéseit;
• figyelmeztetést arra, hogy a hasz­nálatbavételi engedély kézhezvétele után az építtető köteles – ingatlan-nyilván­tartási átvezetés céljából – a megvaló­sult állapotról változási vázrajzot az illetékes földhivatalhoz benyújtani.

Az építésügyi hatóság a használat­bavételi engedély megadását az észlelt hibák és hiányosságok megszüntetésé­ig – az egész építményre vagy annak egy részére – a hiányosságok jellegé­től függően megtagadhatja, és az épít­mény használatbavételét megtilthatja.

A még befejezetlen építmény ren­deltetésszerű és biztonságos haszná­latra önállóan alkalmas részére (pl. az épületben levő lakásokra, üzlethelyi­ségekre) ideiglenes jellegű használat­bavételi engedély adható. Ilyen esetben a használatbavételi engedélyt végleges jelleggel csak az építmény teljes befejezése után szabad megadni.

A használatbavételi engedélyt meg­adó, illetőleg megtagadó határozatot kézbesítés útján kell közölni

• az építtetővel és – ha nem azo­nosak)az építtetővel – az ingatlannal rendelkezni jogosulttal, illetve jogo­sultakkal;
• az építési munka felelős műsza­ki vezetőjével;
• a közvetlenül szomszédos – a ha­tározattal érintett ingatlannal közös határvonalú (telekhatárú) – építési tel­kekkel (ingatlanokkal) rendelkezni jo­gosulttal, illetve jogosultakkal.

3.17. ábra Kétszer négyszobás ház szabadon álló épület elhelyezési formában közös lépcsőházon keresztüli megközelíthetőséggel a) kerti kép; b) földszint; c) emeleti alaprajz.

Engedély nélküli építkezések

A szabálytalan, engedély nélküli vagy engedélytől eltérő építkezésekkel kap­csolatosan jó tudni a következőket:

• Bárminemű építési munka csak­is engedélyek birtokában végezhető.
• Ha a tervtől való eltérés mértéke meghaladja a megengedettet, a tervet módosítani kell, erről meg kell kérni a módosítást engedélyező határozatot.

Ha az építményt szabálytalanul épí­tették és az, az építésekor érvényben lévő rendezési terveknek, illetve épí­tésügyi szabályoknak nem felel meg, az építésügyi hatóság az építmény át­alakítását, ha pedig ez – az említett terveknek és szabályoknak megfelelő­en – nem lehetséges, lebontását ren­delheti el. Ezekre az intézkedésekre a szabálytalan építkezésnek a hatóság tudomására jutásától számított egy éven belül, és legkésőbb az építmény hasz­nálatbavételétől számított tíz éven be­lül kerülhet sor. E határidők lejárta után az építésügyi hatóság – építési enge­dély nélküli, illetőleg az engedélytől eltérő építkezés címén – már nem ren­delheti el az építmény átalakítását vagy lebontását, tehát az a törvény erejénél fogva fennmaradhat. Ilyenkor az épí­tésügyi hatóság fennmaradási engedély iránti kérelem benyújtására sem kötelezheti az építtetőt. Ha az építtető önként mégis előterjeszt ilyen kérel­met, azzal foglalkozni kell, s a fenn­maradási engedély megadásáról hatá­rozatot kell hozni.

Az építésügyről szóló törvény – és azzal természetesen összhangban az építési és a használatbavételi engedé­lyezési eljárásról szóló rendelet is – tehát az eljáró építésügyi hatóság mér­legelési jogkörévé teszi a fennmaradási engedély megadását. Ez alól azonban kivétel, ha az építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően megépí­tett építmény közvetlenül veszélyezte­ti az egészséget, az élet-, a vagyon- és a közbiztonságot, illetve állékonysága nem felel meg a műszaki követelmé­nyeknek, és veszélyessége megfelelő átalakítással sem szüntethető meg. Ilyen esetekben az építmény lebontása is el­rendelhető, függetlenül az említett egy-, illetve tízéves határidőtől.

A fennmaradási engedély iránti ké­relem benyújtásának kötelezettsége az építtetőt, a tulajdonost vagy az arra kötelezettet terheli, annak összes vele­járójával együtt (építésrendészeti bír­ság + illeték stb.)

Ha az építtető az építési engedély­hez kötött építési munkát engedély nél­kül vagy az engedélytől jelentősen el­térő módon (eltérési engedély nélkül) végezte el, az építményre használatba­vételi engedélyt nem kaphat. Köteles viszont – ha az így megépített épít­mény lebontását nem rendelték el – arra az építésügyi hatóságtól fennma­radási engedélyt kérni. A kérelemhez az építési engedély iránti kérelemhez szükséges helyszínrajzot és műszaki terveket kell csatolni, megfelelően áb­rázolva azokon a tényleges, befejezet­len építmény esetében pedig a terve­zett további állapotot is.

Az építési jogosultságot igazoló ok­iratokat a fennmaradási engedély kére­lemhez nem kell csatolni, ugyanis az épület fennmaradásának engedélyezhetősége szempontjából a szabályszerű, illetve az építésügyi hatóság által el-tűrhetőnek minősített állapot a döntő, nem pedig az, hogy az ingatlan kinek a tulajdonában van.

Ha az építtető nem nyújtja be önként a fennmaradási engedély iránti kérelmet és a mellékleteket, erre az építésügyi hatóság – határidő kitűzésével, és nem teljesítés esetére bírság kilátásba helyezésével – kötelezheti, vagy az eljárást hivatalból is lefolytathatja. Ez utóbbi esetben a szükséges mellékletek be­szerzéséről és elkészítéséről – az épít­tető költségére – az építésügyi hatóság gondoskodik.

A fennmaradási engedély lehet:

• végleges;
• visszavonásig érvényes vagy
• határozott időre szóló.

Azt, hogy adott esetben melyik fenn­maradási engedély megadása indokolt, az eljáró építésügyi hatóság dönti el.

A fennmaradási engedély – mégpe­dig annak bármelyik fajtája – utólag megadott építési engedélynek felel meg azzal a különbséggel, hogy egyidejűleg magában foglalja a használatbavételi engedélyt is. A kérelem elbírálásakor ugyanis már meg lehet, sőt meg kell állapítani azt is, hogy az építmény alkalmas-e a rendeltetésszerű és bizton­ságos használatra.

Éppen ezért az építésügyi hatóságnak a fennmaradási engedély iránti kérelem elbírálásához is figyelembe kell vennie az építési munkával érintett földrész­lettel szomszédos ingatlanok tulajdonosainak jogos érdekeit, s ha az építési engedély megadásához valamely szak­hatóság hozzájárulását is be kellett vol­na szerezni, e szakhatóság közreműkö­désével kell elbírálni a fennmaradási engedély iránti kérelmet is.

Végleges fennmaradási engedélyt ar­ra az építményre indokolt adni, amely – átalakítással vagy anélkül – nem gá­tolja a területrendezési terv végrehaj­tását, a tervszerű terület felhasználást, területfejlesztést, illetőleg fennmara­dása nem ellentétes a terület rendelte­tésével, és megfelel a kötelező hatósá­gi előírásoknak. Az átalakítást – ha ez szükséges – a végleges fennmaradási engedély megadásáról szóló határozat­ban kell elrendelni.

Visszavonásig, illetve meghatározott időre szóló fennmaradási engedélyt ak­kor adnak ki, ha az építmény csak a te­rület jövőbeni tervezett rendeltetéssze­rű felhasználásig marad fenn. Ha csak egy-két éves időtartamra szóló fennma­radás engedélyezhető, és emiatt nem célszerű jelentős átalakítást elrendel­ni, az építésügyi hatóság a fennmaradás engedélyezése helyett mérlegelheti – méltányosan megállapított, két év­nél nem hosszabb határidő kitűzésé­vel – a bontás elrendelését.

A visszavonásig, illetőleg a megha­tározott időre szóló fennmaradási enge­dély mindenképpen magában hordja azt a jelentős bizonytalansági tényezőt, hogy az építményt az építtetőnek előbb-utóbb le kell bontania, mégpedig saját költségén, kártalanítás nélkül.

3.18. ábra Kétlakásos lakóépület külön-külön lakásbejárattal a) földszinti; b) tetőtéri alaprajz; c) látványkép.

Az épület használata

Lakó- vagy egyéb épület a használat­bavételi vagy a fennmaradási enge­délyben rögzítettek szerint, funkciójá­nak megfelelően használható, hiszen eltérő használat károsíthatja az épüle­tet és környezetét, sőt még a használó egészségét és biztonságát is veszé­lyeztetheti.

Bárminemű funkcióváltozás esetén tehát a változásokat tervezővel meg kell terveztetni. Az eljárás és a tervek mellékletei azonosak a már leírtakkal. A további szakhatósági engedélyeket az építési hatósági eljárás előtt általá­ban a tervező szerzi be, de sok esetben az építési hatóság feladata azok meg­szerzése.

Fennmaradási engedélyezési eljárás

Ha csak építési engedély alapján vé­gezhető építési tevékenységet építési engedély nélkül vagy az engedélytől el­térően, illetőleg az építési engedélyhez nem kötött építési munkát a meghatá­rozott előírásoktól eltérően (a további­akban együtt: szabálytalanul) végezték el, az így megépített befejezett vagy befejezetlen építményre, építési tevékenységre az építtetőnek fennmaradási engedélyt kell kérnie. A fennmaradási engedély iránti kérelmet az építtető jogutódja is előterjesztheti.

A fennmaradási engedély iránti ké­relemhez mindazokat a mellékleteket csatolni kell, amelyek az építési enge­dély iránti kérelemhez szükségesek let­tek volna, továbbá az építkezés felelős műszaki vezetőjének – ennek hiányá­ban építésügyi műszaki szakértő – szak­véleményét arról, hogy az építményt a vonatkozó szakmai, minőségi előírá­sok megtartásával, szakszerűen építet­ték meg, és az a rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

Építési jogosultság igazolásának hiá­nyában a fennmaradási (továbbépítési) engedélykérelmet el kell utasítani, és az építmény bontását el kell rendelni. Ha a szabálytalan építményre, illetve építési tevékenységre egyébként a fenn­maradási engedély megadható lenne, és az építtető az építésügyi hatóságnál igazolja, hogy a tulajdonjog rendezé­séért vagy a jognyilatkozat pótlásáért iránt pert indított, úgy az építésügyi ha­tósági eljárás kérelemre – a polgári per jogerős lezárultáig – felfüggeszthető.

Szakhatósági engedélyezések

Az építési, használatbavételi és fenn­maradási engedéllyel kapcsolatos eljá­rás alapjában véve hatósági feladat, de nem árt tisztában lenni annak meneté­vel. Ha ugyanis egy-egy eljárási sza­kaszban akadály (esetleg kisebb prob­léma) merül fel, a szükséges lépéseket mindig a megfelelő személynek kell megtennie. Ha például a telek tulaj­donjogára vonatkozó vagy bejegyzési hiányosság áll fenn, akkor az építtető­nek (vagy az ügyvédjének), míg a terv­lapok hiányosságai esetén a tervező­nek kell eljárnia, még akkor is, ha csak az egyik felet szólították fel a hiány pót­lására.