• beépítés
• tető

A tetőtér-beépítés jogi feltételei

Családi és társasház, valamint üdülő tetőterének beépítése

A tetőtér beépítésének alapvető feltétele – tekintet nélkül az építkezés szervezésének és lebonyolításának mód­jára -, hogy az építeni szándékozó magyar állampolgár jogosult legyen az építésre.

Jogosultsága eldöntésekor a következő szempontokat veszik figyelembe:

• az építtető vagyoni helyzetét,
• az épület tulajdonviszonyát,
• az építési munka jellegét.

Az építtető vagyoni helyzetével kapcsolatos rendeletek:

• A lakóépület (lakás) alapterületének felső határát a rendelet nem maximálja. Mindenki igényéhez és lehető­ségéhez mérten bővítheti lakását a tetőtér rovására.
• Üdülő esetében csak olyan három szobásnál nem nagyobb üdülő építhető, amelynek alapterülete családi üdülő esetén a 80 m²-t, társasüdülőben pedig a 60 m²-t nem haladja meg.

Ha a beépítés nem ütközik jogi előírásokba, akkor az üdülő tetőterének beépítése esetén a mértékadó hasznos alapterület (m²) kiszámításakor az 1,6 m-nél kisebb bel­magasságú alapterületnek csak a felét kell figyelembe venni. Az előbbiekből következik, hogy a tetőtérrel kombinált üdülő tényleges alapterülete meghaladhatja az előbb említett értékeket.

Az épület tulajdonviszonya

Jogi előfeltétel, hogy az épület az építtető tulajdonát képezze, ill. hogy a tulajdonos (kezelőszerv) egyezzen bele az építkezésbe. Ha több tulajdonos, bérlő, haszonélvező stb. van, akkor az épít­kezéshez valamennyi érintett személy hozzájárulása szük­séges.

Társasház esetén a tulajdonostársak, szövetkezeti lakás esetén a közgyűlés dönt a tetőtér beépítéséről és az esetleg ott található közös rendeltetésű helyiségek (pl. mosó­konyha, szárító stb.) sorsáról. Ugyancsak hozzájárulást kell kapni az ingatlan haszonélvezőjétől, OTP-jelzálog esetén pedig az OTP-től. Ha nem minden érintett járul hozzá az építkezéshez, akkor a jogszabályok lehetőséget nyújtanak az ún. tűrési kötelezettség bírói úton való kikényszerítésére is.

Abban az esetben, amikor a meglevő épület tetőterének beépítésével új lakást akarunk kialakítani, akkor a tetőtéri lakás (új) építtetőjét – ajándékozással (pl. családtag) vagy adásvétellel – telekkönyvileg bejegyzett tulajdonostárssá kell tenni. A továbbiakban ez a telekkönyvi bejegyzés biztosítja az építtetőnek az építésre való ezirányú jogosult­ságát. Ez a bejegyzés az ingatlan bármilyen kis eszmei hányadára vonatkozhat.

Ezzel egyidőben ajánlatos (még a munka megkezdése előtt) az új és a régi tulajdonosok között szerződést kötni:

• az épület tulajdonformájáról,
• az épület körüli telek használatáról,
• az építés feltételeiről,
• az építéssel kapcsolatos költségek felosztásáról,
• az építkezés ideje alatti rongálódások (pl. falrepedé­sek a mennyezeten, beázások) javításáról és költség­viseléséről.

Az építési munka jellege szerint lehet:

• új épület tetőtér-beépítése, amikor minden felada­tot – a tervezéstől a kulcsátadásig – az új ház építésével együtt végeznek el;
• lakásbővítés a tetőtér felé, amikor a lakást új lakó­helyiségekkel a padlástér rovására bővítik;
• új lakás kialakítása meglevő épület tetőterében.

Két vagy több lakás kialakítása esetén érdemes építő­közösséget létrehozni. Az építőközösségben résztvevők (építtetők) építőközösségi szerződést kötelesek kötni, amelyben – a Polgári Törvénykönyvnek az építőközös­ségre vonatkozó rendelkezései alapján – az építkezés idejére meghatározzák az építkezés szervezésével és lebonyolításával, valamint a pénzügyekkel kapcsolatos feladatokat.

Új lakás létesítése a tetőtérben

Tanácsi kezelésű épület tetőterét bárki beépítheti, akinek érvényes lakásigénylése van, és rendelkezik az építés megkezdéséhez szükséges anyagi háttérrel. Ezen elő­feltételek birtokában figyelemmel kell kísérni a tanácsi hirdetőtáblán kifüggesztett címjegyzéket. Ez az illetékes tanács végrehajtó bizottsága által jóváhagyott címjegyzék azokról az épületekről tájékoztat, amelyeket az Ingatlan­kezelő Vállalat – a műszaki és gazdaságossági szem­pontok figyelembevételével – előzetesen megvizsgált és tetőtér-beépítési lehetőségeit egyeztette a tanács műszaki osztályával.

A címjegyzék feltünteti, hogy

• hol található a beépítendő tetőtér (utca, házszám, emelet);
• hány lakás kivitelezhető;
• hány m²-es lakás alakítható ki a tetőtérben.

Ha van(nak) már megfelelő cím(ek), akkor ajánlatos, hogy az építtető felkeresse (a leendő tervezővel együtt) a ház­kezelési szervet és beszerezze az épülettel kapcsolatos egyéb információkat.

Pl. hogy

• milyen a födém- és a fedélszerkezet, ill. milyen álla­potban vannak;
• milyen közmű van az épületben, és milyen az át­eresztő keresztmetszetük;
• van-e felvonó a házban;
• melyek a tervezéssel és a kivitelezéssel kapcsolatos esetleges sajátosságok (pl. műemléki környezet).

Az alapvető információk birtokában érdemes végigláto­gatni a címjegyzékből kiválasztott néhány épületet, és a helyszínen személyesen tájékozódni állapotukról. Az így gyűjtött ismeretek alapján szabad csak megpályázni a kiválasztott padlásteret (padlástereket), hogy a későbbi csalódásokat elkerüljük.

A pályázatban szerepeljen:

• a lakásigénylés nyilvántartási száma;
• az igénylő szociális helyzetének ismertetése;
• az igénylő munkahelye mivel tudja támogatni az építkezést;
• van-e az igénylőnek anyagi háttere az építkezésre (pl. ifjúsági takarékbetét).

A pályázatot az illetékes lakásügyi hatósághoz kell be­nyújtani. A pályázó igényjogosultságát a tetőtérre egy társadalmi bizottság dönti el. Az igénylőt a lakás bérlője­ként először előzetesen, majd a tetőtér-beépítés elkészülte után véglegesen is kijelölik. A társadalmi bizottság pozitív döntése esetén az építési igényjogosultság igazolásával lehet megkezdeni a tervezést.

Abban az esetben, amikor a meglevő tanácsi épület tetőterében 2 vagy több lakás is kialakítható, a bővítést csak munkáltató végezheti el. A munkáltató kérelmét a lakásügyi osztály bírálja el. Természetesen az igény el­bírálásakor elsőbbséget élveznek a szabad kivitelezési kapacitással rendelkező vállalatok. A munkáltató szerv, a tanács végrehajtó bizottságával kötött megállapodás alapján – bérlőkiválasztási jog megszerzése ellenében -, meghatározott összeggel hozzá is járulhat a tanácsi ház­kezelési szerv kezelésében levő lakóépületekben emelet­ráépítéssel, ill. tetőtér-beépítéssel létesülő tanácsi bérlakás építéséhez.

Meglevő lakás bővítése a tetőtér felé

Ha egy meglevő lakást a tetőtér beépítésével kívánunk j bővíteni, akkor a kezelő szerv hozzájárulása után az építési engedélyt az önkormányzattól kell kérni.