• építés
• kivitelezés

A kivitelezési munkák jelentősége, szerepe panelépületnél [TIPP]

Az emberi élet különböző tevékenységeit szolgáló épületek, építmé­nyek építése, bővítése, átalakítása, korszerűsítése, felújítása az el­végzendő feladatok összetettsége, egymásra épülése és a munkálatok tárgyának térbeli kiterjedése miatt többnyire szervezett folyamatként – hol sikerrel, hol jelentős hibákkal – valósul meg.

E folyamat az építési munkára vonatkozó első gondolat megszüle­tésétől a sikeres megvalósítást követő használat befejeztéig, illetve az épület előbb – utóbb elkerülhetetlen elbontásáig tart. Az épületek­nek tehát a hétköznapi életben használt eszközeinkhez hasonlóan van egy „életciklusa”. Igaz, ez az életciklus egy újabb átalakítás, korsze­rűsítés, bővítés, felújítás révén megváltozik, rendszerint meghosszabbodik.

Magyarországon a bérlakások aránya és – ettől nem teljesen füg­getleníthető módon – a lakáspiac úgynevezett „mobilitása” (azaz a tulajdonosváltások, költözések gyakorisága) viszonylag alacsony. A nagy értékű lakóingatlanok, lakások egy család akár több generáció­ja számára testesítik meg az „otthon” fogalmát, s így az élettartam és az érték mellett a tulajdonosok részéről rendszerint jelentős érzelmi kötődés is kialakul az épülethez vagy lakáshoz.

Hangsúlyozni kell, hogy az építési folyamat egyes lépéseinél a közvetlen károkhoz vezető és többnyire legalább utólag egyértelmű­en megállapítható hibákon kívül más tényezők is figyelmet érdemel­nek. Indokolatlan költségeket okozhat, vagy az épület, lakás haszná­lata szempontjából kedvezőtlen körülményeket teremthet az is, ha a folyamat egyes szakaszaiban a költségek, határidők vagy mennyiség és minőség szempontjából optimális megoldásoktól eltérő módon halad előre a tervezett beavatkozás megalapozása, előkészítése, vagy tényleges megvalósítása.

Szakemberek bevonása

Ennek megelőzése érdekében az épülettel kapcsolatos döntések meghozatala előtt célszerű a jogszabályi környezet, a vonatkozó általános és eseti műszaki előírások és az adott feladattal kapcsolatos hazai gyakorlat tanulmányozása. Különösen a nagyobb értékű épületek, lakóegyüttesek, illetve az összetett vagy különleges feladatok esetében ajánlható az építőipar adott témakör­ében felkészült és gyakorlott szakemberek bevonása a folyamat meg­alapozásába és előkészítésébe a tulajdonos „oldalán”.

Az épület életciklusa alatt tényleges építési munkára, kivitelezésre általában az épület élettartamához viszonyítva rövid időszakokban kerül, vagy kerülhet sor.

Ezek:

• az épület létrehozásakor,
• az épületen végrehajtásra kerülő átalakítás, bővítés alkalmával,
• az épület korszerűsítése vagy felújítása keretében, illetve
• az épület fenntartása és karbantartása alatt.

Mélyreható elemzés nélkül is egyértelmű, hogy a kivitelezési munkák legnagyobb értékben az épület létrehozásakor merülnek fel, ám a jelentős átalakítás és/vagy bővítés költségei is elérhetik vagy akár meg is haladhatják az építéshez kötődő kivitelezési költségeket.

Ugyanakkor a korszerűsítés és felújítás költségei rendszerint csak az építési költségek töredékét érik el, a fenntartással és karbantartás­sal összefüggő kivitelezési költségek pedig egy egyébként jól megtervezett és megépített épület és kellő gondossággal végzett üzemel­tetés esetén elenyészők. A költségeken kívül összevethető a kivitelezési munkák típusainak szokásos időigénye és az építési munkák műszaki tartalmi jellege is.

A kivitelezési munkákhoz szükséges idő rendszerint az épület lét­rehozásakor a leghosszabb, az épület együttes nagysága függvényé­ben általában fél év és másfél év közötti időszakot igényel. Az átala­kítások, bővítések kivitelezési idejét az esetek nagy részében korlá­tozza, hogy az épület, lakás egyébként használatban áll, így a mun­kálatok alatt az azt használókat ideiglenesen ki kell költöztetni, vagy a használat csak jelentősen csökkentett értékű lehet. Ezzel összhang­ban az átalakítási és bővítési munkák lakások esetében rendszerint egy-két hónapos átfutással valósulnak meg.

A korszerűsítés és felújí­tás időigénye jelentősen függ az elvégzendő feladatok körétől, bo­nyolultságától, ám a belső munkálatokat egy-egy lakáson belül akár néhány nap alatt el lehet végezni, igaz, a többféle szakmát érintő be­avatkozások esetén a beavatkozások két-három alkalommal jelent­hetnek ismétlődő korlátozást a lakáshasználatban. A külső korszerű­sítés és felújítás a belső munkálatok előtt, alatt vagy után egyaránt kezdődhet és folyhat, időigénye a beavatkozás mértékének függvé­nyében több hetet is jelenthet.

Az épületfenntartás vagy -karbantartás kivitelezési munkái rendszerint néhány órás beavatkozásokat jelente­nek, normál esetben az érintett lakástulajdonosokkal egyeztetett időpontban, a lakáshasználatot nem vagy alig korlátozva. Természetesen a különböző típusú kivitelezési feladatok „kombinációja” – például a korszerűsítés és felújítás összekötése belső vagy külső átalakítással – a költségeket, az átfutási időket és a szervezés nehézségeit is növel­hetik.

Mint az előzőekből is érzékelhető, a kivitelezési munkák a tulajdo­nosok anyagi helyzetén túl az életvitelüket, és a beavatkozások mű­szaki megoldása és minősége függvényében a további lakáshaszná­latuk során komfortérzetüket is érinti, befolyásolhatja. Ezért is fon­tos, hogy a tervbe vett korszerűsítést, felújítást megfelelő kivitelező vagy kivitelezők végezzék a kölcsönös előnyökön és üzleti tisztessé­gen alapuló szerződések szerint.

E fejezet célja, hogy támogatást nyújtson:

• a megfelelő kivitelező(k) kiválasztásában a kiválasztás lehetsé­ges és ajánlott módszereinek bemutatásától a döntéshozatalig,
• a kivitelezési munkák nyomon követésében a közreműködők és feladataik ismertetésével,
• a munkák végrehajtásával összefüggő lényeges ismeretek összefoglalásával a kivitelezésben közreműködők tevékenységi kereteinek meghatározásában és megértésében az ütemezés meghatározásától az átadás-átvételig.

Mint a fejezet további részeiből érzékelhető, a felújítási-korszerű­sítési munkák megalapozása, előkészítése és végrehajtása az építő­ipar területén felkészültséget jártasságot igényel. Egyes tevékenysé­gek esetében – ezek általában az épületet használók biztonságával, vagy az ingatlan körüli épített és/vagy társadalmi környezet minősé­gének biztosításával függenek össze – a közreműködőkre vonatkozó­an jogszabályi kötelezettség hárul a tulajdonosra, építtetőre.

Építési munkát folyamata

Ezek ér­telmében egyrészt az építési folyamat megalapozása, előkészítése és végrehajtása során meghatározott, előírt rendben történő eljárást kell követni, az eljárás során meghatározott intézményeknek, szerveze­teknek kell a tervezett építési munkák terveit véleményezni, végül az engedélyt kiadni a munkálatok megkezdésére. Másrészt az építési fo­lyamat annak egyes szereplőivel szemben is követelményeket tá­maszt, így a tervezést végző, a műszaki ellenőrzési feladatokat ellá­tó, vagy épp a kivitelezési munkákat vezető – általában építő- vagy építészmérnöki diplomával rendelkező – mérnökökkel szemben.

A legegyszerűbb korszerűsítési és/vagy felújítási munkák esetében – így mindenekelőtt az építési engedélyre nem kötelezett beavatko­zásoknál – különösen, ha ezek legfeljebb egy-két lakóegységet érin­tenek, a megalapozás és előkészítés, ennek részeként a kivitelező ki­választása, majd az építési munkák átadás-átvétele, elszámolása ava­tott szakember bevonása nélkül is zavartalanul megtörténhet.

Az ilyen munkák értéke viszonylag alacsony a lakás értékéhez viszo­nyítva, az elvégzendő munkák végrehajtása mennyiségi és minőségi tekintetben is könnyen ellenőrizhetők külön szakember bevonása nélkül. A tulajdonos, az építtető megfelelő felkészülése, kellő odafigyelése azonban ilyenkor is szükséges, és az sem haszontalan, ha egy szakembertől előzetesen tanácsot kérünk.

A korszerűsítési és felújítási munkák jelentős része azonban na­gyobb értékű, összetett, több lakóegységet érintő beavatkozás, amelynél a tulajdonos érdekeinek hatékony védelmére a továbbiak­ban ismertetettek szerint szakemberek bevonása szükséges.

Engedély kötelesség ellenőrzése

Ehhez kapcsolódva a kivitelezési feladatok tárgyalásánál is fel kell hívni a leendő építtetők figyelmét arra, hogy az általuk elvégeztetni szándékozott munkálatok ismeretében ellenőrizzék, illetve szakemberrel ellenőriztessék, hogy a tervezett munkálatok végrehajtása épí­tési és/vagy bontási engedély köteles-e? Erre vonatkozóan mérték­adó alapvető jogforrásnak az épített környezet alakításáról és védel­méről szóló, 1997. évi LXXVIII.törvény tekinthető.

A kérdés megvá­laszolásában konkrét támogatást pedig az egyes építményekkel, épí­tési munkákkal és építési tevékenységekkel kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezésekről szóló 46/1997 (XII.29.) KTM rendelet, azon belül az építésügyi hatósági engedélyhez kötött építési tevé­kenységeket rögzítő 9.§ nyújt.