• erkély
• felújítás

Felújítási eljárások az erkélyeknél

Az épület homlokzatából kinyúló szerkezeti ele­mek és a teraszok felújítása építkezésnek számít, amelyet csak a vonatkozó előírások és szabványok betartásával lehet elvégezni. Ezeket a szabályokat a többször módosított 253/1997. korm. rendelet, az Országos Telepü­lésrendezési és Építési Követelmény (OTÉK) szabályozza.

Mikor van szükség építési engedélyre és mikor elég csak bejelenteni a felújítást az építési hatóságnak? Ez a fejezet azt tárgyalja, hogy hogyan válasszuk ki a kivitelezőt, mi a szab­ványos eljárás a kivitelezés és a kész munka átvétele során.

A szükséges építési engedélyek

Az építési törvény (Étv) felhatalmazása alapján kiadott 37/2007. ÖTM és az azt módosító 17/2008. NF rendelet meghatározza az épí­tésügyi hatósági előírásokat és az építészeti­-műszaki dokumentáció tartalmi követelmé­nyeket.

Ezek:

• elég bejelentést tenni, ha az építkezési folyamat során nem változik alapvetően az épület jellege, nem módosul a tartószer­kezet, nem változik az épület használati funkciója és nem sérül a közérdek;
• építési engedélyt kell kérni azokra a kar­bantartási munkálatokra is, amelyek befo­lyásolhatják az épület stabilitását, az épület tűzvédelmi biztonságát, a külalakját, vagy hatással lehetnek a környezetre, és minden olyan felújításra, amelyet műemléken vég­zünk. Az erkélyek és a lodzsák beüvegezése engedélyköteles akkor is, ha könnyű, nyitható szerkezetet alkalmazunk. Ez ugyanis már megváltoztatja a homlokzat jellegét, befolyásolja a mögötte lévő helyisé­gek szellőzését;
• • egyes karbantartási munkálatokat nem kell bejelenteni, ezek közé tartoznak többek kö­zött: a homlokzat kisebb javításai, a burkolat, a korlátok, az ereszcsatornák és a vízelve­zető csatornák, az ablakok és az ajtók javítása és festése, az ablak és ajtószárnyak cseréje, ha ezzel nem változik az épület külalakja stb.

A fentiekből kitűnik, hogy a leggyakoribb javítá­sokat, az ablakok és az erkélyajtók cseréjét nem kell bejelenteni. Minden esetben az építési hatóság dönti el, hogy a bejelentett építkezést vagy felújítást csak építési engedély alapján lehet-e elvégezni.

Az építési engedélyt az építő kérvényezi az építési hatóságnál, az előírt dokumentációt mellékelve, amelyet a tervezői jogosultsággal rendelkező szakember (építész- vagy építő­mérnök) készít el. Az építési kérvényhez be­nyújtott tervdokumentációnak tartalmaznia kell mindazokat az adatokat, amelyeket a fent említett rendelet előír.

Az építési hatóság által jóváhagyott tervdoku­mentációnak tartalmaznia kell az elvégzendő munkák adatait és eredményeit a felújítás, sza­nálás és korszerűsítés alatt álló épületre vonat­kozóan, a valódi állapot értékelésével együtt. Tartalmaznia kell a műszaki leírást is, amely leírja a legfontosabb szerkezeti elemek tulaj­donságait a használati céljuk, a felületi meg­munkálásuk, a statikai megoldásuk szerint, a korrózió elleni védelmet, az építészeti és a funkcionális megoldásokat, valamint a többi alapvető adatot.

A tervdokumentációnak tartalmaznia kell a főbb műszaki rajzok (alaprajz, metszetek, nézetek) mellett a főbb részletek rajzait is, amelyek hely­telen kivitelezés esetén károsak lehetnek a fel­újított épületelemekre (pl. előidézhetik a be­ázást vagy hőhíd alakulhat ki). A használatba­vételi eljárásban az építési hivatal ellenőrzi a jóváhagyott tervdokumentációnak és módosí­tásainak végrehajtását.

A megfelelő kivitelező kiválasztása

A megfelelő kivitelező kiválasztása általában az építtető feladata, és az ezzel kapcsolatos kockázatokat is neki kell vállalnia. Az épület homlokzatából kinyúló épületszerkezetek és a teraszok felújításának eddigi tapasztalatai azt mutatják, hogy a legnagyobb gond éppen a megfelelő tapasztalatokkal rendelkező kivite­lező kiválasztása. Az építtetőnek pontos elképzelésekkel kell ren­delkeznie az elvégzendő munkákról, amelyet megfelelő tervekkel alá is tud támasztani, és ezek alapján állítja fel azokat a követelménye­ket, amelyek alapján a kivitelezőt kiválasztja.

A tárgyalás objektív elbírálásának az erkélyek vagy teraszok felújítási tervén kell alapulnia. A tervet csak akkor lehet objektív módon kidol­gozni, ha legalább szemrevételezéssel meg­állapítottuk az erkélyek, lodzsák vagy teraszok, valamint a hozzájuk kapcsolódó egyéb szerke­zeti elemek állapotát. A szemrevételezést követi a részletes műszaki állapotfelmérés terve, amelyet még a felújítási terv elkészítése előtt el kell készíteni.

A felmérés eredményeinek tük­röződniük kell a felújítási tervben, mivel elő­fordulhat, hogy a munka szigorú szakmai követelményeket támaszt majd a kivitelezővel szemben, és ez alapvetően befolyásolhatja a tárgyalás lebonyolítását és a kivitelező kiválasztását.

Minden színvonalas tervnek része az elvég­zendő munkák részletes leírása és azok költ­ségvetése. Ez lehetővé teszi, hogy az építtető objektív módon összehasonlíthassa az egyes árajánlatokat – legalább három ajánlatot kell kérni. A versenyből ki kell zárni azt a résztvevőt, amely a többihez képest nagyon eltérő költ­ségvetést ad, esetleg meg kell vele magyaráz­tatni a kirívóan nagy árkülönbséget.

A kritériumok sorrendje a következő lehet:

• az egyes technológiai rendszerek megvalósí­tásához szükséges engedélyek, a betanított szakemberek száma, a felhasznált techno­lógiai rendszerek, a műszaki felszerelés és a géppark;
• a teljes munka ára (ha nincs, akkor legalább a kiszámítás módja);
• a hasonló szerkezetű munkák elvégzését igazoló referenciák (a referenciák listája az ár feltüntetésével, a munka befejezésének dátu­ma, és az elvégzett munka gondos átadása);
• a munkavégzés teljes körű legyen, és tün­tessék fel a felújítás várható időtartamát;
• a cég pénzügyi és gazdasági helyzete (a pénzeszközök a cég számláján, banki biztosíték nyújtása);
• kivitelező által – az építkezés alatt – okozott károk megtérítésének feltételei és az erre vonatkozó biztosítékok;
• jótállási feltételek, azok mértéke és a teljesí­tés feltételei (a jótállási idő hossza a polgári vagy a kereskedelmi törvény rendelkezésein alapul).

A felújítás menete

Az erkélyek, a lodzsák és a teraszok felújítását a kivitelező az építtetővel kötött szerződés alapján végzi. A szerződést a polgári törvény­könyv hatályos rendelkezései alapján kell megkötni. A komplex és színvonalas szerző­déssel megelőzhetők a félreértések és a belőlük következő perek.

A kiviteli szerződésnek tartalmaznia kell:

• a munka tárgyának és terjedelmének pon­tos és világos meghatározását;
• az átadás idejét;
• a fizetési feltételeket – részleges és egy összegző számla a befejezés és a munka átvétele, a hibák kijavítása és a teljes befe­jezés után. Az összegző számla elküldésé­nek időpontját;
• az építtető kötelezettségeit: a munka elvég­zéséhez szükséges minden alapvető doku­mentum elkészítését, vagyis a terveket és a megbízási feltételeket (az építési felügyelet és annak jogkörei, hatáskörei);
• a kivitelező kötelezettségeit: a kivitelező köteles elvégezni a munkát ezen szerző­désben foglaltak alapján, a megállapított határidőig és a megállapított színvonalon, a 290/2007 (X. 31.) korm. rendelet szerint és a szakmai hozzáértése alapján. Az elkészült munka hibáiért az átvétel időpontjában a kivitelező felel. Ugyancsak a kivitelező felel azokért a hibákért, amelyek az átadás idő­pontja után keletkeztek, az ő kötelesség­mulasztása okozta azokat;
• a jótállási idő a munka írásos átvételének időpontjától érvényes. A jótállási idő meg­hosszabbodik a javítás elvégzésére elke­rülhetetlenül szükséges idővel. A felújítási munkálatok jótállási ideje megállapodás szerinti, de legalább 12 hónap, az új épü­letekre 36 hónapos jótállást kell adni;
• a szerződés előírásainak megszegéséért járó büntetéseket (pl. szerződés megszegé­séért járó kötbér, a teljes munka és a rész­munkálatok elvégzésére vonatkozó határidő be nem tartása, és ha nem volt előre egyeztetve az építtetővel, akkor a számlák késedelmes kifizetése miatt kiszabható köt­bér);
• a szerződés felbontásának feltételeit;
• az épület üzemeltetésének biztosítása a fel­újítás ideje alatt;
• a kész munka átvételének és átadásának feltételeit.

A kész munka átvétele a kivitelezőtől

A kész munka minőségét csak az elvégzett részfeladatok folyamatos ellenőrzése mellett lehet elérni. Az ellenőrzést végezheti a felelős műszaki vezető, műszaki ellenőr és az építtető együttesen.

Az ellenőrzés során ügyeljünk arra, hogy a munkafolyamat összhangban legyen a tervvel, a munkavégzésre kötött szerződéssel. Ellen­őrizni kell a technológiai folyamatok betartását, a javasolt és a szerződésben rögzített alap­anyagok beépítését, azok mennyiségét és mi­nőségét, főleg azelőtt, mielőtt még a következő munkálatokkal elfednék azokat (ellenőrizni kell pl. a kiegészítő szerkezeti megerősítés folya­matát és a felhasznált anyagok mennyiségét, a kész vízszigetelő réteget, az egyes nagy megterhelésnek kitett részek készítését és a munka színvonalát stb.).

A felelős műszaki vezető ellenőrzi az építési napló vezetését, abba bejegyzi a megállapításait. Ha eltérő műszaki megoldást vagy más technológiai folyamatot észlel, akkor felkéri a tervek készítőjét a szakmai értékelésre és a terv kiegészítésére.

Napló

A kivitelezőnek a munka teljes ideje alatt építési naplót kell vezetnie, amelynek tartalmaznia kell minden, a felújítás folyamata szempontjából fontos eseményt. A kész munka átvételét írás­ban rögzítjük. A munka átadási és átvételi jegyzőkönyvében fel kell tüntetni a munka átvételének időpontját, azt, hogy a munkát a tervekkel összhangban végezték-e, és főkép­pen a munka színvonalának és a nagyobb megterhelésnek kitett részek értékelését. Fel kell tüntetni az esetleges hiányosságokat, apróbb hibákat is, amelyek nem akadályozzák a munka átvételét, de be kell írni azt is, hogy a hibákat a kivitelező köteles kijavítani, és ter­mészetesen a javításra vonatkozó határidőket, és a késedelmes javítás miatt kiszabható köt­bért is.

Átadás

A kész munka átadásakor a kivitelezőnek be kell mutatnia a felújítás során beépített alapa­nyagok azonosítására vonatkozó igazolások másolatait. A munka átadására és átvételére nagy figyelmet kell fordítani, mivel a későbbi reklamáció alkalmával csak a rejtett, az átvételkor nem észlelt hibákat lehet kijavíttatni. A munkára vonatkozó jótállási idő az átadás pillanatától kezdődik.