• építkezés

Gazdasági előkészületek az építkezés előtt, tervdokumentáció felülvizsgálata

Építési tervvel és építési engedéllyel a kezünkben elméletben már kezdődhet az építkezés, de a gyakorlatban még számos akadály áll előttünk. Falusi és kisvárosi telektulajdono­sok gyakran már a terveztetés előtt vagy közben anyagokat vásárolnak.

Mi azon­ban azt tanácsoljuk, hogy hagyják ezt arra az időre, amikor:

• jóváhagyott építési terv
• jogerős építési engedély;
• építési anyagjegyzék van a kezükben.

Igen lényeges a pontos anyagszük­séglet, amely az építési terv alapján készült, feltéve, ha azt nem kellett a ha­tósági eljárás miatt módosítani. Elő­fordulhat ugyanis, hogy egy ablak bevilágítás miatt szükséges méretváltozása módosítja az anyagjegyzéket is (pl.: ablak és áthidaló).

Az anyagvásárláskor tartsuk szem előtt, hogy az ÁFA visszaigénylésekor a számla félévesnél régebbi nem lehet. Előfordulhat tehát, hogy elnyúló terve­zés és hatósági engedélyek miatt nem­csak hogy később jutunk a visszaigé­nyelt összegünkhöz, hanem a fél évvel előttiekről már le is kell mondanunk.

Az anyagszükséglet meghatározásá­hoz ismerni kell a kivitelezés, vagyis a megvalósítás módját. Más anyagokra van szükség házilagos kivitelezéshez, ahol helyszíni habarcs-, valamint beton­keverés van, mint ha az építkezést kiad­juk vállalkozónak, aki kész betont és kész habarcsot épít be. A különbség ter­mészetesen az árak alakulásában is megjelenik.

Egy építkezés házilagos kivitelezés­sel a legolcsóbb, vállalkozónak kiadva közepes, fővállalkozásba adva pedig igen magas költségű. Utóbbinál az árak nemcsak hogy magasabbak, hanem az gyakran nem is a nekünk tetsző anya­gokból épül – legyenek azok akár nyí­lászárók, akár burkolatok vagy éppen a tető anyaga.

Az előbbiek illusztrálásához nézzünk meg egy számpéldát (az alap a 100% költségérték).

1. házilagos kivitelezés:

• helyi beton-és habarcskeveréssel: 100%;
• kész (transzport) betonnal és habarccsal: 105%.

2. vállalkozói kivitelezés (házi anyagbeszerzéssel):

• helyi beton- és habarcskeveréssel: 125%;
• kész betonnal és habarccsal: 128%.

3. fővállalkozói kivitelezés (anyaggal együtt): 150%.

Az előbbi értékarányok szerkezetkész állapotra vonatkoznak.

Az eltérések okai a következők:

• a vállalkozót több tényező terheli:
• nyereség, vagyis kockázati alap;
• társadalombiztosítási költségek;
• vállalkozói adók;
• eszközök beszerzése és fenntartása;
• egyéb költségek (szervezeti hozzá­járulás stb.).
• a fővállalkozó többletterhei:
• nagyobb nyereségi kulcs, az anya­gok és eszközök esetleges emelke­dései miatt;
• anyagok beszerzési rezsiköltsége;
• általános építésvezetői költségek;
• és az összes előzőek.

A tapasztalatlan építtető ezek ismere­tében talán még tanácstalanabb, pedig most már könnyebb számára a döntés, amelyben természetesen elsőrendűek a költségek.

A falazatok, a födémek és a tetőzet anyagát többféle változatban gyűjtessük ki a tervezővel – soha ne a vállalkozó­val! Ennek az a magyarázata, hogy a vállalkozó fő szempontja az egyszerű és gyors beépítés, nem pedig az ár. Falaza­tok esetében (pl. HB 38) a tégla szállí­tási költségében is akár 5-15% költség­eltérés lehetséges, de igaz ez a beton­árura, a födémbélésre, de még a tetőfe­dő anyagokra is.

Az anyagjegyzék birtokában és an­nak kivitelezővel való egyeztetése után már nyugodtan kezdhetünk anyagokat vásárolni, természetesen a beépítés technológiai sorrendjében. Gondolni kell az anyagok tárolására is, úgy, hogy azok ne zavarják a munkát! Az anyagszámlákat összegyűjtve, idősza­konként is visszaigényelhetjük az ÁFÁ-t.

ÁFA visszaigénylése

Az ÁFA visszaigénylésének feltétele a jogerős építési engedély és az építési anyagjegyzék, esetleg a költségvetés, átalakítással vagy bővítéssel épülő la­kásnál ez utóbbi mindenképpen szüksé­ges. (Ez a jegyzék vagy a költségvetés az anyagmennyiség ellenőrzése miatt fontos. Az ÁFA a visszaigénylési nyom­tatvány kitöltésével, a területileg illeté­kes NAV hivatalánál, a számlák bemu­tatásával igényelhető vissza, az építtető vagy megbízottja által.

Nem minden anyagra igényelhető azonban vissza az általános forgalmi adó. Például a tető­zethez vagy a zsaluzat alátámasztásához használt kör keresztmetszetű, ún. állványfa árába beépített ÁFA nem jár vissza, és az ilyen összegek több tízezer Ft-ot is kitehetnek. Érdemes tájékozód­ni a visszaigényelhető termékek ITJ számairól (Ipari Termék Jegyzék), és ennek megfelelően vásárolni, és ezen belül is különösen a vegyi- és festéka­nyagoknál kell gondosan figyelni.

Szerződések

Egy beruházás megvalósításában részt vevő vállalkozók feladataikat és egy­mással szembeni kötelezettségeiket szerződésekben rögzítik. Többféle szer­ződés létezik: vállalkozói, adásvételi, szállítási, megbízási, munkavégzési stb.

Minden szerződésről elmondhatók a következők:

• a szerződés a felek kétoldalú megál­lapodása, annak érdekében, hogy gazdasági érdekeiknek megfelelően, egymást kölcsönösen igénybe véve, gazdasági céljaikat elérjék;
• a szerződésben rögzített alapkérdé­sek: mit, mikorra, mennyiért…;
• a szerződés megsértése jogkövetkez­ményt von maga után;
• a szerződésből eredő viták bírósági úton rendezhetők: a szolgáltatás nem vagy nem megfelelő teljesítése ese­tén a szerződésszegőt vagyoni hát­rány éri;
• a szerződés alapozza meg a felek együttműködését.

A vállalkozói szerződésnek, amely az építtető és a vállalkozó között jön létre – a mindenkori jogszabályok sze­rint – részletesen meghatározott formai és tartalmi követelményeket kell kielégítenie. A különféle vállalkozási szer­ződések között nagy jelentőségű az épí­tési, a tervezési és a szerelési szerződés. Ezek keretében a vállalkozó az építési, a műszaki-gazdasági tervező, illetve a technológiai szerelési munka elvégzésé­re, a megrendelő pedig annak átvételé­re és a díj megfizetésére vállal kötele­zettséget.

A vállalkozói szerződések megköté­sének van néhány sajátos – más szerző­désfajtától eltérő – szabálya, amelyek a következők:

• a megrendelésre válaszolva, a vállal­kozó részletes szerződéstervezetben közli ajánlatát, amelyet a megrende­lő aláírásával – esetleg véleményelté­réssel – fogad vagy utasít el -, ül. vi­tás esetekben egyeztető tárgyalás so­rán tisztázzák az álláspontokat;
• ha a felek anyagok szállítására és fel­szerelésére is szerződést kívánnak kötni, akkor a vállalkozási szerződést is így kell megkötni;
• a vállalkozó a munkát saját költségén végzi el; alvállalkozó igénybevételé­re jogosult, de annak munkájáért ugyanolyan felelősséggel tartozik, mintha a munkát maga végezte volna;
• a vállalkozó a megrendelő utasítása szerint köteles eljárni, azonban az utasítás nem terjedhet ki a munka megszervezésére, és azt nem teheti terhesebbé;
• a vállalkozó köteles a megrendelőt minden olyan körülményről hala­déktalanul értesíteni, amelyek a vál­lalkozás eredményességét vagy kel­lő időre való elvégzését veszélyeztetik vagy gátolják, felelős továbbá az értesítés elmulasztásából eredő káro­kért;
• ha a megrendelő alkalmatlan anyagot vagy szakszerűtlen utasítást ad, erre a vállalkozónak figyelmeztetnie kell őt; az ennek elmulasztásából eredőkárért a vállalkozó a felelős: nem végezhető el a megrendelő által adott anyaggal vagy utasítás szerint a munka, ha ez jogszabályt vagy ható­sági rendelkezést sért, továbbá, ha élet- és vagyonbiztonságot veszé­lyeztet;
• a megrendelő köteles a munkahelyet alkalmas állapotban a vállalkozó ren­delkezésére bocsátani; a vállalkozó pedig a munka megkezdését mindad­dig megtagadhatja, amíg a megren­delő e kötelezettségét nem teljesíti. A vállalkozói szerződés fő feladata a szolgáltatásnak, azaz a szerződés tár­gyának és a teljesítés idejének meghatá­rozása. Magát a szolgáltatást olyan pon­tossággal kell leírni, hogy abból a vál­lalkozó kötelezettségei egyértelműen megállapíthatók legyenek. A szerződésben a felek utalhatnak a műszaki ter­vekre és a költségvetésre, ezért az épí­tési és a szerelési szerződések alapja a műszaki tervdokumentáció. A szolgál­tatást a szerződéshez csatolt terv és költségvetés-kiírás határozza meg rész­letesen.

A vállalkozói szerződésen kívül fon­tos szerződésfajták a következők:

A szállítási szerződés a vállalkozók között kötött, a vételi szerződés speciá­lis, elsősorban termékek eladására és szolgáltatások végzésére vonatkozó for­mája.

A megbízási szerződés alapján a megbízott arra vállal kötelezettséget, hogy a rábízott ügyet, a megbízó utasí­tása szerint, érdekeinek megfelelően ellátja. Ilyen szerződést gyakran kötnek építési beruházásokkal kapcsolatban is. A beruházások előkészítése és megva­lósítása során előfordul, hogy a fővál­lalkozó – a szükséges szakemberek hí­ján – alvállalkozót von be, az építkezés szakszerűsége végett.

Versenytárgyalások

Hasonlóan a fejlett országokhoz, nálunk is kezd elterjedni az egyes épületek vagy épületrészek megépítésére vonat­kozó ún. „versenyeztetés”, amelynek lényege a lehető legkedvezőbb kivite­lező vagy vállalkozó kiválasztása.

A megrendelőnek a versenykiírásban közölnie kell, hogy több vállalkozótól kér ajánlatot az építmény vagy épít­ményrész megvalósítására, és meg kell jelölnie az ajánlatok elbírálásának idő­pontját is. A versenytárgyalás lehet egy-vagy kétfordulós, nyílt- vagy zártkörű. Zártkörű versenytárgyalást kell tartani, ha a teljesítésre csak meghatározott vál­lalkozók jöhetnek szóba – erről azon­ban az érdekelt vállalkozókat közvetle­nül kell tájékoztatni.

A versenytárgyalásra vonatkozó fel­hívásnak tartalmaznia kell a szolgáltatás meghatározását, a teljesítés határide­jét, az ellenszolgáltatás kikötéseit és feltételeit, továbbá az ajánlatok benyúj­tására, felbontásuk helyére és idejére,valamint az elbírálásukra vonatkozó időpontokat. A részvétel bánatpénz le­tétbe helyezéséhez köthető (ez az aján­latok komolyságának dokumentálására letétbe helyezett összeg). A bánatpénz csak abban az esetben nem jár vissza, ha az ajánlatot elfogadják, de attól az ajánlattevő vissza kíván lépni.

Gyakorlati tapasztalatok bizonyítják, hogy a jelentkező kivitelezők által meg­jelölt referenciamunkáknak érdemes utána nézni, mert sajnos előfordul, hogy egy jól sikerült épületnél épp csak egy részfeladatot végzett a jelentkező. A versenyeztetés lényege a gazdasági tényezők mérlegelése, azaz, hogy ki vagy mely cég végzi el olcsóbban a munkát.

A tervdokumentáció felülvizsgálata

Ha az építési szerződést a megrendelő által biztosított kivitelezési vagy meg­valósítási tervek alapján kötik meg, ak­kor a kivitelező fontos feladata a terv­dokumentáció részletes átvizsgálása, és hibák, hiányosságok esetén azok észre­vételezése.

A vizsgálat során gondosan felül kell vizsgálni, hogy a vállalkozó fel­szerelésével, gépeivel a munka gazda­ságosan elvégezhető-e, nincsenek-e olyan szerkezeti, statikai hiányossá­gok, amelyek a kivitelezést, a szerke­zet biztonságos megépítését veszélyez­teti, a tervezett anyagok beszerezhe­tők-e. Ha a vállalkozási összeg össze­függ a tervező által szolgáltatott költ­ségvetés-kiírással, akkor különös gonddal kell vizsgálni annak teljessé­gét, részletességét és egyértelműségét. Minden hiányosságot, hibát a lehető legrészletesebben kell észrevételezni, mert ennek elmulasztása a kivitelezés során zavarokat, fennakadásokat, és a kivitelezőnek anyagi hátrányt okoz­hat. A tervezőnek az észrevételekre vá­laszolnia kell és a hibákat ki kell javí­tani, a vitás pontokat konzultációkon kell tisztázni. Az építési szerződés csak átvizsgált és kijavított tervekre támaszkodhat.

Ha az építési engedélyezési terv bir­tokában a megvalósítási terveket a vál­lalkozó készíti, az építtetőnek ellen­őriznie kell, hogy az megfelel-e a meg­rendelt terveknek. A kivitelezés során pedig az építtető műszaki ellenőrének kell figyelemmel kísérnie, hogy a meg­valósítás összhangban van-e az előbbi­ekkel. Ha az építtető számára hátrányos eltéréseket tapasztal, azokat az építési naplóban azonnal jeleznie, és a hiba ja­vítását kérnie kell.

A következő feladat az építési mun­katerület átadása

Az építési szerződés megkötése után kerül sor az építési terü­let átadás-átvételére, amelyre az építte­tő hívja meg a kivitelezőt és a többi ér­dekeltet. Ennek során a jelenlévők bejár­ják a területet, amit a kivitelező, a rajta lévő összes létesítménnyel együtt, jegy­zőkönyvben vesz át. A munkaterület átvételekor a vállalkozónak ismét gon­dosan meg kell vizsgálnia a területet, hogy az megfelel-e a tervekben közölt kiinduló adatoknak. A munkaterület át­vétele után a kivitelező már teljes fele­lősséget visel az ott történtekért (gazda­sági, műszaki állapot, balesetek stb.) A munkaterület átvétele után a vállal­kozó megkezdi a munkahelyre telepü­lést, azaz a felvonulást.