• építés
• építkezés

Építési engedélyezés iránti kérelem és mellékletei, eljárás

Az építési engedélyezéssel a tervezés első szakasza véget ér. A tervezés második szakasza a kiviteli tervek és a részlettervek elkészítése. Ez utóbbiak nem feltételei és nem mellékletei az építési engedélyezés dokumentumainak, ezeket csak a szakhatósági hozzájárulások és az építési engedély birtokában kell elkészíttetni.

Az építési engedélyezési eljárás

Az építési engedély az az okirat, melynek birtokában a tervezett építési munka a határozat szerinti módon elvégezhető. Maga az engedély tehát az építésügyi hatóság határozatba foglalt döntése arról, hogy a tervezett munka elvégezhető-e, és ha igen, milyen feltételekkel. Az építésügyi hatósági engedély egyúttal – az engedélybe foglalt szakhatósági előírások vonatkozásában – szakhatósági engedély is, ez azonban nem mentesít egyéb szakhatósági engedélyek (pl. közterület-használati, közműbekötési, vízjogi stb.) beszerzése alól. Az engedély ugyanakkor az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt nem dönt el!

Az első fokon eljáró építésügyi hatóságok

A beadott építési vagy a lakótelekkel kapcsolatos egyéb engedélyezések ügyében a hatósági jogkört első fokon:

• nagyközségben és építésügyi hatósági jogkörrel felruházott községben a községi szakigazgatási szerv;
• önkormányzat (a fővárosban kerületi) végrehajtó bizottságának építésügyi feladatot ellátó szakigazgatási szerve;
• megyei városi hivatal ugyanilyen szerve;
• építésügyi hatósági jogkörrel nem rendelkező községekben pedig a báziskörzeti városi tanács hivatala látja el.

Építési engedélyhez kötött munkák

A csak építési engedély alapján végezhető építési munkák a következők:

• a) főépület építése, bővítése (toldaléképítés , tetőtér-beépítés, emeletráépítés stb.);
• b) főépület olyan felújítása, helyreállítása vagy átalakítása, amely a teherhordó szerkezetek, a tetőzet, a közterületről látható homlokzat, ill. az egyes önálló rendeltetési egységek számának, rendeltetésének vagy alaprajzi elrendezésének megváltoztatásával jár.
• c) lakótelken elhelyezhető melléképületek közül:
• kisipari vagy barkácsműhely, műterem, kereskedelmi üzlet, árusítópavilon építése és bővítése;
• állattartási épület;
• járműtároló (gépkocsi, motorkerékpár, munkagép stb.);
• d) bármely építési telken a meglévő melléképületnek főépületté vagy a c) pontban felsorolt melléképületek bármelyikévé való átalakítása ;
• e) 20 m²-nél nagyobb nettó összes szintterületű felvonulási épületek építése, bővítése, ill. az előzőek c) pontban felsoroltakká átalakítása;
• f) 200 lm³-nél nagyobb térfogatú, állandó jellegű épület, továbbá lakás célú épület vagy épületrész elbontása ;
• g) épület közterületről látható homlokzatán, tetőzetén, a kerítésen vagy a támfalon üzlethomlokzat, kirakatszekrény, védő- vagy előtető, árnyékoló (ernyő) szerkezet, hirdetőberendezés, fényreklám vagy 1 m²-nél nagyobb cég-vagy reklámtábla létesítése és átalakítása ;
• h) 5 m²-nél nagyobb űrtartalmú fürdő- vagy egyéb medence építése, továbbá épülettől különálló kémény és a megengedett legnagyobb utcai homlokzatmagasságnál magasabb antenna, szélmotor tartószerkezetének létesítése, magasítása ;
• i) építési telken, ill. építési területen a terep szintjének olyan megváltoztatása, amely a szomszédos ingatlanok használatát korlátozza vagy azok állékonyságát veszélyeztetheti ;
• j) építési telek vagy építési terület homlokvonalának kerítése, továbbá annak határvonalaitól számított 3,00 m-en belül 1,0 m-nél, azontúl pedig 1,50 m-nél magasabb támfal építése;
• k) üzemi jellegű siló, hulladékgyűjtő, komposztáló; 1) építési telken keletkezett szennyvíz telekhatáron belüli elhelyezésére készülő zárt szennyvíztároló, valamint trágya-, vagy zárt trágyalétároló létesítése (az ülepítő-szikkasztó létesítéséhez, bővítéséhez nem építési, hanem vízügyi hatósági engedély szükséges!);
• m) épülettől különálló vagy azzal nem együtt épülő pince létesítése, bővítése;
• n) minden egyéb olyan építési munka, amelyet helyi tanácsrendeletben kötelezően előírtak.

Építési engedély nélkül végezhető munkák

Az engedély beszerzése nélkül végezhető munkák építésére és üzemére a vonatkozó előírásokat ugyanúgy be kell tartani, mint az engedélyhez kötött munkáknál.

Engedély nélkül végezhető munkák a következők:

• lakások belső átalakítása és korszerűsítése, ha azok műszaki állapota, szerkezeti rendszere, komfortfokozata és szobáinak száma változatlan marad. Ilyenek pl.: a belső burkolatok, ajtók, vakolatok felújítása, az utólagos padlószigetelés ;
• tetőhéjazat és tetőszerkezet cseréje, a forma és a szín változatlanul hagyása mellett;
• kémény átrakása (ugyanazon a helyen és formában);
• melléképületek: a kerti szer-számtárolók; terménytárolók; ill. nyárikonyha és mosókonyha;
• szint alatti műtárgyak létesítése (vízmérő, tisztítóakna stb.).

A szakhatóság közreműködése

A közreműködés alapvető szabályai egyben a tervező ki-emelkedő szerepére és az ebből adódó fokozott felelősségre is utalnak. Nem magánszemély építtető esetében a szakhatóságok engedélyét – ha szükséges – a tervezőnek kell beszereznie az engedélyezési eljárás előtt, akkor is, ha a tervező olyan nyilatkozatot tett, hogy a vonatkozó szabályokat és előírásokat betartotta. Magánszemély építtető esetében – ha arra szükség van – a szakhatósági hozzájárulások beszerzése az építésügyi hatóság kötelessége. Minden esetben a tervezőnek kell beszereznie azonban a közmű-nyilatkozatokat arról, hogy a hálózatokat és más üzemi építményeket érintő bekötések, ill. a tervezett építési munkák szakszerűek-e (víz, csatornázási művek, gáz, áramszolgáltató, posta, távhő stb.). Az elektromosenergia- és ivóvízellátás, szennyvízelvezetés biztosítása ugyanis a telek beépíthetőségének feltétele!

A szakhatósági hozzájárulást rendszerint egyszerű megkereséssel, vagy szükség esetén – az érdekelt szakhatóságok és az építtető bevonásával tartott – helyszíni szemlén kell beszerezni. Ahhoz, hogy a szakhatóság megalapozott véleményt és nyilatkozatot adhasson, a rendelkezésére kell bocsátani a (kért) terveket, a műleírást és a helyszínrajzot, esetleg a területi földmérési vázlatot is, továbbá kereskedelmi, vendéglátó vagy üzemi funkció esetén a tervezett üzemelés technológiát is! (Ez a műhely-melléképület esetére is igaz!)

Építési engedély iránti kérelem és mellékletei

Az építési engedélyezési eljárás a tervezői tevékenység befejező szakasza. Ekkor dől el, hogy a tervezett létesítmény a tervezett módon és helyre megépíthető-e vagy esetleg nem is engedélyezhető. Az építési engedély iránti kérelmet a tulajdonos mint építtető vagy annak megbízottja (tervező) nyújthatja be a területileg illetékes elsőfokú építésügyi szakhatósághoz.

Az elsőfokú építésügyi szakhatóság megvizsgálja, hogy

• az építtető rendelkezik-e építési jogosultsággal;
• a dokumentáció és mellékletei megfelelnek-e az általános hatósági követelményeknek;
• szükséges-e szakhatósági egyeztetés;
• a helyszín megfelel-e a rajznak;

Amennyiben hiányosságokat észlel, hiánypótlási kötelezettségre szólítja fel a kérelmezőt. Az építési engedély megadásáról vagy megtagadásáról az építésügyi hatóságnak a kérelem benyújtásától számított 30 napon belül határozatot kell hoznia. Az építési engedélyezési eljárásban az építési engedély iránti kérelmet az e célra rendszeresített nyomtatványon kell kérni. Vannak olyan községek, amelyek nem rendelkeznek építésügyi hatósági jogkörrel, azaz a tanács vb. szakigazgatási szerve nem jogosult az építési engedély kiadására. Az építési engedély iránti kérelmet ennek ellenére a községi szakigazgatási szervnél kell benyújtani, amely köteles azt az illetékes elsőfokú építésügyi hatósághoz – véleményével ellátva – nyolc napon belül felterjeszteni.

Az építési engedélyt az elvégezni kívánt munka egészére kell kérni. Ha azonos rendeltetésű, összefüggő területen (telken) egyidejűleg, ill. folyamatosan több építményt kívánnak építeni vagy építési engedélyhez kötött többfajta építési munkát akarnak végezni, ezekre egyszerre kell kérni az építési engedélyt. Több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetében az egyes szakaszokban megépítendő építményekre, ill. rendeltetésszerű és biztonságos használatra önmagukban alkalmas épületrészekre szakaszonként külön-külön is kérhető építési engedély.

Az építési engedély iránti kérelemhez a következő mellékleteket kell csatolni:

• az építtető építési jogosultságát igazoló okiratot 1 példányban (telekkönyvi tulajdoni lap, ill. ráépítést engedélyező tulajdonosi engedély);
• a helyszínrajzot és az építési munka műszaki terveit, általában 2 (műemléket, műemlék jellegű vagy városképi jelentőségű épületet, továbbá műemléki jelentőségű területet vagy műemléki környezetet érintő építési munka esetében azonban 3) példányban, magánszemély építtető esetében pedig a szakhatóságok hozzájárulásának beszerzéséhez szükséges, az építésügyi hatóság által előírt számban (figyelem: a helyszínrajzon valamennyi szomszédos és szemben lévő – összesen 9 db -telket és azok valamennyi építményét – a tényleges helyzetnek megfelelően – fel kell tüntetni!);
• a tervező nyilatkozatát (1 példányban) arról, hogy a helyszínrajzot és a műszaki terveket az érdekelt közművállatokkal és – ha az építtető nem magánszemély – a szakhatóságokkal egyeztette, és hogy a választott műszaki megoldás kielégíti az általános érvényű, kötelező és az eseti hatósági előírásokat ;
• a tervezői egyeztetés során beszerzett közműnyilatkozatokat és -nem magánszemély építtető esetében – a szakhatósági hozzájárulásokat, ill. az ezeket tartalmazó jegyzőkönyveket, 1-1 példányban;
• az általános érvényű kötelező hatósági előírástól való eltérési engedélyt, 1 példányban (ha az szükségessé vált).

A helyszínrajzot a földhivatal, ill. a fővárosban a Fővárosi Ingatlan-rendezési Iroda által kiadott, hat hónapnál nem régebbi térképmásolat alapján – 1 : 1000 méretarányban – a vonatkozó állami szabvány – (MSZ 1228/1-84) szerint kell elkészíteni, és ahhoz a térképmásolatot is csatolni kell .

Nem kell a kérelemhez helyszínrajzot csatolni, ha az építési munkákat már fennálló építményen belül kívánják végezni, feltéve, hogy a munka nem változtatja meg a homlokzat méreteit és a tetőzet alakját. Ha az építkezést több megvalósulási szakaszra bontották, a helyszínrajzot csupán az első szakasz engedélyezése iránti kérelemhez kell csatolni, és a későbbiek során csak utalni kell, a helyszínrajzban megjelölve, hogy az azon feltüntetettek közül melyik rész épül. Ha azonban a későbbi szakaszban az építményt a korábban becsatolt helyszínrajztól eltérően kívánják elhelyezni, a kérelemhez módosított helyszínrajzot is mellékelni kell.

Az építési engedélyhez kötött építési munkák esetében az engedély iránti kérelemhez műszaki tervként – általában – a következőket kell csatolni.

Ezek:

• a helyszínrajz alapján készített elrendezési (beépítési) tervet, 1 : 200 méretarányban, ha az építési telken az építmény elhelyezése miatt fákat kell kivágni vagy az építési telek lejtése 10%-nál nagyobb. Ebben az esetben rétegvonalas terep- és kertrendezési rajzot kell készíteni, és minden esetben fel kell tüntetni a közterülethez (közúthoz stb.) való csatlakozást, a szomszédos telkeket és építményeiket, azok méreteit és távolságait is;
• az építmény, ill. annak építési munkával érintett részét, továbbá az ez alatti és feletti szintek alaprajzi elrendezését, a teherhordó szerkezeti rendszer megoldását, valamint a külső megjelenését mutató műszaki terveket: alaprajzokat, metszeteket és homlokzatokat, 1 : 100 méretarányban;
• az építési munka műszaki leírását, ismertetve a telek beépítettségének mértékét, az építmény rendeltetését, és az abban folytatni kívánt tevékenységet (technológiát stb.), a hőtechnikai követelmények kielégítését bizonyító számítást, továbbá a tervezett energiaellátás módját és lehetőségét is, a tervezett fűtési és melegvíz-termelési módot és berendezéseit;

A helyszínrajzot a földhivatal, ill. a fővárosban a Fővárosi Ingatlanrendezési Iroda által kiadott, hat hónapnál nem régebbi térképmásolat alapján – 1 : 1000 méretarányban – a vonatkozó állami szabvány – (MSZ 1228/1-84) szerint kell elkészíteni, és ahhoz a térképmásolatot is csatolni kell. Nem kell a kérelemhez helyszínrajzot csatolni, ha az építési munkákat már fennálló építményen belül kívánják végezni, feltéve, hogy a munka nem változtatja meg a homlokzat méreteit és a tetőzet alakját.

Ha az építkezést több megvalósulási szakaszra bontották, a helyszínrajzot csupán az első szakasz engedélyezése iránti kérelemhez kell csatolni, és a későbbiek során csak utalni kell, a helyszínrajzban megjelölve, hogy az azon feltüntetettek közül melyik rész épül. Ha azonban a későbbi szakaszban az építményt a korábban becsatolt helyszínrajztól eltérően kívánják elhelyezni, a kérelemhez módosított helyszínrajzot is mellékelni kell. Az építési engedélyhez kötött építési munkák esetében az engedély iránti kérelemhez műszaki tervként…

…a következőket kell (általában) csatolni:

• a helyszínrajz alapján készített elrendezési (beépítési) tervet, 1 : 200 méretarányban, ha az építési telken az építmény elhelyezése miatt fákat kell kivágni vagy az építési telek lejtése 10%-nál nagyobb. Ebben az esetben rétegvonalas terep- és kertrendezési rajzot kell készíteni, és minden esetben fel kell tüntetni a közterülethez (közúthoz stb.) való csatlakozást, a szomszédos telkeket és építményeiket, azok méreteit és távolságait is;
• az építmény, ill. annak építési munkával érintett részét, továbbá az ez alatti és feletti szintek alaprajzi elrendezését, a teherhordó szerkezeti rendszer megoldását, valamint a külső megjelenését mutató műszaki terveket: alaprajzokat, metszeteket és homlokzatokat, 1 : 100 méretarányban;
• az építési munka műszaki leírását, ismertetve a telek beépítettségének mértékét, az építmény rendeltetését, és az abban folytatni kívánt tevékenységet (technológiát stb.), a hőtechnikai követelmények kielégítését bizonyító számítást, továbbá a tervezett energiaellátás módját és lehetőségét is, a tervezett fűtési és melegvíz-termelési módot és berendezéseit;
• a szilárdságtani számításokat, a monolit vasbeton szerkezetek esetében szükséges kiviteli tervekkel együtt a 6,60 m-nél nagyobb belső fesztávolságú vagy 7,50 m-nél nagyobb homlokzatmagasságú épületek egyedi műszaki tervek alapján való építése, ill. épületek olyan átalakítása, helyreállítása, bővítése esetében, ami a teherhordó szerkezetek eddiginél nagyobb igénybevételét okozza;
• a talajmechanikai véleményt a mélyalapozással (közvetett teherátadással) épülő vagy 7,50 m-nél nagyobb homlokzatmagasságú épület egyedi műszaki tervek alapján való építése, ill. épület olyan átalakítása, helyreállítása, bővítése esetében, amely a teherhordó szerkezeteket az eddigi terheléshez képest jobban igénybe veszi;
• az esetleges terület-előkészítési (tereprendezési, bontási és más előkészítő) munkák műszaki terveit;
• az esetleges támfalak, valamint egyéb terepbiztosítási építmények, ezenkívül az építési telek vagy építési terület homlokvonalára kerülő kerítés műszaki terveit.

Ezen általános előírásoktól eltérő műszaki tervként esetenként mellékelni kell a következőket:

• az épület közterületről látható homlokzatán, tetőzetén, a kerítésen vagy a támfalon üzlethomlokzat (portál), kirakatszekrény, védőtető (előtető), üzleti ernyőszerkezet, hirdetőberendezés, fényreklám, 1 m²-nél nagyobb cég vagy címtábla létesítése, átalakítása esetén fényképet (fotómontázst), az építési munka műszaki tervét, műszaki leírását, szükség esetén szilárdságtani számításokat;
• 200 m³-nél nagyobb légtérfogatú, állandó jellegű épület, továbbá lakás céljára szolgáló épület (épületrész) lebontása esetében a rendeltetést és az alaprajzi, magassági méreteket is feltüntető műszaki tervet, ill. leírást az épületről, anyagairól, szerkezeteiről és a bontás módjáról;
• ha az épület műemléki jelentőségű területen vagy műemléki környezetben van, az épület valamennyi homlokzatáról készített fényképet; valamint
• műemlék, műemlék jellegű vagy városképi jelentőségű épületet érintő bontás esetében a homlokzatokról készített fényképen kívül az épület valamennyi alaprajzát és teljes metszetrajzát (1 : 100 méretarányban) műszaki tervként mellékelni kell.

Az építési engedély megtagadása

Az építési engedélyt az elsőfokú építésügyi hatóság akkor tagadja meg – vagy köti feltételekhez -, ha a tervezett munka:

• a helyi településrendezési tervvel és szabályokkal ellentétes;
• a tervezett rendezést lényegesen költségesebbé tenné vagy egyéb módon megnehezítené;
• nem felel meg azoknak a követelményeknek, amelyeket a kérelem elbírálása során a hatóságnak kötelezően vizsgálnia kell (pl. az Országos Építésügyi Szabályzat szerint a környezet és a szomszédok egymásra hatásának biztonsági feltételeit).

Bizonyos építési munkák esetében, ha az építési engedély iránti kérelem előterjesztésekor a kivitelező még nem ismert, a jogszabály kötelező jelleggel előírja, hogy az építési engedély csak azzal a feltétellel adható meg, hogy az építtető köteles a kivitelező (házilagos kivitelezés esetén a felelős műszaki vezető) nevét, címét és képesítését – az építési munka megkezdése előtt nyolc nappal – bejelenteni az elsőfokú hatósághoz. Erről sohase feledkezzünk meg, mivel ez az építési engedély megadásának a feltétele volt, és elmulasztása az engedély nélküli építkezés igen szigorú – és költséges – jogi következményeit vonja maga után. Az építési engedély megadását követően, a lakóépület építésével és a jogszerű használatbavétellel sorozatunk következő kötetében foglalkozunk majd.