• kivitelezés
• tervezés

Egy öreg ház felújítása, tervezése

Előtervezés és tervezés

Egy öreg ház felújítása csak alapos megtervezés esetén sikerülhet. Aki rosszul vagy hiányosan ter­vez, annak a kivitelezés során sok bosszúságra, magas költségekre kell számítania és az ered­mény is elmarad a várakozásoktól. A tervezés összetett folyamat, hiszen nem csak szakipari és szerkezeti, hanem esztétikai, ökológiai, gazdasági és jogi szempontokat is figyelembe kell venni és egymással össze kell hangolni. Kisebb építkezé­sek esetén az előkészítő tervezési munkát, eset­leg egy kisiparossal együttműködve, saját ma­gunk is elvégezhetjük. Nagyobb terjedelmű és engedélyköteles vállalkozásoknál feltétlenül aján­latos egy építész bevonása.

Építési elképzelések és tervezési célkitűzések

A tervezést azzal kell kezdeni, hogy összhangot teremtünk saját elképzeléseink és a meglévő ház nyújtotta lehetőségek, továbbá az építésrendé­szeti és pénzügyi adottságok között. Egyéni kívánságainkat pl. funkciótervek, feladatjegyzékek formájában vagy vázlatok segítségévei lehet megfogalmazni.

Az építési jog

Az adott telekre vonatkozó építési előírásokat a rendezési tervek, az építési övezeti besorolás és az előírások szabályozzák. Ezekhez még helyi előírások, műemlékvédelmi feltételek és támoga­tási irányelvek járulhatnak.

Egy építési szándék engedélyezhetőségénél mértékadó a telek beépítésének jellege és mérté­ke. A beépítés megengedett jellegét a rendezési terv alapján készített beépítési terv szabályozza. Ennek megfelelően van pl. „tiszta lakóövezet” „általános lakóövezet” „falusi jellegű övezet” „vegyes beépítésű övezet”. A rendezési terv azt is meghatározza, hogy a lakásépítésen kívül milyen egyéb hasznosítás megengedett vagy kivételesen engedélyezhető. A beépítés mértéke az adott telken létesíthető építmény megengedett nagyságát írja elő.

Az építési vonal az épületnek a telken elfoglalt helyzetét határozza meg. Ezen túlmenően még sok egyéb megszorítást is figyelembe kell venni, amelyeket a beépítési terv rajzos vagy szöveges részében írnak elő, vagy amelyek a „környezetbe való beilleszkedés” kategóriájába sorolhatók, mint pl. a tetőalak, a tető lejtése vagy a növény­zet. Lakott területen kívül csak meghatározott célú építkezést engedélyeznek, pl. erdő- és mezőgaz­dasági üzemi épületeket a hozzájuk tartozó laká­sokkal.

Ha hozzáépítést, átépítést vagy beépítést terve­zünk, egy építésszel, ül. az illetékes építésügyi hatósággal mindenekelőtt azt kell tisztáznunk, hogy elképzelésünk egyáltalán engedélyezhető-e. Előfordulhat, hogy a telek már oly nagy mérték­ben be van építve, hogy a lakó- és/vagy hasznosí­tott területnek még a legkisebb növelését sem te­szi lehetővé.

Az Országos Építésügyi Szabályzat (OÉSZ) szabályozza az épületnek és egyes egységeinek a részleteit, pl.

• az épület és a telekhatárok közti védőtávolsá­gokat;
• a lépcsők, lépcsőházak, lakóhelyiségek, gará­zsok, WC-k, fürdőszobák méreteit és típusát;
• a tetők, falak, födémek típusát.

Ezenkívül azt is meghatározzák, hogy melyek az építési engedélyhez kötött építési munkák. Ál­talában csak a tisztán tatarozási és fenntartási munkák, pl. ablakok és ajtók cseréje, ha az utcai homlokzat nem változik, valamint a szépészeti javítások nem engedélykötelesek. Ha azonban az épület műemlékvédelem alatt áll, vagy műemlék­védelem alatt álló épület közelében helyezkedik el vagy a helyi építésügyi rendelet hatálya alá esik, akkor esetleg még az ilyen munkák is engedély­kötelesek lehetnek.

Ha egy elképzelés engedélyezhetőségét az építési engedélyezési eljárást megelőzően nem sikerül megfelelően tisztázni, akkor célszerű a hatóságtól előzetes állásfoglalást kérni. Egy ilyen előzetes tudakozódás kevésbé költséges, mint egy építési engedély iránti kérelem. Az építésügyi hatóság által kiadott előzetes állásfoglalás kötele­ző érvényű, azaz betartása a későbbiekben a hatóságtól jogi eszközökkel is megkövetelhető. Az előzetes állásfoglalás a későbbi építési enge­délyezési eljárás számára mértékadó előzetes döntés, annak alapján azonban a kivitelezés még nem kezdhető meg. Előzetes állásfoglalást álta­lában akkor szoktak kérni, ha a tervbe vett építke­zés a meglévő beépítési tervtől eltér vagy, ha a felekre beépítési terv nem készült.

Az építésügyi hatóságok döntése, különösen a meglévő épületeken végzendő munkák esetén, gyakran a kérdés megítélésétől függ. Az építési elképzeléseket nem kell azonnal feladnunk, ha a hatóságok nemet mondtak. Gyakran előfordul, hogy a hatóságok kivételt tesznek vagy mentesí­tést adnak és így a kívánt cél mégis elérhető. Ezenkívül fellebbezésre is lehetőség van.

Ebben a vonatkozásban különleges jelentősége van az „állagvédelemnek”. Az építési előírások az épület megépült állapotát lehetőség szerint tiszte­letben tartják. Ha azonban az épület egy részét megváltoztatjuk vagy lebontjuk, akkor erre a rész­re a mindenkor érvényes előírások vonatkoznak.

Példa feladatjegyzékre

A korszerűsítéssel elérhető célok

• Tetőtér beépítése és belső terek kialakítása sa­ját kivitelezésben, az egészséget és a környe­zetet nem károsító építőanyagokkal.
• A tetőtér déli oldalának beépítése (könnyű­szerkezetes építési mód, házilagos kivitelezés).
• Ablakpárkányok helyreállítása.
• Az épületet burkoló felületek hőszigetelése.
• A fűtőberendezés felújítása.
• Műhely kialakítása az alagsorban (vízmente­sítés).
• Egyszintes télikert hozzáépítése, egyszeres üvegezéssel, fűtés nélkül.
• Az épületgépészet kiegészítése, pl. esővíz fel­használása a WC öblítésére, a mosógéphez, a kert öntözésére.

Amit a tervezőnek ellenőriznie kell:

• Van-e beépítési, rendezési terv?
• Műemlékvédelmet figyelembe kell-e venni?
• Vannak a beépítésre vonatkozó helyi szabályza­tok?
• Szanálási területen fekszik-e a telek?
• Megvannak az épület előírt védőtávolságai?
• A terület megközelítése jogilag rendezett-e?
• A közművesítés teljes körű és elegendő víz, csatorna, gáz, villamos áram, távhő áll-e rendelkezésre?
• Meg kell-e változtatni a hasznosítás módját vagy körét?
• Rendelkezésre áll-e a szükséges számú par­kolóhely?

2.1. táblázat: helyiségek szokásos méretei új tervezés esetén, m²

Állapotfelvétel

A megbízható tervezés alapja a meglévő állapot pontos felmérése. Átfogó átépítési, beépítési vagy korszerűsítési munkálatok esetén az állagfelvétel négy részre osztható:

• az épület elhelyezkedése a telken és annak megközelítése (kapcsolat a közúttal);
• közműcsatlakozások;
• az épület és annak helyiségei az összes fontos mérettel (méretes állagfelvétel);
• az építmény állapota (műszaki állagfelvétel).

A telek rajzát (1:1000 léptékben) a földhivatalnál lehet beszerezni vagy egy földmérővel lehet elkészíttetni. A helyszínrajz a következőket tartalmaz­za: a telekhatárokat, az építményeket, a szom­széd épületeket, az utcákat, utakat, behajtó útvo­nalakat, parkolóhelyeket stb. Nagyobb léptékű (1:200 vagy 1:100) ábrázolás esetén további részletek is feltüntethetők, pl. szintvonalak, meg­lévő növényzet, csatornaaknák, bekötővezetékek, tetőtúlnyúlások.

Bizonyos körülmények között új bekötővezeté­keket kell készíteni

A szennyvízelvezetésre vonat­kozó felvilágosítást a Csatornázási Művektől lehet beszerezni. Hol és milyen mélyen húzódik az ut­cai csatorna? Hol lehet ahhoz csatlakozni? Ve­gyes rendszer vagy elkülönített rendszer van-e ki­építve? Vegyes rendszernél a szennyvizet és az esővizet egyetlen csatornába vezetjük, elkülönített rendszernél két párhuzamos csatorna van, egy a szennyvíz, egy pedig az esővíz számára. Az ivó­víz, áram, gáz és távhő bekötési feltételeit a helyi szolgáltató vállalatoknál lehet megérdeklődni. A telefon- és televíziós kábelek ügyében a megfe­lelő távközlési vállalat az illetékes.

Az épületről készítendő rajzok felölelik vala­mennyi szint alaprajzát, az összes nézetet és legalább egy metszeti rajzot. Az ilyen épületfelvé­telt általában építész végzi, erősen tagolt vagy ferdeszögű épületek esetén földmérő mérnök is közreműködik. Erősen tagolt homlokzatoknál cél­szerű lehet a fotogrammetriai felvétele. Termográfiai felvétel segítségével képet kaphatunk a meg­lévő szerkezetek hőforgalmáról, a kezelendő hőhidak helyzetéről, kiterjedéséről.

Az így elkészített állapottervek egy példányán fel lehet tüntetni az összes fontosabb építőanya­got és valamennyi felismerhető hibát.

Vázlatterv (engedélyezési) és műleírás

Ha az állapotfelmérés rendelkezésre áll, az építés jogi feltételei, valamint a tervezési célkitűzések tisztázottak, el lehet kezdeni a vázlatterv kidolgo­zását. Választ kell adni a következő kérdésekre: Megvalósítható a funkcióterv? Menyit kell változ­tatni? Milyen alternatív megoldási lehetőségek vannak? Melyik a legjobb? A tervezésnek ezt az első fázisát az építész előtervezésnek nevezi. Az előtervezés során sok kérdés még nyitott.

Most tisztázódik, hogy a kívánságok és elvárások meg-valósíthatók-e és milyen formában, mibe kerülnek és engedélyeztethetők-e? Az engedélyeztethetőség kérdését, amint azt már említettük, előzetes megbeszélésekkel vagy előzetes építési állásfog­lalás kérésével lehet tisztázni. Az előtervi vázlatok készítése során dőlnek el a lakás elrendezése és minősége szempontjából legfontosabb kérdések.

Néhány mértékadó szempont és alapelv pl.:

• Benapozás és megvilágítás: vegyük figyelembe az égtájakat és a Nap pályáját; ügyeljünk a szomszédos épületek és nagy fák okozta ár­nyékolásra; a lakó- és tartózkodó helyiségeket lehetőleg dél vagy délnyugat felé tájoljuk, a hálószobákat kelet felé.
• A környék figyelembevétele: a lakószobákat úgy tájoljuk, hogy távolba vagy a kertre nézzenek, a konyha a bejáratra vagy a gyermekek játszóte­rületére nézzen, a háló- és munkaszobákat az épület nyugalmasabb részén helyezzük el.
• Épületgépészet és költségek: az épületgépé­szeti létesítményeket tartalmazó helyiségeket egymás mellett vagy alatt helyezzük el, teherhordó épületrészeket lehetőleg ne bontsunk meg.
• Hőhierarchia: a fűtetlen vagy kevéssé fűtött he­lyiségeket (pl. garázs, tárolóhelyiség, lépcső, tornác) az épület északi oldalán helyezzük el, hogy termikus ütközőzónát alkossanak a fűtött helyiségek és a külső környezet között.

Ha a lehetőségek sokaságából kikristályosodott a megoldás, akkor kidolgozható a vázlatterv.

Ehhez a következők tartoznak:

• helyszínrajz (1:1000);
• a pontos rajzok, általában 1:100, 1:200 lépték­ben, az összes alaprajzzal, nézettel és metszettel; esetleg utcakép;
• szükséges műtárgyak tervei (kerítés, támfal, te­rasz);
• a műleírás, amely meghatározza a tervbe vett anyagokat és az épületgépészeti berendezéseket (ez egyben a tervezett komfortot, ill. színvo­nalat is kijelöli);
• szakvélemények (pl. talajmechanikai vagy sta­tisztikai);
• A következőkben ismertetendő eljárás szerint kidolgozott költségszámítás.

Költségszámítás a bruttó térfogat alapján

Költségszámítás a bruttó térfogat alapján

Az általános terv és a műleírás alapján kiszámít­hatók a várható építési költségek. Ennek pontossága, ha a számítást tapasztalt építész végzi, ±15%.

Régi épületek felújítása esetén a műszaki ter­vezés, a költségek és a pénzügyi fedezet megter­vezése céljából célszerű ha különbséget teszünk a tatarozás, a korszerűsítés, valamint az át-, hoz­zá- vagy beépítés között.

A tatarozás az öregedés vagy elhasználódás következtében keletkezett építészeti hiányossá­gok megszűntetését jelenti. A tatarozás megaka­dályozza az épület további pusztulását, költségeit az épület állapota, ill. a hibák jellege és terjedelme határozza meg. A nagyobb kiterjedésű tatarozási munkákat, pl. a pincefalazat kiszárítását vagy a tető­szék teljes cseréjét, külön kell számításba venni.

Ez az áttekintés nem pótolhatja azonban az egyes elemek konkrét esetben elvégzendő átvizsgálá­sát. Ajánlatos a házban lakást jelentősen befolyá­soló tatarozási munkákat összevonni vagy a kor­szerűsítési munkákkal együtt végrehajtani.

Korszerűsítésnek azokat az építészeti intézke­déseket nevezzük, amelyek a lakások és épületek használati értékét megnövelik és a lakásviszo­nyokat tartósan megjavítják. Ide sorolhatók külö­nösen azok az intézkedések, melyek a lakások el­rendezését, a megvilágítást és szellőzést, a hő- és hangvédelmet, az energia- és vízellátást, a vízelvezetést, az egészségügyi berendezéseket, a fűtést és a funkcióvázlatokat érintik.

A hozzáépítés, átépítés és beépítés olyan intéz­kedések, melyekkel pl. emeletráépítés, bővítő hozzáépítés, tetőtér-beépítés formájában új lakó­teret hozunk létre. Az építés költségei kevésbé felkapott vidékeken akár kb. 20 %-kal alacsonyabbak, fejlett gazda­sággal rendelkező övezetekben ugyanennyivel magasabbak lehetnek. A költségek ezenkívül idő­beni ingadozásnak és egyéb befolyásnak is alá vannak rendelve. A kivitelezés színvonala nagyon jelentősen befo­lyásolja az építési költségeket.

Az „egyszerű színvonalon” az anyagokkal, a hang- és hővédelemmel, a tartóssággal és a „reprezentatív” megjelenéssel szemben mérsé­kelt minőségi követelményeket támasztó, szolid kivitelezést értjük.

Jó, ha szem előtt tartjuk, hogy egy korszerűsí­tési intézkedés munkaráfordításai általában job­ban befolyásolják a költségeket, mint az anyag­minőségek; ugyanakkor a költségtakarékos épít­kezés nagyobb tervezési ráfordításokat igényel.

„Emelt szinten” azokat a megoldásokat értjük, amelyeket a magas komfort és a luxus-kivitel jel­lemez. Az ilyen jellegű megoldásokat ebben a cikksorozatban csak akkor tárgyaljuk, ha azok ökológiai szempontból megalapozottak.

2.3. táblázat. Felújítási ciklusok gyakorlati tapasztalatok alapján

Építési engedély iránti kérelem / Bejelentési eljárás

Az engedélyezési terv és a műleírás alapján, az érvényes előírások szem előtt tartásával el kell készíteni az építési engedély iránti kérelmet és annak mellékleteit, és azt legalább három pél­dányban be kell nyújtani az illetékes építésügyi hatóságnál – általában az önkormányzatnál.

A mellékletekhez az alábbiak tartoznak:

• a helyszínrajz, amely egy 1:1000 léptékű rajzból és egy szöveges részből áll;
• az 1:100 léptékű általános tervek, feltüntetve a lebontandó részeket és az újonnan építendő részeket;
• az építési engedély iránti kérelem a műleírással;
• a stabilitás igazolása (statikai szakvélemény, szükség esetén statikai ellenőrzés);
• szükség esetén statisztikai kérdőív;
• tulajdonosi igazolás (új lakásépítkezésnél tulaj­doni lap, egyéb építésnél tulajdonosi nyilatkozat);
• tulajdonostársak és haszonélvező hozzájáruló nyilatkozata;
• műszaki tervek (3 pld);
• statikai, hőtechnikai számítás;
• faanyagvédelmi szakvélemény (fafödémes épületeknél);
• szomszédos telkek tulajdonosainak neve és címe;
• közművek nyilatkozata.

Az építési engedély iránti kérelem feldolgozása a hatóságoknál általában 1 hónapig tart. Az eljá­rás fontos része a telekszomszédok és az érintett szakhatóságok értesítése.

A kiviteli tervek elkészítése és a munkák vállalkozásba adásának előkészítése

A kiviteli rajzok 1:50, a részletrajzok 1:20 és 1:1 közötti léptékben készülnek. Ezeknek a terveknek az alapján dolgoznak az iparosok. Célszerű, ha házilagos kivitelezés esetén is ilyen tervek szerint dolgozunk, mert a méretek és a munkák össze­függései a papíron jobban áttekinthetők. Az 1:50 léptékű tervek az 1:100 léptékű általános tervek­ből készülnek és az összes méretet tartalmazzák. A részletrajzok el­sősorban az épületrészek egyes rétegeit, vala­mint a csatlakozásokat ábrázolják, pl. homlokzat (tető), ablakok, erkélykorlátok, bejárati ajtók.

A költségvetési kiírás minden szakma számára leírja az összes előforduló munkát megadva an­nak jellegét és terjedelmét. A kiviteli tervekkel együtt ez képezi az építési szerződések alapját. A szolgáltatások jegyzékének másik rendeltetése, hogy annak alapján ajánlatokat szerezzünk be különböző cégektől azokra a munkákra, amelye­ket nem magunk kívánunk elvégezni.

A költségvetési kiírásban az iparosok által tel­jesítendő összes feladatot mennyiségi adatokkal egyértelműen és maradéktalanul le kell írni, hogy a későbbi utólagos követeléseket, pl. terven felüli pótköltségeket elkerüljük.

Költségbecslés vagy tételes költségvetés készítése

A beépített tér szerinti költségbecslés  gyors, de viszonylag durva eljárás. A költ­ségek pontosabb meghatározása általában csak akkor lehetséges, ha az összes szakma ajánlata rendelkezésre áll – feltételezve, hogy a költségve­tési kiírás hiánytalan, a mennyiségi adatok pedig pontosak.

Gyakran előfordul azonban, hogy már az aránylag munkaigényes kiírási eljárás előtt vagy azt mellőzve kívánatos a költségek pontos, részle­tezett meghatározása, pl. olyan munkák költsége­inek megállapítása céljából, melyeket házilagos kivitelezésben kívánunk elvégezni. Ilyenkor az épületelemek és szakmák szerinti költségszámí­tást lehet alkalmazni. Az építési költségek épületelemek és/vagy szakmák szerinti vizsgálata külö­nösen alkalmas arra, hogy alternatív szerkezeti és kiviteli változatok költségeit összehasonlítsuk, vagy egyes kívánatos megoldások és a pénzügyi lehetőségek közti összhangot megteremtsük.

Következő cikkben a kivitelezést nézzük meg!